深圳二手房市场活跃度回升 - 国庆中秋长假后深圳二手房市场活跃度快速回升 贝壳深圳合作门店10月12日二手房签约量创"905新政"以来单日新高 较9月7日增长12% [1] - 上周（10月6日至10月12日）贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周（9月29日至10月5日）增长44% 增幅创今年2月底以来最高水平 [1] - 乐有家门店数据显示上周二手住宅看房量环比上涨26% 签约量环比上涨17% 周度看房量达3月底以来最高值 [1] 成交量与市场预期 - 深圳市房地产中介协会数据显示上周全市二手房（含自助）录得1219套 环比增长233.1% 节后两天单日录得量均超300套 [2] - 政策效应持续释放叠加四季度传统销售旺季 预计2025年四季度深圳楼市成交量将保持较高水平 "银十"行情可期 [2] 价格趋势与市场心态 - 当前深圳二手房市场呈现"以价换量"特征 价格变化不大 [2] - 全国范围内二手房市场仍以"以价换量"为主 居民购房心态偏向谨慎 大部分城市二手房价格处于调整过程中 [2] - 9月重点50城市场信心指数为-0.85 环比持平 同比微降0.02 市场信心指数已连续两年位于低迷区间 [3] 市场前景与政策影响 - 高挂牌量背景下二手房价格持续面临下行压力 短期信心指数或难以大幅度改善 [3] - 市场信心的全面修复需政策支持与经济基本面改善双重助力 仅靠现有政策难让市场快速"止跌回稳" [2][3]

楼价指数表现 - 美联楼价指数最新报130.96点，按周上升0.28%，连续5周上升 [1] - 楼价指数本年迄今累计升幅扩大至2.21%，逼近131点，创自去年8月中后的逾1年新高 [1] - 最新一周楼价指数初步反映9月中旬美国重启减息以及香港《施政报告》的叠加效应 [1] 信心指数表现 - 反映业主放盘态度的美联信心指数最新报76.7点，按周回升1.5% [1] - 信心指数连续10星期企稳75点以上，走势窄幅上落 [1] - 信心指数连续45周高于平均值（楼价好淡分界线），预示楼价有望续升 [1] 市场影响因素分析 - 新一轮关税战于上周五深夜爆发，但地缘风险对楼市的影响仍有待观察，并将于之后公布的指数中反映 [1] - 观乎中美双方都为缓和紧张预留转圜空间，相信关税战的影响属于短暂 [1] - 随着减息效应进一步发酵，有助带动整体投资及楼市气氛，料信心指数将维持高位水平 [1] 行业前景预测 - 基于信心指数连续高于平均值，预示楼价有望续升，预计本季楼价或升约2% [1]

核心观点 - 成都等一线及强二线城市“老破小”二手房市场呈现显著回暖迹象，表现为低总价房源受追捧、成交迅速且价格企稳[1][8][23] - 市场回暖主要驱动力包括低总价自住需求、高租金回报率投资需求以及优质学区资源，购房者群体趋于多元化[9][12][19] - 全国范围内300万以内总价段二手房成交占比持续上升，老破小因价格回调到位、配套完善及潜在改造机会而受关注[23] 市场表现与成交特征 - 成都万象城板块一套总价50万、距地铁500余米的套一老破小挂牌后吸引超10组买家同时看房，凸显低总价房源热度[1][6] - 金象花园二期一套43.6㎡房源以53万总价成交，成交周期仅8天，带看1次即成交，转成交率达100%[12][17] - 成都一季度各区二手房涨幅榜中，排名第一的小区90%为老小区，印证老破小价格已处于底部并开始企稳回升[8] - 上海二手房市场300万以内总价段成交占比从2020年起逐年上涨，2024年达48%，主要为老破小房源[23] 购房群体与需求分析 - 年轻自住群体看重老破小地段好、总价低、改造空间大等优势，与同地段电梯房存在至少1万元/㎡价差，降低购房压力[9][11] - 投资客群关注租金回报率，万象城旁老破小月租金可达2000-2600元，回报率介于4.8%-5.8%，可覆盖甚至超过月供[6][12] - 学区房需求持续坚挺，成都上翔街21号13.64㎡房源以108万成交，单价达79179元/㎡，小户型高单价特征明显[19][21] 资产价值与投资逻辑 - 老破小价格经历回调后处于低位，成都一环单价约1万元，具备价格稳定性与高租金收益的双重优势[8][12] - 投资回报率显著，如金象花园二期53万房源月租金2600元，年化回报率约5.8%，高于普通理财产品[12][17] - 潜在增值机会包括老旧小区加装电梯、城市更新政策等，但需权衡装修成本高、停车难、增值空间有限等风险[23]

行业投资评级与核心观点 - 投资建议为逢低配置地产股，当前地产板块估值偏低 [5] - 核心观点认为前期政策效果显现叠加需求旺季，基本面有望逐步修复，但鉴于当前房价压力，预期后续政策仍有加码空间以带动地产实现止跌回稳 [5] 市场行情回顾 - 本周（10月4日-10月10日）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.8%，在各板块中位列第23 [1][19] - 本周恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.3%，在各板块中位列第4 [1][19] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.7%，相对恒生中国企业指数（-3.1%）和沪深300指数（-0.5%）的相对收益分别为+3.8%和+1.2% [1][24] 土地市场表现 - 本周全国300城宅地成交建面333万㎡，单周环比下降56%，单周同比下降82%，平均溢价率为4% [1][27] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面30756万㎡，累计同比下降9.9% [1][27] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为中海地产（563亿元）、绿城中国（554亿元）、保利发展（446亿元）、建发房产（400亿元）和滨江集团（347亿元） [1][27][29][31] 新房市场成交 - 本周47个城市商品房成交151万方，成交量环比下降57%，同比下降33%，整体处于季节性低位 [2][32] - 分城市能级看，一线城市周环比下降72%，周同比下降39%；二线城市周环比下降61%，周同比下降28%；三四线城市周环比下降41%，周同比下降35% [2][32] - 8月新房售价环比下降0.3%，环比跌幅持平，同比下降3.0%，同比降幅持续收窄，结合量价数据，行业景气度下行趋势有所放缓 [2] 二手房市场成交 - 本周22个城市二手房成交94万方，成交量环比下降33%，同比下降35%，低于去年同期水平 [2][40] - 分城市能级看，一线城市周环比下降46%，周同比下降45%；二线城市周环比下降10%，周同比下降30%；三四线城市周环比下降40%，周同比下降25% [2][40] - 8月二手房售价环比下降0.6%，环比降幅略有扩大，同比下降5.5%，同比降幅持续收窄，结合量价数据，景气度呈现底部企稳迹象 [2] “双节”假期楼市表现 - 国庆中秋假期45个重点监测城市新房成交备案面积为65.49万平方米，环比大降81%，同比下降20%，较今年五一假期下降16% [3][11][14] - 一线城市假期成交同比上涨53%，较五一假期小幅下滑6%，显现止跌企稳态势，其中上海（+1156%）、北京（+52%）、深圳（+21%）同比保持增长 [3][11][12] - 二线城市假期成交同比下降44%，较五一假期下降32%；三四线城市同比下降23%，较五一假期下降8%，表现好于二线城市 [3][11][12][14] 房企销售表现 - 2025年1-9月百强房企全口径销售额24948亿元，累计同比下降12.8%，较1-8月（-13.8%）的跌幅缩小1.0个百分点 [4][15] - 9月单月百强房企全口径销售额2661亿元，环比上升20.8%，同比下降2.8%，较8月单月同比（-19.2%）显著改善 [4][15] - 建发、越秀、金茂、国贸等二梯队房企1-9月销售额累计同比保持正增长，招商蛇口、绿城、建发、金茂9月单月实现同比正增长 [4][15] 行业政策动态 - 多地出台楼市支持政策，如重庆推广房票安置制度并鼓励开发商提供折扣，南京上调单缴存人公积金贷款最高额度至80万元，绍兴上调家庭公积金贷款最高额度至130万元等 [51][53] - 浙江发布指导意见明确新时期住房保障工作基本原则，包括坚持租购并举、以租为主，坚持盘活存量、优化增量等 [51] - 成都对住宅各类附属空间的水平投影面积占比提出限制，宁乡实施住房消费补贴和强化公积金支持 [51][53] 重点公司动态 - 部分房企9月销售表现亮眼：绿城中国合约销售金额128亿元，同比+20.75%；招商蛇口合约销售金额167亿元，同比+16.30%；中国海外发展合约销售金额202亿元，同比+7.2% [54][55] - 多家公司进行股份回购：招商蛇口累计回购金额达4.30亿元；贝壳-W在多个交易日进行回购，例如10月9日耗资500万美元回购81.41万股 [54][56][57] - 新城控股境外子公司完成发行1.6亿美元无抵押固定利率债券，票面年息11.88% [54] 行业估值水平 - 覆盖公司估值数据显示，部分重点公司如保利发展、招商蛇口、建发国际集团、贝壳-W、华润万象生活等获得“买入”评级 [63] - A股地产、港股地产及港股物业的PE-TTM历史序列图表展示了行业当前的估值水平及其与历史均值的对比 [59][61][63][65]

核心观点 - 社交平台视频显示黑龙江省鸡西市恒山区存在单价低至153元/平方米的二手房源，但此现象仅为个别案例，主要受特定地段和房东急售影响 [1][5] - 鸡西市整体二手房价格区间在每平方米4000元左右，每平方米数百元的低价房源占极少数，市场存在显著分化 [10] - 东北地区楼市正处于深度调整期，不同城市房价表现分化，部分城市出现环比上涨而部分城市持续下跌 [10] 鸡西市低价房源情况 - 视频中房源位于恒山区步梯小区顶楼（共6层），面积65平方米，挂牌总价1.2万元并可议价2000元，折合单价约153元/平方米 [1][2][5] - 房源内部状况为刷过墙漆、部分贴瓷砖、基础设施齐全的一室一厅一卫户型，小区环境整洁并配备休闲设施 [2][5] - 安居客、房天下、58同城等平台显示，鸡西市恒山区、梨树区等地存在多套总价10万元以内、单价数百元的房源，例如小恒山小区644元/平方米、恒太家园648元/平方米 [6][8][9] - 此类低价房源多为远离市中心的老旧小区或靠近矿区，房东因急售且不再居住而以1万至2万元价格出手 [10] 鸡西市城市背景与整体房价 - 鸡西市位于黑龙江省东南部，属欠发达城市，户籍人口160.96万人，是国家重要能源基地且有百年煤炭开采历史 [5][6] - 当地房产中介指出，鸡西市二手房整体价格约4000元/平方米，每平方米几百元的低价房源仅为少数现象 [1][10] - 平台数据显示，鸡西市二手房单价较低区间集中在600元至900元/平方米 [9] 东北地区楼市整体表现 - 东北楼市处于深度调整期，市场呈现点状回温态势，不同城市房价走势分化 [10] - 2024年8月70个大中城市数据显示，新房价格方面沈阳、吉林环比上涨0.2%，而哈尔滨、丹东环比下降0.4% [10] - 二手房价格方面东北地区仅长春环比上涨0.1%，吉林、沈阳、哈尔滨环比均下降0.4%，锦州同比降幅达6.7% [10]

贝壳股价表现 - 贝壳(BEKE US)盘前股价上涨超过1%至18 55美元 [1] 房地产市场整体销售情况 - 2025年1月至9月TOP100房企销售总额为26065 9亿元人民币 同比下降12 2% [1] - 2025年1月至9月销售额降幅较1月至8月收窄1 1个百分点 [1] - 2025年9月单月TOP100房企销售总额环比增长11 9% [1] 房企具体表现 - 2025年9月百强房企中有72家单月业绩实现环比增长 [1] - 2025年9月百强房企中有45家企业单月业绩环比增幅超过30% [1] 销售增长驱动因素 - 9月百强房企销售环比正增长受季节性因素 核心城市限购政策放松及房企新规产品加推等因素带动 [1] 机构观点与行业评级 - 国盛证券维持行业"增持"评级 [1] - 2025年房地产行业仍以政策为核心主导力量 [1] - 中介行业看好贝壳 [1]

全国楼市促销活动与市场活跃度 - 国庆中秋假期期间全国多地楼市迎来促销高峰房企大力促销核心城市新房供应量显著增加政策利好叠加传统销售旺季推动市场活跃度回升[1] - 多家头部房企在上海、广州、深圳等城市通过特价房、购房补贴等组合拳刺激销售[5] - 广东省内城市如深圳和东莞推出促销活动深圳举办房地产项目推介活动东莞提供优惠补贴如团购登记享额外98折吸引消费者看房[17] 政策影响与市场反应 - 北京8月出台的楼市新政推动下9月1日至29日新房网签0.32万套同比增长12.6%环比增长21.6%假期期间在售楼盘到访量和成交量有所上升[3] - 9月下旬以来重庆、合肥、武汉、广州、长春、邵阳、东莞等多地发布楼市新政涵盖公积金政策优化、限购松绑、购房补贴等举措推动市场活跃度显著提升[5] - 自9月5日深圳发布新政以来截至10月6日全市二手住宅网签3699套同比增长32.63%[13] 新房市场表现与产品趋势 - 北京五环外新房楼盘看房市民众多户型从70多平方米两居到160多平方米四居种类丰富销售人员为满足看房需求延长下班时间[3] - 不少城市在售楼盘主打好房子标准产品在功能上全面提升更注重为不同成长阶段家庭提供适配居住空间同一户型提供灵活空间选择得到购房人青睐[1][5] - 购房者在重庆和武汉的新房销售现场仔细查看房屋隔音效果、建材品质及小区绿化率等细节[7] 二手房市场动态 - 各地二手房市场活跃近期出台的房地产政策降低购房门槛使得二手房成交速度明显提升[9] - 广州天河区房地产中介门店客户以刚需为主假期期间客户带着明确购房清单决策速度加快提升带看效率和成交转化[11] - 深圳罗湖区二手房交易中心假期签约室几乎排满日均签约量约15到20单业主反映新政后咨询看房人数激增成功售出房子[13] 地方性活动与供需匹配 - 湖北武汉假期期间举办金秋购房节30余家房企集中展示100多个精品楼盘提供超1万套优质房源节前发布公积金新政降低门槛根据武汉房协统计9月30日至10月7日现场人流约2.3万人次意向成交1652套[22] - 重庆鼓励各区县出台优惠政策举办房交会汇聚优质房源释放政策红利促进住房以旧换新行业协会制定规则提供优先卖和放心买服务促进一二手房市场良性循环[20] - 湖北天门分批组织26个乡镇有购房需求人群进城看房设置集中展销、政策咨询等专区发放购房消费券提供一站式置业服务[22]

莱坊最新全球超级豪宅报告指出，香港第2季录得约53宗超级豪宅成交，位列全球统计城市的第四多， 按季亦增长约26.2%，涉及成交金额约9.97亿元，较首季劲升约43.9%。不过，较去年第2季约61宗及约 11.91亿元，仍减少约13.1%与下跌约16.3%。 莱坊高级董事及住宅物业代理部主管刘文华表示，香港豪宅市场于2025年第2季展现显著增长，不论交 易量或金额均按季上升，反映尽管面对宏观挑战，市场积压需求仍具韧性，预期复苏趋势将延续至下半 年，进一步巩固香港作为国际超级豪宅枢纽的地位。 根据报告内容，今年第2季全球12个市场涉及金额超过1,000万美元(折合约7,800万港元)的豪宅成交，多 达590宗，总成交金额达约118.48亿美元，较今年首季分别增长约12.1%及上升约26.5%；比较2024年同 期，更增长约18.7%及上涨约33.6%。 报告又指，第2季纽约的超级豪宅成交金额约28.58亿元，为全球首位，按季大幅上涨约1倍；而迪拜期 间成交量高达143宗，稳占榜首，按季上升约28.8%。 该公司全球研究部主管Liam Bailey表示，全球超级豪宅市场持续展现强劲表现。迪拜仍然维持领先地 位，纽约 ...

倡议背景与核心目标 - 北京市房地产中介行业协会于2025年9月30日发布倡议书，旨在规范房地产经纪行为、维护市场秩序、夯实房地产市场止跌回稳的基础 [2] - 倡议对象涵盖协会会员、房地产经纪机构及其从业人员、网络自媒体 [2] - 当前房地产市场被描述为正处于止跌回稳的关键阶段 [2] 舆论导向与信息发布规范 - 要求不唱衰做空市场，不得发布或传播夸大风险、制造恐慌的言论，应客观理性解读市场数据 [5] - 禁止故意选取存在明显硬伤的低价房源作为市场代表性案例，避免以偏概全片面解读行情 [5] - 规范信息发布，杜绝采用“标题党”手法，不得使用“房价大跌”“暴跌”等夸大表述，确保信息真实、准确、全面 [5] 业务操作规范 - 禁止为满足KPI考核雇佣人员制造虚假带看量，不得为取得“热销房源”标签引诱房主低价挂牌 [6] - 禁止恶意压价，要求科学评估房屋价值，不得采用PUA手段损害房主权益，不得通过虚报低价、做局砸盘等方式施压降价 [3][7] - 规范房源报价议价，需如实反映市场价格，不得故意压低报价，带看及替客户报价需签订委托合同，禁止未经授权以客户名义进行低价议价 [4][7] 收费行为与消费者权益 - 严格执行收费明码标价制度，公示服务项目、内容及收费标准，不得收取任何未标明费用 [8] - 规范佣金收取，不得通过承诺向购房者返费、返佣等方式进行不正当竞争，协助办理抵押贷款时不得要求银行返佣或变相返佣 [8] 公平竞争与市场生态 - 禁止在新房代理和渠道业务中，利用优势地位要求房地产开发企业签订排他性协议或变相排他协议 [4][9] - 要求依据服务内容和质量合理确定收费标准，通过合同约定收费，不得通过低价竞争手段争抢业务 [9]

二手房市场价格走势 - 中原城市领先指数在9月22日至28日当周按周下跌0.2%至139.94 [1] - 2025年第二季度香港二手房价格呈现企稳迹象，中小型单位（100平方米以下）价格环比上涨0.2%，大型单位（100平方米及以上）价格环比下跌2.7% [1] - 同比跌幅收窄，中小型单位同比下跌3.8%，大型单位同比下跌5.8%，较2024年第四季度有所改善 [1] 新房市场成交结构 - 2025年新房成交中，新界低价盘（如十四鄉、屯門、将軍澳）热度较高，成交量占比达50% [1] - 中心城区库存压力仍然存在 [1] 政策影响与需求变化 - 2025年印花税政策调整，楼价400万港元及以下住宅单位的印花税从6万港元降至100港元，政策力度弱于2023-2024年的全面"撤辣"措施 [1] - 2025年上半年内地买家占比提升至17.74%，相比2020年的5.90%显著增加，为市场注入新增需求 [1] 宏观经济与市场环境 - 香港经济回暖带来收入预期改善，叠加阶段性宽松利率环境（如HIBOR短期下降），支撑楼市初步止跌 [1] - 2025年1-8月私人住宅房价指数仅微跌0.24%，显示价格磨底后出现企稳迹象 [1]