核心观点 - 公司因未达业绩考核条件及部分激励对象退休 将回购注销限制性股票4,872,998股[2][5][6] - 本次回购注销完成后 剩余股权激励限制性股票数量为0股[8] - 回购注销程序符合相关法律法规及激励计划规定 预计于2025年8月21日完成注销[4][9][11] 回购注销原因 - 第三解除限售期业绩考核未达标：2024年归母净资产收益率不低于6% 归母扣非净利润较2019年复合增长率不低于35% 经济增加值改善值为正 实际未达到考核条件[5] - 3名激励对象因退休不再具备资格 按计划规定需回购[6] - 合计涉及激励对象124人[8] 回购注销细节 - 回购总数：4,872,998股[2][8] - 回购价格：按授予价格执行（未达标部分不计利息 退休部分计算利息）[5][6] - 注销时间：预计2025年8月21日完成注销[9] - 专用账户：已在中登上海分公司开设回购专用证券账户（B882322685）[9] 决策与合规性 - 决策程序：经九届三十七次董事会及监事会九届十七次会议审议通过[4] - 法律意见：天津精卫律师事务所出具法律意见书 确认程序合法合规[11][12] - 债权人公告：2025年6月20日起45天内未收到债权人异议[4] - 信息披露：符合《上市公司股权激励管理办法》及上交所要求[4][11]

公司担保事项 - 公司为全资子公司上海远盛仓储有限公司提供6亿元担保 [2] - 担保用于子公司向上海期货交易所申请恢复天然橡胶和纸浆交割仓库资质 [2] - 担保同时用于子公司新增热轧卷板交割仓库资质 [2] - 此次担保在公司2025年度担保额度内 [2] 子公司业务发展 - 子公司上海远盛仓储有限公司业务需求涉及期货交割仓库资质 [2] - 子公司申请恢复天然橡胶、纸浆交割仓库资质 [2] - 子公司新增热轧卷板交割仓库资质 [2]

公司财务表现 - 截至发稿股价下跌6.08%至2.78港元 成交额238.54万港元 [1] - 预计2025年上半年净利润1800万至2100万元人民币 同比下滑30%-40% [1] - 预计经调整纯利2000万至2500万元人民币 同比下滑55%-65% [1] 盈利能力影响因素 - 新增海外仓租赁导致使用权资产摊销成本大幅上升 毛利率下降 [1] - 关税政策调整加剧市场竞争 订单单价持续下降 [1] - 海外物流成本及人工成本上涨 整体运营成本攀升 [1] 业务扩张情况 - 2024年下半年至2025年上半年新增租赁海外仓业务 [1] - 海外仓业务通常需要时间实现盈利 [1]

公司收购物业 - 佰悦集团间接全资附属公司Sentinel International Co Limited拟以480万港元收购位于新界荃湾龙德街11号宏龙工业大厦7楼的7号工作室 [1] - 收购目的是将该物业用作仓库以支持业务扩张需求 [1] 业务扩张背景 - 公司在中国内地的快速扩张导致现有仓储及配送设施接近饱和 [1] - 仓储压力导致库存管理效率下降及订单履行延误 [1] 战略意义 - 新仓库将为额外库存提供充足空间并精简物流流程 [1] - 预计将降低运输成本并缩短交付时间 [1] - 该举措有望提升营运效率并巩固中国市场竞争地位 [1] - 新设施可为未来扩展提供支持包括新产品线及潜在区域配送枢纽功能 [1]

跨境电商的蓬勃浪潮下，美国本土仓储成为卖家出海的必备跳板。面对企业级海外仓与家庭仓两种模式，卖家往往陷入选择困境。深入剖析两者 差异，才能找到真正适配业务增长的"物流心脏"。 一、安全与合规：企业仓筑起风险防火墙 服务深度更显本质差异。企业仓提供全链路服务：从报关清关、FBA中转补仓到退货翻新，形成闭环；家庭仓仅能勉强支撑基础代发，复杂需求 只能拒之门外。 三、成本与时效：隐性价值重定性价比 表面成本优势≠真实利润： 家庭仓虽仓储费低廉，但快递无折扣价。1磅小件发FBA需$8+，而企业仓因与快递巨头协议价可压至$7以下； 企业级海外仓以合法注册实体为根基，严格配备防火防盗系统、24小时监控及专业安防团队，意外损失还可通过保险赔付机制转移风险。 而家庭仓多设于私人车库或地下室，不仅缺乏基础安防设施，更因非法经营属性随时面临举报查封、货物全扣的危机。某跨境卖家在论坛坦 言："邻居一个投诉电话，半年库存瞬间清零，维权无门！" 二、运营能力：专业设备与规模效应碾压小作坊 硬件鸿沟决定了效率天花板： 企业仓配备卸货平台、叉车、拖车及智能仓储管理系统(WMS)，日均处理货柜超10条； 家庭仓依赖人工搬运，空间通常仅1-2 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 公募REITs整体收入同比增速边际下行3pct至 -3%，财务完成度保持在高水平，消费、保障房仍是收入增速高的绩优板块，仓储物流好于预期，能源收入完成度高但可供分配金额季度波动拖累行情表现，业绩偏弱的板块主要是产业园、交通 [2][3] - 6月下旬以来，风险偏好回升，稳定、高股息资产走弱，REITs价格有所下行，估值压缩是季报期交易主旋律，REITs或进入震荡区间，稳定板块仍是优选 [4][5] 各部分总结 REITs整体 - 全市场REITs收入同比增速 -3%，较25Q1下降3pct，产权类收入同比增速 -4%，经营权类收入同比增速 -2%，能源业绩相对好 [17] - 剔除新券扰动后，全市场营业收入完成度96%，能源可分配金额完成度相对低，其余板块完成度都在94%以上 [18][23] 行情反应 - 6月下旬以来，风险偏好回升，稳定、高股息资产走弱，中证REITs全收益于6月20日触顶，至7月29日回调3%，估值压缩是季报期交易主旋律，使得REITs涨跌与业绩不完全匹配，部分个券交易预期差 [27] 分板块 产业园 - 收入同比下降14%，增速较上季度下降4pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为93%、96%，出租率普遍环比下行，租金涨跌不一，厂房类项目业绩有韧性，新增供给导致竞争加剧 [31] 仓储物流 - 收入同比下降4%，增速较上季度提升2pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为97%、98%，以价换量，多数资产的出租率稳中有升，经营压力主要来源于周边新增竞品 [36] 保障房 - 收入同比增长6%，增速较上季度提升6pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为100%、98%，底层资产出租率涨跌不一，波动幅度多在2pct以内，整体波动不大 [45] 消费 - 收入同比增长4%，剔新券后板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为102%、114%，财务完成度高，收入环比分化，华夏首创奥莱、华安百联的收入环比较其他个券至少低10pct [46] 交通 - 收入同比下降2%，降幅较25Q1扩大2pct，剔新券后板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为95%、97%，经营表现较为突出的包括平安广州广河、中金安徽交控、华泰江苏交控 [51] 能源 - 收入同比上升1%，较25Q1提升19pct，收入、可供分配金额完成度分别为99%、48%，光伏、风电等新能源REITs应收账款占用偏高，导致可供分配金额完成度明显低于收入完成度，下半年可供分配金额完成度有望逐渐提升 [55] 公用事业 - 除银华绍兴原水外，收入完成度在95% - 110%的较高水平，中航首钢生物可供分配金额完成度低主因垃圾处理量下降、北京市生活垃圾处理费回款减少，银华绍兴原水收入完成度低或因实施原水应急Ⅱ级响应 [63]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

体制改革 - 京口经开区与谏壁街道优化整合后实行"区街一体、统分结合、协同发展"模式，实现36平方公里区域资源高效统筹 [2] - 推行决策、人事、财务、管理、考核"五统一"机制，深化"大党工委"制度并与新民洲临港产业园形成"一区一园"协同发展格局 [2] 经济发展 - 2025年上半年规上工业产值、固定资产投资、限上批发销售额等核心指标显著增长，铝基新材料和粮油产业规模持续扩大 [3] - 招商引资成果显著，长三角、珠三角区域10亿级重大项目接连落地，实际到位外资提前完成市级目标 [3] - 新材料和高端装备制造主导产业延链补链成效突出，产业集群效应加速显现 [3] 项目建设 - 省、市重大项目开工率和投资进度均达100%，国能八期项目加速推进保障区域能源安全 [4] - 谏壁船闸扩容工程优化物流效率，精密智造产业园实现"四证齐发"，万马产业基地、天海装备等项目已投产 [4] 科技创新 - 诺贝丽斯、鼎胜新材等5家企业获评"省先进级智能工厂"，科技企业集聚效应增强 [4] - 人才计划申报成果丰硕，创业大赛活动为产业升级提供智力支持 [4] 产业生态 - 产业链党建联系点覆盖项目攻坚一线，"红色帮办团"有效提升营商环境和问题解决效率 [5] - 上堭村入选省级宜居宜业和美乡村，生态治理聚焦蓝天、碧水、净土三大领域 [5]

股东股权质押情况 - 股东福建丰琪投资有限公司向中信银行股份有限公司福州分行质押1400万股股份 占总股本比例1.61% [1] - 福建丰琪投资有限公司累计质押股份达3.41亿股 占其持股总数比例73.46% [1] - 股东施章峰累计质押2000万股 占其持股比例31.83% 股东施霞累计质押1498万股 占持股比例69.96% [1] 财务表现 - 2025年第一季度主营收入4.91亿元 同比增长0.59% [3] - 归母净利润3959万元 同比增长5.09% 扣非净利润3781.32万元 同比增长4.02% [3] - 毛利率达58.01% 负债率69.69% 财务费用7638.07万元 [3] 主营业务构成 - 公司主营业务为商业零售和仓储物流 [3]

中国供销洋浦产业园项目 - 项目总投资近4亿元 规划占地面积约90.39亩 其中加工业态面积6.89万平方米 配套仓储面积1.4万平方米 [2] - 项目正进行初勘 计划9月底全面开工 明年年底竣工交付使用 [2] - 项目将打造集加工、仓储、办公及配套服务于一体的综合性产业平台 依托洋浦区位优势及自贸港政策 [2] 天运国际（海南）数智加工流通中心项目 - 项目处于主体结构施工阶段 有400余名施工人员 计划10月底主体封顶 12月30日交付 [3] - 项目建成后将成为儋州洋浦最大的物流仓储中心 以仓储租赁及综合服务为主 [3] - 项目定位为融合智能加工、数字化仓储、高效流通等核心功能的数智化产业生态 [3] 城市配套与服务设施项目 - 环湾新区邻里中心项目定位为旅游消费中心 将于今年年底投入使用 正与华为、星巴克等洽谈入驻 [4] - 儋州环湾新城未来社区项目26栋高层住宅已全面封顶 完成总工程量95%以上 预计9月30日完工交付 [4] - 未来社区项目配套设施完善 包括社区服务中心、文化活动中心、幼儿园、老年日间照料室等 [4][5] 整体发展影响 - 项目建设将提升洋浦在仓储物流领域的集聚效应和辐射能力 完善产业布局 提升经济活力 [2] - 项目推动城市更新与产业园区协同发展 提升供应链效率 推动产业数字化转型 [3][5] - 项目建成后将改善居民生活居住条件 提供全方位生活服务 助力建设宜居城市 [4][5]