政策调整范围 - 深圳楼市新政在购房资格、企业购房限制、房贷利率三方面推出组合拳 自9月6日起实施 [2][4] - 非深户未缴满1年社保或个税可在罗湖、龙岗等多个区域限购2套住房 盐田和大鹏新区完全取消购房资格审核 [4][6] - 成年单身人士购房政策调整为按居民家庭标准执行限购 消除此前套数差异 [7] 区域差异化措施 - 罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明等区域对深圳户籍或连续缴纳1年以上社保/个税家庭取消商品住房套数限制 [6] - 非深户未满足1年社保/个税要求可在上述区域购买2套住房 [6] - 限购区域大幅收缩至福田、南山和宝安新安街道 外围区域退出限购力度超过北京和上海 [5][7] 企业购房政策 - 企事业单位因生产经营需要可在全市购房 实行核心区有条件准入、非核心区全放开原则 [9][10] - 核心区（福田、南山、宝安新安街道）企业购房需满足设立满1年、累计纳税100万元、员工10人及以上条件 [10] - 非核心区域取消所有资格审核 彻底放开企业购房限制 [11][12] 房贷利率机制 - 银行不再区分首套与二套住房利率 可根据市场利率自律机制自主定价 [13] - 二套房贷利率理论降低40个基点 以100万元贷款30年期计算 总还款减少8万元 月供减少220元 [14] - 调整后利率为3.05% 较此前3.45%下降0.40% [14] 市场影响预期 - 新政预计推动外围区域交易量环比增长超40% 其中30%来自新增套数需求 [14] - 企业购房限制放开将直接转化实际购房需求 尤其支撑新房去化 [12] - 政策叠加房价调整（部分区域价格腰斩）和300万以下二手房占比近三成 大幅降低刚需入场门槛 [14]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 各品种投资策略和走势受宏观政策、供需关系、成本利润等多因素影响，不同品种表现各异，部分品种建议逢高做空或做多，部分品种建议观望或震荡思路操作 [14][20][32] 各板块总结 宏观资讯 - 上海出台楼市新政，包括购房政策、公积金贷款、房贷利率和房产税等方面调整 [9] - 中办、国办印发碳市场建设意见，明确其重要性 [9] - 特朗普与韩国总统会晤，考虑重谈贸易协议并订购舰船，同时计划对印度产品征50%关税 [9] - 美国7月新建住宅销量下降、价格下跌，日本邮政暂停部分寄美邮件 [9] 股指期货 - 策略为长线逢低做多，关注短线IH补涨机会 [11] - A股三大指数上行，成交额近3.2万亿，算力硬件等板块强势，海外市场风险偏好上升，中央汇金减持港股券商 [11] 国债期货 - 短期震荡，中期曲线陡峭策略可持有 [12] - 资金面均衡偏松，股指上涨，债市因降息预期和资金宽松上涨，呈现股债双牛 [12] 黑色 螺矿 - 价格因美联储言论和国内房地产政策反弹，后市预计震荡 [14] - 季节性需求或转强，钢厂接单到9月中旬，供需矛盾不突出，出口或受影响，旺季可能调整 [14] - 供应预计保持强势，成本和利润方面原料期货价格反弹，盘面估值在谷电和平电估值之间 [14] 煤焦 - 双焦价格短期高位震荡，操作需谨慎，关注产地和钢厂生产情况 [16] - 价格波动因矿山事故和焦企限产，基本面供应短期紧张，需求端支撑强但有回落可能，进口蒙煤有压力 [16] 铁合金 - 短期关注硅铁盘面波动，中期反弹做空，不追空 [17] - 双硅盘面高开后震荡，红柳林矿业停产或利多硅铁，但盘面有供应压力 [17] 纯碱玻璃 - 纯碱逢高做空，玻璃观望 [18] - 纯碱厂库库存回落，供应短期降后续有增量，部分碱厂调降价格；玻璃部分区域厂家调降价格，需求需消化投机库存 [18] 有色和新材料 铝和氧化铝 - 铝需求回暖、库存去化预期增强且美联储降息，预计震荡偏强，逢低做多；氧化铝基本面趋弱、供应过剩，预计震荡偏弱，逢高做空 [20] 沪锌 - 社会库存增加，加工费走高，炼厂复产加快，行业淡季来临，锌价将震荡走弱 [21] 碳酸锂 - 价格回落后宽幅震荡，关注供给端扰动 [22] 工业硅多晶硅 - 工业硅跟随新能源板块震荡，预计转为震荡运行，反弹面临套保压力 [23] - 多晶硅政策主导盘面，短期难深跌，宽幅震荡，后续关注政策对终端需求的传导 [24] 农产品 棉花 - 现实下游开机率回升和库存低，短期棉价偏强，远期增产压力和需求忧虑仍在，建议远期逢高偏空 [25] 白糖 - 国产糖库存低，但加工糖增加制约糖价，关注中秋国庆备货反弹的空头回补机会 [28] 鸡蛋 - 期货持仓创新高，行情短期反转概率低，建议近月反弹做空，抄底谨慎 [31] 苹果 - 轻仓正套为主，西部早熟苹果优质优价，库存苹果价格稳定，新季富士开秤价受影响 [33] 玉米 - 逢高做空01或11 - 1正套，国内玉米现货价格弱，市场情绪偏空，供需两端有压力 [33][34] 红枣 - 观望为主，新疆阴雨或影响产量，产区成交均价稳定，销区到货少成交好 [35] 生猪 - 近月合约逢高偏空，规模企业出栏增加，现货价格月底或反弹但高度有限，关注调运政策影响 [36] 能源化工 原油 - 降息预期等支撑油价反弹，但长期供大于求概率大，可逢高试空，关注美俄谈判和OPEC + 配额 [39] 燃料油 - 油价短期运行区间65 - 70美元，燃料油跟随油价波动，关注制裁和库存问题 [40] 塑料 - 聚烯烃供应压力大，建议震荡思路，走势分化，聚乙烯偏强，聚丙烯偏弱 [41][42] 橡胶 - 关注逢低买入机会，冲高谨慎追涨，受天气、需求和库存等因素影响 [43] 甲醇 - 港口累库价格压力大，建议空单离场观望，现货价格震荡 [44] 烧碱 - 现货价格偏强，期货多头逢高止盈，关注现货市场变化 [45] 沥青 - 油价短期运行区间65 - 70美元，沥青跟随油价，基本面平稳 [46] 聚酯产业链 - 逢低试多，地缘局势使油价上涨，成本支撑变强，下游需求回升支撑产业链 [47][48] 液化石油气 - 短期强势，长期偏空，供给充裕，需求难超预期，CP价格跟随原油 [49] 纸浆 - 基本面无变动，盘面止跌，观察港口去库和需求情况 [50] 原木 - 基本面偏震荡，短期观察，可适当套保 [51] 尿素 - 国内需求弱，保持偏空思路，关注出口细节 [52] 合成橡胶 - 基本面转好，震荡偏强，关注低吸机会 [53]

政策调整内容 - 上海六部门联合印发房地产新政通知 调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷 完善个人住房房产税 自2025年8月26日起施行[1] - 缴满一年社保后外环线以外不限购套数 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 公积金贷款额度最高增至216万元 非户籍首套免征房产税 二套按人均60平方米计算扣除[3] - 北京同步调整楼市政策 五环外取消套数限制 需连续缴纳2年以上社保或个税[3] - 上海政策力度超过北京 直接激活外环内外改善性购房需求 深圳将五环外社保年限降至1年 形成全国性政策联动效应[4] 市场反应表现 - A股房地产板块大幅上涨 万通发展涨停(9.99%) 深深房A涨9.27% 万科A涨9.15% 荣盛发展涨6.94% 金地集团涨6.53%[1][2] - 头部房企市值表现突出 万科A市值854.24亿元 保利发展市值993.55亿元 招商蛇口市值852.62亿元[2] - 铁矿石 热卷 螺纹钢等期货品种同步上涨 受地产政策利好情绪推动[7] - 北向资金单日净买入地产股超30亿元 创年内新高[4] 行业影响分析 - 政策推动供需结构重塑 需求端激活改善链条 供给端倒逼品质升级 外环外宅地溢价率从5%升至12%[5] - 郊区库存去化加速 上海远郊库存去化周期从18个月缩短至12个月 但金山 崇明等区域仍面临去库压力[5] - 金融政策创新突破 上海取消房贷利率首套与二套区分 若全国推广预计年降居民利息支出1500亿元[5] - 房企基本面边际改善 万科保持较强现金生成能力 与碧桂园达成债务重组方案 推动行业化债进入新阶段[4] 投资机会展望 - 房地产市场处于政策底向市场底传导进程 建议关注核心城市优质房企 物管龙头 政策松绑受益的建材 家电行业[6] - 长期布局可跟踪城中村改造 保障性住房政策红利 提前布局城市更新REITs 租赁住房等资产[6] - 螺纹钢期价短期受情绪推动上涨 中期需观察房地产销售端量价变化 若传导至开工施工环节将改善用钢环境[7][8]

政策核心内容 - 上海六部门联合印发房地产新政 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 自2025年8月26日起施行[1] - 缴满一年社保后外环线以外不限购套数 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 公积金贷款额度最高增至216万元 非户籍首套免征房产税 二套按人均60平方米计算扣除[3] - 北京8月8日发布政策 符合条件家庭在五环外购买商品住房时取消套数限制 京籍家庭或连续缴纳2年以上社保个税的非京籍家庭资格达标后可按需购房[3] 市场反应 - A股房地产板块大涨 万通发展涨停 深深房A涨9.27% 万科A涨9.15% 荣盛发展涨6.94% 金地集团涨6.53%[2] - 万科A市值达854.24亿元 保利发展市值993.55亿元 招商蛇口市值852.62亿元[2] - 铁矿石 热卷和螺纹钢等期货价格出现不同程度上涨 螺纹钢期价受地产政策利好推动[7] 政策影响分析 - 上海政策力度超过北京 对改善外环外市场成交压力作用重大 直接激活上海外环内外潜在的改善性购房需求[3][4] - 政策形成全国性宽松氛围 北京五环外不限购 深圳五环外社保年限降至1年 叠加多地购房补贴和公积金贷款额度提升[4] - 上海取消房贷利率首套与二套区分 若全国推广预计可降低居民利息支出约1500亿元/年[5] - 上海外环外宅地溢价率从5%升至12% 万科以15%溢价竞得青浦地块 郊区库存去化周期从18个月缩短至12个月[5] 行业基本面变化 - 龙头房企基本面边际改善 万科在市场下行周期中保持较强现金生成能力 与碧桂园等达成债务重组方案[4] - 市场预期从悲观转向博弈修复 万科等A股动态市盈率显著低于行业均值 公募基金地产持仓比例降至历史低位[4] - 北向资金单日净买入地产股超30亿元 创年内新高[4] 结构性机会 - 短期配置优先关注核心城市优质房企 物管龙头 以及受益政策松绑的建材 家电行业[6] - 长期布局跟踪城中村改造 保障性住房政策红利 提前布局城市更新REITs 租赁住房等资产[6] - 房地产销售端量价回升可能向链条上游传导 带动开工和施工环节改善用钢环境[7][8]

上海楼市新政核心内容 - 上海发布"沪六条"房地产新政 涉及限购松绑、公积金优化、信贷调整和税收完善 自2025年8月26日起施行[2] - 户籍家庭和非沪籍连续缴纳社保/个税满1年家庭在外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭标准执行限购政策[3] - 公积金贷款额度提升：购买绿色建筑住房最高额度上浮15% 首套最高从160万元提至184万元 多子女家庭首套可达216万元 二套最高从130万元提至149.5万元[3] - 支持提取公积金支付新建商品住房首付款 商业贷款利率不再区分首套和二套[3][4] - 非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平方米免税面积扣除[4] 一线城市限购政策对比 - 广州已全面取消限购 北京和深圳持续优化限购政策 北京允许符合条件的五环外不限购套数[5] - 上海新政与北京政策基本一致 但力度更大 包括降低利率和完善房产税政策[6] - 深圳跟进优化限购政策的概率增加 有助于市场止跌回稳[6] 限购政策历史演变 - 限购令始于2010年 北京率先实施限购 上海随后出台"沪十二条"限制家庭购房套数[7] - 2011年至2019年期间 上海限购政策多次调整 包括户籍家庭限购2套和非沪籍社保要求从1年升至5年[7] - 2023年以来多个二线城市全面取消限购 一线城市中广州率先彻底解除限购[7] - 目前仅北京、上海、深圳和海南仍实施限购 但政策持续优化[8] 房地产市场反应 - 新政发布后房地产板块普涨 万科A涨幅超9% 万通发展涨停 多只地产股涨幅超4%[9] - 政策提振市场预期 促进市场活跃度好转 推动房地产市场止跌回稳[9] - 市场预期更多城市将跟进房地产支持政策 中央层面可能存在进一步发力空间[10] 万科公司近况 - 万科上半年营业收入1053.2亿元 净亏损119.5亿元[10] - 已顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期[10] - 上半年新增融资249亿元 获得大股东深铁集团238.8亿元股东借款支持[10] - 境内债规模约264亿元 2025年下半年到期约77亿元 偿债高峰已安全过半[10]

2025年全国主要城市房地产松绑政策核心观点 - 全国主要城市在2025年密集出台房地产松绑政策 涵盖限购调整、公积金优化、信贷支持、税费减免和购房补贴等多方面措施 旨在促进房地产市场平稳健康发展 [2][5][9] 一线城市房地产松绑政策 上海市 - 限购政策调整：外环外购房不限套数 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 [2][3] - 公积金政策优化：购买二星级及以上绿色建筑住房贷款额度上浮15% 首套最高184万元 支持提取公积金支付首付款 实行"又提又贷"政策 [3] - 商业贷款利率机制：取消首套与二套住房区分 合理确定利率水平 [3] - 房产税政策：非本市户籍家庭首套住房暂免征收 第二套及以上住房给予人均60㎡免税面积扣除 [3] 北京市 - 区域限购调整：五环外购房不限套数 五环内政策维持不变 [2] 广州市 - 商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法于2025年8月20日发布 [5] 深圳市 - 2025年8月发布房地产松绑政策 [5] 二线主要城市房地产松绑政策 南京市 - 交易限制取消：商品住房取得不动产权证即可上市交易 [5] 杭州市 - 限购全面取消：全市范围不再审核购房资格 [6] - 公积金政策优化：全国范围有1笔已结清公积金贷款记录认定为首套 二套房公积金贷款额度提高至100万元（多子女家庭140万元） 缴存年限贷款系数提高至15万元/年 支持提取公积金支付首付款同时申请贷款 [6] - 商转公贷款新政：公积金个贷率<75%时启动商转公 个贷率≥85%采取防控措施 ≥90%暂停 原商业贷款需放款3年以上 [7] 成都市 - 限购优化：非核心区非户籍家庭无需社保直接获1套资格 多子女家庭可"1+1"购房 [8] - 信贷支持：首套房利率普遍降至3.0%以下 [8] - 税费减免：增值税免征年限缩至2年 契税优惠扩容 [8] 武汉市 - 2025年发布房地产政策 [9] 重庆市 - 2025年发布房地产政策 [9] 天津市 - 贷款政策：商贷首付统一15% 公积金首套首付20% [11] - 限售调整：2024年10月9日后出让地块取消限售 [11] - 限售分批取消：2026年1月1日起取消限售期转让限制 [12] - 公积金政策：二套房首付比例降至20% 缴存余额挂钩提高贷款额度 [12] 苏州市 - 契税补助：首套房全额补助 二套房50%补助（至2025年12月31日） [13] - 多孩补贴：二孩家庭6万 三孩家庭12万 [13] - 公积金贷款：额度上浮20% [13] - 换房补贴：一年内"卖旧买新"给予新房总价1%补贴 [14] - 大户型补贴：140㎡以上住房给予0.5%补贴 [14] - 公积金支持：开展"以旧换新"购房服务 [14] 青岛市 - 限购全面取消：新房二手房均不限购 [15] - 公积金政策：首套首付20%利率2.85% 二套首付30%利率3.325% 多子女家庭额度上浮至120万 [15] 长沙市 - 2025年7月14日发布房地产政策 [16] 郑州市 - 2025年发布房地产政策 [16] 合肥市 - 购房补贴：2025年5-6月购新房享0.5%补贴 [18] - 公积金新政：首套/二套首付降至15% [18] - 限贷优化：实施"认房不认贷" [18] - 限购限售取消：全域取消限购 取得产权证即可交易 [19] - 多孩补贴：二孩家庭5万 三孩家庭10万 [19] - 公积金支持：多子女家庭额度上浮30% [19] - 以旧换新补贴：出售旧房一年内购新房享1%补贴（最高3万） [20] - 多孩家庭支持：购房套数认定核减一套 [20] 西安市 - 限购限售全面取消：全市范围无需审核资格 [22] - 公积金优化：可直接提取支付首付款 [22] - 以旧换新：出售旧房一年内购新房享个税退税 [22] 宁波市 - 带押过户：2025年6月5日起全面推广 [22] - 公积金调整：首套5年以上利率2.85% [22] - 人才补贴：高层次人才享购房总额20%补贴（最高60万） [22]

市场表现 - 市场全天震荡走高 沪指逼近3900点 创业板指领涨 [1] - 房地产股大爆发 万通发展一字涨停 万科A盘中直线拉升一度涨停 收盘涨幅达9.15% [1] - 深深房B和深深房A涨幅均超9% [1] 政策动向 - 国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 上海6部门联合印发通知 对部分楼市政策进行松绑 [1] - 北京 海南 成都 福州等地近期密集出台限购松绑及公积金支持措施 [1]

政策核心内容 - 北京市住建委与公积金管理中心联合发布新政 自2025年8月9日起实施 [1] - 政策聚焦限购松绑与公积金升级两大维度 采取五环内外差异化调控策略 [4] - 五环外全面取消京籍家庭及连续2年社保/个税非京籍家庭的购房套数限制 五环内政策维持不变 [5] - 公积金政策实现四重升级：首套房认定标准放宽 二套房贷款额度从60万元提至100万元 缴存年限贷款系数从每年10万元提高至15万元 支持提取公积金付首付同时申请贷款 [3][7] 限购政策调整细节 - 京籍家庭五环外购房不限套数 五环内仍限购2套 [5] - 非京籍家庭五环外购房需连续2年社保/个税且不限套数 五环内需连续3年社保/个税限购1套 [5] - 高层次人才五环内购房社保要求降至1年 [6] - 成年单身人士限购标准与家庭一致 [5] 公积金政策升级详情 - 首套房认定标准放宽：全国无房且最多仅有一次已结清公积金贷款记录 [7] - 二套房公积金贷款额度从60万元提升至100万元 叠加优惠最高可达140万元 [7] - 首付比例统一降至30% 取消五环内外差异 [7] - 缴存年限贷款系数从每年10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需年限从11年1个月缩短至7年1个月 [7][8] - 绿色建筑和多子女家庭购房贷款额度最高上浮40万元 [8] 市场即时反应 - 新政发布当晚海淀区五环外高端改善盘成交一套6081万元房源 [9] - 朝阳区某项目24小时内接待200组客户 成交10套 销售金额达1.03亿元 [9] - 顺义新盘单日来访量环比激增超50% [11] - 互联网"大厂年轻人"成为购房主力军 老客户连夜订房现象增加 [11] - 北京链家数据显示新政后首周末五环外项目人均带看量激增30% [21] 政策背景与数据支撑 - 北京五环外区域聚集全市81.4%的新房库存 [11] - 2025年7月北京二手房网签量12784套 环比下降15.56% [11][15] - 2025年1-7月新建商品住宅销售五环外占比超80% 二手住宅成交五环外占比超50% [12] - 五环外库存面积突破900万平方米 去化周期超过26个月 [13] - 2025年7月北京商品住宅成交33.92万平方米 同比下降14.6% [14] 购房成本降低测算 - 购买400万元房产由二套调整为首套后 首付款最高减少60万元 月供最高减少253元 [16] - 贷款200万元30年等额本息 利息减少18.2万元 月还款减少506元 [18] - 叠加优惠政策后首套房公积金贷款最高额度达160万元 二套房最高140万元 [18] 政策历史对比与未来展望 - 北京自2010年限购以来首次实质性放松购房套数限制 [21] - 首次实施五环内外差异化限购策略 [21] - 首次将二套房公积金贷款额度提升至百万级别 [21] - 2024年9月北京曾将非京籍五环外购房社保要求从5年降至2年 推动当季二手房成交量高位运行 [19] - 业内预期上海和深圳将跟进优化政策 上海可能重点优化五大新城改善需求 深圳可能推出更大幅度限购松绑 [21]

8月8日晚间，北京住房限购政策再次调整，松绑了五环外的限购套数。 一直以来，作为一线城市限购政策最严的城市，北京的政策松绑往往较为滞后。 如去年9月底一线城市限购政策集体松绑，北京就是最后一个跟进的城市，且松绑幅度相对保守。 在这之后，广州全面放开限购，北京、上海、深圳虽然有所松绑，但核心区域限购依然保留，外围区域有条件放开。 如今，受外围市场去化压力影响，北京率先松绑了五环外的限购，预计接下来上海、深圳也将出台相应措施。 北京对符合条件的购房者 取消五环外限购套数限制 2025年8月8日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，主要内容包括两个部分，一是进一步优化住房限 购政策，二是加大住房公积金贷款支持力度。 | 主 题 分 类 : 城乡建设、环境保护/城乡建设(含住房) 文 件 有 效 性:现行有效 | | --- | | 制 发 单 位 ： 北京市住房和城乡建设委员会,北京住房公积金管理中心 成 文 日 期 ：2025-08-08 | | 发 文 字 号 : 京建发〔2025〕360号 发 布 日 期：2025-08-08 | 自2025年8月9日起，北京对符合本 ...

成都楼市新政核心内容 - 成都发布17条楼市新政 从提升供应质量、满足多样化需求、盘活存量、优化公积金四方面发力 [3][4] - 新政提出分批取消住房限售政策 2025年7月21日起部分新房取消限售 2026年1月1日起部分二手房取消限售 但热点楼盘等特殊房源仍执行原政策 [4][9] - 二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% 优化贷款额度计算公式 实施与缴存余额挂钩机制 [6][12] - 鼓励区县推广直补购房首付措施 支持凭网签合同办理子女入学 [4][11] - 将老旧电梯更新纳入公积金提取范围 灵活就业人员公积金缴存年龄上限调至法定退休年龄 贷款缴存时长由12个月缩至6个月 [7][12] 政策实施细节 - 加力开展"安家成都"房产促消费活动 打造市级线上房产超市 联动商务文旅领域开展线下活动 [5] - 稳步推进城市更新 加大"房票"安置力度 扩大房源库可选范围 集体土地征地鼓励"房票"安置或收购商品房安置 [5] - 国有土地上房屋征收原则上不再新建安置房 推广"房票"等多种安置方式 [5] 市场影响分析 - 业内人士认为这是中央城市工作会议后首个地方详细房地产政策版本 对落实会议精神、促进市场止跌回稳具有启示意义 [2][8][9] - 分批次取消限售策略既避免短期投机 又精准释放合理住房需求 在盘活存量市场同时保障市场公平 [9][10] - 直补购房首付是金融创新体现 有助于促进首付款筹集和购房需求释放 [11] - 公积金政策优化覆盖贷款额度和提取条件各环节 有效降低购房资金门槛和还贷压力 [12]