核心观点 - 贝壳惠居以“让租住成为生活方式”为愿景，通过轻资产托管模式、全生命周期服务及数字化生态构建，推动行业从交易导向转向服务导向，响应《住房租赁条例》带来的政策机遇[1][2][8] - 租赁市场正经历结构性变化：租客需求从“有房住”升级为“住得好”，房东出租意愿增强且偏好托管模式，供给端以分散式房源为主但存在机构化整合机遇[2][6] - 公司依托贝壳集团资源（如5.5万家门店、49万经纪人、2.7亿套房源数据库）和数字化工具（如AI模型、物联网设备），强化安全合规与效率提升，并通过社会化合作推动行业生态共建[9][10][11] 市场变革与行业机遇 - 《住房租赁条例》首次立法明确租赁企业法律主体地位，推动行业从粗放式“拼规模”转向精细化“拼服务”[2] - 政策引导下预计千万级房源注入市场，强化供给端活力[2] - 租客群体呈现全生命周期特征：中年及老年人租房比例上升，家庭租客因教育或生活方式选择长期租房[6] - 37.6%租客关注房屋配置与维修服务等品质细节，需求显著升级[6] - 房东出租意愿增强因租售比提升，68.3%房东认可轻资产托管模式以节省成本并稳定收益[6] - 分散式住宅占市场供给近80%，但一线城市老旧房源占比近70%，存在机构化盘活存量的机遇[6] 贝壳惠居战略与模式创新 - 采用轻资产托管模式：租金直接对接业主与租客，企业仅收取管理费，规避包租差价模式资金风险[8] - 核心价值为减少业主空置期、提升租客省心体验，符合《条例》规范化要求[8] - 构建全生命周期服务：提供700余种免费维修服务，24小时完结率达98%，并为新青年提供零押金、月付等灵活方案[8] - 服务逻辑从“撮合交易”转变为“经营生活”[8] 生态资源与数字化能力 - 依托贝壳线下网络：5.5万家门店和49万经纪人支撑房源获取与快速出房[9] - 数据基建覆盖2.7亿套房源的“楼盘字典”提供支持[9] - 全链路数字化系统迭代71次，接入50万台物联网设备实时监测燃气、水电安全，通过AI模型预警风险[10] - HQI房源品质分系统从房况装配、租金竞争力、信息完备度、生活便利性、支付灵活性五大维度评估房源[9] 安全合规与服务标准 - 坚持“品质优先于规模”，通过面对面交房、管家扎根社区及严格检测点排查安全隐患[9] - 对燃气泄漏、电路老化等问题强制整改或替换设施，从源头降低风险[9] - 安全合规为核心考核指标，而非单纯规模导向[10] 社会化合作与行业共建 - 与政府合作运营保租房项目（如福州、上海），助力保障性住房体系建设[11] - 探索适老化改造（如防摔倒报警设备）提升老年租客安全性[11] - 连接5000多家租赁机构，通过“六芒星”分工体系（资管经理、租务管家等六大角色）提升服务效率[11] - 计划开放平台引入更多合作伙伴，共建行业生态[11]

《住房租赁条例》的行业意义 - 条例是中国首次针对租赁行业的立法 法治是行业高质量发展的基石 [1] - 明确住房租赁企业的法律主体地位 与传统中介和二房东形成清晰区分 为企业做大做强提供身份保障 [1] - 推动行业从拼规模吃差价的粗放模式转向拼服务重价值的精细化发展 迎来进化拐点 [1] - 通过政策引导扩大租赁供给 预计将有千万计房源注入市场 强化供给端活力 [1] 租赁市场结构性变化 - 租客群体呈现全生命周期特征 中年及老年人租房比例上升 家庭租客占比增加 [3] - 租客需求从有房住升级为住得好 37.6%受访者关注房屋配置和维修服务等品质细节 [3] - 受房屋买卖价格下行快于租金下降影响 租售比逐渐提升 房东出租意愿增强 [3] - 68.3%房东认可轻资产托管模式 愿意将房屋托付给专业机构管理以节省时间成本和提升收益稳定性 [3] - 供给端呈现分散为主集中补充格局 分散式住宅占市场供给近八成 [3] - 一线城市老旧房源占比近七成 存在散乱差旧问题 为机构化运营提供盘活存量机遇 [3] 贝壳惠居战略转型与服务创新 - 以让租住成为生活方式为愿景 实现从单纯交易向综合服务转型 [4] - 坚持轻资产托管路线 租金透明 业主与租客租金直接对接 企业仅收取管理费 [4] - 核心价值是帮业主减少空置期和让租客住得省心 规避包租差价模式的资金风险 [4] - 构建全生命周期服务体系 提供700余种免费维修服务 24小时完结率达98% [4] - 为新青年群体推出零押金和月付等灵活方案 降低租房门槛 [4] - 服务延伸重塑租赁业务价值逻辑 从撮合交易变为经营生活 [4] 贝壳资源与科技赋能 - 依托5.5万家门店和49万经纪人构成的线下人店网络 [5] - 覆盖2.7亿套房源的楼盘字典提供数据支撑 [5] - 全链路数字化系统已迭代71次 物联网设备实时监测燃气和水电安全 [6] - 接入50万台智能设备 通过AI守护模型预警安全隐患 [6] - 执行统一透明的HQI房源品质分评估标准 覆盖租赁全品类房源 [6] - 围绕房况装配水平 租金竞争力 信息完备度 生活便利性和支付灵活性五大维度为房源品质打分 [6] 品质与安全管理体系 - 坚持品质优先于规模原则 面对面交房让管家扎根社区 [6] - 在收房和交房等环节设置严格检测点 交房前全面排查 [6] - 对燃气泄漏和电路老化等安全隐患强制整改 不合格设施直接替换 [6] - 通过前置排查和标准化服务降低租客投诉并让业主更放心 [6] - 长期来看提升效率 虽然老旧房源维护成本高 [6] - 安全合规作为考核核心 而非单纯看规模 [6] 社会化实践与生态共建 - 在福州和上海等地与政府合作运营保租房项目 助力保障性住房体系建设 [7] - 针对老年租客需求尝试房屋防摔倒报警设备等适老化改造 [7] - 连接5000多家租赁机构 通过六芒星分工体系提升服务效率 [7] - 计划通过平台开放引入更多合作伙伴 2.6亿租房人群需求无法由单一机构满足 [7] - 大租赁时代核心是让租住成为一种生活方式 [7] - 行业将迎来服务专业化 供给多元化和运营市场化的健康发展趋势 [7]

住房公积金政策调整 - 购买保障性住房使用住房公积金贷款的最低首付款比例降至15% [1] - 单缴存人最高贷款额度由60万元上浮50%至90万元 双缴存人最高贷款额度由100万元上浮50%至150万元 [1] - 贷款额度上浮政策与多子女家庭购房等政策不叠加使用 [1] 提取与贷款组合政策 - 购买保障性住房可同时提取住房公积金支付购房款并申请贷款 提取与贷款金额合计不超过所购住房总价 [1] 保障性租赁住房支持措施 - 租住保障性租赁住房且连续缴存住房公积金满3个月 本人及配偶在成都市无自有产权住房的可按实际房租支出提取 [1] - 可签订协议授权按月提取住房公积金直接支付给运营企业用于支付房租 [1]

政策实施与市场规范 - 《住房租赁条例》于9月15日正式实施 核心目标是规范住房租赁市场秩序并保护租客和房东权益 而非增加税负 [1][3] - 条例要求出租人通过住房租赁管理服务平台进行合同备案 县级以上地方房产管理部门需与税务等部门建立信息共享机制 [3] 税收政策现状 - 个人出租住房在中国一直需纳税 涉及增值税、房产税及个人所得税 各地税务机关通常采用简并征收方式合并税种 [5] - 北京和上海对月租金不超过10万元的个人出租住宅按2.5%综合税率征收 广州对自有住房租金2000-30000元区间按4%综合税率征收 整体税负远低于自媒体所称的20%-30% [9] 服务平台与备案效用 - 北京市住房租赁管理服务平台已备案合同超750万笔 备案后承租人可享受子女上学、积分落户、提取公积金及公积金直付房租试点等服务 [7] - 住房租赁合同备案和个人出租住房缴税均非新规定 自媒体将备案与所谓"房东税"关联属于片面解读 [9]

住房租赁市场租金表现 - 2025年7月50城住宅平均租金单价为31.94元/平方米/月 环比下降1.51% 同比下降4.42% 传统毕业季租房旺季效应未现 市场进入以价换量阶段 预计三季度末前租金维持低位震荡 非核心城市和郊区房源面临更大降价压力 [1] - 长期来看重点城市租金走势更依赖经济基本面与需求端实质性改善 [1] 政策与法规动态 - 《住房租赁条例》自2025年9月15日起施行 为行业筑起刚性约束边界 指明高质量发展路径 通过规范市场秩序和保障租赁双方权益吸引长期资本进入 [8] - 深圳发布《关于促进"旅居人才"作用发挥的具体措施》 2025年计划新筹集建设保障性住房4万套(间) 广东省2025年上半年新筹集建设保障性住房10.39万套(间) 上海上半年建设筹措保障性租赁住房4.2万套(间) [9] - 多地出台支持政策 包括中山《进一步促进房地产市场高质量发展若干措施》 东莞《关于继续征集存量商品房用作保障性住房的公告》 海南《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定(修正草案)》 贵州《提振消费专项行动实施方案》 [9] 租赁企业项目开业与运营 - 报告期内样本企业新增24个租住项目开业 较上期小幅增长 其中小米北京青年公寓以2658套成为最大规模项目 [10][11][13] - 保利和寓 滨江暖屋 承寓 方隅公寓 恒泰星寓 乐乎公寓 瓴寓 龙湖冠寓 美寓 宁巢 融通融寓 万科泊寓 百瑞纪 雅诗阁 有巢公寓等企业均有新项目亮相 [13] - 企业定制服务（如小米青年公寓）具有租期稳定 现金流可预测 资产空置率低等优势 推动行业向规模化 专业化资产运营进阶 [13][14] 保租房REITs业绩表现 - 2025年第二季度8只保租房REITs单季度基金收入合计1.8亿元 净利润合计5360万元 其中国泰君安城投宽庭REIT收入4564.53万元和净利润2077.36万元均位居首位 [15][17] - 华泰紫金苏州恒泰REIT本期现金流分派率超0.77% 国泰君安城投宽庭REIT为0.75% 分红意愿较强 [15][17] - 底层资产平均出租率达95.43% 半数以上项目出租率超95% 多数项目保持高收缴率 运营维持高位 [18][19] 保租房REITs二级市场表现 - 截至2025年8月19日 8只保租房REITs近一个月价格回调明显 其中汇添富上海地产租赁住房REIT跌11.52% 中金厦门安居REIT跌10.98% 华泰苏州恒泰租赁住房REIT跌10.19% [20][22] - 红土深圳安居REIT今年以来涨9.95% 上市至今涨58.47% 招商蛇口租赁住房REIT今年以来涨17.10% 上市至今涨37.20% [20] 资产证券化进展 - 建信住房租赁基金持有型不动产ABS（扩募）于2025年8月8日获上交所通过 拟发行总额6亿元 该专项计划预留持续扩募空间 已储备20余个项目支持未来资产注入 [22]

住房租赁条例核心内容 - 我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》将于9月15日正式实施 聚焦解决虚假房源和押金乱扣等市场乱象 致力于营造健康有序的租赁环境 [1] - 条例推动租赁合同通过住房租赁管理服务平台向房产管理部门备案 并建立跨部门信息共享机制 包括民政 自然资源 教育 市场监督管理 金融管理 公安 税务和统计等部门 [3] - 条例规范出租房屋条件 租赁双方权利义务 以及住房租赁企业和经纪机构行为 保护租客和房东合法权益 促进市场高质量发展 [5][6] 房东税相关解读 - 房东税并非全新税种 而是房屋租赁环节各类税费的统称 包括增值税 房产税 个人所得税和附加税费等 [2][5] - 税务部门辟谣称出租房屋税费政策已实施数十年 并未因条例出台而调整 更没有新增房东税 信息共享旨在规范纳税流程而非突然加税 [4] - 个人出租住宅享受税收优惠 例如月租金不超过10万元时北京和上海按2.5%综合税率征收 广州按4%征收 成都网签备案后按0%综合征收 [5][9] 租赁备案的实际应用 - 合同备案主要目的为规范租赁交易 优化居住证办理 并方便租客提取公积金 并非用于征税或监控 [3][4] - 租客在办理子女入学 租金报销等特殊需求时会要求备案 一般情况下税费由租客承担 中介通常不主动提及备案和交税事宜 [7] - 备案是实现租购同权的前提 使租房者能享受子女教育等公共服务 并纳入条例保护范围 [10] 住房租赁市场发展趋势 - 国家通过税收优惠鼓励住房出租 包括个人所得税减按10%征收 房产税按4%征收 免征城镇土地使用税等 [8][9] - 住房租赁市场发展以规范秩序和扩大规模为重点 吸引新市民和外来人口长租 激活内需市场 [9] - 租赁备案赋权租房者与购房者权益平等 稳定租赁关系 促进市场健康有序运行 [9][10]

住房租赁条例核心内容 - 我国首部住房租赁专门行政法规将于9月15日实施 聚焦规范虚假房源和押金乱扣等市场乱象 [1] - 条例推动租赁合同备案及多部门信息共享机制 但明确与税收政策无关 [3][5] 房东税相关辟谣 - 网传"房东税"系对条例第八条和第三十条的误读 税务部门明确否认新增税种 [2][5] - 出租房屋税费政策已实施数十年 条例未作调整 备案目的为规范纳税流程而非加税 [5] 现有租赁税收政策 - 个人出租房屋涉及增值税、房产税、个人所得税及附加税费等多税种 [7] - 各地采用简并征收方式：北京上海月租金10万以下按2.5% 广州2000-30000元区间按4% 成都网签备案享受0%税率 [9] - 实际综合税负远低于网传20%-30%水平 [9] 条例实施意义 - 通过规范房源条件、租赁权利义务及中介行为保障市场秩序 [9] - 合同备案旨在保护租客房东权益 促进租赁市场高质量发展 [9]

住房租赁税收政策现状 - 所谓加征"房东税"的说法是对住房租赁政策的误读 现行个人出租住房税收政策并未调整[1] - 出租房屋相应的税费政策是实施了数十年的规定 并未因条例出台而调整 更没有新增"房东税"[1] - 租赁合同多是房东和租客私人之间签订的 合同金额不大 租客一般不会向房东索要发票 有的房东也就未缴纳税费[3] 现行税收优惠政策 - 对于个人房东 出租月租金10万元以内的住房 增值税 印花税等都是免征的[2] - 房产税法定税率是4% 很多地方减半征收至2% 个人所得税税率为10% 但不少地方按照0.5%或者1%的税率核定征收[3] - 个人出租住房且在成都住房租赁交易服务平台网签备案的 按照0%的税率综合征收 综合税负远低于谣传的"20%-30%"[3] 租金市场供需状况 - 租金水平是由供求关系决定的 而非税率[4] - 7月份中国50个城市住宅平均租金为每月每平方米34.93元 环比下跌0.07% 同比下跌3.81%[4] - 在多数城市租房市场供求关系并不紧张 房东税费转嫁的可能性也不大[4]

住房租赁条例解读 - 《住房租赁条例》是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，旨在解决虚假房源、押金乱扣等租房乱象 [2] - 条例第八条和第十三条规定租赁合同需备案，并与多部门建立信息共享机制，但并未提及新增税费内容 [2] - 合同备案的主要目的是规范租赁交易、优化居住证办理，而非征税 [2] 房东税相关澄清 - "房东税"并非新税种，而是房屋租赁环节各类税费的统称，现有税费政策未因条例出台而调整 [1][4] - 成都税务明确表示，出租房屋的税费政策已实施数十年，未新增"房东税"，备案仅使纳税流程更规范 [4] - 个人出租住房享受多项税收优惠，包括个人所得税减按10%、房产税按4%、增值税免征或减按1.5%等 [4][5] 租赁市场政策导向 - 住房租赁是未来趋势，备案是实现租购同权的前提，便于享受子女教育等公共服务 [3][6] - 政策对住房租赁市场持鼓励态度，税率设计"能免则免、能低则低"，旨在扩大规模、规范秩序 [5][6] - 《条例》的核心目标是规范租赁行为、稳定租赁关系，并推动租房与买房权益平等，激活内需市场 [6] 地方实践案例 - 成都市对备案的个人出租住房实行0%综合税率，未备案的也享受多项减免（如房产税2%、增值税免征或1.5%） [5] - 税收优惠表明政策倾向通过降低税负鼓励出租，而非通过"房东税"增加负担 [4][5]

住房租赁条例核心内容 - 《住房租赁条例》将于9月15日生效，明确要求租赁合同备案制度，未备案者将面临2万至10万元罚款 [1] - 条例建立租赁合同备案与税务部门信息共享机制，但并非直接指向"全面向房东征税" [1] - 租赁合同备案是保障租赁权益的基础，类似于不动产登记对房产权益的确认 [1] 租赁合同备案的权益保障作用 - 对租客：防止房东随意克扣押金（条例第十条明确规定押金返还规则）、随意涨租和擅自进入 [2] - 对房东：防止租客拖欠租金、损坏房屋（条例第十一条第二款规范租客使用行为） [3] - 备案后租客可享受"租购同权"，如子女就近入学权益 [3] 住房租赁行业税收政策现状 - 现行税收政策已实施数十年，未因条例出台新增"房东税" [3] - 个人出租月租金10万元以下免征增值税等，主要缴纳房产税（法定4%，多地减半至2%）和个人所得税（法定10%，多地核定0.5%） [4] - 行业预计不会将个税税率提升至10%，因考虑培育生活服务业需求 [4] 住房租赁市场发展前景 - 中国现有2.7亿租房人口，预计将增长至3亿人 [4] - 当前平均租期仅8个月，推动长租将带动房屋改造和生活消费 [4] - 住房租赁被视为内循环"流量入口"，规范市场可激发巨大内需潜力 [4]