2025年9月全国重点城市二手房成交概况 - 2025年9月全国重点城市二手房成交活跃度明显回升，但价格持续面临下行压力[3] - 百城二手住宅均价为13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38%[3] - 百城二手房价格已连续41个月环比下跌，前三季度累计下跌5.79%[3] 城市成交表现分化 - 惠州、徐州、上海等城市成交套数同比增幅显著，分别达到50.6%、43.3%和43.1%[2] - 大连、佛山、南通等城市成交套数同比大幅下滑，跌幅分别为60.8%、27.9%和23.2%[3] - 一线城市中，上海成交表现强劲（成交套数同比增43.1%），而广州同比零增长，北京同比仅增6.0%[2][3] 各线城市价格走势 - 9月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.60%、0.87%、0.68%[4] - 1-9月一线、二线、三四线城市二手住宅价格累计跌幅分别为3.64%、6.47%、5.96%[4] - 十大城市二手住宅均价环比下跌0.67%，同比下跌4.77%[7] 十大城市价格具体表现 - 武汉、天津、南京环比跌幅居前，分别为1.18%、1.11%、1.05%[7] - 杭州环比跌幅最小，为0.38%[7] - 同比方面，武汉和南京跌幅最大，分别为9.69%和9.52%，成都跌幅最小为0.84%[7] 数据来源与覆盖 - 数据来源于中指数据库二手房版，监测全国重点城市二手房市场全量成交数据[3] - 数据覆盖项目挂牌、项目成交案例、成交分析、挂牌分析等多个维度，颗粒度至单套房源[9]

市场整体状况 - 全国二手住宅挂牌量突破730万套，按当前去化速度计算消化周期将长达5年 [1] - 市场陷入“降价螺旋”，越是降价购房者观望情绪越浓，迫使更多业主降价 [9] - 二手房源平均调价次数达4.2次，最终成交价普遍低于首次挂牌价23%-28% [9][10] 一线城市市场动态 - 北京2025年8月新增房源1.8万套，同比激增33% [3] - 深圳同期挂牌量6000套，较去年同期暴涨94% [3] - 上海同期新增房源1.55万套，同比增长51% [3] - 南京取消限售政策当日，二手房挂牌量从720套飙升至3114套，单日增幅高达332% [3] 价格变动趋势 - 深圳业主2022年斥资800万购置的房产，如今挂牌400万依然无人问津 [1] - 广州珠江新城片区2025年二季度成交均价为每平方米10.67万，较2023年峰值缩水33.6% [5] - 天河公园板块出现“腰斩”案例，一套70平方米房产以380万成交，较2022年买入价亏损近300万 [5] - 广州珠江新城同户型房源去年挂牌价500万，近期骤降至331万成交 [5] 交易难度与中介行为 - 深圳中介2025年三季度经纪人平均带看32次才能促成1单成交，而2021年仅需带看7次 [7] - 中介采用系统性压价策略，包括贬损房屋缺陷、虚构低价竞争房源、制造焦虑话术 [7] - 上海内环某小区半年内挂牌价下调5次，但中介带看量反而下降40% [10] 本轮调整特征 - 核心城市领跌，打破以往“一线抗跌”规律 [12] - 改善型房源跌幅大于刚需盘，北京朝阳区2000万以上豪宅成交周期延长至18个月 [12] - 租金回报率持续走低，深圳部分区域租售比跌破1:800，远低于国际警戒线 [12] 行业策略建议 - 着急卖房的业主应接受当前市场定价，参照同小区近三月成交价下浮5%-8%挂牌 [14] - 持币买家可重点关注挂牌超过120天、调价3次以上的“疲劳房源” [14] - 政策层面需建立二手房交易指导价2.0体系，通过价格锚定机制阻断非理性下跌 [14] 行业长期展望 - 房地产作为普惠性投资工具的时代已宣告结束 [16] - 商品房的未来将回归居住的本质属性 [16]

市场整体表现 - 2025年9月上海二手房市场呈现“以价换量”与“止跌企稳”的相悖信号 [1] - 全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3% [1] - 45%的小区成交价格实现环比上涨，较上月增加4个百分点 [1] 挂牌价格趋势 - 2025年9月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，房东降价意愿持续释放 [1][3] - 近一年上海各小区挂牌价格平均下跌13.6%，2025年下半年价格下调速度显著加快 [3] - 挂牌价格指数从2024年9月的近一年高点90.3，整体下行至2025年9月的78 [3] 成交价格与议价空间 - 9月房价上涨的高频交易小区占比升至45%，较8月增加4个百分点，上涨小区绝对数量达233个，环比增加21% [1][5] - 9月上海二手房议价空间从8月的19%收窄至15%，创近一年新低，显示供求双方价格判断趋于一致 [8] “825”新政影响 - 2025年8月25日上海优化调整房地产政策，通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略释放郊区购房需求 [1][11] - 新政内容包括外环外不限购、单身人士按家庭执行限购、提高公积金贷款额度至最高216万元等，激活刚需群体需求并降低购房成本 [11][12] 刚需市场表现 - 2025年9月上海房价止跌的核心动力源于刚需类小区房价上涨，47%的刚需小区房价环比上涨，较上月增加6个百分点 [2][15] - 总价200万元以内房源成交套数占比达46.56%，环比上升2.79个百分点，同比上升7.51个百分点 [12][13] - 70平方米以内小面积段房源是成交主力，9月成交套数占比在40%以上 [12][14] 区域市场分化 - 成交向城市近远郊片区聚焦，金山区和奉贤区9月成交套数占比排全市前2位，奉贤区占比达5.05%，金山区占比达4.2% [14] - 不同板块出现显著涨跌差异，南桥、三林、金桥、松江新城等板块有超六成小区成交价下跌，而共富共康、金山新城、周康等板块有超六成小区房价上涨 [24] 租赁回报率指标 - 9月成交活跃且房价上涨的二手房小区中，租赁回报率在2-3%之间的有27个，大于3%的有15个 [18] - 租赁回报率达到2%是止跌的重要指标，符合此条件的上涨小区占比达82% [18] - 租赁回报率2%以上小区多分布在宝山、金山、松江等城市近远郊片区，印证刚需是推动房价止跌的核心力量 [21]

成交情况 - 9月上海二手住宅成交17723套，环比增长2.7%，同比增长27% [1] - 1-9月上海二手住宅累计成交量同比增长16.9% [1] - 上海二手房成交量同环比保持增长，政策效果有所显现 [1] 价格走势 - 9月上海二手住宅价格环比下跌0.48%，跌幅与上月基本持平（8月为下跌0.49%） [1] - 9月上海二手住宅价格同比下跌3.85% [1]

市场整体表现 - 9月杭州二手房网签6377套，环比8月6633套下滑3.9%，但同比去年9月6033套提升5.7% [1] - 二手房单月成交量自3月以来已连续6个月下滑，10月受长假影响下滑势头可能延续 [1] - 9月二手住宅网签均价26832元/平方米，环比8月28178元/平方米下滑4.8%，同比去年9月28091元/平方米下滑4.5% [1] 成交结构分析 - 低总价刚需房源占比持续扩大，200万以内房源成交占比达52%，较8月上涨2.7% [1] - 200万-300万元总价段房源成交占比降幅最大，达到1% [1] - 60平方米以下小面积房源成交占比较8月上涨0.8%，90-120平方米面积段成交占比下滑1.8%，幅度最大 [1] - 140平方米以上大面积房源成交占比上涨1.5% [1] 热门成交小区特征 - 9月成交TOP20小区以近远郊刚需小区为主，15个小区的成交均价低于4万元/平方米，13个小区价格低于2万元/平方米 [1] - 成交榜首为萧山南部卧城安置房小区江湘云庐，成交29套，均价15655元/平方米，环比下跌4% [2] - 临安青山湖的越秀星汇城和中天珺府分列二、三位，成交均价分别为8762元/平方米和9955元/平方米，环比继续下跌 [2] - 改善型小区中，余杭绿城桃花源成交11套低密房源，均价高达13万元/平方米，环比上涨16% [2] - 老城西南都花园异军突起，成交13套，均价44125元/平方米，位居市区第6位 [2]

一线城市二手房价格走势 - 9月一线城市二手房价格环比下跌0.6%，跌幅较8月扩大0.05个百分点 [2] - 广州跌幅最大达0.97%，北京下跌0.6%，上海和深圳分别下跌0.48%和0.5% [2] - 价格下跌关键原因为挂牌量激增导致竞争白热化，北京8月新增房源近1.8万套同比涨33%，深圳新增挂牌量同比暴涨94%，上海新增1.55万套同比涨51% [2] 全国二手房市场概况 - 9月百城二手房均价13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38% [2] - 前三季度累计跌幅接近6% [2] - 城市分化明显，二线城市环比跌幅最大为0.87%，三四线城市跌幅收窄至0.68% [3] 市场分化与流动性分析 - 三四线城市核心问题为流动性差，房产难以出售 [3] - 分化原因包括一二线房产泡沫较高，以及新盘“好房子”概念加速老二手房降价 [3] 交易活跃度与政策影响 - 9月重点城市二手房交易活跃度回升，带看量和咨询量上涨，但高挂牌量导致价格无法稳定 [4] - 政策核心逻辑为“托底”而非“推涨”，旨在为经济复苏争取时间，并非直接拉动房价 [4]

文章核心观点 - 58同城旗下安居客研究院发布全国主要城市二手房线上挂牌均价数据，显示各城市及区域房价环比变化情况 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][17][18][19][21][23] 北京二手房市场 - 全市二手房挂牌均价为41642元/m²，环比上涨1.8% [2] - 西城区挂牌价最高，达117151元/m²，但环比下跌3.4% [2] - 海淀区挂牌价82155元/m²，环比下跌1.3% [2] - 昌平区挂牌价32755元/m²，环比上涨1.4% [2] - 怀柔区挂牌价21257元/m²，密云区挂牌价16832元/m² [2] 广州二手房市场 - 全市二手房挂牌均价为32847元/m²，环比上涨2.6% [3] - 天河区挂牌价最高，达54157元/m²，环比下跌0.6% [3] - 从化区挂牌价最低，为9434元/m²，环比上涨1.1% [3] - 黄埔区挂牌价环比下跌4.0%，跌幅显著 [3] 上海二手房市场 - 全市二手房挂牌均价为44762元/m²，环比上涨0.9% [4] - 黄浦区挂牌价最高，达91584元/m²，环比下跌2.3% [5] - 崇明区挂牌价最低，为18498元/m² [4] - 长宁区挂牌价58420元/m²，环比下跌4.8% [5] - 金山区挂牌价14807元/m²，环比上涨1.1% [5] 深圳二手房市场 - 全市二手房挂牌均价为54812元/m² [6] - 南山区挂牌价最高，达86034元/m²，环比下跌1.7% [7] - 龙华新区挂牌价50392元/m²，宝安区挂牌价51496元/m² [7] - 坪山新区挂牌价27684元/m²，环比下跌1.7% [7] 成都二手房市场 - 全市二手房挂牌均价为29960元/m² [9] - 青羊区挂牌价21344元/m²，武侯区挂牌价19887元/m² [8] - 新都区挂牌价10226元/m²，环比下跌0.5% [8] - 锦江区挂牌价21855元/m²，环比下跌1.0% [8] 杭州二手房市场 - 全市二手房挂牌价环比下跌0.7% [10] - 上城区挂牌价38408元/m²，拱墅区挂牌价37866元/m² [10] - 临安区挂牌价12243元/m²，环比下跌0.4% [10] - 萧山区挂牌价27060元/m²，环比下跌2.7% [10] 南京二手房市场 - 全市二手房挂牌价为19438元/m²，环比下跌1.0% [11] - 建邺区挂牌价37412元/m²，鼓楼区挂牌价29349元/m² [11] - 溧水区挂牌价6629元/m²，环比下跌3.5% [11] - 高淳区挂牌价7279元/m²，环比上涨0.4% [11] 沈阳二手房市场 - 全市二手房挂牌价为7305元/m²，环比上涨0.3% [12] - 和平区挂牌价10112元/m²，沈北新区挂牌价6381元/m² [12] - 浑南区挂牌价9008元/m²，环比持平 [12] 苏州二手房市场 - 全市二手房挂牌价为15665元/m²，环比上涨2.0% [13] - 工业园区挂牌价30555元/m²，环比下跌2.5% [13] - 虎丘区挂牌价21309元/m²，环比下跌6.2% [13] - 吴江区挂牌价13744元/m²，环比下跌0.5% [14] 天津二手房市场 - 全市二手房挂牌价为14406元/m² [14] - 和平区挂牌价56969元/m²，环比下跌1.9% [15] - 宝坻区挂牌价7579元/m²，宁河区挂牌价9550元/m² [14][15] - 津南区挂牌价9334元/m²，环比上涨1.2% [15] 武汉二手房市场 - 全市二手房挂牌价为11766元/m²，环比上涨1.7% [18] - 武昌区挂牌价19586元/m²，环比下跌3.3% [18] - 汉南区挂牌价4634元/m²，新洲区挂牌价4894元/m² [18] - 江夏区挂牌价10769元/m²，环比下跌0.5% [18] 长沙二手房市场 - 全市二手房挂牌价为8933元/m²，环比上涨1.1% [19] - 岳麓区挂牌价10936元/m²，开福区挂牌价9511元/m² [19] - 雨花区挂牌价9170元/m²，环比下跌0.7% [19] 郑州二手房市场 - 全市二手房挂牌价为8754元/m²，环比上涨0.2% [21] - 郑东新区挂牌价16387元/m²，环比下跌0.9% [21] - 上街区挂牌价3241元/m²，航空港区挂牌价6212元/m² [21] 重庆二手房市场 - 全市二手房挂牌价为8738元/m²，环比上涨1.8% [23] - 渝北区挂牌价11537元/m²，环比下跌1.6% [23] - 北碚区挂牌价8456元/m²，环比下跌1.9% [23]

杭州二手房市场整体表现 - 2025年9月杭州二手房网签量达6377套，同比去年9月的6033套增长约5.7% [1] - 传统楼市旺季“金九”行情未现，市场呈现“以价换量”态势 [3] 成交结构分析 - 刚需小区为市场成交主力且呈扩张态势，成交量TOP20榜单中13个上榜小区网签单价在“1字头”（包括1万元/㎡以内） [1] - 低价刚需盘集中分布于闲林、南部新城、青山湖科技城、大江东等近远郊板块 [1] - 青山湖科技城的越秀星汇城和中天珺府网签均价低至八九千元，9月份成交套数分别为23套和16套 [1] - 临平新城的赞成檀府、勾庄的名城博园、大江东的旭辉宝龙东湖城等此前不突出的小区因集中放量进入成交TOP20榜 [2] 价格与市场心态 - 钱塘区部分小区成交均价与挂牌价存在显著差距，例如金隅观澜时代成交均价1.72万/m²，挂牌价2.55万/m² [4] - 购房者普遍认为价格尚未触底，交易中存在买卖双方的拉锯战 [3] - 部分房东主动将挂牌价调至小区最低甚至低于市场价5%-10%以促成快速成交 [3] - 当前市场环境下购房者拥有较多选择机会，处于可“挑挑拣拣”的窗口期 [3]

市场整体概况 - 2025年国庆期间全国60个重点城市二手房日均找房热度为12605，较2024年同期下降1054%，较2023年下降1660% [1][3] - 与国庆前30天日均热度13099相比，国庆期间热度仅下降377%，降幅相对可控，市场情绪趋于稳定 [1][5] - 市场呈现“政策仍在释放利好、旅游分流影响、城市分化加剧”的复杂态势 [1] 不同能级城市表现 - 一线城市日均热度均值为12760，较2024年下降542%，降幅最小，表现最为稳健，与近30天均值相比仅下降263% [9] - 新一线城市日均热度均值为13046，较2024年下降402%，整体热度水平略高于一线城市，与近30天均值相比下降275% [7][9] - 二线城市日均热度均值为12596，较2024年下降1305%，与近30天均值相比下降473%，市场波动较大 [9] - 三四线城市日均热度均值为12069，较2024年下降1378%，降幅最大，长期调整压力较大 [9] 城市分化趋势 - 一线城市和新一线城市展现出更强的市场韧性，其中广州实现889%的同比增长，重庆以1520%的增长率领跑全国 [2] - 二线和三四线城市调整压力较大，南通、咸阳等城市降幅超过30%，市场深度调整特征明显 [2] - 从同比变化趋势看，一线城市25年同比24年降幅收窄831个百分点，新一线城市降幅收窄536个百分点，显示高能级城市率先企稳 [10][12] - 二线城市25年同比24年降幅扩大84个百分点，三四线城市降幅扩大761个百分点，低能级城市调整持续深化 [12] 重点城市短期波动 - 部分城市与近30天均值相比出现较大正向差异，包括嘉兴（285%）、威海（231%）、南阳（227%）等 [19] - 部分城市与近30天均值相比出现较大负向差异，包括兰州（-1401%）、呼和浩特（-1234%）、豊阳（-1112%）等 [19] 影响因素分析 - 国庆前后各地密集出台购房补贴、限购放松、房企自持商品住房转售等政策，从需求端和供给端同时发力，有效提振市场信心 [1] - 国庆假期旅游出行分流部分购房客户资源，对短期市场活跃度形成一定抑制 [1] - 中介机构通过政策窗口期营销、线上线下联动等多种手段促进交易，部分城市在政策红利下实现环比增长 [1]

外部政策环境 - 美联储于2025年9月17日宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间降至4.00%至4.25% [2] - 美联储降息导致中美利差收窄，为国际资本重新配置提供契机，并可能伴随美元走弱和人民币升值预期增强 [2] - 国际资本可能因汇率和资产增值预期而关注合肥核心板块的优质二手房 [2] 国内利率影响 - 美联储降息为国内央行释放货币政策空间创造条件，市场预期LPR将持续下调至2%-3%区间 [3] - 以贷款100万元、期限30年计算，若房贷利率从3%降至2.5%，月供可减少约300元，总利息支出减少近10万元 [3] - 存量房贷款利率下降直接减轻现有房主的月供压力，缓解因供房压力导致的低价抛售现象 [4] 合肥市场基本面 - 合肥作为新一线城市和都市圈核心成员，人口持续流入，住房刚需长期存在 [5] - 政务区、滨湖区等核心板块因配套成熟、资源集中，二手房需求始终保持旺盛 [5] - 与三四线城市高库存压力不同，合肥二手房市场的调整更多是短期情绪性下跌，核心板块有望率先企稳回升 [5] 市场参与策略 - 对刚需购房者而言，利率下行通道明确，购房成本处于阶段性低位，是挑选性价比高房源的时机 [7] - 对非核心板块的卖房者，建议借助利率下降的窗口期及时出售 [7] - 对政务区、滨湖区等核心地段的卖房者，可观望至明年3月，待政策发酵后可能迎来量价稳定行情 [7] 市场前景展望 - 从外部环境改善到成本红利，再到城市潜力托底，合肥二手房市场止跌逻辑逐步清晰，核心板块优质房源已具备企稳基础 [9] - 楼市复苏并非一蹴而就，受银行净息差压力、非核心区域库存消化时间、国内经济基本面及政策执行力度等多因素影响 [9]