股价与资金流向 - 10月29日盘中股价下跌2.01%，报58.14元/股，总市值91.94亿元，成交额1877.96万元，换手率0.20% [1] - 当日主力资金净流入42.32万元，其中大单买入155.51万元（占比8.28%），卖出113.19万元（占比6.03%） [1] - 公司今年以来股价上涨15.15%，近5个交易日下跌1.89%，近20日下跌9.93%，近60日上涨7.33% [1] 公司基本情况 - 公司成立于1997年3月28日，于2018年7月13日上市，是专业化工供应链综合服务商，提供货运代理、仓储和运输等一站式综合物流服务及化工品物贸一体化服务 [1] - 主营业务收入构成：化工品分销（MCD）占比48.08%，全球货代业务（MGF）占比24.02%，仓配一体化（MWT）占比17.40%，全球移动（MGM）占比9.96%，其他业务占比0.53% [1] - 公司所属申万行业为交通运输-物流-仓储物流，概念板块包括跨境电商、快递概念、小盘、人工智能、长三角一体化等 [1] 财务表现 - 2025年1-9月实现营业收入106.70亿元，同比增长11.70%，归母净利润5.25亿元，同比增长7.04% [2] - A股上市后累计派现4.44亿元，近三年累计派现2.88亿元 [3] 股东结构变化 - 截至2025年9月30日，股东户数为1.13万户，较上期减少9.63%，人均流通股14034股，较上期增加10.66% [2] - 香港中央结算有限公司为第三大流通股东，持股1131.35万股，较上期减少133.28万股 [3] - 前海开源公用事业股票（005669）新进为第四大流通股东，持股610.37万股 [3] - 兴全合润混合A（163406）为第六大流通股东，持股427.68万股，数量不变 [3] - 兴全商业模式混合(LOF)A（163415）为第七大流通股东，持股399.04万股，较上期增加6.23万股 [3] - 中欧时代先锋股票A（001938）退出十大流通股东之列 [3]

公司治理与会议 - 公司于2025年10月27日以现场和通讯相结合方式召开第五届第十三次董事会临时会议 [1] - 会议审议了关于修订《董事会审计委员会工作细则》的议案等文件 [1] 公司财务与业务构成 - 2024年1至12月份公司营业收入构成为汽车制造占比71.2%及仓储物流占比28.8% [1] - 截至发稿时公司市值为79亿元 [1]

截至报告期末，中金普洛斯REIT所持有的10个仓储物流园分布于全国5大经济圈的7大物流枢纽，服务 快递快运、第三方物流、零售电商、高端制造等新经济行业约75家租户，整体签约出租率近90%，同比 提升3.89个百分点。其中，6个仓储物流园的出租率超过95%。 同日，中金普洛斯REIT公告2025年度第三次分红计划，以今年6月30日为收益分配基准日，分红方案为 0.4318元/10份基金份额，拟分配金额8369.44万元，分红比例约95%。本次分红完成后，中金普洛斯 REIT2025年内累计分配金额将达约2.58亿元，上市以来累计分红次数将达13次，总金额约13亿元，历史 年度分红比例近100%。 10月27日，中金普洛斯REIT(508056.SH)发布2025年第三季度报告。数据显示，中金普洛斯REIT报告期 内实现总收入约1.02亿元，基金合并息税折旧摊销前利润(EBITDA)约6350.13万元；实现可供分配金额 约8403.51万元。 ...

行业整体特征 - 三季度不动产行业呈现“政策托底+趋势筑底”特征 [2] - 住宅开发财务压力加剧，商业地产稳健运营，产业园区高负债压力凸显，仓储物流抗风险能力强 [2] - 债务重组加速推进，外资与本土合作加速布局核心资产，REITs市场呈现多元化发展趋势 [2] 住宅开发行业 - 政策层面，北京、上海、深圳等核心城市进一步放开限购并优化住房公积金政策 [3] - 70城新建商品住宅销售价格同比降幅连续9个月收窄至-3.37%，二手住宅同比降幅连续10个月收窄至-5.85% [3] - 行业财务压力显著加剧，净负债率均值从2022年的81.40%升至2025年Q2的88.15%，EBITDA利润率从13.41%降至-4.44% [3] - 摊薄ROE均值从2022年的2.93%降至2025年Q2的-13.61% [4] - 销售毛利率均值从2022年的18.53%降至2025年Q2的12.01% [4] 商业地产行业 - 商业地产企业财务状况相对稳健，2025年Q2净负债率稳定保持在8%左右 [4] - 上海写字楼市场租赁需求明显回暖，金融、消费品及专业服务成为前三大租赁需求来源 [4] - EBITDA利润率从2022年的27.75%降至2025年Q2的13.09%，但仍保持在较高水平 [5][6] - 销售毛利率均值保持在较高水平，2025年Q2为41.04% [6] 产业园区行业 - 产业园区类企业面临高负债和盈利压力，净负债率均值从2022年的65.31%升至2025年Q2的90.56% [6] - 摊薄ROE均值从2022年的7.73%降至2025年Q2的-0.33%，销售毛利率均值从36.38%降至29.27% [6] - EBITDA利润率保持42.33%的较高水平 [6] - 企业通过强化与政府、科研机构的合作推动产业升级，并通过资产剥离优化融资结构 [7] 仓储物流行业 - 仓储物流类企业展现较强抗风险能力，净负债率均值从2022年的9.78%波动上升至2025年Q2的19.48% [9] - EBITDA利润率保持正数，2025年Q2为2.62% [9][12] - 企业加大在智慧物流、冷链物流等领域的投入，通过引入物联网、大数据等技术提升效率 [9] - 摊薄ROE均值从2022年的11.58%降至2025年Q2的0.12% [12] 地产债市场 - 地产债总发行量呈现“先升后降”的倒U型走势，2024Q1达峰值1478.28亿元后持续回落，2025Q3同比2023Q3下降17.7% [10] - 总偿还量呈现“波动上行”特征，2025Q3总偿还量1394.30亿元较2023Q3增长5.1%，到期偿还量占比从53.6%升至64.6% [10] - 净融资额呈现“负向扩大”趋势，2024Q1至2025Q3连续三个季度净融资额低于-200亿元，2025Q3收窄至-184.42亿元 [11] - 当前地产债市场呈现“发行收缩、偿还刚性、净融资承压”的三重特征，反映市场整体处于“去杠杆”周期 [11] 资本布局动态 - 外资与本土合作加速布局核心资产，施罗德资本与西子国际组建30亿元私募基金布局长三角优质资产 [13] - 三季度商业不动产领域共录得7起大宗交易及融资事件，涉及资金约331.2亿元 [13] - 险资通过多种方式布局国内核心城市优质不动产，泰康人寿等领投的160亿元Pre-REITs并购基金收购无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心 [13] - 形成“险资控股+外资运营”的稳定现金流模式，匹配险资长期配置需求 [13] REITs市场发展 - REITs市场呈现“政策支持+机构创新”双轮驱动格局，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日涨停 [14] - 华夏凯德商业REIT成为国内首单外资发起消费类公募REITs [14] - REITs市场正从“单一类型”向“多元结构”演进，消费类等新兴品类与外资机构的参与带来新活力 [15] 债务重组与资产处置 - 债务重组方面，三季度呈现加速出清与策略分化并存特征，融创、远洋、时代中国完成境内债重组 [17] - 旭辉、碧桂园等境外债重组推进，龙光推出“现金+股票+资产”多选项方案，远洋通过零息可转债实现股债联动 [17] - 高负债房企如中国恒大因债务总额超3500亿港元面临清盘风险 [17] - 资产剥离成为新动向，中交地产完成38亿元资产交割，体现业务转型与债务切割的双重诉求 [17]

财务业绩 - 2025年第三季度实现总收入约10241.15万元，基金合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约6350.13万元 [1] - 2025年第三季度实现可供分配金额约8403.51万元，核心运营指标保持稳健 [1] - 基础设施项目租金及物业管理服务费收入约10138.55万元，剔除公允价值变动影响后的EBITDA净利率达65.32% [1] 分红情况 - 公布2025年度第三次分红计划，2025年内累计分配金额将达约2.58亿元 [1] - 自上市以来累计分红次数将达13次，累计分红总额约13亿元，历史年度分红比例接近100% [1] - 2025年第三次分红方案为0.4318元/10份基金份额，拟分配金额8369.44万元，分红比例约95% [2] 运营状况 - 持有的10个仓储物流园为约75家新经济领域租户提供服务，整体签约出租率接近90% [2] - 期末整体出租率同比提升3.89个百分点，其中6个仓储物流园出租率超过95% [2] - 通过提升园区硬件改造和完善客户服务持续引入优质租户 [2] 投资者关系 - 通过投资者开放日、业绩发布会等形式深化投资者沟通，不断提升信息披露质效 [2] - 8月在苏州举办投资者开放日，邀请40余位投资者代表实地调研物流园并进行深入交流 [2] - 9月召开2025年中期业绩说明会，以视频直播与文字互动方式及时回应投资者关注问题 [2]

公司业绩表现 - 2025年前三季度公司营收约5.53亿元，同比减少22.65% [1] - 2025年前三季度归属于上市公司股东的净利润约5861万元，同比减少68.09% [1] - 2025年前三季度公司基本每股收益为0.05元，同比减少66.67% [1] 公司市值信息 - 公司当前市值约为50亿元 [2]

算力 - 全球首款类脑智算体"智者一号"发布，将超算能力浓缩至迷你冰箱大小的设备中，实现超算能力高度集成化[1] - 类脑智算通过适配原创性的直觉神经网络类脑算法，为传统超算中心与智能算力集群的能效提升提供全新路径[1] - 类脑芯片与存算一体架构将突破传统冯·诺依曼瓶颈，实现算力密度与能效的指数级提升[1] 仓储物流 - 中国物流与采购联合会发起倡议，要求仓储经营者遵循《价格法》，以成本与市场供求为定价依据，自觉维护市场价格稳定，抵制低质低价恶性竞争[2] - 仓储经营者须以数字化转型为核心战略方向，通过技术升级、流程优化提升运营效率与核心竞争力[2] - 行业正从传统"货品保管"向"智能供应链枢纽"转型，预计到2030年市场规模将达3.5万亿元[3] 空气电池 - 工信部装备工业发展中心提出建议，系统布局金属空气电池等新一代电池研发工作，加速新技术产业化进程[3] - 金属空气电池是利用锌、镁、铝等常见金属与氧气、海水制成的新型电池，是一种半储能半燃料的电池[4] - 相比锂离子电池，金属空气电池在能量密度、充电时长、续航里程、环保、安全等方面有诸多优势[4] 光刻胶 - 北京大学团队通过冷冻电子断层扫描技术，首次原位解析光刻胶分子在液相环境中的微观三维结构，指导开发出可显著减少光刻缺陷的产业化方案[4] - 研究成果解决了长期困扰先进芯片制造的光刻缺陷问题，提高了芯片良率[4] - 为在原子/分子尺度上原位研究液体环境中的化学反应提供了通用工具，有助于推动光刻、蚀刻、清洗等多个制造环节的缺陷控制[4] 大飞机 - 文莱民航局发布新条例，文莱航空公司获准运营中国制造的客机，为中国喷气式客机进入文莱市场奠定法律基础[5] - 中国商飞预测，到2042年全球客机总规模将达到48455架（约为2022年的2.2倍），中国客机将达到9969架，成为全球最大单一航空市场[5] - 预计未来20年（2023-2042年）中国将接收超9000架新机，对应价值1.4万亿美元，C919批产交付有望打破空客、波音的垄断格局[5] 无人驾驶 - 英伟达宣布与优步就自动驾驶汽车开发展开合作，优步股价当日上涨3.5%[6] - 合作重点在于利用优步收集的大量真实驾驶数据来训练英伟达的Cosmos World基础模型[6] - 英伟达将借助其DGX Cloud基础设施加快开发进程，相关英伟达智能驾驶产业链公司有望受益[6] 多模态 - 蚂蚁集团即将发布全新AGI多模态应用"灵光"，已上线应用商店并开启邀约内测，最大特点为"AGI相机"功能[6] - "灵光"上线意味着蚂蚁在AGI多模态赛道正式布局，依托十亿级实名账户与万亿支付数据，具备天然场景与合规壁垒[7] - 乐观测算"灵光"三年内可为蚂蚁带来百亿元增量收入，估值重估空间或超1500亿元[7] 宏观与行业 - 中美双方在吉隆坡举行经贸磋商，就多项重要经贸议题形成初步共识，下一步将履行各自国内批准程序[8] - 截至9月底，全国累计发电装机容量37.2亿千瓦，同比增长17.5%[8] - 中国人民银行开展9000亿元MLF操作，期限为1年期[8] - 截至10月17日，股票私募仓位指数升至79.68%，较前一周上涨0.55个百分点，创年内新高[9] - 沐曦股份科创板IPO获上市委会议审议通过[10] 市场主题复盘 - DRAM板块受三星、海力士四季度涨价30%及美股存储芯片龙头集体大涨影响，相关公司包括大为股份、普冉股份等[14] - 航天板块受四中全会公报提出建设航天强国影响，相关公司包括航天科技、中国卫星等[14] - 国产芯片板块受四中全会公报提出加快高水平科技自立自强影响，相关公司包括大豪科技、汇顶科技等[15] - 机器人板块受十五五规划提出推动脑机接口、具身智能等成为新经济增长点影响，相关公司包括新泉股份、春秋电子等[15] - 大消费板块受四中全会公报发布要大力提振消费影响，相关公司包括祖名股份、联翔股份等[15] - 量子计算板块受谷歌量子芯片实现新突破影响，相关公司包括格尔软件、达华智能[16]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年10月20 - 24日我国公募REITs二级市场价格整体波动上涨但回报率表现一般，成交规模和换手率有分化，主力净流入为负，大宗交易总额增加；一级市场无新增上市和项目状态更新 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动上涨，中证REITs（收盘）和全收益指数回报率均为0.16%，加权REITs指数回报率为0.11%；与其他主流大类资产相比表现一般，回报率排序为原油>A 股>可转债>美股>REITs >纯债>黄金 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格走势分化，产权类下跌、回报率-0.36%，特许经营权类上涨、回报率0.72%；水利设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的是水利设施类、市政设施类和新型基础设施类，回报率分别为3.23%、1.42%和0.95% [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现，46只上涨、1只持平、28只下跌；涨幅前三是工银蒙能清洁能源REIT、中航易商仓储物流REIT和浙商沪杭甬REIT，跌幅前三是招商基金蛇口租赁住房REIT、汇添富九州通医药REIT和华夏大悦城商业REIT；年化波动率前三是华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT和华泰宝湾物流REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为27.2亿元，水利设施类REITs区间日均换手率领先；成交额前三的资产类型是交通基础设施类、消费基础设施类、园区基础设施类，换手率前三是水利设施类、新型基础设施类、保障性租赁住房类 [25] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化；成交量前三是东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT；成交额前三是中信建投国家电投新能源REIT、华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT；换手率前三是华泰宝湾物流REIT、华泰江苏交控REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT [26] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为 - 1183万元，市场交投热情下滑；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三是消费基础设施类、水利设施类、保障房类；单只REIT中，主力净流入额前三是中金印力消费REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、银华绍兴原水水利REIT [30] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达40067万元，较上周增加；星期三大宗交易成交额最高为9848万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三是中金重庆两江REIT、南方顺丰物流REIT、华夏中国交建REIT，对应平均折溢价率分别为 + 0.58%、+ 0.87%、 - 1.85% [33] 一级市场 已上市项目 截至2025年10月24日，我国公募REITs产品数量达75只，合计发行规模达1966.19亿元；交通基础设施类发行规模最大，为687.71亿元，园区基础设施类次之，为318.35亿元；本周无REITs产品新增上市 [37] 待上市项目 共有19只REITs处于待上市状态，其中12只为首发REITs，7只为待扩募REITs；本周无REITs产品的项目状态更新 [40][41]

公司整体业绩 - 2025年前三季度公司实现营业收入13.59亿元，同比增长2.34% [1] - 2025年前三季度归属上市公司股东净利润为8804.79万元，同比增长3.04% [1] - 2025年第三季度公司实现营业收入4.30亿元，同比增长7.52%，归属上市公司股东净利润1649.12万元，同比增长5.89% [1] - 公司商业零售与仓储物流业务并行发力，业绩呈现稳健增长态势 [1] 商业零售业务 - 2025年前三季度商业零售业务实现主营业务收入11.50亿元 [2] - 2025年第三季度商业零售业务实现主营业务收入3.60亿元，同比增长5.84% [2] - 公司旗下文商旅项目“福清东百利桥古街”在2025年1—7月总客流近1500万人次，客流和销售额同比增幅均超30% [2] - 公司通过整合文商旅资源，构建多元化消费新场景，紧扣年轻时尚潮流定位 [2] 仓储物流业务 - 2025年前三季度仓储物流板块实现营收1.28亿元，同比增长达29.21% [4] - 公司自持的11个优质物流项目（总建筑面积110万平方米）已全部竣工，出租率稳步提升 [4] - 物流板块客户群覆盖京东、顺丰、比亚迪、小米汽车等头部企业，增强了业务抗周期性 [4] - 公司已于2025年3月申报仓储物流资产支持专项计划，推进资产证券化创新 [4] 行业环境与公司管理 - 国家持续出台促进消费和扩大内需的系列政策，为商业零售行业注入发展动能 [2] - 公司新任副总裁何相国拥有丰富的商业运营管理以及免税商业、文商旅综合体的探索经验 [3] - 何相国曾主导多个年销破百亿商业标杆项目，并创造出兰州老街销售额增长150%，EBITDA翻三番等战绩 [3]

公司财务业绩 - 2025年前三季度公司实现营业收入13.59亿元，同比增长2.34% [1] - 2025年前三季度公司实现归母净利润8,804.79万元，同比增长3.04% [1] - 2025年前三季度公司经营性净现金流为4.15亿元，同比大幅增长165.89% [1] - 2025年第三季度公司实现营业收入4.30亿元，同比增长7.52% [1] - 2025年第三季度公司实现归母净利润1,649.12万元，同比增长5.89% [1] 商业零售业务 - 2025年前三季度商业零售业务实现主营业务收入11.50亿元 [2] - 2025年第三季度商业零售业务实现主营业务收入3.60亿元，同比增长5.84% [2] - 公司旗下文商旅项目福清东百利桥古街在2025年1-7月总客流近1500万人次，客流和销售额同比增幅均超30% [2] - 公司通过整合文商旅资源，构建多元化沉浸式消费新场景 [2] 仓储物流业务 - 2025年前三季度仓储物流板块实现营收1.28亿元，同比增长达29.21% [4] - 公司自持11个优质物流项目，总建筑面积110万平方米，已全部竣工并陆续投入运营 [4] - 物流板块客户群覆盖京东、顺丰、比亚迪、小米汽车等头部企业 [4] - 公司于2025年3月申报仓储物流持有型不动产资产支持专项计划，推进资产证券化 [4] 行业与政策环境 - 国家出台促进消费和扩大内需系列政策，围绕以旧换新、商旅文体融合等领域发力 [2] - 2025年9月财政部、商务部联合发文支持消费新场景建设与服务创新 [2] - 商业零售业步入新业态激发消费新活力的时代 [3] 公司管理与发展战略 - 2025年10月20日，商业领域资深人士何相国加入公司并担任副总裁 [3] - 何相国拥有二十余年商业运营管理经验，曾主导多个年销破百亿商业标杆项目 [3] - 公司坚持创新商业场景、提升服务体验的经营思路，深化供应链整合与数字化建设 [4]