中央政策动态 - 国务院批复10省市开展要素市场化配置综合改革试点 包括北京城市副中心 苏南重点城市 杭甬温 合肥都市圈 福厦泉 郑州市 长株潭 粤港澳大湾区内地九市 重庆市 成都市 试点周期为2年[3] - 土地要素改革聚焦三方面：深化土地管理制度改革 创新产业用地供应 盘活存量土地和低效用地再开发 所有试点地区均围绕产业用地市场化改革 盘活存量土地 农村集体经营性建设用地入市推进[3] - 发改委要求加快成熟资产类型REITs项目申报 保障性租赁住房项目被明确列为支持类型 相关项目建设有望提速[5] 地方试点特色举措 - 北京城市副中心探索建立区级耕地占补平衡指标库和资金池 支持市属国企推进存量土地盘活[5] - 苏南重点城市探索与城市产业结构 产业贡献挂钩的土地出让方式 完善资不抵债企业土地法拍流程[5] - 杭甬温推行"限地价竞贡献"出让方式 土地出让更重视地均产值而非单纯价格竞争 支持宁波 温州实施海域资源市场化配置[4][5] - 合肥都市圈实施城乡建设用地增减挂钩节余指标跨县域调剂 探索地上地下空间分层使用权[5] - 福厦泉探索混合产业用地供应与土地用途灵活转换 支持厦门 泉州低效工业用地再开发[5] - 郑州市推广综合用地模式 完善地上 地表 地下分层使用权政策[5] - 长株潭制定存量土地一体化盘活方案 支持跨省跨市飞地经济合作[5] - 粤港澳大湾区内地九市探索绿地用地规模管理创新 深化三旧改造 探索海域分层设权[5] - 重庆市探索统一编制 联合报批规划管理体制 推行TOD EOD开发模式[5] - 成都市探索依据人口存量匹配新增用地 推行混合用地清单管理制度[5] 地方政策动态 - 河南省发布12条楼市新政支持住房消费 包括加大购房补贴力度 支持多子女家庭购房 公积金贷款额度上浮10% 多子女家庭二套房可认定为首套房[6] - 深圳放宽高技能人才入户 特级技师 首席技师可参照高级技师申请办理人才引进入户[6] - 襄阳推进古城改造更新 谋划古城西南片区更新升级[6] 政策发布频次分析 - 本周地方层面共发布稳市场政策7次 较上周大幅回落 降至二季度以来新低[8][9] - 公积金优化类政策骤降至1次 属于河南省厅级文件 未形成地市级落地文件[11] - 近1个月稳市场政策中公积金相关政策提及次数最多 涉及提取方式优化 首付额度调整 贷款额度提升等方面[14] - 限制性政策放开频次提升 如上海 深圳解绑限购 苏州解绑限售 深圳放开人才入库等[14] - 随着9月传统旺季到来 补贴与税费优惠政策有望与公积金优化政策共同成为发布频次最高大类[14]

投资评级 - 强烈推荐（维持）[2] 核心观点 - REITs项目增厚利润对冲其他收益下滑，资产盘活战略见效[6] - 成本管控加强，毛利率逆势提升[6] - 公司股息政策稳定，总分红比例大幅提升至76.7%[6] - 公司作为综合物流龙头，拥有覆盖全国和全球的物流网络，具备强大的资源壁垒和网络效应[6] - 短期看，公司通过REITs及出售路凯国际股权等方式盘活资产，释放现金流，优化资产结构[6] - 长期看，公司提供端到端一体化全价值链物流解决方案的重要性将日益凸显，海外业务持续扩张[7] - 预计2025-2027年公司归母净利润为49.6/37.1/37.2亿元，对应2025年盈利PE为8.3x，相较于可比公司PE估值仍然处于较低位置[7] 财务表现 - 2025年上半年公司实现营业收入505.2亿元，同比下降10.4%（调整后）[1] - 2025年上半年实现归母净利润19.5亿元，同比持平[1] - 2025年上半年扣非归母净利润14亿元，同比下降22.3%[1] - 2025年Q2实现营业收入267.5亿元，同比下降16.7%（调整后）[1] - 2025年Q2实现归母净利润13亿元，同比增长14%[1] - 2025年Q2扣非归母净利润8.3亿元，同比下降22.5%[1] - 2025年上半年营业成本为474.2亿元，同比下降11.3%[6] - 2025年上半年四费合计21亿元，同比下降4.1%[6] - 2025年上半年毛利率为6.1%，同比提升1pct[6] - 2025年上半年净利率为4.2%，同比提升0.5pct[6] - 预计2025年营业总收入1048.06亿元，同比下降1%[8] - 预计2025年归母净利润49.58亿元，同比增长27%[8] - 预计2026年归母净利润37.09亿元，同比下降25%[8] - 预计2027年归母净利润37.23亿元，同比持平[8] 业务运营 - 2025Q2公司整体业务量有所下降[6] - 海运代理业务量同比增长4.1%[6] - 空运通道业务量同比下降9.5%[6] - 铁路代理业务量同比下降26.6%[6] - 合同物流（含冷链）业务量同比下降3.6%[6] - 项目物流业务量同比下降9.4%[6] - 化工物流业务量同比增长6.1%[6] - 专业物流总体业务量同比下降3.6%[6] - 跨境电商物流业务量同比下降56%[6] - 代理及相关业务实现收入321.9亿元，同比下降18.9%[6] - 代理及相关业务分部利润为10.6亿元，同比下降3.5%[6] - 专业物流业务实现收入144亿元，同比下降4.3%[6] - 专业物流业务分部利润3亿元，同比下降21.8%[6] - 电商业务实现收入77.4亿元，同比基本持平[6] - 电商业务分部利润0.73亿元，同比下降36%[6] - 2025H1其他收益与投资收益合计为18.7亿元，同比下降6%[6] - 敦豪实现净利润9.1亿元，同比减少5.8亿元[6] - 单Q2其他收益与投资收益合计为12.7亿元，同比增长23.1%[6] - 单Q2其他收益4.0亿元，同比下降24%，减少1.3亿元[6] - 单Q2投资收益8.6亿元，同比增加3.7亿元[6] - 中银中外运仓储物流REITs项目增厚税前利润约4.4亿元[6] 股东回报 - 公司拟派发2025年中期股息每股现金0.145元（含税）[6] - 预计派发总额10.4亿元（含税），占2025年上半年合并报表归属于上市公司股东净利润的53.5%[6] - 2025年上半年现金分红（含中期股息及回购金额）合计约14.9亿元，分红比例达76.7%，较去年同期54%的水平显著提升[6] 估值指标 - 当前股价5.63元[2] - 总股本7272百万股[2] - 总市值40.9十亿元[2] - 流通市值29.6十亿元[2] - 每股净资产5.5元[2] - ROE（TTM）9.8%[2] - 资产负债率47.0%[2] - 预计2025年每股收益0.68元[8] - 预计2025年PE 8.3x[8] - 预计2025年PB 1.0x[8] 股价表现 - 1个月绝对表现5%[4] - 6个月绝对表现11%[4] - 12个月绝对表现26%[4] - 1个月相对表现-1%[4] - 6个月相对表现1%[4] - 12个月相对表现-6%[4]