核心观点 - 成都等一线及强二线城市“老破小”二手房市场呈现显著回暖迹象，表现为低总价房源受追捧、成交迅速且价格企稳[1][8][23] - 市场回暖主要驱动力包括低总价自住需求、高租金回报率投资需求以及优质学区资源，购房者群体趋于多元化[9][12][19] - 全国范围内300万以内总价段二手房成交占比持续上升，老破小因价格回调到位、配套完善及潜在改造机会而受关注[23] 市场表现与成交特征 - 成都万象城板块一套总价50万、距地铁500余米的套一老破小挂牌后吸引超10组买家同时看房，凸显低总价房源热度[1][6] - 金象花园二期一套43.6㎡房源以53万总价成交，成交周期仅8天，带看1次即成交，转成交率达100%[12][17] - 成都一季度各区二手房涨幅榜中，排名第一的小区90%为老小区，印证老破小价格已处于底部并开始企稳回升[8] - 上海二手房市场300万以内总价段成交占比从2020年起逐年上涨，2024年达48%，主要为老破小房源[23] 购房群体与需求分析 - 年轻自住群体看重老破小地段好、总价低、改造空间大等优势，与同地段电梯房存在至少1万元/㎡价差，降低购房压力[9][11] - 投资客群关注租金回报率，万象城旁老破小月租金可达2000-2600元，回报率介于4.8%-5.8%，可覆盖甚至超过月供[6][12] - 学区房需求持续坚挺，成都上翔街21号13.64㎡房源以108万成交，单价达79179元/㎡，小户型高单价特征明显[19][21] 资产价值与投资逻辑 - 老破小价格经历回调后处于低位，成都一环单价约1万元，具备价格稳定性与高租金收益的双重优势[8][12] - 投资回报率显著，如金象花园二期53万房源月租金2600元，年化回报率约5.8%，高于普通理财产品[12][17] - 潜在增值机会包括老旧小区加装电梯、城市更新政策等，但需权衡装修成本高、停车难、增值空间有限等风险[23]