二手房市场整体表现 - 70城二手房市场呈现明显区域分化 一线城市领跌但成交量逆势增长 二三线城市深陷价格回调 [1] - 市场持续三年调整 正以"以价换量"方式酝酿结构性变革 [1] 一线城市市场动态 - 北京上海等传统热点区域价格环比跌幅达0.6%-1.1% 但成交量逆势增长 [3] - 北京前七月二手住宅网签量同比增20.4% 上海突破13万套创近年同期新高 [3] - 北京8月8日楼市新政允许五环外无限套数购房 刺激郊区市场 [4] - 新政后五环外二手房带看量激增40% 回龙观天通苑等刚需板块成交周期缩短至两周以内 [4] - 形成"政策松绑-需求释放-以价换量"传导链条 重塑市场格局 [4] 三四线城市市场状况 - 鹤岗玉门等城市价格跌至"白菜价" 去化周期仍超2年 [6] - 武汉光谷某小区房源从150万降至100万并赠送车位 仍需3个月成交 [6] - 三四线城市商品房待售面积高达6.8亿平方米 [6] - 开发商采取"首付分期+送装修"促销 成都某项目推出首付5%分三年免息支付 [6] 政策层面变化 - 中央政治局会议提出"高质量推进城市更新" 发改委支持用特别国债收购存量商品房作保障房 [6] - 上海发布新版住宅设计标准提升住宅功能性 长沙推出"以旧换新"补贴售旧购新可申领总价1%补贴 [6] - 政策调整体现从"规模扩张"向"存量提质"转型 [7] - "核心区严控、郊区松绑"差异化策略成为一线城市政策调整新范式 [7] 市场新动向与趋势 - 北京新政后五环外项目去化速度提升30% 上海外环外某楼盘开盘当日去化率达80% [8] - 深圳南山高端二手房源挂牌价较新房低15% 但成交周期长达半年 [8] - "新房分流效应"改变二手房市场竞争格局 [8] - 高得房率全屋智能等特征将成为热销项目标配 二手房市场迎产品力全面升级 [8]

二手房市场整体成交趋势 - 2025年7月30个重点城市二手房成交环比下降14% 同比下降9% 增长动能放缓 [2] 核心城市新增挂牌量变化 - 北京、深圳、杭州新增挂牌量季节性回落 上海环比持平上月 京沪深同比涨幅均超2成 [3][4] - 北京新增挂牌16721套 环比降2% 同比增31% [5] - 上海新增挂牌13386套 环比持平 同比增20% [5] - 深圳新增挂牌5576套 环比降7% 同比增48% [5] - 杭州新增挂牌7018套 环比降3% 同比降24% [5] 京沪深挂牌价格段结构性分化 - 京沪深新增挂牌以100-500万元总价段为主力 占比超6成 [5] - 300-500万元总价段挂牌占比跌幅最显著 北京下降0.98个百分点 [5] - 低总价段（300万元以内）和高总价段（600-3000万元）占比回升 北京分别上涨0.42和0.63个百分点 [5][7] - 上海深圳跌幅集中在300-800万元段 300万元以内和3000万元以上段占比持增 [7] 面积段挂牌特征 - 小面积段挂牌占比显著增长：北京70平以下 上海50-90平 深圳50-70平 [8] - 大面积段占比稳中有增：北京140-160平占比升0.11个百分点 上海140平以上升0.31个百分点 深圳160平以上升0.52个百分点 [8] 杭州市场结构性变化 - 高总价段（600万元以上）挂牌占比持增 低总价段占比回落 [10] - 100-300万元段占比下降1.06个百分点 1000-3000万元段占比大幅上升0.91个百分点 [10][11] - 120平方米以内中小面积段占比下降 120-140平方米和160平方米以上大面积段占比普增 [13] - 160-180平方米大面积段涨幅达1.08个百分点 [13] 市场分化特征与后市预判 - 京沪深呈现"K型"分化：刚需（低价小户）与豪宅业主挂牌积极 中端改善房源业主犹豫 [14] - 高端市场热度或将稳中有降：挂牌量增多供给加大 新房市场优质产品分流高端客群 [15] - 刚需盘交易周期可能拉长：挂牌基数较大 需显著价格优势 市区和远郊老破小面临去化压力 [15]

杭州二手房市场成交结构变化 - 非热门二手房小区成交量显著提升 如闸弄口机神新村 万达广场融创瑷颐湾 临平东湖都市港湾登上杭州二手房月成交前20榜单 [1] - 成交房源呈现单价低特征 普遍为1-2万元/㎡水平 新杭州人购房占比超过80% [1] - 部分买家在杭工作年限2-9年 因早期房价超出预算未能置业 当前价格下跌促成购房决策 [1] 典型案例交易分析 - 东新园81㎡房源以172万元成交 较房东2018年购入价273万元亏损101万元 [2] - 朝晖二区52㎡老破小以145万元成交 房东2022年购入价超160万元并投入装修成本 [2] - 买家均为长期租房的新杭州人 租房年限达10年 累计支付房租超30万元 [2] 价格回调与刚需释放 - 300万元以内二手房成交占比达71% 200万元以内占比47% [4] - 机神新村7月成交11套 均价2.6万元/㎡ 套均47㎡ 总价约120万元 [4] - 融创瑷颐湾均价2.4万元/㎡ 89㎡三房总价约220万元 [4] - 都市港湾小户型30-70㎡ 总价50-60万元 附带育才实验小学学区资源 [4] 区域价格调整幅度 - 下沙滟澜山单价从最高点5万元跌至2-3万元 [5] - 保利东湾现单价2万元 金隅观澜时代单价1.5万元 较2021年高点降幅约40% [5] - 多个小区价格回落至2016年水平 为新杭州家庭创造置业窗口 [5]

东京23区二手房市场 - 东京23区二手房价格创下新高，70平方米房源均价达到502万元人民币 [1]

杭州二手房市场概况 - 6月杭州市区二手房成交7335套 环比下滑4.9% 同比下滑17% 呈现三连跌态势 [1] - 市场活跃度较"金三银四"明显回落 降价小区数量占比持续提升 [1] - 上城区降价小区占比达涨价小区的2倍 成为价格调整最显著区域 [1] 区域价格表现 上城区 - 信达滨江壹品均价环比上涨4.26%至112311元/㎡ 涨幅居前 [2] - 保利滨江上品均价环比下跌5.74%至108726元/㎡ 跌幅较大 [2] - 南肖埠小区均价环比下跌9.37%至27070元/㎡ 大学路新村下跌8.06% [5] 拱墅区 - 绿城蘭园均价环比上涨6.87%至77320元/㎡ 领涨板块 [7] - 远洋招商上塘宸章均价环比下跌6.2%至42080元/㎡ [9] - 万家花城均价逆势上涨5.87%至38970元/㎡ [9] 西湖区 - 绿城九溪玫瑰园均价236620元/㎡ 保持顶级豪宅定位 [12] - 绿城西溪雲庐均价环比下跌8.83%至108972元/㎡ [13] - 里东山弄均价环比上涨8.78%至48080元/㎡ 涨幅突出 [14] 滨江区 - 绿城九龙仓柳岸晓风均价146420元/㎡ 维持高端标杆 [16] - 杭州壹号院均价环比上涨2.25%至90124元/㎡ [17] - 风雅钱塘均价环比下跌7.2%至37780元/㎡ [17] 市场结构性变化 - 总价200万以内房源成交占比达46.1% 环比提升1.9% [38] - 改善次新房成交量锐减但价格坚挺 如杭樾润府均价仍上涨4.6% [39] - 申花板块杭曜置地中心均价微涨0.75% 馥香园上涨4.4% [41] 价格调整特征 - 贝壳平台调价房源中降价占比达94% 连续三个月提升 [35] - 大幅降价(10%-30%)房源占比40.6% 较5月增加0.9个百分点 [37] - 小幅降价(5%以内)房源占比仅5.7% 较5月减少0.7个百分点 [37]

二手房市场回稳信号 - 6月核心城市48.3%二手房小区成交价环比上涨 较5月增加3.4个百分点 高频交易小区数量4412个仍高于2025年均线水平 [2][20] - 涨价小区占比连续半年呈现"一月涨一月跌"波动格局 行业筑底期信号明确 2025年全国商品房交易量较2024年改善 二手房上半年交易量保持同比增长 [2][20] - 71.6%小区挂牌价环比下跌 较5月增5.7个百分点 卖方降价意愿持续强化 反映交易周期仍不及预期 [3][20] 城市分化特征 - 南京56%小区涨价领跑 主要因桥北/江宁东山等刚需板块超跌修复 但成交量同比仍降逾20% 属缩量涨价 [5][20] - 杭州47%小区涨价 中断连续4个月超50%记录 高端房源回调拖累表现 刚需小区仍有50%上涨 [5][20] - 深圳/上海涨价小区占比分别较上月增7/8个百分点 武汉进一步回落至35% 需求侧信心待巩固 [5] 议价空间与产品结构 - 6月典型城市平均议价空间15.1% 环比降0.3个百分点 连续3个月创新低 高端小区仅11%显著低于刚需类18% [11][16][20] - 刚需类小区49%涨价 环比增5个百分点居首 改善/高端类受新房"好房子"供应及房企促销分流影响回升乏力 [16][20] - 苏州/南京/西安等7城议价空间低于15% 其中4城连续8个月低于10% 反映优质房源成交易主力 [14] 政策与趋势展望 - 中央部委将推进新型城镇化/农村人口市民化 增加城市住房需求总量 二手房作为中低收入家庭置业"第一站"受益 [21][23] - 城市更新提升存量住宅价值 "以旧换新"政策加强二手房东出手意愿 预计下半年价格在波动中稳步前行 [21][23] - 当前复苏动能不均衡 南京/苏州以刚需修复主导 杭州高端回调 刚需韧性凸显而高端受新房竞争压制 [20][21]

表2: 2025年6月70个大中城市二手住宅销售价格指数 | 城市 | | 环比 | 同比 | 1-6月平均 | | | 环比 | 同比 | 1-6月平均 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | 上年同 | 上年目 | 城市 | | | 上年同 | 上年同 | | | | 上月=100 | 月=100 | 期=100 | | | 上月=100 | 月=100 | 期=100 | | 北 | 京 | 99.0 | 98.2 | 97.9 | 唐 | ш | 99.1 | 89.8 | 89.0 | | ਜ | 津 | 99.5 | 96.5 | 95.6 | 享 | 로 필 | 99.3 | 90.5 | 89.6 | | 石 家 庄 | | 99.4 | 94.5 | 93.4 | 包 | ਜੇੱ | 99.3 | 90.9 | 89.8 | | 太 | 原 | વે ર | 95.0 | 95.2 | ਦੇ | 东 | 99.1 | 92.0 | 90.8 | | 呼和浩特 | | 99.6 | 90.9 ...

深圳二手住宅价格变动 - 6月二手住宅价格环比下降0.5%，与5月降幅持平 [1] - 6月二手住宅价格同比下降2.8%，较5月同比降幅3.2%有所收窄 [1]

北京6月二手住宅价格变动 - 北京6月二手住宅价格环比下降1 0%，较前值-0 8%降幅扩大 [1] - 北京6月二手住宅价格同比下降1 8%，较前值-0 7%降幅显著扩大 [1]

北京二手房市场表现 - 2025年1至6月北京二手房网签量达90035套，同比增长20 4% [1] - 市场正逐步构建新的平衡机制，价格回调触发自我调节功能启动 [1] - 整体趋势由政策驱动转向内生动力驱动 [1]