行业整体增长态势 - 2025年1-9月头部代建企业新增签约建筑面积达15771万平方米，同比大幅增长31% [1] - 前三季度代建中标项目总量约432个，同比增长18%，增速较2024年同期下降10个百分点但较半年度有所回升 [3] - 季度中标数量持续走高，第三季度中标172个项目创历史新高，同比和环比增幅分别达到37%和17% [3] 市场竞争格局 - 行业集中度与专业度持续提升，第三季度45%的中标项目由已搭建专业平台的进驻企业获得 [3] - 绿城管理中标数量断层领先，第三季度公开中标项目接近20个，龙湖龙智造、蓝城集团、旭辉管理、金地集团等企业中标数量也显著高于同行 [3] - 头部企业在市场增量空间收窄环境下凭借规模与品牌优势加速拓展，巩固市场地位 [3] 委托方结构变化 - 政府与国企委托项目为市场主力，项目体量大且集中于安置保障房、医院、场馆等类型 [7] - 第三季度国资类招投标项目占比显著波动，9月份占比降至70%，较前8个月平均水平下降近20个百分点 [7] - 私企及其他委托方占比小幅提升，其中村委会、合作社等委托项目增多，但单项目金额多在100万元以下且由小型建筑公司主导 [7] 区域市场分布 - 项目能级分布保持稳定，前三季度一线、二线、三四线城市中标数量占比分别为14%、35%和51%，三四线为主力 [9] - 第三季度一线城市占比走高至17%，二线城市占比相应回落 [9] - 长三角区域占比最高但呈下降趋势，前三季度占比47%较二季度末下降4个百分点，第三季度占比进一步降至45% [9] - 中西部、珠三角、环渤海区域前三季度占比分别为22%、19%和12% [9]

投资评级 - 报告对绿城管理控股的投资评级为“推荐”（维持）[1] 核心观点 - 行业竞争趋于理性，代建行业格局趋稳，头部企业份额扩大，非理性内卷竞争将逐步回归理性 [6][10] - 公司经营端出现积极信号，2025年上半年新拓代建费总额和建筑面积实现双位数增长，在手订单总建面达1.265亿平米，高股息为估值提供支撑 [6] - 公司作为代建头部企业，具备综合竞争优势，虽2025年业绩或阶段性承压，但有望逐步走出低谷，轻资产模式具备派息潜力 [6] 行业竞争格局 - 2025年上半年已无新规模房企入局代建行业，行业格局趋稳，未来竞争将集中于头部企业之间 [6][10] - 城市更新、“白名单”扩围及推广“好房子”等城建政策加力推进，为代建行业带来结构性增量机会 [6][10] - 尽管行业单方代建费用下行，但公司近年市场份额均超20%，毛利率、净利率仍处于约40%和20%的水平 [6][18] 公司经营与财务表现 - 2025年上半年新拓代建费总额同比增长19.3%，新拓总建筑面积同比增长13.9% [6][30] - 截至2025年上半年末，公司在手现金为16.44亿元，较2024年末增长8.3%；经营性现金流净额同比增长44.4% [51][55] - 公司近年保持较高派息比例，2025年首次实施中期派息，截至2025年11月21日股息率达11.12% [6][51] - 2025年8月29日至10月17日期间，公司累计完成1000万股股份回购 [51] 业务优势与前景 - 公司客户结构多元，涵盖政府、国企、私营企业、金融机构四大核心群体，业务模式包括政府代建、商业代建和资方代建 [36][38] - 秉承“绿城系”基因，产品力有望受益于“好房子”、城市更新等需求，尤其在三四线城市，产品力优势更易凸显 [32][33] - 截至2024年末，公司累计落地纾困保交楼总建筑面积超1000万平米，与多家知名AMC及金融机构合作 [40] 盈利预测 - 报告小幅下调公司2025年EPS预测至0.28元（原为0.32元），维持2026年EPS预测0.31元，上调2027年EPS预测至0.34元（原为0.31元）[6][59] - 预计2025-2027年营业收入分别为29.94亿元、32.48亿元、35.31亿元，同比变化分别为-13.0%、8.5%、8.7% [5][58] - 预计2025-2027年毛利率分别为40.0%、41.5%、41.5%，净利率分别为20.5%、20.6%、20.9% [5][58] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为10.0倍、9.1倍、8.3倍 [5][6]

企业战略合作 - 绍兴交建公司与绿城管理签订战略合作协议 围绕代建管理 全周期咨询服务及多业态领域管理构建长期全面深度合作关系[1][3] - 金建管集团与中建国际城市建设有限公司签署战略合作协议 在产业导入 代建业务等方面探索创新模式[1][2] 项目获取与签约 - 金地深圳地区公司中标东莞市大朗镇拆迁安置房项目 为公司在东莞落地的第二个安置房代建服务项目[1][4] - 凤凰智拓签约宁德华熙公馆全过程委托管理服务项目 地块面积30393平方米 总货值约8亿 业主方为实力国企宁德臻宸房地产开发有限公司[1][5] - 金地管理首次在武汉获取滨江代建项目 计容建筑面积约6.38万平方米 用地面积2.27万平方米[3] 项目销售表现 - 金地管理温州未来峯汇首开创龙港市近三年最佳开盘纪录 登顶销售套数TOP1 实现区域最高售价[1][7] - 新城建管代建沧州云溪映月项目首开劲销1.67亿元 以线上营销为核心获客 在0分销基础上实现[1][7] - 远洋建管以代建+代销模式介入雅山璟庐项目 成功激活后创下首开热销8000万 累计销售额突破4亿元佳绩[5] 行业动态与数据 - 合生创展的广州海珠区沥滘村改造 天河区珠光金融城壹号及白云区珠光云山壹号等核心项目已签署合作协议[8] - 10月单月代建管理物业合约销售金额约2.61亿元 销售面积约3298平方米[8] - 旭辉建管三季度新拓项目17个 绿城管理三季度交付十余个项目[12] - 建发更新建设多个代建项目协同推进成果显著 中建东孚代建江海和鸣项目首开热销[12]

南向资金持股变动 - 11月17日南向资金减持绿城管理控股169.7万股，持股比例降至13.88% [1] - 近5个交易日南向资金连续减持，累计净减持359.2万股 [1] - 近20个交易日中有13天为减持，累计净减持370.7万股 [1] 近期详细持股数据 - 2025年11月17日持股总数为2.78亿股，单日变动-169.70万股，变动幅度-0.61% [2] - 2025年11月14日持股总数为2.80亿股，单日变动-35.30万股，变动幅度-0.13% [2] - 2025年11月13日持股总数为2.80亿股，单日变动-54.20万股，变动幅度-0.19% [2] - 2025年11月12日持股总数为2.80亿股，单日变动-48.70万股，变动幅度-0.17% [2] - 2025年11月11日持股总数为2.81亿股，单日变动-51.30万股，变动幅度-0.18% [2] 公司业务概况 - 公司是一家主要提供代建服务的公司，业务主要在中国国内市场开展 [2] - 公司通过商业代建、政府代建及其他三个部门开展业务 [2] - 商业代建部门向项目拥有人提供物业开发管理服务 [2] - 政府代建部门向政府提供徙置住房及公共基础设施的开发管理服务 [2] - 其他部门从事政府项目的管理服务以及建筑设计咨询等业务 [2]

南向资金持股变动 - 11月14日南向资金减持绿城管理控股35.3万股 [1] - 近5个交易日南向资金持续减持，累计净减持267.0万股 [1] - 近20个交易日中有12天为减持，累计净减持130.1万股 [1] - 截至11月14日，南向资金持股总数为2.8亿股，占公司已发行普通股的13.97% [1] - 11月10日至11月14日，单日持股变动幅度在-0.13%至-0.27%之间 [2] 公司业务概况 - 公司为一家主要提供代建服务的公司 [2] - 业务通过三个部门开展：商业代建、政府代建及其他部门 [2] - 商业代建部门向项目拥有人提供物业开发管理服务 [2] - 政府代建部门向政府提供徙置住房及公共基础设施的开发管理服务 [2] - 其他部门从事政府项目的管理服务及建筑设计咨询等业务 [2] - 公司主要在中国国内市场开展业务 [2]

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24] 核心观点 - 在城镇化从“增量扩张”转向“存量提质”的关键节点，“老旧住房自主更新、原拆原建”正成为城市更新的重要创新方向 [3] - 2025年中央层面政策的明确支持与地方实践的加速落地，推进了老旧住房改造的实施进程，给代建行业带来了历史性发展机遇 [3] - 老旧住房自主更新、原拆原建作为城市更新的创新路径，正释放出巨大的市场空间，代建企业凭借其专业的项目管理能力，成为衔接政策落地、居民需求与工程实施的核心纽带，迎来转型发展的重要机遇 [13] 国家层面政策支持 - 2025年8月28日，国务院发布《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》，明确要求“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建” [4] - 2025年3月9日，住建部部长倪虹强调，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围”，并“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅” [4] - 倪虹部长的发言将2000年以前建成的老旧小区全部纳入改造范围，大大扩展了城市更新的覆盖面，为代建企业提供了更广阔的市场空间 [5] 地方政策与实践 - 各地政策普遍确立“居民主体、政府引导、多元参与”的核心逻辑，聚焦破解集体共识凝聚与资金平衡两大关键难题 [6] - 北京、上海、浙江、广东、厦门等地已颁布具体政策，通过明确改造范围、推进时序与实施标准，直接释放区域性代建需求 [8] - 地方政策鼓励代建服务向规划、运营等全链条延伸，推动企业技术与服务模式升级 [9] - 多个原拆原建项目已落地，例如北京西城区桦皮胡同8号楼（20户）、广州花都区集群街2号（25户）、长沙雨花区湘农桥社区二区９栋（24户）、武汉青山区21街危旧房合作化改造项目（134户）、杭州浙工新村（548户） [11] - 在长沙项目中，代建企业中铁城建集团房地产开发有限公司首创“全过程代办代建”体系，涵盖27项“打包服务” [12] 市场机会与空间 - 以浙江省为例，全省2000年以前的房屋达72.12万幢，面积52255.13万平方米，其中1990年以前的城镇房屋有20.85万幢，面积9006.86万平方米 [13] - 具备“全流程协调能力、技术落地能力、资金统筹能力”的代建企业，将成为原拆原建模式推广的核心力量 [12] 代建企业发展策略建议 - 建立“咨询+融资+建设+运营”的全周期综合服务模式，深入项目每一个环节 [14] - 前置介入破解“协商博弈难”痛点，通过组织协商和产权梳理服务提升项目启动效率 [16] - 中端统筹打造“一站式审批引擎”，建立“政策解码+流程代办”的审批服务体系以缩短审批周期 [16][17] - 后端延伸挖掘“微空间运营价值”，通过运营新增的社区配套设施为项目创造持续现金流 [17] - 联动多方资源，协调破解资金难题，构建多元融资生态 [18] - 精准对接政策资金与补贴，建立全国性政策资金数据库 [19][20] - 创新居民融资服务方案，联合金融机构开发专项产品，如“更新贷”和“产权抵押+分期还款”模式 [20][21] - 引入社会资本参与运营，通过“建设+运营”打包模式吸引保险资金、产业基金等长期资本 [21] - 市场布局上，将北京、上海、广东、浙江等政策先行地区作为核心攻坚区，将湖北、湖南等试点落地地区作为潜力拓展区，关注中西部人口密集城市作为机会储备区 [22][24]

南向资金持股变动 - 11月12日南向资金减持绿城管理控股48.7万股，持股比例占公司已发行普通股的14.01% [1] - 近5个交易日中有4天出现减持，累计净减持222.9万股 [1] - 近20个交易日中有10天出现增持，累计净增持63.9万股 [1] 近期持股变动详情 - 11月12日持股总数2.80亿股，变动-48.70万股，变动幅度-0.17% [2] - 11月11日持股总数2.81亿股，变动-51.30万股，变动幅度-0.18% [2] - 11月10日持股总数2.81亿股，变动-77.50万股，变动幅度-0.27% [2] - 11月7日持股总数2.82亿股，变动-47.20万股，变动幅度-0.17% [2] - 11月6日持股总数2.83亿股，变动1.80万股，变动幅度0.01% [2] 公司业务概况 - 公司是一家主要提供代建服务的公司，通过三个部门开展业务 [2] - 商业代建部门向项目拥有人提供物业开发管理服务 [2] - 政府代建部门向政府提供徙置住房及公共基础设施的物业开发管理服务 [2] - 其他部门提供政府项目的项目管理服务以及建筑设计等咨询服务，业务主要在中国市场 [2]

企业战略合作与市场拓展 - 中建东孚与绿城房地产咨询集团签署战略合作协议，计划在城市服务、智慧社区建设领域通过资源共享和优势互补开展合作[1] - 金地商置华东地区公司成功获得4个代建项目，包括中标昆山商品住宅地块代建代销项目（总建筑面积2.5万㎡）和无锡梁东路商办综合体项目管理服务（总建筑面积5.8万㎡）[1][3] - 旭辉建管三季度新拓项目17个，绿城管理三季度交付十余个项目[8] 代建项目动态与业绩表现 - 旭辉建管签约石家庄城西优质地块全过程代建管理服务，土地面积62.37亩，规划为住宅教育混合用地，容积率≤2.7[1][4] - 招商建管郑州项目「西美招商·雲启」正式亮相，作为主城区稀缺低密住区坐拥主城发展红利与完善配套资源[1][4] - 中建东孚代建江海和鸣项目首开热销，项目地处南京江北新区四重高地，7层产品在一年内达成实景全面呈现并位居福安市场成交前列[1][6] - 远洋建管代建大连华南汇首开热销，远洋在贵阳市场成功开发远洋风景、远洋万和世家、远洋观山天铂等项目[2][8] 行业标准与研究成果 - 行业发布首部《代建企业综合能力评价标准》，金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版本[8] - 绿城房地产建设管理集团有限公司以10.35亿元成交金额中标台州市路桥区地块全过程代建项目，地上计容面积124430平方米[7] - 浙江兴元建设管理有限公司以7.44亿元成交金额中标雅安市五云街道名山区块建设工程全过程代建项目，体量163466平方米[7]

南向资金持股动态 - 11月6日南向资金增持绿城管理控股1.8万股，持股总数达2.83亿股，占公司已发行普通股的14.12% [1] - 近5个交易日中，南向资金有2天减持，累计净减持9.5万股 [1] - 近20个交易日中，南向资金有12天增持，累计净增持388.9万股 [1] 近期持股变动详情 - 11月5日持股变动为增持74.5万股，变动幅度为0.26% [2] - 11月4日持股变动为减持88.2万股，变动幅度为-0.31% [2] - 11月3日持股变动为增持28万股，变动幅度为0.10% [2] - 10月31日持股变动为减持25.6万股，变动幅度为-0.09% [2] 公司业务概况 - 公司是一家主要提供代建服务的公司，业务通过商业代建、政府代建及其他三个部门开展 [2] - 商业代建部门主要向项目拥有人提供物业开发管理服务 [2] - 政府代建部门主要向政府提供徙置住房及公共基础设施的物业开发管理服务 [2] - 其他部门主要从事政府项目的项目管理服务以及建筑设计咨询等业务，主要市场在中国国内 [2]

行业总体规模与竞争格局 - 2025年前三季度代建新增规模TOP20企业新增签约建面为15771万平方米，同比增幅达到31% [2] - 绿城管理、旭辉建管、润地管理、蓝城集团、龙湖龙智造、金地管理6家企业新增代建规模超1000万平方米，位居头部阵营 [2] - 排名第一的绿城管理前三季度新拓规模已超2700万平方米，是第二名的两倍左右，新拓规模在300-800万平方米的企业有11家，行业集中度较高 [2] 主要业务模式 - 代建业务主要分为政府代建、商业代建和资本代建等类型 [3] - 商业代建是市场最主流的模式，代建方为委托方提供"贴牌+全流程管理"服务并收取管理费，典型企业为绿城管理 [3] - 资本代建业务复杂度最高，常与金融资本、不良资产处置和项目纾困相连，绿城管理将该类业务视为重要增长点 [3] 企业差异化竞争策略 - 部分企业选择在特定领域建立优势，如朗诗聚焦绿色科技住宅，金地管理在产业园和商办地产代建领域表现突出 [4] - 企业需通过提升产品力、经营力、服务力来赢得市场，例如金地管理践行'不卷价格卷价值'的理念 [5] - 代建企业需要创新业务模式，开拓高附加值细分市场，如远洋建管聚焦"不良资产盘活"，而今管理提供产业规划运营一体化方案 [5] 政策环境与市场机遇 - 2025年第三季度共有7个省市出台政府代建政策，1-9月出台政策的城市达21个，政策呈现适用范围精准下沉、管理要求精细化等趋势 [4] - 城市更新项目持续落地带来机遇，绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉管理等头部企业已中标相关代建服务 [5] - "保交楼"政策持续推进，释放出大量需要专业力量介入以完成建设和交付的项目需求 [6] 不良资产处置领域的发展 - 不良资产赛道前景广阔且处于发展初期，未来两三年业务规模会快速增长 [6] - 除远洋外，绿城管理、而今管理等公司也在大力拓展不良资产业务，但项目存在债务债权复杂、盘活难度高等难点 [6] - 行业底层逻辑正从"增量扩张"转向"存量盘活"，对现有存量资产的盘活和价值提升成为市场重心 [6]