核心观点 - 2025年上半年房地产市场呈现止跌回稳迹象 核心城市二手房市场率先回暖 成交量同比增幅显著 [1] - 公司实现营业收入56.58亿元 归母净利润3840万元 同比增长30.8% 扣非归母净利润4991.71万元 同比增长213.89% [1] - 业绩增长源于政策环境改善 核心城市布局 数字化运营及多元业务协同效应 [1][6][8][9] 财务表现 - 经纪业务收入20.32亿元 同比增长13.57% 毛利率提升0.13个百分点 GTV约1108亿元 同比增长10.5% [3] - 资产管理业务在管房源31.9万套 同比增长9% 平均出房天数8.8天 同比缩短0.7天 出租率95.2% [3] - 新房业务收入4.69亿元 同比增长24.32% 毛利率13.42% 同比提高0.06个百分点 GTV约183亿元 同比增长32.6% [4] - 管理费用4.52亿元 同比下降18.92% 成本控制能力显著提升 [4] 市场环境 - 全国新房销售面积同比降幅收窄至3.5% 核心城市新房市场强劲复苏 [7] - 北京 上海 广州 深圳 杭州二手房网签量分别达8.9万套 11.7万套 5.6万套 3.2万套 4.6万套 同比增幅12.5%-34.9% [7] - 5年期以上LPR降至3.50% 5年以上首套公积金贷款利率降至2.60% 降低购房成本 [6] 战略与运营 - 国内运营门店总量近3000家 经纪人总数约3.1万人 聚焦一线及新一线核心城市 [8] - APP月活跃用户381万 同比增长23% 官网客户录入占比48.9% 较2024年底提升5.6个百分点 线上报盘量同比增长约100% [8] - 推出"首付找房" "双人通勤租房"功能 与京东物流 业之峰 博洛尼等企业合作拓展服务边界 [9] 行业前景 - 2024年存量房买卖市场规模7万亿-8万亿元 预计2030年前突破10万亿元 [12] - 住宅租赁市场规模2030年预计突破3万亿元 年均复合增速5%-10% [12] - 城市更新政策成为行业发展新引擎 老旧小区改造及城中村更新带来新增长机遇 [11]

投资评级 - 优于大市（维持）[1][3][5] 核心观点 - 2025年上半年营业收入同比下降18%至13.7亿元，归母净利润同比下降49%至2.6亿元，主要因代建行业竞争加剧及房地产市场下行滞后效应影响[1][8] - 代建业务毛利率下降11.5个百分点至40.0%[1][8] - 新拓代建面积同比增长13.9%至1989万平方米，新拓代建费同比增长19.1%至50亿元[2][9] - 商业代建占比提升，一二线城市布局占58%，杭州、南京、石家庄、苏州等城市贡献显著[2][9] - 首次派发中期股息每股0.076元，派息率约60%，在手现金同比增长8%至16.4亿元[2][10] - 经营性净现金流同比改善45%至1.1亿元，净合同资产11.9亿元[2][10] 业务表现 - 投标中标率和重复委托率连续三年提升，战略客户粘性增强[2][9] - 2025年上半年交付45个项目、建筑面积465万平方米，占代建TOP10交付总量60%，交付满意度92%[2][9] - 下半年预计交付建筑面积近1000万平方米[2][9] 财务预测 - 预计2025年营收36亿元（原预测8亿元下调至6.5亿元），2026年营收37亿元（原预测8亿元下调至6.3亿元）[3][4][13] - 2025年预计每股收益0.32元，对应市盈率9.0倍；2026年预计每股收益0.31元，对应市盈率9.3倍[3][4][13] - 2025年预计毛利率39%，EBIT利润率22.4%；2026年预计毛利率37%，EBIT利润率20.4%[4][13] 市场数据 - 总市值59.9亿港元，收盘价2.98港元[5] - 近3个月日均成交额1767万港元[5]

财务表现 - 净收入总额493.39亿元人民币 同比增长24.13% [1] - 净利润21.57亿元人民币 同比减少7.2% [1] - 每股基本净收益0.64元人民币 [1] - 第三季度收入指引225-230亿元人民币 低于野村预估的233亿元人民币 [1] - 第三季度净利润率指引约4.5% 对应净利润约10亿元人民币 显著低于野村预估的18亿元人民币 [1] 公司行动 - 股份回购授权从30亿美元增加至50亿美元 [1] - 股份回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] 市场反应 - 股价下跌4.17%至48.44港元 [1] - 成交额3.25亿港元 [1] - 野村指出第二季度业绩符合预期但第三季度指引低于预期 [1]

业绩表现 - 净收入总额493.39亿元人民币 同比增长24.13% [1] - 净利润21.57亿元人民币 同比减少7.2% [1] - 每股基本净收益0.64元人民币 [1] 股份回购计划 - 股份回购授权从30亿美元增加至50亿美元 [1] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] 业绩指引与预期 - 第三季度收入指引225亿至230亿元人民币 低于野村预估的233亿元 [1] - 第三季度净利润率指引约4.5% 显著偏弱 [1] - 第三季度净利润指引约10亿元人民币 远低于野村预估的18亿元人民币 [1] 市场反应 - 股价下跌4.17%至48.44港元 [1] - 成交额3.25亿港元 [1]

投资评级 - 优于大市评级维持 [1][3][5] 核心财务表现 - 2025上半年营业收入84亿元同比增长8% [1][9] - 2025上半年归母净利润9亿元同比增长5% [1][9] - 毛利率19.4%同比下降1.1个百分点 [1][9] - 净利率10.8% [1][9] - 预计2025年归母净利润16亿元2026年17亿元 [3][20] - 2025年预测每股收益2.85元2026年3.05元 [3][4][20] - 当前市盈率10.9倍(2025E)和10.2倍(2026E) [3][4][20] 业务结构分析 - 物业管理服务收入占比75.4%社区增值服务14.3%非业主增值服务10.3% [1][9] - 物业管理收入63亿元同比增长13.1% [2][16] - 住宅物管收入36亿元商办11亿元公服16亿元 [2][16] - 社区增值服务收入12亿元同比微降毛利率39.9%上升1.1个百分点 [2][16] - 社区生活服务收入占比77%社区资产经营服务23% [2][16] 规模与市场拓展 - 进驻191个城市在管项目2912个 [2][16] - 在管面积8.3亿平方米合同面积10.0亿平方米 [2][16] - 第三方在管面积占比65.9%母公司占比34.1% [2][16] - 公服在管面积占比56.1%住宅38.5%商办5.4% [2][16] - 核心50城新拓合同金额占比84.6%同比提升5.1个百分点 [3][17] - 核心非居业态新拓合同金额占比79.3%同比提升3.4个百分点 [3][17] - 两千万级以上公服项目拓展占比44.7%增长14.9个百分点 [3][20] 盈利预测趋势 - 预计2025年营业收入173.56亿元同比增长6.2% [4] - 预计2025-2027年净利润复合增长率约8% [4] - 净资产收益率预计从14.5%(2025E)降至13.5%(2027E) [4] - 每股收益预计从2.85元(2025E)增至3.31元(2027E) [4]

财务表现 - 2025年中报营业总收入56.58亿元 较去年同期下降2.69%[1] - 归母净利润3840.02万元 在同业公司中排名第5[1] - 经营活动现金净流入17.23亿元 同比下降11.13%[1] 盈利能力指标 - 毛利率9.87% 较上季度减少0.41个百分点 同业排名第6[3] - ROE 0.41% 同业排名第5[3] - 摊薄每股收益0.02元 同业排名第5[3] 资产运营效率 - 总资产周转率0.20次 同业排名第5[3] - 存货周转率23.70次 同业排名第5[3] - 资产负债率64.40% 同业排名第6[3] 股权结构 - 股东户数9.52万户 前十大股东持股占比38.91%[3] - 西藏太和先机持股17.4% 为第一大股东[3] - 天津东银玉衡持股7.43% 谢勇持股5.52% 分列第二三大股东[3]

纳斯达克中国金龙指数表现 - 指数开盘上涨0.81%至7948.01点，盘中最高达8049.99点，最低7935.07点，收盘7929.17点，当日成交额64.07点[2][3] - 近20日累计涨幅5.86%，年初至今累计涨幅18.19%[3] 新能源汽车中概股行情 - 蔚来汽车上涨8.37%至6.600美元，成交额0.5百万[5][6] - 小鹏汽车上涨6.92%至24.667美元，成交额1.5百万[5][6] - 小牛电动上涨6.38%至4.819美元，成交额0.2百万[6] - 摩根士丹利研报显示蔚来ES8订单强劲，预计10月起月销量达4-5万辆[6] - 小鹏新款P7车型将于8月27日上市，预售阶段获较高订单量[6] 消费服务类中概股表现 - 亚朵集团上涨3.43%至36.305美元，成交额1.2百万[6] - 第二季度营收24.69亿元（同比增长37.4%），调整后净利润4.27亿元（同比增长30.2%），EBITDA6.1亿元（同比增长37.7%）[7] - 贝壳上涨超4%，第二季度总交易额8787亿元（同比增长4.7%），净收入260亿元（同比增长11.3%），净利润13.07亿元[8] 科技与硬件企业动态 - 禾赛科技上涨10.20%至25.765美元，成交额2.3百万[6][9] - 拟在香港发行不超过5123.62万股普通股，第二季度营收7.1亿元（同比增长超50%），净利润4410万元（去年同期亏损7210万元）[9] 通信与媒体行业事件 - 回声星通信暴涨78.00%至53.185美元，成交额2928.8万股[12][13] - 美国电话电报公司拟以230亿美元收购其无线频谱许可证[12] - 特朗普媒体科技集团上涨超7%，宣布数字资产资金库将获得10亿美元加密货币及4.2亿美元现金[13] 科技巨头诉讼事件 - 苹果公司股价下跌近1%，遭马斯克旗下xAI和X公司起诉[14] - 诉讼指控苹果与OpenAI签订排他性协议，使ChatGPT成为iPhone唯一内置AI聊天机器人[14] - 原告主张该行为构成市场垄断，要求赔偿数十亿美元经济损失[14]

政策背景与推广情况 - 自2023年以来已有数十个城市支持或优化房贷"商转公"政策 覆盖范围从二三线城市扩展至一线城市[1] - 广州于2024年8月出台"商转公"政策 成为最新实施该政策的一线城市[1] 政策动因与效果 - 政策主要目的为激活楼市消费并降低购房者月供压力 利用低成本公积金资金替代商业贷款[2] - 公积金贷款利率优势显著：珠海市商业贷款利率3%高于公积金贷款利率2.6% 以100万元30年期贷款为例利息差额达7.7万元[2] - 政策实施效果显著：佛山市自4月实施后不到两个月内480个家庭申请成功 涉及资金2.5亿元 平均每笔贷款节约利息支出3.3万元[2] 资金条件与调控考量 - 政策实施前提取决于当地公积金贷款可贷规模 广州2024年末公积金缴存余额3058.97亿元同比增长6.25%[3] - 地方调控政策工具箱有限 公积金成为地方政府主动权较大的政策工具[3] - 商业贷款利率下调导致与公积金利差收窄 公积金机构有意扩大业务规模[3] 申请条件差异 - 广州设置严格条件：要求唯一住房 商贷放款满3年 12个月内无逾期 公积金缴存满60个月 仅支持纯商贷转公积金贷款[4] - 其他城市条件宽松：佛山仅要求商贷正常还款12个月 支持纯转或组合贷款 沈阳取消原商贷偿还3年以上限制及名下无其他房贷限制[4] 风险控制机制 - 地方设置条件旨在维持公积金资金池水位 避免影响提取/租房/装修等其他业务 同时维护商业贷款存量规模稳定[5] - 多数城市建立动态调整机制：广州以个贷率75%为启动门槛 85%采取额度管控 90%暂停政策 确保资金使用可持续性[5] 未来推广前景 - 政策预计在全国推广 因房地产交易量持续下行导致公积金冗余现象普遍 且符合国家降成本降门槛政策导向[6] - 建议关注各地公积金个贷率指标 个贷率不高时意味着较大贷款空间 需基于资金池情况把控推广节奏[6]

美股市场整体表现 - 美股三大指数小幅低开 [1] 中国资产表现 - 纳斯达克中国金龙指数涨超1% [1] - 新能源汽车中概股盘初走高 蔚来涨超10% 小鹏汽车涨超6% [1] - 亚朵涨超7% 禾赛科技涨近6% 贝壳涨超4% 阿里巴巴涨逾1% [1] 个股表现与事件驱动 - 蔚来股价6.755美元 上涨10.92% 成交量68.057万股 [2] - 回声星通信一度涨超80% [3] - 美国电话电报公司同意以约230亿美元收购回声星通信持有的特定无线频谱许可证 [4] - 礼来涨超3% 其每日口服减肥药在针对肥胖和2型糖尿病患者的后期临床试验中达到主要研究目标 [5] - 苹果跌近1% 马斯克旗下xAI和X起诉苹果与OpenAI涉嫌反竞争行为 [7] - 诉讼指控苹果与OpenAI的排他性协议使ChatGPT成为iPhone唯一内置生成式AI聊天机器人 [9] - 苹果被控在应用商店降低竞争产品优先级 给予OpenAI特殊待遇 [9] 中概股财报业绩 - 亚朵二季度营收24.69亿元 同比增长37.4% [11] - 调整后净利润4.27亿元 同比增长30.2% [11] - 调整后EBITDA 6.1亿元 同比增长37.7% [11] - 注册会员人数1.02亿 同比增长34.7% [11] - 贝壳二季度总交易额8787亿元 同比增长4.7% [12] - 净收入260亿元 同比增长11.3% [12] - 净利润13.07亿元 经调整净利润18.21亿元 [12] - 禾赛科技拟发行不超过5123.62万股境外上市普通股在香港联交所上市 [14] 个股交易数据 - 亚朵股价36.86美元 上涨5.01% 成交量111.53万股 [12] - 禾赛科技股价24.915美元 上涨6.57% 成交量138.75万股 [15]

浦东新区经济发展 - 浦东新区GDP从2020年1.32万亿元增至2024年1.78万亿元 [2] - 集成电路产业规模达2947亿元 占全国约五分之一 [2] 新质生产力发展 - 张江 临港 浦江三大国家实验室落地推动国际科技创新中心建设 [2] - 《上海市加快推动"AI+制造"发展实施方案》促进先进制造业与数字化融合 [2] 城市基础设施升级 - 轨道交通"一圈一网一核三层次"网络提升空间联动效率 [3] - 《上海市城市更新行动方案（2023-2025）》推动从增量扩张转向存量提质 [3] 绿色低碳与消费建设 - 全国碳排放权交易市场2021年7月16日在上海设立 [3] - 2025年前7个月社会消费品零售总额达9552亿元 [3] - 浦东规划四个国际级消费圈 发展夜经济和展会经济 [3] 国际化资源配置 - 建议在生物医药 金融数据领域设立前沿试验区 [4] - 通过先行先试探索可复制的开放经验 [4] 产业基础设施配套 - 需加强数据中心 算力中心 产业用地保障等基础设施建设 [4] - 应立足长三角一体化布局 避免单区作战 [4] 城市运营转型 - 从建筑改造转向内容运营 完善商办用地土地年期展期制度 [5] - 推进低效商办物业转型盘活 提升消费环境质量 [5] - 加强青年活力社区建设 [5] 老建筑改造与空间利用 - 需结合产业引导 城市生活等功能性考量 [6] - 可引入科创 文化类产业实现经济平衡 [6] - 徐汇滨江 杨浦滨江示范公共空间精细化运营提升商业价值 [6]