政策核心内容 - 北京市住建委与公积金管理中心联合发布新政 自2025年8月9日起实施 [1] - 政策聚焦限购松绑与公积金升级两大维度 采取五环内外差异化调控策略 [4] - 五环外全面取消京籍家庭及连续2年社保/个税非京籍家庭的购房套数限制 五环内政策维持不变 [5] - 公积金政策实现四重升级：首套房认定标准放宽 二套房贷款额度从60万元提至100万元 缴存年限贷款系数从每年10万元提高至15万元 支持提取公积金付首付同时申请贷款 [3][7] 限购政策调整细节 - 京籍家庭五环外购房不限套数 五环内仍限购2套 [5] - 非京籍家庭五环外购房需连续2年社保/个税且不限套数 五环内需连续3年社保/个税限购1套 [5] - 高层次人才五环内购房社保要求降至1年 [6] - 成年单身人士限购标准与家庭一致 [5] 公积金政策升级详情 - 首套房认定标准放宽：全国无房且最多仅有一次已结清公积金贷款记录 [7] - 二套房公积金贷款额度从60万元提升至100万元 叠加优惠最高可达140万元 [7] - 首付比例统一降至30% 取消五环内外差异 [7] - 缴存年限贷款系数从每年10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需年限从11年1个月缩短至7年1个月 [7][8] - 绿色建筑和多子女家庭购房贷款额度最高上浮40万元 [8] 市场即时反应 - 新政发布当晚海淀区五环外高端改善盘成交一套6081万元房源 [9] - 朝阳区某项目24小时内接待200组客户 成交10套 销售金额达1.03亿元 [9] - 顺义新盘单日来访量环比激增超50% [11] - 互联网"大厂年轻人"成为购房主力军 老客户连夜订房现象增加 [11] - 北京链家数据显示新政后首周末五环外项目人均带看量激增30% [21] 政策背景与数据支撑 - 北京五环外区域聚集全市81.4%的新房库存 [11] - 2025年7月北京二手房网签量12784套 环比下降15.56% [11][15] - 2025年1-7月新建商品住宅销售五环外占比超80% 二手住宅成交五环外占比超50% [12] - 五环外库存面积突破900万平方米 去化周期超过26个月 [13] - 2025年7月北京商品住宅成交33.92万平方米 同比下降14.6% [14] 购房成本降低测算 - 购买400万元房产由二套调整为首套后 首付款最高减少60万元 月供最高减少253元 [16] - 贷款200万元30年等额本息 利息减少18.2万元 月还款减少506元 [18] - 叠加优惠政策后首套房公积金贷款最高额度达160万元 二套房最高140万元 [18] 政策历史对比与未来展望 - 北京自2010年限购以来首次实质性放松购房套数限制 [21] - 首次实施五环内外差异化限购策略 [21] - 首次将二套房公积金贷款额度提升至百万级别 [21] - 2024年9月北京曾将非京籍五环外购房社保要求从5年降至2年 推动当季二手房成交量高位运行 [19] - 业内预期上海和深圳将跟进优化政策 上海可能重点优化五大新城改善需求 深圳可能推出更大幅度限购松绑 [21]