房地产与消费的关系 - 核心观点：房地产价格高挤掉消费的观点不正确，房地产与消费的关系明确，家庭消费能力主要取决于家庭资产和未来收入预期[2] - 当前消费低迷的原因是房地产市场下滑导致家庭资产缩水，同时削弱了人们对未来收入的信心，从而抑制消费[2] - 必须警惕房地产泡沫破裂的长期危害，历史经验表明，一旦泡沫破裂，家庭资产负债表将陷入长期衰退，导致消费持续低迷[2] - 政策应首先稳定资产价值与市场预期，而非简单刺激消费，这是中央要求“稳房价、稳地价、稳预期”的根本逻辑[2][3] 政策执行面临的挑战与对策 - 在部分地方，政策传导与落地面临约束，一是受制于历史债务负担导致地方财政空间收窄，二是部分地方政府缺乏盘活资产的思路[3] - 地方政府持有的庞大国有资产，可通过专业化运营和证券化操作释放巨大流动性，为城市更新和债务化解提供资金支持[3][4] - 市场预期不稳部分原因在于配套政策未能及时协同，例如当前约150万至200万套断供房处置方式单一，主要依赖银行抛售[4] - 建议由政府主导建立收储机制，将存量断供房转化为保障性住房，以帮助银行化解风险、补充保障房供给、吸收市场存量并稳定预期[4] 房地产市场的合理需求与供应 - 援引国际经验指出，在少子化、老龄化及城镇化速度放缓背景下，中国城市每年新建约120万至130万套住房（对应12亿至15亿平方米）仍属合理需求[4] - 当前实际住房供应量不及合理需求水平的一半[4] - 建议通过“原拆原建、就地更新”等城市更新模式重建合理规模，并引导居民、金融机构、保险公司形成风险共担闭环，以带动产业链与就业，稳定居民收入预期[4]