文章核心观点 - 华夏幸福旗下已预售但烂尾多年的白洋淀孔雀城项目，于2024年10月被北京弘信守正工程管理有限公司接手并更名为“雁归洲”，并于2025年4月前后复工，计划通过修复、新建及发展旅游度假产业等方式盘活项目 [2][4][5] - 项目收购方北京弘信及其关联方背景复杂，在建筑工程、电力工程、文化旅游等多个产业有广泛涉足，但公司自身资产规模较小，其债务承接能力曾受质疑 [11][12][13] - 收购方盘活项目并收回投资面临挑战，其总投资成本预计超过25亿元，计划通过销售剩余住宅、运营或出售商业酒店资产、新建住宅、打造古镇文旅以及利用网红流量等多重方式实现回报 [14][15][16] 项目概况与交易背景 - 项目原为华夏幸福开发的白洋淀孔雀城，占地273.84亩，计容建筑面积13.95万平方米，共266户，2016年开盘价约1.1万元/平方米，2017年上半年因规划调整停工 [4] - 2024年10月，北京弘信从华夏幸福接手该项目，交易对价包括0.45亿元股权转让款及承接15.46亿元债务，合计收购成本15.91亿元 [10][14] - 项目公司任丘孔雀城房地产开发有限公司于2025年1月完成工商变更，股东变更为北京弘信（持股99%）和自然人刘陈新（持股1%） [5][11] 项目现状与工程进展 - 项目于2025年4月前后复工，采取分批推进策略，商业区已基本完工，市集游乐项目已于2025年10月开业，酒店主体仍在施工中 [5] - 住宅区大部分处于在建和修复状态，因停工时间长，建筑损坏严重，修复工作比新建更复杂耗时，预计2026年可交付一部分已预售房屋 [5][6] - 项目共有200多套住宅，大部分已于停工前预售，仅剩十几套未售，因当地规定现房销售，目前尚未启动销售 [5] - 除修复外，项目计划新建几十套合院和联排，另有15栋规划中的高层住宅尚未确定动工时间 [6] 收购方背景分析 - 收购方北京弘信由管宏鸿100%持股，截至2024年6月底，其总资产5045万元，净资产1307万元，2024年上半年营收2243万元，净利润209万元 [11] - 北京弘信及其关联公司在建筑工程、电力工程、农业、文化旅游、能源科技、电气设备等多个产业有广泛布局 [11][12][13] - 项目在社交平台因一位自称买下整个项目的短视频博主而获得大量关注，项目方工作人员称该博主即是项目老板，但其身份未获公司官方证实 [3][5][9][10] 投资成本与回报途径 - 根据华夏幸福财报，白洋淀孔雀城项目预计总投资11.82亿元，已累计投入2.66亿元，竣工尚需投入9.16亿元 [15] - 综合收购成本及后续开发投入，北京弘信获取及开发雁归洲项目的总成本预计将超过25亿元 [15] - 收购方计划通过五种主要方式收回投资：销售剩余待售住宅（待售面积9259.4平方米，账面价值4677.7万元）；运营或出售商业和酒店等配套资产；新建几十套合院、联排及15栋高层住宅用于销售或做民宿；在项目旁新建古镇发展旅游；利用项目已有的网红流量为未来运营提供想象空间 [16]