项目概况与拍卖信息 - 苏陕国际金融中心是西安知名烂尾超高层双子塔项目 已开建超过十五年 烂尾十年 位于城市封面灞河畔 [1] - 项目因开发商陕西中登投资有限公司破产清算 其资产将于2026年1月5日至6日在阿里资产平台被拍卖 核心资产为项目土地及在建工程 [1] - 项目位于西安浐灞生态区 土地面积60.159亩 为商业用地 土地使用权至2049年9月29日 剩余年限不足24年 [3] - 项目现状为主体施工完成 幕墙部分完工 内部完成少量砌体工程 [4] - 项目有7套建筑面积合计15037.67平方米的房产备案登记在第三方名下且尚未注销 这是竞买人需注意的风险之一 [7] - 标的物评估价为7.48亿元 以此作为起拍价 竞买保证金为7481万元 [7] 开发商背景与项目烂尾原因 - 项目开发商为陕西中登投资有限公司 是中登集团成员企业之一 此次拍卖系该公司破产清算 而非中登集团整体破产 [8][9] - 中登集团1993年创立于上海 后于1998年将战略中心转移至西安 涉足石油化工、房地产开发等多个产业 [9][10] - 中登集团于2001年进军房地产 在西安城北开发了多个住宅、商业及写字楼项目 包括中登家园和中登大厦 [11][12] - 2010年至2015年间 中登集团大举进军西安城中村改造项目 如全家村、尤家庄等 因项目投资额大、融资受限及2014-2015年西安楼市下滑 导致资金链断裂 [14] - 资金链问题波及苏陕国际金融中心项目 使其自2015年停工烂尾至今 过去十年多次传出复工消息均未实现 [14] 项目资产特点与盘活前景 - 与西安多数烂尾项目相比 该项目此前基本未公开销售 资产整体较完整 不涉及普通投资客 历史遗留问题相对简单 [16] - 项目所处区位优势明显 位于灞河畔 周边有企业总部大楼在建及高品质酒店分布 环境优美 [18] - 项目主体结构已完成 接盘后完成后续工程可更快投用 在当前盘活存量资产趋势下 为其复活提供了机遇 [18] - 考虑到当前西安商办市场现状 项目盘活后散售面临较大压力 更适合作为企业总部大楼或酒店进行盘活 [18] - 项目能否复活取决于7.48亿元的接盘价格是否被市场认为是一笔划算的买卖 [16]

文章核心观点 - 短视频博主及其家族背景的公司通过收购烂尾的华夏幸福白洋淀孔雀城项目（现更名“雁归洲”）并计划将其盘活 该项目因“史上最强接盘侠”的传奇故事在社交平台获得大量关注 收购方计划通过完成住宅建设、开发商业酒店及配套文旅项目（如新建古镇）来收回投资并创造持续收益 [1][2][3][5][9][10][16] 项目背景与现状 - **项目起源与停工**：项目原为华夏幸福开发的白洋淀孔雀城 2016年开盘时价格约1.1万元/平方米 2017年上半年因规划调整被勒令停工 停工前大部分别墅已预售 仅剩十几套待售 [2][5] - **基本规划**：项目由两个地块组成 合计占地273.84亩 计容建筑面积13.95万平方米 共有266户 [5] - **收购与复工**：2024年10月 北京弘信守正工程管理有限公司接手烂尾项目 2025年1月完成项目公司（任丘孔雀城）工商变更并更名为“雁归洲” 项目于2025年4月前后复工 采取分批推进策略 [5] - **当前工程状态**：截至2025年12月 靠近白洋淀路的商业区已基本完工 市集游乐项目已于2025年10月开业（因天气歇业） 酒店主体仍在施工 住宅区大部分处于在建和修复状态 预计2027年全部建成 2026年可交付部分已预售房子 [2][5][6][7] 收购方与交易细节 - **收购主体**：收购方为北京弘信守正工程管理有限公司 由自然人管宏鸿100%持股 截至2024年6月底 其总资产5045万元 净资产1307万元 2024年上半年营收2243万元 净利润209万元 [10] - **交易结构**：根据华夏幸福公告 交易对手最初为雄建建设 后变更为北京弘信 交易对价包括0.45亿元股权转让款及承接15.46亿元债务 合计收购成本15.91亿元 [10][14] - **股权结构**：2025年4月 自然人刘陈新入股任丘孔雀城持股1% 北京弘信持股比例降至99% [10] - **关联网络**：北京弘信及其关联方在建筑工程、电力工程、农业、文化旅游、能源科技、电气设备等多个产业有广泛涉足 实际控制人管宏鸿在多家建筑业公司持股 并与名为陆潇的人物存在商业关联 [11][12] 项目盘活计划与投资回收途径 - **总投资规模**：华夏幸福财报显示 白洋淀孔雀城项目预计总投资11.82亿元 已累计投入2.66亿元 竣工尚需投入9.16亿元 综合收购成本 北京弘信获取及开发项目总成本预计超过25亿元 [14] - **回收投资的主要途径**： 1. **销售剩余住宅**：项目待售面积9259.4平方米 期末账面价值4677.7万元 其货值可勉强覆盖0.45亿元的股权收购款 [16] 2. **运营或出售商业与酒店资产**：项目配套的商业和酒店资产可通过运营产生现金流或出售变现 同时收购包中包含的任丘市城市规划展览馆也可变现 [16] 3. **新建及扩建住宅**：项目计划新建几十套合院和联排 并有15栋高层住宅未开工 这些新增住宅可用于销售或改造为度假民宿 [7][16] 4. **开发文旅配套**：计划在项目旁新建一座古镇 发展旅游业 与项目商业、酒店、民宿等业态形成互动 [8][16] 5. **利用网红流量**：项目因“史上最强接盘侠”故事在社交平台获得大量关注 为未来运营旅游度假、文旅古镇或养老基地提供了流量基础和想象空间 [3][16] 项目面临的挑战 - **工程复杂性**：因停工时间长达约8年 大部分建筑物损坏严重 屋顶、砖墙、院墙等需修复或重建 修复比新建更复杂耗时 且冬季施工条件受限 [6][7] - **法律与财务风险**：2025年以来 项目公司任丘孔雀城已被工商银行华北石油支行等债权人申请强制执行 公司及法人代表被下达限制消费令 商业、酒店等资产面临被查封的风险 [14] - **区位与配套**：项目紧邻白洋淀但缺少生活配套 距离最近村庄七里庄村约1.5公里 四周多为耕地和林地 [17] - **运营能力考验**：酒店、养老、古镇、文旅等业务的成功 依赖于较强的运营能力和持续的人气 项目建成后能否延续当前流量存在不确定性 [17]

文章核心观点 - 华夏幸福旗下已预售但烂尾多年的白洋淀孔雀城项目，于2024年10月被北京弘信守正工程管理有限公司接手并更名为“雁归洲”，并于2025年4月前后复工，计划通过修复、新建及发展旅游度假产业等方式盘活项目 [2][4][5] - 项目收购方北京弘信及其关联方背景复杂，在建筑工程、电力工程、文化旅游等多个产业有广泛涉足，但公司自身资产规模较小，其债务承接能力曾受质疑 [11][12][13] - 收购方盘活项目并收回投资面临挑战，其总投资成本预计超过25亿元，计划通过销售剩余住宅、运营或出售商业酒店资产、新建住宅、打造古镇文旅以及利用网红流量等多重方式实现回报 [14][15][16] 项目概况与交易背景 - 项目原为华夏幸福开发的白洋淀孔雀城，占地273.84亩，计容建筑面积13.95万平方米，共266户，2016年开盘价约1.1万元/平方米，2017年上半年因规划调整停工 [4] - 2024年10月，北京弘信从华夏幸福接手该项目，交易对价包括0.45亿元股权转让款及承接15.46亿元债务，合计收购成本15.91亿元 [10][14] - 项目公司任丘孔雀城房地产开发有限公司于2025年1月完成工商变更，股东变更为北京弘信（持股99%）和自然人刘陈新（持股1%） [5][11] 项目现状与工程进展 - 项目于2025年4月前后复工，采取分批推进策略，商业区已基本完工，市集游乐项目已于2025年10月开业，酒店主体仍在施工中 [5] - 住宅区大部分处于在建和修复状态，因停工时间长，建筑损坏严重，修复工作比新建更复杂耗时，预计2026年可交付一部分已预售房屋 [5][6] - 项目共有200多套住宅，大部分已于停工前预售，仅剩十几套未售，因当地规定现房销售，目前尚未启动销售 [5] - 除修复外，项目计划新建几十套合院和联排，另有15栋规划中的高层住宅尚未确定动工时间 [6] 收购方背景分析 - 收购方北京弘信由管宏鸿100%持股，截至2024年6月底，其总资产5045万元，净资产1307万元，2024年上半年营收2243万元，净利润209万元 [11] - 北京弘信及其关联公司在建筑工程、电力工程、农业、文化旅游、能源科技、电气设备等多个产业有广泛布局 [11][12][13] - 项目在社交平台因一位自称买下整个项目的短视频博主而获得大量关注，项目方工作人员称该博主即是项目老板，但其身份未获公司官方证实 [3][5][9][10] 投资成本与回报途径 - 根据华夏幸福财报，白洋淀孔雀城项目预计总投资11.82亿元，已累计投入2.66亿元，竣工尚需投入9.16亿元 [15] - 综合收购成本及后续开发投入，北京弘信获取及开发雁归洲项目的总成本预计将超过25亿元 [15] - 收购方计划通过五种主要方式收回投资：销售剩余待售住宅（待售面积9259.4平方米，账面价值4677.7万元）；运营或出售商业和酒店等配套资产；新建几十套合院、联排及15栋高层住宅用于销售或做民宿；在项目旁新建古镇发展旅游；利用项目已有的网红流量为未来运营提供想象空间 [16]

长沙恒大童世界项目交易 - 湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元成功拍下长沙恒大童世界3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地[2] - 该地块在首轮流拍后降价7000万元成交，标志着项目迈出“复活”第一步[2] - 接盘公司为长沙市管国企全资孙公司，实控人为长沙市国资委，于今年11月29日新成立[2] - 项目原规划总占地超6000亩，计划总投资高达500亿元，其中童世界板块投资约120亿元，后因流动性危机停工[4] - 此次成交的3宗地块仅为原规划一角，后续需按原规划建设文旅业态，但具体运营方尚未确定[5] 全国烂尾地标项目盘活案例 - 重庆湾项目获中国长城资产等机构注资不超过24.76亿元重启，采用“政府+AMC+金融机构”模式[5] - 深圳深港国际中心由政府以68亿元完成12宗土地及地上建筑物收储，并调整规划提升住宅占比至60%以上[5][8] - 盘活根本原因在于地产行业深度调整后，核心地段项目的土地价值、区位优势及潜在商业价值被市场重新挖掘[2] 烂尾项目盘活的关键因素与模式 - 核心地段价值凸显，如重庆湾项目位于两江交汇核心区位，深港国际中心位于龙岗大运中心核心区域，基础价值决定机构参与意愿[8] - “政府+AMC+金融机构”的多方协同模式成为化解房地产风险的重要路径，AMC与金融机构的专业能力解决资金与运营难题[5][8] - 项目盘活需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则，计算新业态的租金收益、运营成本与债务成本，确保覆盖资金成本[9] - 最大难点在于债务复杂、业态陈旧、规划滞后，债务重组耗时且原规划业态可能已不适应当前市场需求[6] - 关键成功要素在于项目债权是否干净，优先债权能一揽子打折、解除查封，地方政府是否愿意让渡部分增值收益以保证机构收益率[8]

文章核心观点 - 全国多个核心地段的烂尾地标项目正通过政府协调、资产管理公司(AMC)及金融机构注资、调整规划等多种模式被盘活，其根本原因在于这些项目自身具备的土地价值、区位优势和潜在商业价值在行业深度调整后被市场重新认可，机构投资者倾向于抄底优质资产获取长期收益 [1][9] 长沙恒大童世界项目盘活案例 - 项目位于长沙岳麓区大王山片区，原规划总占地超6000亩，计划总投资高达500亿元，其中童世界乐园投资约120亿元，后因恒大流动性危机停工 [2] - 项目3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地在首次流拍后，降价7000万元，最终于12月2日由长沙市国资委实控的国企湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元拍下 [1][3] - 此次成交的3宗地块仅为原规划的一角，根据拍卖要求需按原规划继续建设文旅业态，但具体运营方尚未确定 [4] 其他烂尾地标盘活模式 - **重庆湾项目**：采用“政府+AMC+金融机构”模式，重庆南岸区政府负责协调，中国长城资产搭建SPV作为重组平台，并联合招商银行、中信信托等金融机构注资不超过24.76亿元重启项目 [6] - **深圳深港国际中心**：在烂尾8年后，深圳政府以68亿元完成土地收储，并调整规划，将原本以商业和文体功能为主的区域调整为“居住+商业”主导的复合型功能区，住宅占比提升至60%以上 [7][9] 烂尾项目盘活的关键因素与挑战 - **核心地段价值凸显**：被盘活项目多位于核心区位，如重庆湾项目位于两江交汇核心区，深港国际中心位于龙岗大运中心核心区，其土地价值、市场需求明确是吸引机构参与的基础 [9] - **盘活面临的主要难点**：项目债务关系复杂、原有业态（如办公、酒店）规划滞后于当前市场需求，债务重组耗时耗力，对接盘方的专业能力和资金提出考验 [7] - **成功盘活的关键条件**：项目债权需相对“干净”，优先债权能一揽子打折、解除查封，为资产负债表重启创造条件；同时，地方政府是否愿意让渡部分增值收益以保障接盘机构的收益率也至关重要 [9] - **机构接盘的操作原则**：需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则，通过计算新业态的租金收益、运营与债务成本以确保覆盖资金成本，并通过引入复合功能（如商业、办公、文旅结合）提升项目溢价能力和抗风险能力 [10]

长沙恒大童世界项目盘活案例 - 长沙恒大童世界3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地被湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元成功拍下 此次成交是在首轮流拍后降价7000万元的结果[2] - 该项目原规划总占地超6000亩 计划总投资高达500亿元 其中童世界乐园部分计划投资约120亿元 自恒大出现流动性危机后项目停工[2][3] - 此次被国企接盘的3宗地块仅为原规划的一角 根据拍卖要求 后续需按原规划继续建设文旅业态 但具体运营方尚未确定[5] 全国烂尾地标项目盘活趋势与模式 - 近期全国出现多个烂尾地标“复活”案例 如重庆湾项目获中国长城资产等机构不超过24.76亿元注资重启 深圳深港国际中心由政府以68亿元完成土地收储并调整规划[2][5] - 烂尾楼盘活普遍存在“债务复杂、业态陈旧、规划滞后”的难点 债务重组耗时 原规划业态可能已不适应当前市场需求[6] - 盘活模式呈现多方协同特点 重庆湾项目是典型的“政府+AMC+金融机构”模式 政府负责协调 AMC搭建重组平台 金融机构提供资金[5] - 核心地段的土地价值、区位优势及潜在商业价值是项目能被盘活的基础 机构投资者倾向于抄底此类优质资产获取长期收益[2][7] 项目盘活的关键考量因素 - 核心地段价值凸显 决定机构参与意愿 如重庆湾项目位于两江交汇核心区 深港国际中心位于龙岗大运中心核心区[7] - 规划调整可提升项目价值与入局积极性 深圳深港国际中心通过规划调整将功能改为“居住+商业”主导 住宅占比提升至60%以上[5][7] - 项目债权是否干净是盘活关键 优先债权能一揽子打折并解除查封是项目资产负债表重启的重要条件[7] - 机构接盘需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则 计算新业态的收益与成本确保覆盖资金成本 并通过引入复合功能提升抗风险能力[8]

项目拍卖与交易核心信息 - 高银地产名下六个在建工程项目及对应土地使用权于11月29日在京东资产交易平台破产清算专区以底价86.67亿元成交 [2][14] - 拍卖仅1人报名1人出价，但吸引了超过2万人围观 [2][14] - 项目竞得方为新成立的公司天津天信华创集团有限公司 [2][14] 项目历史与规划 - 项目为烂尾十年的超高层摩天大楼项目，即117大厦及其配套 [2][16] - 117大厦规划地下4层、地上117层，高597米，总建筑面积约83万平方米 [2][16] - 大厦原计划首层至92层为甲级写字楼，93层至顶层为六星级豪华商务酒店，并计划在116层设世界最高观光厅，在564米处设世界最高室内游泳池，在584米处设世界最高旋转餐厅 [2][16] - 项目于2008年9月正式开工，2015年9月实现结构封顶，封顶时为中国在建结构第一高楼，被视为天津经济发展的风向标 [2][16] 项目停工原因与现状 - 2015年因股市暴跌导致高银集团资金链断裂，117大厦随即被迫停工，烂尾至今已十年 [7][22] - 高银集团创始人为香港富商潘苏通，业务多元，其上市旗舰高银地产的旗舰项目即为天津的“新京津·高银天下”，包含117大厦等多个子项目 [7][22] - 拍卖标的物存在多处无证建筑，有被责令整改、罚款或拆除的风险，且地下室存在大量积水等安全隐患 [10][24] - 86.67亿元的起拍价不包含安全建设成本，买受人需额外承担并支付全部安全建设成本 [10][24] 买方背景与交易性质 - 买方天津天信华创集团有限公司于11月20日新成立，注册资本达101.09亿元 [10][24] - 公司股权结构显示，中建三局持股28.98355%，中建八局持股22.79068%，两者合计持股51.77%，取得绝对控制权 [10][11][24][25] - 其他重要股东包括深圳银基宏业投资管理有限公司（背后为信达资本）持股14.77023%，中信银行天津分行持股12.74201%等 [10][24] - 上述股东均为高银117大厦项目背后的主要债权人，拍卖所得86.67亿元将优先用于清偿相关债权 [10][11][24][25] - 此次交易被业内视为债权人亲自操盘以化解债务困局并寻求资产增值的典型案例 [11][25] - 由于建筑方取得控制权，市场认为117大厦的最终用户尚未亮相 [11][25] 项目工程技术纪录 - 项目曾创下多项工程纪录，包括：房建领域桩基长度中国之最（120米）[4][19]、单根最重防屈曲钢支撑重量中国之最（210吨）[4][19]、摩天大楼建筑面积世界之最（84.7万平方米）[5][19]、民用超高层建筑底板混凝土方量世界之最（6.5万方）[5][19]、通道塔高度世界之最（500.61米）[5][20]、单井道运行高度世界之最（597.45米）[6][20]、超高层建筑水管压力世界之最（3兆帕）[6][20]、室内游泳池高度世界之最（564米）[6][20]、观景平台高度世界之最（579米）[6]

烂尾项目与闲置资产的新用途 - 河南荥阳恒大养生谷的闲置售楼处被多个短剧剧组取景，场地十分抢手，有时需要协调使用 [2] - 河南新郑一处闲置商场被聚美优品改造为“聚美空港竖屏电影基地”，占地面积近1.7万平方米，已产出近700部微短剧，成为河南产量最大的短剧基地之一，该基地每天接待8个-9个剧组，有时场地预约需排到十天后 [4] - 除短剧拍摄外，烂尾楼亦被尝试改造为酒店（如贵州独山县的“天下第一水司楼”被改造为拥有365间客房的豪利维拉酒店）、城市记忆博物馆、创意艺术街区及共享空间 [8][10] 短剧市场的兴起与场地需求 - 以烂尾楼为话题的短剧风靡，例如《房子烂尾后我走上了人生巅峰》和抖音爆火的《末世重生我把烂尾楼卖出一个亿》，这些短剧剧情紧凑，将现实痛点融入奇幻设定，引发观众共鸣 [5][6][8] - 迅速扩容的短剧市场带动拍摄场地需求显著增长，短剧承制方主要集中在陕西西安、河南郑州和浙江东阳横店，三地被称为“全国微短剧三大重镇” [10] - 租赁拍摄场地是短剧制作中必不可少的支出，通常占到核心成本的10%～20% [12] 房地产开发商参与短剧产业 - 绿地集团已与10余家短剧公司开展合作，其多部短剧已上映，取景项目业态多元，覆盖城市地标、商业综合体、星级酒店、仿古商业体及特色住宅等 [11] - 出租售楼处等场地对楼盘而言是一笔不错的流水，售楼处和别墅的场地费一般在几千元一天，一个月几万元，在房地产市场调整期有助于覆盖部分人工成本 [12] - 建设拍摄基地对盘活闲置资产意义更大，因一个拍摄基地需要的面积往往可达几千平方米 [12] 资产盘活的新模式与行业启示 - 当前房地产市场面临调整，部分项目出现闲置，将闲置资源出租给短剧剧组或其他新型业态，虽租金不高但能提升物业使用率，减少资源浪费 [10] - 地产物业和短剧场地需求较为契合，存量资源盘活需根据老百姓的需求和市场诉求进行升级 [12]

房地产闲置项目改造趋势 - 恒大养生谷闲置售楼处被改造为短剧拍摄基地 多个剧组同时取景 需要协调使用[5][6] - 聚美优品将闲置商场改造为竖屏电影基地 占地面积1.7万平方米 已产出700部微短剧 每日接待8-9个剧组 预约需排队十天[8] - 西安孚希AI影视产业中心由写字楼改造而成 日均接待10个剧组 被称为西安"小横店"[10] 房企主动布局短剧产业 - 绿地集团开放河南千玺广场 郑东绿地中心及20余个住宅项目作为短剧场景 与数十家头部短剧企业达成战略合作[12][13] - 绿地建设"剧引力"短剧基地 总用地面积604亩 预计年承载超1000部短剧拍摄[17][13] - 全国多地楼盘售楼处 写字楼 产业园接受短剧剧组日租或时租[15] 多元化改造模式涌现 - 贵州独山县"天下第一水司楼"改造为豪利维拉酒店 配备365间豪华客房及餐饮会务设施[21] - 曼谷烂尾楼一层改造为废土风咖啡馆 广州烂尾楼改造为潮牌零售店[24] - 其他改造形式包括城市记忆博物馆 创意艺术街区 共享社区空间等[23] 内容创作与现实痛点结合 - 烂尾楼题材短剧《房子烂尾后我走上了人生巅峰》融合穿越逆袭元素[16] - 《末世重生我把烂尾楼卖出一个亿》以末世生存视角获得高关注度[19] - 山东夫妻在烂尾楼自导自演短剧 成为51万粉丝网红 单条视频平均点赞量超10万[19] 行业转型驱动因素 - 房地产市场调整导致项目闲置 出租给新型业态可提升物业使用率[26] - 整体接盘烂尾项目的投资方日益减少 租金收入虽有限但能减少资源浪费[26][4]

拍卖情况 - 山西晋豪国际大酒店项目土地使用权及在建工程第八次流拍 起拍价为2 654亿元 [1][3] - 破产前2017-2018年进行三次拍卖 起拍价分别为5 5319亿元 5 2553亿元和5 2553亿元 均流拍 [2] - 破产后进行五次拍卖 起拍价分别为4 8503亿元 3 8802亿元 3 1041亿元 2 7937亿元和2 654亿元 全部流拍 [2][3] 项目背景 - 项目位于太原市北大街与建设北路交汇处 地理位置优越 曾被称为太原市最高烂尾楼 [3] - 原计划建成省内首家五星级酒店 即太原第一家希尔顿酒店 合作方为希尔顿酒店管理公司 [5] - 主体工程2010年7月封顶 计划2011年开业 因资金链紧张 手续不完善及债务纠纷导致烂尾 [5] 历史合作尝试 - 2020年10月山西椰子酒店集团宣布与项目承建单位合作续建运营 但后续无进展 [5] - 2023年11月28日太原市中级人民法院裁定受理公司破产清算 [5] 项目现状评估 - 优势：地处太原市中心 交通便利 周边配套完善 具有开发潜力 [5] - 劣势：产权关系复杂 债务高企 存在法律风险 导致投资者却步 [5]