上周，特朗普在接受《华尔街日报》采访时透露，他倾向于选择前美联储理事凯文·沃什或白宫经济顾问凯文·哈塞特担任主席。更令人瞩 目的是，他直言下一任美联储主席应该在利率设定上与他进行磋商，这明显打破了历任总统不干预利率决策的惯例。特朗普认为，他是 一个"聪明的声音"，应该被倾听。 据了解，目前进入最终候选名单的有三人：白宫经济顾问凯文·哈塞特、前美联储理事凯文·沃什以及现任美联储理事克里斯·沃勒。虽然 这三人都主张利率应低于当前水平，但似乎没有人明确表示愿意将利率降至特朗普所要求的"危机水平"。 特朗普周三与沃勒进行了会面。沃勒虽然是现任美联储官员中较早提出降息建议的人，但他同时也是美联储独立性的坚定拥护者。华尔 街见闻此前报道，沃勒曾公开表示，鉴于就业市场放缓且通胀受控，美联储仍有50至100个基点的降息空间，但他强调应采取稳健渐进的 方式，在经济增长和通胀控制之间寻求平衡。 美国总统特朗普近期就下一任美联储主席人选发表了一系列引人关注的言论，其核心在于强调新任主席必须是"大幅降息"的支持者。这 一公开表态，不仅再次展现了他对现有货币政策的不满，更引发了关于总统是否意图干预美联储独立性的广泛讨论。 在全国讲话中 ...

美国白宫国家经济委员会主任哈塞特对11月CPI报告表示欢迎，称美国经济正呈现出高增长且通胀下降 的态势。他称："我并不是说我们要宣布在价格问题上取得了胜利，但这是一份好得令人吃惊的CPI报 告。" 今日周五(12月19日)亚盘时段，白银td目前交投于15147一线上方，今日开盘于15420元/千克，截至发 稿，白银td暂报15107元/千克，下跌2.31%，最高触及15499元/千克，最低下探15030元/千克，目前来 看，白银td盘内短线偏向看跌走势。 【要闻速递】 哈塞特称，工资增长快于物价增长，美国纳税人明年将看到大笔退税，政府将帮助降低抵押贷款利率。 他称："美联储有很大的降息空间。" 【最新白银td行情解析】 日图来看，昨日白银td小幅上涨但涨幅减弱，今日白银td震荡走跌，相对强弱指数(RSI)在1小时图上显 示处于中性至看跌状态，等待后续上涨力度，警惕进一步下跌，白银td走势下方关注14500-15000支 撑；上方关注15400-16000阻力。 哈塞特是接替鲍威尔出任美联储下一任主席的热门人选，他还表示，美联储未来应该更加透明。"我认 为美联储必须把透明度提高一倍。不管谁领导美联储，都应该把所 ...

公司分析：Toll Brothers - 公司被认为是住宅建筑商中表现最佳的企业 [1] - 公司拥有优秀的管理团队和强劲的资产负债表 [2] - 公司专注于豪华住宅市场 该市场在住房需求回归时可能表现强劲 [2] - 公司在疲软环境中善于管理盈利 预计将满足或超越市场预期 [3] - 公司在过去两个季度均实现了盈利超预期 [3] - 公司提供一站式服务 客户可通过其获得抵押贷款并选择房屋 这带来了高于竞争对手的利润率 [8] - 公司自1967年成立以来 已证明其有能力度过行业低迷期 [12] - 公司股票估值具有吸引力 市盈率仅为9倍 被视为价值型交易 [13] 行业环境与挑战 - 住宅建筑商行业过去几年因抵押贷款利率高企而面临逆风 [2] - 当前抵押贷款利率超过6% 使得住房成本相比利率低于3%时期翻倍 [5] - 行业股票表现具有二元性 其真正获得上涨动力需要抵押贷款利率下降 [5][9] - 30年期固定抵押贷款利率短期内不会下降 10年期国债收益率接近4.2% 处于两个半月高位 [14][15] - 行业面临重大逆风 高利率使人们缺乏换房动力 [11] 关键催化剂与展望 - 行业和公司股价上涨的关键潜在催化剂是抵押贷款利率实质性下降 [5][9] - 未来的重要观察点包括美联储关于2026年加息或降息的讨论 以及下一任美联储主席的可能影响 [6] - 若利率在2026年真正下降 抵押贷款利率跟随走低 同时经济保持强劲 行业股票可能上涨 [12] - 对于有耐心的投资者 可能在未来一两年内获得良好回报 [13] 市场交易与策略 - 公司股票流通股数量相对较少 仅有约9600万股 [15] - 期权市场定价预示股价在财报后可能产生约±6%的波动 即向任一方向波动超过约8美元 [16] - 提出一种利用期权市场的“铁秃鹰”策略 该策略不依赖股价方向 只需股价出现较大波动 [16][19] - 该策略到期时间为11天 涉及买入130美元看跌期权/卖出125美元看跌期权 以及买入145美元看涨期权/卖出150美元看涨期权 构建成本约为2美元（每份组合风险200美元） [17] - 策略的盈亏平衡点在下行128美元和上行147美元 旨在从超过一个标准差的股价波动中获利 [18][19]

抵押贷款利率变动 - 截至11月28日当周，30年期抵押贷款合同利率下降8个基点至6.32%，为一个月低点 [1] - 锁定前5年利率的可调利率抵押贷款利率降至5.4%，为2023年5月以来最低水平 [1] 购房申请活动 - 衡量购房申请的指标攀升2.5%，达到2023年初以来的最高水平 [1][2] - 尽管假期附近数据可能波动，但购房活动的持续回升表明住房市场潜在需求稳定 [2] 再融资活动 - 衡量再融资活动的指标连续第五周下跌，创下一年来最长连跌纪录 [2] 数据来源与覆盖范围 - 抵押贷款银行家协会（MBA）的调查自1990年起每周开展，覆盖美国零售住宅抵押贷款申请总量的75%以上 [1][2]

核心观点 - 美国财政部长表示抵押贷款利率已出现巨幅下降 [1] 行业动态 - 抵押贷款利率的巨幅下降可能对房地产行业及相关的金融行业产生影响 [1]

当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，30年期固定抵押贷款利率小幅下降4个基点至6.09%，而15年期固定利率则上升7个基点至5.44% [1] - 当前各类抵押贷款产品的全国平均利率如下：30年期固定为6.09%，20年期固定为5.75%，15年期固定为5.44%，5/1 ARM为6.22%，7/1 ARM为6.53% [5] - 抵押贷款再融资利率普遍高于购房贷款利率，当前30年期固定再融资利率为6.24%，20年期为5.84%，15年期为5.64% [3][6] 不同期限抵押贷款产品特征 - 30年期固定抵押贷款主要优势为月供较低且还款金额可预测，缺点是利率较高导致总利息支出大幅增加 [8][9][10] - 15年期固定抵押贷款利率较低且能提前15年还清贷款，节省数十万美元利息，但月供金额显著高于30年期产品 [11][12] - 可调整利率抵押贷款（ARM）在初始固定期内利率通常低于30年期固定利率，但后续存在利率上升风险且月供不可预测 [13][14] 房地产市场环境分析 - 当前购房环境相比疫情期间有所改善，房价不再快速上涨，30年期常规贷款利率处于一年多来低位 [16] - 经济学家预计抵押贷款利率在年底前不会大幅下降，可能偶尔小幅下行但不会暴跌 [19] - 自7月初以来30年期固定利率已下降超过0.5个百分点，整体呈现逐步下降趋势 [20] 利率优化策略 - 获得最低再融资利率需提高信用评分和降低债务收入比（DTI），选择较短贷款期限也可降低利率但会增加月供 [21] - 对于计划在初始利率期内出售房产的借款人，可调整利率抵押贷款能享受低利率优势而避免后续利率上升风险 [15] - 使用包含房屋保险和房产税的计算器能获得更准确的月供估算，比单纯计算本金利息更为精确 [7]

抵押贷款利率前景 - 智利抵押贷款利率预计需长达十年时间才能回归2019年10月社会动荡前的水平 [1] - 届时利率有望降至略高于2%的水平 [1] 影响利率的关键因素 - 此前三次养老金提前支取总额达500亿美元，加剧了智利通胀并削弱资本市场深度 [1] - 养老金提前支取导致信贷紧缩与利率攀升 [1] - 养老金改革将4.5个百分点的缴费注入个人账户资本化，但资金是逐步进入金融体系，对利率的下行影响将极为缓慢 [1] - 最终实现预期利率目标还取决于未来GDP增长与劳动市场正规化进程的协同推进 [1]

市场表现 - 美国国债收益率上行引发市场对房贷利率进一步上升的担忧 房屋建筑及家装相关股票普遍承压 拖累整个房地产板块下行 [1] - 追踪房屋建筑行业的两大ETF iShares美国房屋建筑ETF(ITBUS)与SPDR标普房屋建筑商ETF(XHBUS)均下跌约21% 创下自9月下旬以来最低收盘水平 [1] - 家居建材零售巨头家得宝(HDUS)股价下跌145% 劳氏(LOWUS)下跌19% 两者均有望录得自8月11日以来的最低收盘价 [1] 核心驱动因素 - 10年期美国国债收益率周一上升43个基点至416% 为9月26日以来最高水平 同时也是自9月中旬以来最大单日涨幅 [1] - 由于美国政府仍处于停摆状态 市场对财政与经济前景的担忧正在推高债券收益率 [1] - 抵押贷款利率通常会追随美债收益率变动 收益率上升意味着潜在购房者的融资成本将增加 [1] 对房地产市场的影响 - 融资成本增加可能让租房者延迟置业计划 也让现有房主更不愿出售换房 从而抑制市场交易量 [1] - 若收益率持续攀升 抵押贷款成本可能上扬 从而令美国房地产市场的低迷态势延续 [1] 房屋建筑商的应对措施 - 为刺激购房需求 房屋建筑商通过降价或推出优惠措施吸引买家 [2] - 根据美国全国住宅建筑商协会(NAHB)9月调查数据 39%的开发商在当月下调售价 65%的企业采用各种促销手段以刺激成交 [2]

总统对抵押贷款利率的直接影响 - 美国总统不直接控制抵押贷款利率 既无权设定全行业利率 也无法合法要求贷款机构以特定方式定价[1] 总统对抵押贷款利率的间接影响 - 总统通过其任命官员 政策及公开声明影响10年期国债收益率 而抵押贷款利率趋势通常跟随10年期收益率[2] - 总统的决策影响贷款机构面临的成本 并影响通胀 劳动力 住房 税收及美联储决策等经济因素 这些均与消费者支付的利率相关[2] 美联储的关键作用 - 美联储在利率中扮演重要角色 联邦基金利率是大多数消费者利率的基础[3] - 当美联储提高联邦基金利率时 大多数消费产品的利率也倾向于上升 反之则下降 抵押贷款利率亦如此[4] - 总统通过提名美联储主席及美联储理事会成员来影响利率 尽管提名需参议院最终确认 但这赋予了现任总统对利率的一定影响力[4] 10年期国债收益率的影响 - 10年期国债收益率是抵押贷款利率的另一个重要影响因素 长期抵押贷款利率往往与10年期收益率同向变动[5] - 总统不直接控制国债收益率 但其美联储任命官员的行动 以及总统的公开声明 言论和政策重点会影响投资者情绪 进而影响收益率[6] - 投资者对经济状况的担忧会促使他们购买安全的政府债券 推高国债需求并压低收益率 而经济稳定和金融安全感则可能产生相反效果 推高国债收益率[6][7] 经济政策的影响 - 总统的经济政策如减税或增税 会影响美国人的可支配收入及对经济的贡献 这直接影响通胀和美联储的利率决策[8] - 关税等其他经济政策会影响消费者为各种商品和服务支付的价格 进而影响美国人的支出和美国通胀率[9] - 高通胀时期美联储倾向于加息以抑制经济活动 低通胀时期则可能选择降息以维持消费者借贷和经济资金流动[9] 住房政策的影响 - 影响房价 住房或供需的政策是总统影响抵押贷款利率的另一途径[10] - 当购房者需求或房价高时 抵押贷款机构会提高向客户收取的利率 当需求低或供应过剩时 则可能降低利率以促进业务[10] - 可能影响供需的政策包括关税 住房建设计划 购房激励措施如首次购房者税收抵免 以及可负担住房计划等[11] - 即使看似不相关的政策如移民政策 也可能产生连锁反应 特别是当它们显著影响建筑商的劳动力供应或成本时[10]

美联储政策与官员观点 - 芝加哥联邦储备银行行长古尔斯比表示美国劳动力市场依旧保持稳定 整体经济依然呈现出相当扎实的增长势头 [1] - 美联储内部在未来降息幅度上仍存分歧 部分官员担忧劳动力市场可能走弱 部分官员更关注高企的通胀 [1] - 美联储点阵图预测中位数显示2025年还将有两次降息 古尔斯比强调若通胀向2%目标回落 利率有相当大的下调空间 [1] - 因政府关门导致官方经济数据延迟发布 美联储官员正寻求替代数据以辅助判断 芝加哥联储分析显示9月失业率大概率保持不变 [1] 抵押贷款利率与房地产市场 - 美国30年期固定抵押贷款利率连续第二周上升 平均值升至6.34% 高于上周的6.3% [1] - 美国8月二手房签约合同触及五个月高点 购房者似乎正在对较年中大幅回落的贷款利率作出反应 [1] - 仍有不少买家因担心借贷成本 就业前景和经济走向而选择观望 [1] - 分析人士认为受美债收益率波动和政府关门影响 抵押贷款利率预计短期内将在窄幅区间波动 [2] 政府关门潜在影响 - 分析指出政府停摆时机敏感 恰逢美联储2025年首次降息之后 若关键就业和通胀数据延迟发布将对央行后续决策造成不确定性 [2] - 美联储10月议息会议不会受政府关门直接影响 但若关门拖延 其对市场与政策的潜在冲击将逐渐放大 [2]