行业与公司 * 行业涉及中国内地及香港房地产市场 包括新房 二手房 土地市场 物管 商管及中介领域[1][2][5] * 公司提及中海外 建发国际 华润 绿城 滨江 金茂 泰国 家里 华润万象生活 招商积余 绿城服务 贝壳 我爱我家[3][12][15] 核心观点与论据 * 房地产市场处于量稳价跌的周期底部 新房交易量截至今年7月同比持平 二手房因以价换量同比出现修复 但新房和二手房价格环比降幅在第二季度扩大[1][2] * 土地市场整体回落 但优质地块推出使土地成交溢价率和楼面价明显回升[1][2] * 政策持续加码 北京取消五环外限购 上海取消外环限购 未来可能通过财政发力拉动通胀或将房贷实际利率降至接近零水平[1][3][4] * 居民可支配收入与房价差值表明政策仍有调整空间[1][4] * 新房市场中低容积率 高得房率项目提升去化率 二手房市场以旧换新趋势明显 主要成交价格带为200-500万(二手)和300-700万(新房) 但二手房面临降价压力[1][6] * 香港地产因供应收缩 政策支持(如2024年2月撤辣) 人口流入 资金端改善及租金回报率回升至偏高水平 具反弹潜力[5][11][12] * 物管和商管公司经营稳定性强 利润增长及分红提升 账上现金保持高位[5][12][14] * 借鉴历史经验 日本建筑类公司(如大东建托)和不动产运营类资产在房价见底回升阶段表现突出 香港非开发类业务占比高房企(如九龙仓 信德集团 华润置地)确保经营稳定性 美国龙头房企(如莱纳霍顿)和商业服务商(如世邦魏理仕 中粮联行)表现优异[9] 其他重要内容 * 潜在超常规政策包括提升财政占GDP比重以拉动通胀 以及将实际利率调降至零左右[1][7][8] * 投资推荐三个方向 具备政策刺激预期且投销能力强的优质开发商 香港地产商 物管和商管类公司[13][14] * 中介领域受益于量稳价跌状态[15]

香港二手住宅市场表现 - 8月至今（截至27日），香港逾500万至1,000万港元二手住宅录得1,169宗注册，较上月同期的1,098宗增加约6.5% [1] - 若以目前注册进度推算，预计8月全月将录得约1,300宗注册，并连续3个月企稳此水平 [1] 分区注册量表现 - 新界区录得594宗注册，较上月同期的588宗增加约1% [3] - 九龙区录得321宗注册，较上月同期的298宗增加约7.7% [3] - 港岛区录得254宗注册，较上月同期的212宗增加约19.8% [3] 主要屋苑注册量排名 - 日出康城以46宗注册居榜首，较上月同期的37宗增加约24.3% [4] - 美孚新邨以22宗注册排第二，较上月同期的17宗增加约29.4% [4] - 黄埔花园以21宗注册排第三，较上月同期的27宗减少约22.2% [4]

法院对"跳单"行为的认定标准 - 核心判断标准为是否"实质性利用了中介提供的服务" 包括接受中介服务、利用交易机会或媒介服务、绕开中介直接签约三个要件 [3][6] - 若房源非独家且买方通过其他正当途径获得相同信息并成交 则不构成"跳单" [4][5] - 需通过书面合同、带看记录、沟通记录等证据证明中介提供了交易机会或媒介服务 [6] 构成"跳单"的典型案例 - 四川江油案例：买方利用中介提供的房源信息和带看服务后绕开中介直接以16.6万元成交（低于挂牌价18万元） 被认定需支付中介费1660元 [2] - 辽宁鞍山案例：买方通过A中介议价至41.8万元后通过B中介以相同价格成交 法院认定A中介提供了实质性服务需支付报酬 [5] - 广州别墅案例：买卖双方利用中介提供的交易机会在独家包销期满后私下以930万元低价成交 被认定恶意"跳单"并判各支付11万元中介费 [6] 不构成"跳单"的典型案例 - 北京办公室租赁案例：房源非独家 中介仅提供带看未完成议价 且通过其他中介成交租金更高 法院认定无逃避付费主观恶意 [3] - 明星夫妇购房案例：涉资约6000万元 因无协议证明中介合同关系成立且房源非独家代理 法院认定不构成"跳单" [5] 行业实践与法律依据 - 依据《民法典》第九百六十五条 委托人利用中介服务后绕开中介直接订立合同需支付报酬 [6] - 中介需通过拍照、录像、微信记录等方式保留带看确认书、价格磋商、房源介绍等证据 [6] - 裁判文书网显示"跳单"相关文书达3353篇 每月均有新案由披露 争议点多集中于是否构成"跳单" [2]

财务业绩表现 - 2025年第二季度总交易额8787亿元人民币 同比增长4.7% [2] - 净收入260亿元人民币 同比增长11.3% [2] - 经调整净利润18.21亿元人民币 [2] 股份回购计划 - 股份回购授权由30亿美元增加至50亿美元 [2] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [2] - 2025年第二季度回购金额2.5亿美元 [2] - 2025年上半年累计回购金额3.94亿美元 回购股数占2024年末已发行总股本1.7% [2] - 自2022年9月启动回购以来累计回购金额20.2亿美元 累计回购股数占启动前已发行总股本10.3% [2] 战略发展方向 - 公司通过AI驱动精细化运营和生态优化释放平台长期潜力 [3] - 多元化业务布局推动企业长期价值最大化 [3] - 稳健现金储备支持资本配置优化和股东回报提升 [2][3]

政策发布 - 住房城乡建设部与中国人民银行联合印发《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》 明确房地产从业机构需拒绝向身份不明客户销售房屋或提供经纪服务 并提交可疑交易报告 [2] - 客户身份资料和交易记录保存期限从不少于五年延长至不少于十年 较此前规定延长一倍 [2][3] - 该文件是主管部门迄今对房地产反洗钱工作最细致的规范 旨在应对日益复杂的洗钱手段和新问题 [3] 监管背景 - 中国反洗钱监管范围持续扩大 2023年起诉洗钱罪2971人 为2019年近20倍 2024年上半年起诉1391人 同比上升28.4% [5] - 反洗钱法律体系不断完善 2006年通过《反洗钱法》主要针对金融机构 2017年起强化房地产领域监管 要求客户资料保存不少于五年 [6] - 2024年新修订《反洗钱法》正式实施 明确将房地产开发企业及中介机构纳入特定非金融机构监管范围 [6][7] 洗钱路径与特征 - 房地产洗钱呈现"大钱走开发 小钱走交易"特征 开发环节常与贪污腐败挂钩 通过项目审批便利换取暗股回报 [9] - 交易环节四种常见操作：化整为零分拆购房 名亏实盈投资房产 利用房企关联企业虚假合同漂白 注册空壳公司以租金形式洗白 [9][10][11] - 当前洗钱方式更隐蔽 与金融工具结合更紧密 跨境操作增多 买方时代下开发商履行反洗钱义务意愿较低 [11] 实施与展望 - 《办法》对客户信息获取 主管部门权责划分有细致规定 强化法律责任威慑力 具较强可操作性 [11] - 北京2020年已出台房地产反洗钱暂行办法 含33条细则及标准化表格 地方版措施有望陆续落地 [12] - 行业分析认为反洗钱规定将进一步细化和落地 贵金属宝石领域同类办法已于2024年8月施行 [7][13]

核心观点 - 法院认定"跳单"需满足三要件：接受中介服务、利用交易机会或媒介服务、绕开中介直接签约 [6][12] - 是否"实质性利用中介服务"是判断跳单的核心标准 若房源非独家且通过其他正当途径成交则不构成跳单 [6][8] - 中介需通过带看记录、沟通记录等证据证明自身提供了交易机会或媒介服务 [12] 司法案例判决 - 四川江油案：买方绕开中介以16.6万元成交（低于挂牌价18万元） 被判支付1660元中介费 [2] - 北京办公室租赁案：因房源非独家且通过其他中介成交租金更高 法院驳回跳单诉求 [4][5][6] - 辽宁鞍山案：买方通过B中介以与A中介议价相同的41.8万元成交 被判支付报酬 [10][11][12] - 广州别墅案：买卖双方在独家包销期满后以930万元低价私下成交 被判分别支付11万元中介费 [13] 法律依据与认定标准 - 《民法典》第九百六十五条规定利用中介服务后绕开签约需支付报酬 [12] - 裁判文书网显示"跳单"相关文书达3353篇 争议点多集中于是否构成跳单 [2] - 2023年某明星夫妇6000万元房产交易案因无协议证明中介关系 原告败诉 [7]

核心观点 - 房地产反洗钱监管全面强化 新规要求从业机构加强客户身份识别与交易记录保存 打击洗钱犯罪活动 [1][2][7] 政策内容 - 房地产从业机构不得向身份不明客户销售房屋或提供经纪服务 可拒绝服务并提交可疑交易报告 [1] - 客户身份资料和交易记录保存期从五年延长至十年 要求完整准确保存 [1][2] - 发现交易涉嫌洗钱需及时向中国反洗钱监测分析中心报告 [1] 监管背景 - 2023年起诉洗钱罪2971人 为2019年近20倍 2024年上半年起诉1391人同比上升28.4% [6] - 反洗钱监管范围从金融机构扩展至房地产等特定非金融领域 [6][7] - 2024年新修订《反洗钱法》正式实施 贵金属宝石领域反洗钱办法同步推进 [7] 房地产洗钱路径 - 大额资金通过开发环节洗钱 典型模式为权钱交易与暗股回报 [9] - 小额资金通过交易环节洗钱 包括分拆购房/名亏实盈交易/虚假合同/空壳公司四种方式 [10] - 新特征表现为隐蔽性增强 与金融工具结合紧密 跨境操作增多 [10] 行业影响 - 买方市场下从业机构履行反洗钱义务意愿不足 需依靠强制监管推动 [10] - 北京已出台地方性试行办法 包含客户识别标准化表格等操作细节 [11] - 新规具较强可操作性 明确主管部门与市场主体权责划分 [11]

核心政策内容 - 房地产从业机构不得向身份不明客户销售房屋或提供经纪服务 客户拒不配合可拒绝服务并提交可疑交易报告[1] - 机构发现或怀疑客户交易涉及洗钱等犯罪活动时应及时向中国反洗钱监测分析中心提交可疑交易报告[1] - 客户身份资料和交易记录保存期不少于十年 较此前五年规定延长一倍[1][2] 监管背景与趋势 - 2023年起诉洗钱罪2971人 为2019年近20倍 2024年上半年起诉1391人同比上升28.4%[3] - 反洗钱监管范围从金融机构扩展至房地产等特定非金融机构 2024年新修订《反洗钱法》正式实施[4][5][7] - 贵金属和宝石从业机构反洗钱管理办法已于2024年8月施行 体现监管范围持续扩大[7] 房地产洗钱操作模式 - 典型特征为"大钱走开发 小钱走交易" 开发环节多与贪污腐败挂钩 通过项目审批便利换取暗股回报[8] - 交易环节四种常见方式：化整为零分拆购房 名亏实盈投资房产 利用房企关联企业漂白 注册空壳公司洗钱[9] - 新特征包括操作更隐蔽复杂 与金融工具结合更紧密 跨境洗钱增多[9] 行业影响与执行挑战 - 买方市场下开发商中介争抢客户 严格履行反洗钱义务可能影响客户关系和公司业绩[10] - 政策具较强可操作性 对客户信息获取 主管部门权责划分 法律责任均有细致规定[11] - 北京2020年已出台房地产反洗钱暂行办法 包含客户身份识别 资料保存 交易监测等33条细则 后续地方版措施将陆续落地[12][13]

央视网消息：8月25日，上海市六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收 等6项调整。 8月26日，"沪六条"楼市新政已经正式实施，这是上海2025年首次对房地产市场进行系统性政策优化。新政落地首日市场反应如何？又将给上 海楼市带来哪些变化？ 最受关注的变化就是，外环外在符合条件下将不限购房套数，并首次把单身人士纳入家庭标准。 贷款方面，公积金贷款额度提升，支持提取公积金支付首付，商贷利率不再区分首套和二套。 税费方面，非沪籍首套房免房产税，二套房按人均60平方米免税后征收，二手房个税统一为1%，契税政策不变。 看房量翻倍 市场需求升温 上海易居房地产研究院副院长严跃进介绍，对于一些居民家庭买二套房，或者买改善型住房，可以按照首套房利率标准进行买房，这就意味着 买二套房，或者说改善型住房的房贷按揭贷款成本明显降低。 关注度颇高 引发网友热议 记者发现，有不少网友较为关切"非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士社保或个税缴纳满1年及以上，在外环外购买住房不限套数"，认为此 举对非沪籍购房者来说是重大利好。但也有网友认为，"上海的购买力都会涌向外环外""导致住房和 ...

政策核心内容 - 上海楼市政策优化调整 外环外上海户籍购房不限套数 外地户籍社保满一年外环外也不限套数 [2] - 成年单身按居民家庭执行限购政策 公积金账户可支付首付款 商贷利率不再区分首套和二套 [2] - 新政为上海今年首次房地产市场政策调整 被称为"沪六条" [2] 市场反应 - 新政发布后房产中介咨询来电猛增 预约周末看房量较上周上升 [5] - 新盘推出"今夜不打烊"广告加大营销力度 [5] - 中原地产视频号政策内容一小时播放量超数百次 粉丝量显著增加 [5][6] - 链家地产出现客户因利率下降重新考虑新房购买的情况 [8] - 部分房东上调挂牌价格 如从360万元调至370万元 [8] 成交量影响 - 今年前7月上海外环外新建商品住宅成交17024套 占全市28265套总成交量的60% [6] - 预计政策实施后外环外交易占比将进一步上升 [6] - 中介预计政策将刺激外环外房屋成交量 叠加"金九银十"销售旺季效应 [11] 购房群体变化 - 单身限购政策调整将释放刚需和改善型需求 [11] - 新政有利于在沪工作的单身青年人才和新市民群体购房 [11] - 养老房、度假房及换房刚需客户将增加外环外购房活动 [8] 成本变化 - 商业贷款利率不再区分首套和二套 二套房贷款利率有所降低 [6] - 公积金贷款额上调 结合房贷利率下调降低购房成本 [6] - 购房者重点关注购房资格认定和公积金提取额度 [10]