行业与公司 * 行业涉及中国内地及香港房地产市场 包括新房 二手房 土地市场 物管 商管及中介领域[1][2][5] * 公司提及中海外 建发国际 华润 绿城 滨江 金茂 泰国 家里 华润万象生活 招商积余 绿城服务 贝壳 我爱我家[3][12][15] 核心观点与论据 * 房地产市场处于量稳价跌的周期底部 新房交易量截至今年7月同比持平 二手房因以价换量同比出现修复 但新房和二手房价格环比降幅在第二季度扩大[1][2] * 土地市场整体回落 但优质地块推出使土地成交溢价率和楼面价明显回升[1][2] * 政策持续加码 北京取消五环外限购 上海取消外环限购 未来可能通过财政发力拉动通胀或将房贷实际利率降至接近零水平[1][3][4] * 居民可支配收入与房价差值表明政策仍有调整空间[1][4] * 新房市场中低容积率 高得房率项目提升去化率 二手房市场以旧换新趋势明显 主要成交价格带为200-500万(二手)和300-700万(新房) 但二手房面临降价压力[1][6] * 香港地产因供应收缩 政策支持(如2024年2月撤辣) 人口流入 资金端改善及租金回报率回升至偏高水平 具反弹潜力[5][11][12] * 物管和商管公司经营稳定性强 利润增长及分红提升 账上现金保持高位[5][12][14] * 借鉴历史经验 日本建筑类公司(如大东建托)和不动产运营类资产在房价见底回升阶段表现突出 香港非开发类业务占比高房企(如九龙仓 信德集团 华润置地)确保经营稳定性 美国龙头房企(如莱纳霍顿)和商业服务商(如世邦魏理仕 中粮联行)表现优异[9] 其他重要内容 * 潜在超常规政策包括提升财政占GDP比重以拉动通胀 以及将实际利率调降至零左右[1][7][8] * 投资推荐三个方向 具备政策刺激预期且投销能力强的优质开发商 香港地产商 物管和商管类公司[13][14] * 中介领域受益于量稳价跌状态[15]