以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊团队 真叫卢俊 . 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 本文来自微信公众号： 真叫卢俊 ，作者：真叫卢俊团队，题图来自：真叫卢俊 当工作时间和商场营业时间基本同步，你有多久没有逛过商场了？ 周末好不容易挪个时间出来去商场，是不是感觉人又多，排队时间又很长？逛商场成了一件辛苦的事。 所以我决定，替大家在工作日去逛一次商场，看看平时工作日的商场是什么样的。 发现：商场真是变天了，到处都是老年人欢乐的身影。 之前还在想星巴克相比于国内的那些茶品品牌价格贵，还都开在最好的位置上，怎么赚得回房租啊？ 工作日10点半到商场才发现，原来是赚老年人的钱啊。 商场刚开门，她们早已收拾妥当穿戴整齐，搜罗去哪家咖啡店开始优雅聚会聊天了。 大早上，一个动漫快闪店前就有很多人排队了，叽叽喳喳还挺热闹，好奇就凑上前去看。 结果发现最激动的是退休的大姐姐，一看就是用心地打扮了，准备进去拍美照。 早上是KTV的淡季，但是路过听见已经有歌声了。 好奇走进去，跟网上说的一样啊，几乎全是中气十足歌声嘹亮的叔叔阿姨。 有了这些老年人，商场哪还有什么工作日淡季？ 上海商场，还真是吃上银发红利了。 01 老年人有社交 ...

以前去商场总要带件外套，现在逛10分钟就热出一身汗。从北京到上海，从广州到杭州，很多城市的商 场都遭到了吐槽，顾客抱怨吃碗面都热得坐不住。那么今年夏天，商场空调为啥都不制冷了？ ...

核心观点 - 上海商场通过适老化改造和定向营销策略成功吸引老年消费群体 有效利用工作日空闲时段创造增量收入 银发经济成为商业地产重要增长点[6][9][14] - 老年群体具备"有钱有闲"消费特征 月均退休金中位数达5000元以上 前10%超8000元 且无房贷等财务负担 消费能力强劲[15][16] - 商场通过社保卡专属7折 年龄折扣等定向补贴措施刺激老年消费 参与品牌业绩提升10-20%[14] - 低龄老年人(60-69岁)占老年人口50% 健康人群占比65.5% 成为劳动力市场重要补充 企业雇佣可节省30%社保成本[16][19] - 上海人均商业面积达东京近5倍 供给过剩背景下 商场将老年群体与年轻群体并列为核心目标客群[21][22] 老年消费行为特征 - 工作日早10点半即到达商场 形成餐饮首波客流 采用错峰消费策略避开上班族高峰[9][14] - 消费内容年轻化趋势明显 涉及电玩城 二次元快闪店 异国餐饮 星冰乐等新兴消费领域[10] - 社交需求强烈 茶饮空间 KTV 宜家相亲角等成为主要社交场所 单日消费时长超过年轻人[7][9][14] - 月均退休金中位数5000元以上 前10%超8000元 相当于税前11000元薪资水平[15][16] - 财务负担轻 无房贷车贷 子女抚养完成 养老金连年上调 可支配收入占比高[16] 商场运营策略 - 推出社保卡长者专属7折服务(真如环宇城MAX) 覆盖近40家餐厅 参与品牌业绩提升10-20%[14] - 年龄定向折扣策略(长宁龙之梦50岁以上8.8折) 简化优惠流程[14] - 工作日常规折扣针对退休人群 如KTV上午场从167元降至79元 提升闲置时段利用率[10] - 增设适老化业态 引入按摩养生店并提供专属折扣 完善消费链条[10] - 改造公共空间 在中庭 扶梯下设置休息区 非餐时段开放餐厅等候区[9] 银发经济规模效应 - 上海退休人口增速达年均2.6% 预计2038年退休人口超越劳动力人口[22] - 2025年上海新增商业面积超300万平米 商场通过银发经济消化过剩供给[21] - "百元一日聚"模式普及 包含两顿正餐(每顿20道菜)及卡拉OK等娱乐活动 性价比突出[24][25] - 银发消费从大型商场(十几万方)延伸至社区商场(不足三千方) 形成全链条覆盖[27] - 商场招聘退休人员趋势增强 通勤短 时间灵活 尤其适合社区商场运营需求[19] 国际对标与未来展望 - 日本出现老人游乐园式商场 提供全天候衣食游玩学习服务 北美郊区商场成为老年健身社交俱乐部[28] - 上海平均寿命83.24岁 55岁退休后可再工作25年 接近普通人38年职业生涯长度[19] - 商场首层黄金位置引入二次元快闪活动 50岁以上客群已能区分潮流IP角色[22] - 低龄老年人健康占比65.5% 在餐饮等服务岗位响应积极 形成"低龄服务高龄"场景[19]

行业现状 - 七月全国新增四五个大型商业项目 显示市场竞争持续加剧但市场复苏仍不确定 [1] - 传统品牌生态格局不断被打破 行业呈现"有人发展有人赚钱"的差异化局面 [2] - 商家需打造符合消费趋势的品牌 商场需寻找新品牌伙伴共同构建新生态 [3] 选址策略 - 选址需综合考虑地段、交通、建筑形态和审美等要素 需与品牌气质相匹配 [5] - 一线城市概念品牌可追求格调氛围 二三线品牌应优先考虑销售转化 [9][10] - 商场外立面、外摆等空间设计体现团队审美 需与品牌调性相符 [11][12] 动线设计 - 动线设计比氛围更重要 影响品牌露出和消费者停留时间 [16][17] - 需关注公区走廊尺度、品牌可见度和动线流畅度等细节 [18] - 成熟品牌可带动冷区客流 新品牌需坚持适合的展示空间 [20][21] 客群分析 - 长沙黄兴路商圈日均客流30万+ 但客群匹配度比客流数量更重要 [22][23] - 需分析客群消费力、审美偏好和消费场景 而非仅看收入和年龄 [24][27][28] - 线下生意更注重复购和留存 需建立立体客群画像 [26] 品牌生态 - 需关注商场品牌更新率 10%-30%的调铺率较为合理 [36][37] - 品牌延续性反映商场规划能力 能为生态培育提供时间 [39] - 警惕长期存活的陈旧品牌 可能反映客群或管理问题 [34][35] 团队评估 - 需评估招商、运营等多部门专业度 避免"小鬼难缠"问题 [43] - 团队稳定性很重要 频繁换人可能导致规划中断 [44] - 港资"招营一体"模式更高效 由专人全程对接 [47] 合作策略 - 需理性评估招商故事 明确自身在项目中的实际角色 [50][52] - 创新需结合商场适配度 避免盲目追求差异化 [58][59] - 品牌升级需实质改变 避免"换汤不换药" [62]

北京商业市场2025年第二季度首店经济表现 - 2025年Q2北京新开80家典型首店，远超2024年同期的48家和2023年同期的50家 上半年累计129家首店，同比2024年83家和2023年78家显著增长 [2] - 5月单月新开31家首店为季度峰值，4月和6月分别新开24家和25家 [3] - 首店级别分布：全国首店13家、华北首店5家、北京首店62家，品牌兼具独特性与话题性 [4] 业态分布与选址特征 - 餐饮业态首店42家领先零售业态33家，文体娱和生活服务各2家 新兴餐饮品牌扩张积极，零售品牌试水成功后加速开店 [7] - 成熟商圈调改成效显著：三里屯太古里、朝阳合生汇、西单大悦城等核心项目首店入驻热度高 新开项目中关村ART PARK大融城等项目成为区域新地标 [9][11] 消费场景创新趋势 - 复合型场景崛起：英国冷冻食品超市Iceland Lab基地全国首店采用"线上试运营+线下固定开放日"模式 [12] - 肯悦咖啡全球首家"北京礼物"概念店融合咖啡、文化、社交功能，打造文商旅创新场景 [14] - 二手循环经济代表超级转转全国首店面积超3000㎡，涵盖200品类30000SKU，开创多品类循环仓店模式 [16] 餐饮品牌拓展动态 - 云贵风味餐饮集中进京：梅果·云贵川 bistro、山蕉Basjoo等特色餐厅首店客流量大 [17] - 烘焙茶饮持续内卷：宿咕XXSHOKU、Vitor Castro等网红品牌首店入驻，脸红秦田田等区域茶饮品牌进军北京市场 [21][23] 零售业态发展亮点 - 服装赛道创新：三里屯太古里引入KNOTIFY运动主题店等5家国际设计师品牌首店，朝阳合生汇落地TANNIMANY设计师集合店 [24] - 悦己经济推动可穿戴时尚：泡泡玛特饰品品牌POPOP、时尚耳机品牌OF HUNGER等首店亮相 [26] - 运动户外品类拓展：日本高尔夫品牌MARK & LONA全国首店、澳洲YPL功能性运动服北京首店开业 [28] 政策支持与未来展望 - 北京市2025年推出多项消费提振政策，包括最高500万元商圈改造补助 明确打造全球首发中心，支持东城等区建设时尚消费品首发中心 [29] - 2025年下半年将迎来湾里、小站公园STATION PARK等新项目入市，配合传统商圈改造持续激发消费潜力 [30]

二次元商场崛起 - 上海二次元商场在传统商场受电商冲击的背景下逆势增长，静安大悦城"次元盛典2.0"活动4天销售额破1000万 [2] - 百联ZX创趣场18个月累计客流超1500万人次，销售额直逼5亿，上海拥有15家全国百强二次元商场和80家知名品牌门店 [3] - 二次元周边消费（"谷子经济"）已成为千亿级产业赛道 [3] 商业模式创新 - 百联ZX创趣场采用"垂直痛楼"模式，通过动漫主题装饰和粉丝参与设计，18个月客流破1500万，销售额超5亿 [7] - 二次元商场从传统"货架经济"转向"圈层经济"，围绕IP构建"人-货-场"全链条 [9][10][11][12] - 复合业态模式将餐饮（50%日系风格）、社交、打卡等需求一站式满足 [7] 差异化竞争策略 - 静安大悦城2024年落地56场国际顶流IP快闪，单快闪销售额破1.64亿 [14] - 徐家汇商圈主打"潮流文化+商业空间"，陆家嘴九六广场对接金融城客群，龙湖虹桥天街打造"次元station"一站式场景 [14] - 各商场通过IP类型（顶流IP vs 垂直IP）、客群定位（本地 vs 跨城）、空间场景实现错位竞争 [17][18][19] 运营效果与数据 - 参与打卡活动的粉丝复购率比普通顾客高40% [13] - 静安大悦城周末客流占比达70%，70%顾客来自8公里外，30%为外地"行李箱客群" [14][18] - 百联ZX与第一百货"东西联动"使商圈二次元氛围浓度提升60% [14][20] 行业挑战与解决方案 - 行业面临商品同质化（70%店铺集中在谷子、扭蛋赛道）、利润薄（均价30-50元）、IP依赖等挑战 [21][22] - 解决方案包括：应用长尾理论拓展泛二次元消费（如Jellycat、泡泡玛特）、构建飞轮效应（IP+社群+商业闭环）、平衡调性（选择全消费层级IP） [23][24][25][26] - 天府红商场通过增加coser妆造间等体验设施，客单价从80元提升至150元，复购率达60% [25] 未来发展趋势 - 二次元经济正从"现象级风口"向"常态化能力"进化，通过圈层文化重构"人-货-场"关系 [28] - 上海计划通过"上海之夏国际动漫月"联动三大顶级展会进一步推动行业发展 [28] - 在Z世代成为消费主力的背景下，理解二次元文化将成为商业核心竞争力 [16][29]

商业空间转型趋势 - 商业空间从传统购物场所向"生活体验场"转变，注重人文内涵和时尚文化价值导向 [1] - 北京多个商场推出"公园式""文化艺术""宠物友好"等特色标签，如朝阳合生汇聚焦"首店+首发"策略，海淀大悦城打造"人宠共生"场景 [1][12][20] - 西单更新场融合绿地公园与商业卖场，24小时免费开放，并通过艺术装置和潮牌店铺吸引年轻人 [8][9] 快闪经济与场景创新 - 快闪店行业预计2025年交易规模将超8000亿元，限时体验模式提升商品溢价空间 [3] - SEVENTEEN等KPOP主题快闪活动吸引大量粉丝打卡，形成沉浸式艺术展体验 [2][4] - 北京服装学院将研究生毕业展搬进五棵松万达广场，展出1000余件作品吸引客流 [6][7] 文商旅融合与二次元经济 - 北京中关村ART PARK大融城西区融合商业与公园，开业3天销售额超600万元，客流达15万人次 [26][40] - 中海大吉巷通过"四合院商圈"混搭传统与现代业态，开业首日客流突破20万 [29][30][31] - 中国泛二次元用户规模达5.03亿，核心用户（年消费超2000元）占比23.9%，推动"谷子经济"规模增长 [19] 夜间经济与消费场景创新 - 中国夜经济市场规模从2018年22.54万亿元增至2023年50.25万亿元，夜间消费占商场全天营业额50%以上 [37] - 北京延庆环球新意百货开设夜市，结合灯光和餐饮提升夜间客流量 [33][36] - 月亮河小镇打造"图书+美食"市集，丰台花街夜市以花香和烟火气吸引消费者 [40] 行业数据与政策支持 - 2024年中国实物商品网上零售额达130816亿元，同比增长6.5%，占社零总额26.8% [43] - 2025年一季度超220家购物中心调整5600余家门店，单项目平均调整超25家 [43] - 国家出台《提振消费专项行动方案》等政策，北京等地配套措施推动消费场景创新 [44]

新潮商场业态创新 - 多地新潮商场通过主题设置、场景打造、社交互动等特色设计吸引年轻消费者，例如骑行友好商场、融入地域文旅元素的室内山城商场、草坪休闲商场等 [1] - 商场业态从传统商品售卖转向多元化体验供给，实现"卖商品"到"卖体验"的跨越，契合青年群体追求新鲜体验与情绪价值的消费趋势 [1] - 业态创新通过丰富场景、优化供给形成差异化竞争，有效激发市场活力并提升年轻人驻留消费意愿 [1] 青年消费驱动市场变革 - 青年消费群体崛起推动商业业态创新升级，其个性化、多元化需求倒逼商场打破传统封闭空间模式 [1][2] - 新潮商场与青年群体形成"双向奔赴"：青年需求催生商场创新，商场创新又为青年释放消费潜力提供平台 [2] - 青年作为消费主力与商场创新实践相互促进，共同为消费市场注入动能 [2] 消费市场与城市发展联动 - 新潮商场兴起反映城市精细化治理与民生需求融合，特色消费场景同时满足美好生活向往和区域经济发展需求 [2] - 商场创新通过带动就业、促进区域经济实现社会效益与经济效益双赢 [2] - 消费结构持续升级背景下，商业主体将以创新推动消费市场发展，为经济注入新动力 [2]

主题商场创新业态 - 多地新潮商场通过主题设置、场景打造和社交互动等特色吸引年轻消费者，带动大众消费[1] - 骑行主题商场"此地CyPARK"直通绕城骑行专线和8.6公里空中骑行道，提供半开放式骑行空间（限速10公里/小时）[2] - "这有山"商场将山城景观搬入室内，包含悬崖峭壁、亭台楼阁等元素，日均客流量达3万人次，2023年销售额4.8亿元[4][6] - 衢州"鹿鸣岛银泰inPARK"采用双草坪设计，天然草坪举办音乐节等活动，空中草坪提供野餐等场景，开业5个月销售额突破4200万元[7][8] 业态与运营策略 - "此地CyPARK"聚焦户外社群等4个方向，引入15家西南首店和20余家社群旗舰店，举办超500场社群活动[3] - 骑行主题商场通过品牌社群增强黏性，单个运动品牌社群成员超千人[3] - "这有山"整合餐饮、文创等业态，结合历史文化打造沉浸式体验，入选国家级夜间文旅消费集聚区[4] - 银泰inPARK通过活动引流模式将会员复购率提升至45%，已举办近50场主题活动[8] 消费者互动与数据表现 - 骑行爱好者占"此地CyPARK"客群显著比例，商场设置专用滑道楼梯和停车点优化体验[2] - "这有山"吸引年轻消费者参与手作印刷等文化互动，大学生群体反馈积极[5] - 银泰inPARK的草坪活动吸引数千人参与，露天餐饮区形成"拍照打卡"热点[7]

行业核心特征 - 公园式商场打破传统商场市场垄断 凭借自然性和主题性设计赢得消费者青睐 [3] - 建筑特点摒弃封闭性和内向性设计 运用绿植打造开放包容 自然和谐的消费场景 [5] - 通过垂直细分主题场景（如骑行主题）吸引特定社群 形成差异化竞争优势 [7] 消费行为模式 - 消费者进入商场不仅为购物 更注重社交需求 公园式场景提升交谈效率并适合家庭体验 [7] - 年轻消费者存在"打卡拍照"需求 通过社交媒体传播形成有效商业模式推广 [7] - 实现从消费激发场景到场景带动消费的双向转化 通过场景营造刺激消费冲动 [7] 运营挑战与对策 - 面临成本维护高和同质化严重的发展难题 需创新运营理念和规划理念 [8] - 运用数字化手段为消费群体画像 对产品和活动垂直细分以提升消费体验 [8] - 需科学规划业态配比 打造独特商业品牌 同时坚持因地制宜原则融入本地文化 [8] 未来发展趋势 - 建议将商场建设融入城市规划 预留弹性发展空间 以商场为核心辐射周边社区 [11] - 商业模式升级体现城市生活方式个性化 可能衍生公园式学校 公园式车站等新形态 [11]