核心财务表现 - 上半年总收入9.66亿元同比减少6.6% 物业收入净额6.79亿元同比减少8.6% [2] - 中期分派总额1.7亿元 每基金单位分派0.0333元 按年末股价计算分派收益率达8.42% [2] - 融资成本4.03亿元同比下降13.5% 节省6300万元 平均融资成本降至三年低位 [4] 业态收入结构 - 写字楼业态贡献收入5.32亿元占比55% 酒店公寓收入2.5亿元占比26% [3] - 批发商场收入占比11.32% 零售商场占比7.74% [3] - 广州国金中心单项目贡献总收入50.3% 越秀金融大厦占比17.1% [3] 资产组合状况 - 物业组合共10项 覆盖广州上海武汉杭州香港核心地段 [2] - 物业产权总面积118.4万平方米 总估值418.89亿元 [2] - 整体期末出租率82.2% 不含酒店公寓的租金单价187.5元/㎡/月 [4] 融资能力优化 - 平均付息率3.92%同比下降64个基点 外汇敞口降至28% [5] - 人民币融资占比提升至72% 较去年同期上升31个百分点 [5] - 成功发行6亿元三年期熊猫债券 票面利率2.70% 为全球首单上市REITs熊猫债 [5] 经营策略举措 - 通过"四维能力"建设强化产品竞争力 包括产品力招商力运营力服务力 [3] - 实施"一项目一策略一专班"机制 优先稳定出租率并优化租户结构 [4] - 推出带装修单元及中小户型产品 拓宽招商渠道 [4]

报告公司投资评级 - 投资评级为买入，目标价 50.59 港元 [1][8] 报告的核心观点 - 领展房产基金是香港首家上市 REIT，已成为亚洲规模最大的 REIT，业务分领展房托物业组合和领展房地产投资两部分，截至 2025 财年末投资物业组合总估值约 2258 亿港元，上市以来基金单位持有人年化回报率 10.9%，2025 财年可分派总额和每基金单位可分派稳健增长 [19] - 人民币升值叠加人口由跌转升有望助推香港零售业回暖，美联储降息周期重启使领展股债利差吸引力增强，潜在入通带来增量资金配置需求，领展值得投资 [20][21][22] - 市场担忧香港零售业调整压制领展续租租金调整率，但负面影响可控，且公司股价较 2019 年高点回落约 44%，当前估值低，市场对人民币升值等边际改善因素定价不足，若催化兑现，有望推动领展估值修复 [4] 各部分总结 公司概况 - 领展房产基金总部位于香港，成立于 2005 年，截至 2025 财年末投资物业组合总估值约 2258 亿港元，投资版图遍及多地，已被纳入多个指数，市值居香港房地产投资信托基金第一 [24] - 发展历经香港本土资产优化期、中国内地战略布局期、全球化多元布局期，2025 年 2 月推出领展房地产投资业务平台 [25][27][28] - 业务分领展房托物业组合和领展房地产投资，房托物业组合是收入基石，房地产投资业务处于起步阶段，未来有望带来轻资产管理收入 [19][30] - 基金单位由机构和私人投资者持有，无单一实控股东，机构投资者以海外长线基金为主，推动公司治理透明化；公司是香港唯一实行内部管理的 REIT，高管团队专业，确保高效运营 [32][33] - 截至 2025 财年末，领展房托业务资产组合估值 2258 亿港元，香港资产占比 75.1%、内地占比 13.9%，海外资产占比 11.0%，资产涵盖零售商场、停车场等 [36] 各地区物业表现 - 香港物业涵盖 130 项资产，2025 财年零售及办公物业租金收入温和增长，零售物业平均每月租金微降，商户租金负担能力强、出租率维持高位，零售业态租户经营表现优于市场，续租租金调整率短期承压但幅度可控，停车场业务稳步增长 [42][44][62] - 内地物业包括零售、办公、物流资产，2025 财年租金收入同比+25.8%，零售、办公及物流物业租用率维持高位，零售物业续租租金调整率剔除部分项目后正增长，办公物业续租租金调整率短期仍有下行压力 [65][66][67] - 海外物业涵盖 12 项零售及写字楼物业，2025 财年租金收入同比-0.7%，澳大利亚和新加坡零售物业续租租金调整率为正且出租率高，澳大利亚与英国办公物业仍处于调整周期 [71][75] 财务表现 - 2025 财年，公司营业收入 142.23 亿港元，同比+4.8%；物业收入净额 106.19 亿港元，同比+5.5%，租金为主要收入来源，香港资产贡献最大，上市以来保持 100%分派比例 [76][79][83] - 截至 2025 财年末，总资产 2292 亿港元，同比-9.2%，净资产 1635 亿港元，同比-8.6%，净负债率 21.5%，资本结构稳健；有息负债结构均衡，平均债务久期 2.8 年，定息负债占比 66.9%，2025 财年平均借贷成本 3.60%，同比-0.18pct [86][94] 投资要点 - 人民币升值叠加人口由跌转升，有望助推香港零售业回暖，当前人民币兑港元汇率有升值潜力，若重返强势区间，将双向提振香港零售市场，香港“抢人才”政策使常住人口回升，为本地消费注入增量需求 [20][99][102] - 美联储降息周期重启，领展股息溢价率（204 个基点）高于历史均值（187 个基点），估值吸引力增强，若美国高通胀得到控制，美债收益率回落将推动领展估值修复 [21] - 领展具备纳入港股通潜力，若成功入通，将吸引 ETF 等长线资金及南下资金配置，其资产聚焦民生消费，抗周期能力强，长期配置价值高 [22] 盈利预测与估值 - 预计公司 2026 - 28 财年可分派总额为 69.08/69.82/70.52 亿港元，同比为-1.7%/+1.1%/+1.0%，对应 DPU 为 2.67/2.70/2.73 港元 [5] - 采用股息折现模型估值，假设 Beta 值 0.41、无风险利率 4.41%及恒生指数市场风险溢价 5.03%，计算得出股权成本为 6.49%，假设公司长期股息增速为 0.5%，合理目标价为 50.59 港元 [5]

We're currently in a fallow time for dividend raises, since they tend to happen during any given year's four earnings seasons. There are a great many stocks on U.S. exchanges, though, so inevitably there's a trickle of payout hikes. In fact, very recently two pillars of their respective industries declared fresh and compelling lifts to their payouts. Luckily for income investors wanting to take advantage of such hikes, the new ones from logistics incumbent FedEx (FDX 0.86%) and veteran real estate investmen ...

投资评级 - 维持买入评级 目标价48港元 较当前价40 9港元有17 4%上行空间 [1][21] - 估值吸引力显著 当前股息率6 7% 较美国国债收益率有2 2%溢价 [21][33] 财务表现 - FY25财年净亏损89亿港元 主要因158亿港元投资物业减值 剔除后核心利润增长13%至70亿港元符合预期 [1] - 总收入增长4 8% 其中香港收入增1 5% 中国收入因收购上海七宝万科广场50%股权增长29% [1] - 净物业收入增长5 5%至106亿港元 利润率提升0 5个百分点至74 7% [1] - 全年每股分红2 72港元 同比增长3 7% 维持100%派息比例 [2][13] 资产与负债 - 投资物业组合价值下降4 7%至2260亿港元 较FY23峰值下降9 2% [2] - 净负债率微升至21 5% 流动性充裕达87亿港元 利息覆盖率提升至5倍 [17] - 平均借贷成本3 6% 浮动利率债务占比33 1% [17] 运营数据 - 香港零售物业出租率97 8% 但租金调降率从1H25的+0 7%恶化至2H25的-5% [18][24] - 中国零售物业租金调降率-0 7% 若剔除中关村项目则为+7 6% [22] - 新加坡物业表现强劲 租金调升17 8% 出租率99 6% [22] 战略发展 - Link 3 0战略推进中 已完成日本团队组建 潜在并购机会未被充分定价 [19][32] - 公司持有1700万库存单位 可作为并购交易支付工具 [19] - 正在修订高管薪酬计划 拟从FY26起更好与股东利益挂钩 [19][22] 市场趋势 - 香港租户销售跌幅收窄 FY25全年-3% 较1H25的-4 3%改善 [18][22] - 餐饮类别表现最佳 2H25销售增长1 1% 跑赢行业平均水平 [22][24] - 深圳消费分流压力缓解 居民出境人次已恢复至疫情前120%水平 [20][26]