报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.69%，表现优于红利指数、中债 - 新综合财富总值指数、沪深300指数及中证转债指数，REITs总市值升至2040.81亿元，日均换手率回升，市场交投活跃度略有上升 [3] - 按项目属性，产权类REITs加权平均周涨跌幅为0.95%，优于特许经营权类REITs；按基础资产类型细分，保障性租赁住房板块以1.54%的加权平均周涨幅领先 [3] - 市政环保水利换手率居前，园区基础设施成交量领先；产权类与特许经营权类估值差异持续 [3] 各部分总结 一级市场发行动态 - 截至2025年6月13日，年内公募REITs市场已成功发行7单产品，较去年同期减少2单，本月无新成立产品；目前无已申报项目，有2单已受理、1单已问询、8单已反馈，以及5单已通过审核等待上市 [3][8] - 本周交易所审核状态更新的项目共计2单，华夏中核清洁能源REIT从已申报更新为已受理，中金厦门安居保障性租赁住房REIT从已受理更新为已反馈 [3][9] 二级市场回顾分析 - 市场规模与活跃度：截至2025年6月13日，全市场公募REITs总市值升至2040.81亿元，较前一周增加20.07亿元；总流通市值同步提升至950.89亿元，周度增加15.09亿元；本周日均换手率为0.61%，较前一周的0.48%有所回升 [11] - 指数表现：本周中证REITs全收益指数收盘上涨0.69%，涨幅领先于红利指数、中债 - 新综合财富总值指数、沪深300指数以及中证转债指数；本周中证REITs全收益指数的波动率为0.23%，低于红利指数、沪深300指数以及中证转债指数，高于中债 - 新综合财富总值指数 [14] - 板块表现：按项目属性划分，产权类REITs加权平均周涨跌幅为0.95%，优于特许经营权类REITs的0.42%；按基础资产类型细分，保障性租赁住房板块本周以1.54%的加权平均周涨幅领先，能源基础设施板块涨幅最小，为0.06% [19] - 个券表现：华夏基金华润有巢REIT周涨幅为4.32%，华安百联消费REIT涨幅为4.19%，工银蒙能清洁能源REIT以3.97%的周涨跌幅紧随其后 [21] - 交易规模与换手率：园区基础设施类REITs以1.93亿份的成交量位居首位；市政环保水利以1.01%的换手率领先 [23][24] - 估值水平：截至2025年6月13日，产权类REITs现金分派率均值3.78%，消费基础设施现金分派率4.26%居前；特许经营权类现金分派率均值8.05%，市政设施现金分派率12.21%领先；中债REITs估值收益率层面，产权类（4.02%）高于特许经营权类（3.23%）；PV乘数方面，特许经营权类（1.27）低于产权类（1.31） [25]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月我国公募REITs一级市场有新上市产品且多只待上市，二级市场价格震荡上行，不同层面表现有差异，相关政策利好REITs发展 [1][2][43] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 已上市项目：截至2025年5月31日，我国公募REITs产品达66只，发行规模1743.93亿元，交通基础设施类发行规模最大；5月华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市，发行规模13.67亿元 [11][12] - 待上市项目：截至2025年5月31日，26只REITs待上市，14只首发、12只待扩募；多只项目状态更新 [15] 二级市场表现 - 价格走势：2025年5月我国已上市公募REITs二级市场价格整体震荡上行，加权REITs指数收于139.99，回报率3.71%；与其他主流大类资产相比表现中等；产权类和特许经营权类价格均上涨，产权类涨幅大；保障房类REITs涨幅最大；58只REITs上涨、8只下跌，涨幅前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT等，跌幅前三为华夏合肥高新REIT等 [2][18][22] - 成交规模及换手率：本月公募REITs成交规模较上月下降，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先；66只REITs月内总成交额97.2亿元，区间日均换手率均值0.65%；月内成交量前三为红土创新盐田港REIT等，成交额前三为中金安徽交控REIT等，换手率前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT等 [3][31][32] - 主力净流入及大宗交易情况：主力净流入总额10056万元，市场交易热情下降；主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类等，前三的REITs是华泰苏州恒泰租赁住房REIT等；本月大宗交易总额环比减少，大宗交易总成交额11.2亿元，成交额前三的是中金印力消费REIT等 [3][35][40] 相关政策 - 2025年5月7日，证监会主席吴清表示要深化交易所债券市场对外开放，将REITs等纳入沪深港通标的 [43] - 2025年5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发意见提出完善市场化投融资模式，推动符合条件的项目发行基础设施领域REITs [43]

高质量发展与对外开放 - 习近平总书记强调高质量发展是中国式现代化的必然要求，需以科技创新引领实体经济，扩大高水平对外开放以应对不确定性 [3] - 河南省通过科技创新夯实实体经济根基，扩大对外开放提振信心，锻造核心竞争力推进现代化 [3] - 外贸企业以高质量发展应对不确定性，通过布局海外供应链和合规运营增强抗风险能力 [4] 外贸企业出海战略 - 致欧家居凭借原创设计能力获70余项国际大奖，一季度营收同比增长13.56% [4] - 河南钢美科技在亚马逊平台销量稳居前列，通过开拓南美、中东等新市场获得订单 [5] - 外贸企业通过组建国内销售团队和发力短视频赛道掌握主动权 [5] 资本赋能产业升级 - 河南资本集团通过"资本+产业"双轮驱动，设立50亿元绿色钢铁基金和7亿元科创"基金债"推动传统产业高端化 [6] - 构建新能源产业矩阵，以专项基金撬动社会资本推动风光储一体化与先进制造业协同 [7] - 设立科教创新平台解决科技成果转化难题，推动科技创新与产业创新融合 [8] 种业科技创新 - 秋乐种业作为河南种业"第一股"，推进种子资源库和生物育种实验室建设 [8] - 公司加大研发投入开展转基因和基因编辑研究，建立数字化系统保障种子品质 [9] - 构建"种业+"全产业链生态，从种子向上下游延伸服务粮食安全 [9] 人才安居工程 - 郑州城发安居公司投运39个人才公寓项目，提供5.9万套房源服务7万青年人才 [11] - 通过收购存量房和创新机制发展保障性租赁住房，结合人才政策助力安居 [11] - 全省已开工4.35万套保障性租赁住房，发放423.5万元公租房租赁补贴 [11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月12日至16日我国已上市公募REITs二级市场价格震荡上行 加权REITs指数回报率为1.7% 与其他主流大类资产相比表现中等 产权类REITs涨幅大于特许经营权类 消费类REITs涨幅最大 成交规模24.42亿元 主力净流入2672.54万元 大宗交易总额22067万元较上周下降 本周无REITs产品新增上市 有3只待上市项目状态更新[1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国已上市公募REITs二级市场价格震荡上行 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为1.24%和1.39% 加权REITs指数回报率为1.7% 回报率排序为美股>REITs>可转债>A 股>纯债>原油>黄金[10] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs均震荡上行 产权类涨幅更大 回报率分别为2.51%和0.63% 消费类REITs涨幅最大 回报率前三的底层资产类型为消费类、园区类和保障房类 回报率分别为3.18%、2.42%和2.28%[16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 52只上涨13只下跌 涨幅前三为华夏南京交通高速公路REIT、嘉实物美消费REIT和中金厦门安居REIT 跌幅前三为国金中国铁建REIT、中航首钢绿能REIT和中航京能光伏REIT 年化波动率前三为华安百联消费REIT、中金厦门安居REIT和中金重庆两江REIT[22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模24.42亿元 仓储物流类区间日均换手率领先 已上市65只REITs周内区间日均换手率均值为0.61% 成交额前三为交通基础设施类、园区基础设施类和仓储物流类 换手率前三为仓储物流类、保障性租赁住房类和能源基础设施类[26] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为红土创新盐田港REIT、东吴苏园产业REIT和国泰君安东久新经济REIT 成交额前三为国泰君安东久新经济REIT、东吴苏园产业REIT和中金安徽交控REIT 换手率前三为华夏特变电工新能源REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT[29] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额2672.54万元 市场交投热情延续 主力净流入额前三的底层资产类型为仓储物流类、园区基础设施类和能源基础设施类 单只REIT净流入额前三为红土创新盐田港REIT、华夏深国际REIT和华夏华润商业REIT[32] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额22067万元较上周下降 周二成交额最高为8228万元 单只REIT大宗交易成交额前三为中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT和华安张江产业园REIT[33] 一级市场 已上市项目 截至2025年5月16日 我国公募REITs产品65只 合计发行规模1730.26亿元 交通基础设施类发行规模最大为687.71亿元 园区基础设施类次之 为270.62亿元 本周无REITs产品新增上市[37][38] 待上市项目 共有27只REITs待上市 15只为首发 12只为待扩募 本周“创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金”状态更新至“已申报” “华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金”和“中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”状态更新至“已反馈”[41]

城投宽庭徐汇社区项目 - 徐汇社区是上海城投宽庭第10处保租房项目，提供1283套房源，首批推出546套，建筑面积30-79㎡ [1] - 项目首次采用REITs回收资金收购存量住房投入运营，在长三角地区保租房REIT产品中属首例 [1] - 项目由上海城投、国盛集团、仪电集团三家国资合作收购原华鑫置业存量资产，是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目 [2] 上海保租房政策与市场 - 上海2024年6-7月出台多项保租房支持政策，涵盖土地、财税、金融等领域 [1] - 上海提高公积金支付保租房房租上限，推出"保租房进校园"活动，累计提供超1万套低租金学生房源 [1] - 2021年上海已允许非居住存量房屋改建为保租房，期间不变更土地性质、不补缴土地价款 [3] 保租房REITs发展 - 国内现有7支上市租赁住房REITs，其中城投宽庭、上海地产、有巢3支底层资产在上海 [4] - 2025年一季度保租房REITs板块涨幅29.8%，行业总回报指数上涨34.8% [5] - 国泰君安城投宽庭REIT以4466.74万元收入领先6支产品，年化现金流分派率3.20%居首 [7] 行业趋势与展望 - 2025年一季度上海新增建设筹措保租房2.3万套、供应2.1万套，分别完成年度计划33%和35% [7] - 克而瑞预测2025-2026年为保租房集中供应爆发期，年供应量将高出前两年1-2万间 [8] - 预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元，公募REITs成为主要融资路径 [8]

项目概况 - 城投宽庭徐汇社区正式开业运营，首批推出546套房源，全装修交付并配备品牌家具家电，可拎包入住，其他房源计划于今年7月份推出 [1] - 项目毗邻地铁1号线、12号线漕宝路站（直线距离约100米），两站直达徐家汇商圈，三站可达徐汇滨江区域，周边15分钟步行圈覆盖徐汇日月光中心、漕溪公园、第八人民医院 [1] - 社区共有1283套房源，首批推出546套建筑面积约30-79平方米的一室和两室户型，大部分户型设计有观景阳台，月租金约在6000元-12000元 [5] 项目特色 - 社区内规划有约600平方米的商业空间，计划引入便利店、洗衣房、宠物店等便民业态，并同步打造滨水休闲步道、共享书吧、多功能活动厅等社交场域 [5] - 项目采用"智能梯控、24小时安全巡逻、全天候电子监控"三重智能安防体系，覆盖社区入口、电梯、公共区域等关键节点，实时预警异常情况 [5] - 依托城投宽庭自主研发的智慧管理平台，实现设备运维、报修服务、费用缴纳等全流程数字化 [5] 项目意义 - 该项目是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目，也是上海城投落实REITs滚动投资，构建保租房业务"投融建管退"资本循环的关键一环 [2] - 项目原为华鑫置业开发的存量资产，通过市属产业集团之间协调资源整合盘活，是通过城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购的典型范例 [7] - 未来该社区将筹划注入城投宽庭保租房REIT，推动城投宽庭在保租房领域形成"开发-运营-退出-再投资"的良性循环 [7] 行业背景 - 根据规划，到"十四五"期末上海将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间），其中形成供应40万套（间） [7] - 截至2025年3月，全市已累计建设筹措保障性租赁住房56.1万套（间）、供应36.1万套（间），分别为规划目标的93%和90%，完成进度好于预期 [7] 公司运营 - 上海城投集团已在上海6个区域开设并运营10个社区，累计服务人数超过2.5万人次 [2] - 城投控股作为上海保租房建设的主力军，为不以保租房业务为主业的市属国企提供存量R4地块盘活新路径、新方案，助力国资布局优化 [7]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 报告未提及核心观点相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了众多REITs产品的详细信息，包括基金代码、基金名称、行业类型、上市日期、发行价、上市以来涨跌幅、成交量、换手率、回报以及收盘价走势等。如博时蛇口产园REIT上市以来涨跌幅为14.72%，本周成交量为0.28亿元，本周换手率为2.69%，本周回报为 - 4.05%等[12]。 二级市场估值情况 报告未提及二级市场估值情况相关内容 市场相关性统计 - REITs指数与大类资产相关系数测算显示，REITs与上证指数、沪深300、创业板指、中小盘、中证转债、中证全债、黄金、原油指数的相关系数分别为0.21、0.20、0.13、0.18、0.20、0.04、0.04、0.08；不同类型REITs与各类资产的相关系数存在差异，如产权类、特许经营权类等与各资产的相关系数有所不同[24]。 - 部分REITs产品与沪深300、创业板指、中证全债、黄金、原油等大类资产有不同的相关系数，如博时蛇口产园REIT与沪深300的相关系数为0.16，与创业板指的相关系数为 - 0.01等[25]。 一级市场跟踪 - 展示了多个REITs项目的情况，包括项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值等。如华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT为产权类保租房项目，已通过，项目估值13.42亿元；中金亦庄产业园REIT为产权类产业园区项目，已通过，项目估值10.26亿元等[26]。 2025/4/21 - 2025/4/25相关情况 - 2025年4月21 - 25日期间，部分REITs产品有价格和相关比例数据，如价格为2.839、2.895、2.724、3.290，有1.76%、5.27%、5.01%、13.33%等比例数据[27]。

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只REITs的上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、基金代码、基金简称、行业类型、上市日期、发行价、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等数据，如博时蛇口产园REIT上市以来回报为10.75%，本周成交量为0.39亿份等 [11] 二级市场估值情况 - 报告呈现了各REITs的PV乘数、P/FFO+、P/NAV、IRR等估值指标及与行业均值对比情况，如红土创新盐田港REIT的PV乘数为20.83，P/FFO+为6.47等 [15] 市场相关性统计 - REITs各类型指数与大类资产相关系数测算显示，REITs与上证指数相关系数为0.21，产权类与上证指数相关系数为0.21等，且各行业类型REITs与不同大类资产的相关系数存在差异 [20] - 报告还展示了单只REITs与沪深300、创业板指、中证全债、黄金、原油等大类资产的相关性，如博时蛇口产园REIT与沪深300相关系数为0.16等 [21] 一级市场跟踪 - 报告列举了多个处于不同阶段的REITs项目，包括南方顺丰仓储物流REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT等，涵盖仓储物流、保租房、风电等多种类型，并给出了项目估值，如南方顺丰仓储物流REIT项目估值为32.62亿元 [23]