核心观点 - 楼市企稳的关键在于五大指标是否形成共振，目前尚未发出明确触底信号 [4][12] - 机构对2025年楼市走势存在分歧，摩根士丹利预测下半年企稳，高盛预测房价可能再跌20%-25% [2] - 政策根本性转变是重要变量，但关税战可能使此前机构预测过于乐观 [2][12] 库存去化周期 - 健康市场的库存去化周期为12-24个月，2025年初全国总库存去化周期从2021年的31个月缩短至25个月，临近健康线 [5] 销售面积均衡值 - 城镇化率65%阶段的合理年销量为10.8亿平方米，2024年全国商品房销售面积为9.7亿平方米 [7] - 2025年一季度销售面积同比下降3%，短期触底无望，需观察二季度销量是否连续3个月稳定在均衡值附近 [7] 二手房价格走势 - 一季度70城二手房价格同比跌幅收窄至7.3%，但各线城市均未止跌 [9] - 二手房价格连续6个月跌幅收窄后，新房价格企稳的规律验证准确率达83% [9] 开发商信心指标 - 土地溢价率连续3个月突破8%预示触底，一季度300城平均溢价率为13.6%，较去年同期提升8.1个百分点 [11] - 当前拿地以城投为主，需结合其他指标综合判断市场真实反应 [11] 政策环境影响 - 政策重心转向出口，关税战构成最大利空，可能影响楼市复苏进程 [12]