文：泽平宏观团队 来源：泽平宏观 导读 当前中国房地产进入后房地产时代，从"普涨时代"转向"结构性分化"，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，大开发时代落幕，楼市价值正在重 塑。 过去依赖人口红利（1962-1976年婴儿潮群体）和土地扩张的粗放模式逐渐失效。未来核心城市因人口持续流入、产业创新集聚和政策精准调控，展现出 超预期的抗跌韧性，而其他的三四线城市将伴随着人口流出而步入漫长的去库存和出清。 "分化"是后房地产时代主要的特点，那么在本轮周期中，重点城市房产保值率几何？哪里的房子最保值？呈现出哪些规律？ 由于新房市场普遍实行限价政策，价格波动幅度较小，市场表现更为平稳，所以我们以各城市二手房月度数据为基础，比较自2017年以来的房价峰值与 2025年8月最新房价进而计算保值率。在317个城市中，我们排名并重点分析了36座一二线样本城市的本轮周期房产保值率，以展示各城楼市的相对韧性， 此榜单结果有很强的参考价值。（但因数据源的统计方法等原因，具体的保值率数值与真实情况可能存在误差，不宜被绝对化解读为精确的涨跌幅） 榜单概览：截至2025年8月，保值率TOP10城市分别是：乌鲁木齐、上海、北京、成都、 ...

文：泽平宏观团队 2024年924以来，新一轮大牛市拉开序幕，振奋人心，万众瞩目。 近期，外资纷纷看好中国、纷纷加仓，居民存款搬家、跑步进场，基金销售再现火爆，券商开户大幅增长，00后也开始现身股海。 去年924之前市场一片悲歌之中，笔者鲜明提出"信心牛"和"东升西落"， 预判未来将启动新一轮大牛市，引发广泛关注和讨论。时隔一年，牛市气贯长 虹，在争议中迭创新高。这是继2014年"5000点不是梦"之后，再次从宏观层面成功预测牛市。 笔者在一年前提出：未来是一轮什么牛市？我认为是"信心牛"，由于政策大幅超预期，带来对中国资产和经济前景信心的大幅扭转，是对看多中国的奖 赏，是对看空中国的打击。物极必反，否极泰来。 股市总是在绝望中重生，在争议中上涨，在狂欢中崩盘。 展望未来，这一轮牛市将是十年一遇，有三大驱动力、三大使命和两大前景。 一、此轮牛市将是十年一遇，堪称史诗级别 自2000年以来，我们经历了三轮量级较大的牛市，带来了史诗级的机遇，分别是：2004-2007年由于经济繁荣带来的超级"周期牛"，2014-2015年由于改革 转型预期和流动性充裕带来的超级"改革牛"，以及2024年924以来由于政策放松大幅 ...

核心观点 - 2024年9月提出"信心牛"和"东升西落"观点，认为政策大幅放松超预期将扭转对中国资产的信心，中国经济重启复苏而美国经济走向衰退 [5][7] - A股近期创出新高，人民币汇率走强，美元指数走弱 [6] - 中国经济下半年十大趋势包括科技革命弯道超车、消费升级、房地产分化等 [11][12][13] - 重启经济复苏关键在于"债务大挪移"，通过政府扩张资产负债表减轻居民和企业债务压力 [14][15][16] 为什么看多人民币资产 - 2024年9月密集政策出台为历史性转折点，包括10万亿财政化债、房地产全面放松、持续降息降准、万亿水电站投资等 [7] - "东升"指中国经济重启复苏，"西落"指美国经济从过热走向衰退，美元资产回落 [7] - 美联储降息将再次打开国内货币政策窗口 [7] A股三次大牛市复盘 - 大牛市启动需三大条件：政策转向、资金流入、估值低位 [9] - 牛市三阶段：政策驱动-资金驱动-基本面驱动，若无基本面支撑终将回吐涨幅 [9] - A股牛市平均持续17.35个月，熊市27.12个月，远短于美国牛市43.68个月 [9] - 牛市上半场平均涨幅59.41%，领涨板块为国防、金融、周期 [9] - 牛市下半场平均涨幅130.25%，领涨板块为计算机、消费等成长属性板块 [10] 中国经济下半年十大趋势 - 全球贸易战持久战，中国企业出海是大势所趋 [12] - 经济进入5%中速增长区间，需启动新一轮大规模刺激 [12] - 经济触底回升关键：民营经济信心修复、房地产软着陆、新质生产力发展 [12] - 第四次科技革命爆发，人工智能、新能源、商业航天等领域弯道超车 [12] - 消费升级借鉴日本路径，情绪价值、性价比、大健康为三大新机遇 [12] - 房地产分化，一二线以价换量，三四线漫长去库存 [12] - 硬科技、新消费、黄金和军工将受益于科技革命和地缘冲突 [13] 债务大挪移战略 - 日本"失去三十年"教训：应由政府扩张资产负债表化解债务，而非居民和企业独自承担 [14] - 美国2008年和2020年成功经验：通过财政和央行扩张修复居民企业资产负债表 [15] - 三大抓手：持续降息降准+10万亿化债、组建5万亿住房收储保障银行、新基建投资 [16] - 新基建包括人工智能、新能源、5G、量子计算等20年新型基础设施 [16]

市场表现与指数数据 - 上证指数创近10年新高 深证成指和创业板指创两年多新高 北证50创历史新高[2] - A股成交额突破2.8万亿元 总市值首次突破100万亿元大关[2] - 今年以来上证指数上涨11.23% 深证成指上涨13.64% 创业板指上涨21.69% 沪深300上涨7.74%[2] 资金流动与市场情绪 - 7月上交所开户数量相比5月增长26% 显示散户加速入场[3] - 7月M1同比增长5.6% 较5月的2.3%大幅上升 银行存款定期化趋势逆转[3] - 7月非银存款同比多增1.4万亿元 反映资金向资本市场转移[3] 牛市性质分析 - 当前牛市并非基本面驱动 7月经济数据出现全面放缓：工业增加值同比降至5.7%（6月6.8%） 社会固定资产投资同比-5.3%（6月-0.1%） 社会消费品零售总额同比3.7%（6月4.8%） 基建投资同比-5.1%（6月2.0%） 房地产开发投资同比-17.0%（6月-12.9%） 房地产销售面积同比-7.8%（6月-5.5%）[4] - 存在流动性驱动特征 货币政策持续宽松形成金融体系堰塞湖效应[5] - 本质是"信心牛" 由风险偏好提升和无风险利率下降驱动[6][9] 牛市驱动因素 - 主要驱动力来自分母端：风险偏好提升和无风险利率下降[9] - 领涨板块为高风险偏好成长股：人工智能 机器人 芯片半导体 创新药 军工 新消费等[9] - 直接触发因素是2024年9月24日宏观政策历史性拐点：货币政策持续降息降准 楼市放松限购 财政10万亿化债 民营经济保护 万亿水电站基建投资 新质生产力措施等[9][10] - 2025年5月中美关税战缓和 新质生产力突破 鼓励并购重组等进一步提振风险偏好[10] 牛市展望与战略意义 - 股市繁荣为新经济硬科技企业提供融资支持 助力新质生产力发展[17] - A股市值从不到70万亿增长至100万亿 创造30多万亿财富 有助于修复居民资产负债表和带动消费复苏[17] - 牛市持续需要宏观政策保持放松：货币政策继续降息降准 财政政策加大化债和新基建投资 楼市政策巩固止跌回稳 加强民营经济保护[17] - 需监管杠杆资金以实现健康发展[17] 历史牛市规律总结 - A股大牛市启动需要三大条件：政策转向 资金流入 估值低位[18] - 牛市一般经历三阶段：政策驱动-资金驱动-基本面驱动[18] - A股牛市平均持续17.35个月 熊市平均27.12个月 呈现牛短熊长特征[18] - 牛市上半场平均时长6.3个月 平均涨幅59.41% 领涨板块为国防 金融 周期[18] - 牛市下半场平均时长12.5个月 平均涨幅130.25% 领涨板块为计算机 消费等成长属性板块[19] - 牛市终结一般源于估值过高 政策转向 增量资金枯竭 经济复苏证伪[20] 宏观经济趋势展望 - 经济显现筑底迹象 进入5%左右中速增长区间 但5月以来面临下行压力[21] - 下半年经济触底回升三大关键：民营经济信心修复 房地产市场软着陆 新质生产力发展[22] - 第四次科技革命爆发 人工智能 新能源 无人驾驶 固态电池 商业航天等领域存在机遇[23] - 消费驱动升级 情绪价值 性价比消费 大健康成为新机遇[24] - 房地产进入大分化时代 一二线以价换量 三四线漫长去库存[24] - 硬科技 新消费 黄金和军工等行业将受益于科技革命和地缘冲突[25] 政策建议与复苏路径 - 实施"债务大挪移"战略：通过政府和央行扩张资产负债表减轻居民和企业债务压力[26][27] - 三大政策抓手：货币政策持续降息降准降低负债成本 财政推动大规模地方政府化债和新基建投资 保护民营经济[27] - 组建5万亿以上住房收储保障银行 收购开发商库存用于租赁保障房[28] - 新基建包括人工智能 新能源 新能源汽车 充电桩 5G 信息技术 数字经济 机器人 商业航天 量子计算 生物工程 大数据 工业互联网等[28] - 新基建短期稳增长稳就业 长期打造新技术新产业新引擎[28]

核心观点 - 2024年9月提出"信心牛"和"东升西落"观点 认为政策大幅放松超预期将扭转对中国资产和经济前景的信心 人民币资产创出新高 美元指数走弱 人民币汇率走强 [2] - 提出通过"债务大挪移"战略重启中国经济复苏 即扩张政府和央行资产负债表来减轻居民和企业债务压力 恢复消费和投资活力 [15][16][18] A股牛市特征分析 - A股大牛市启动需要三大条件：政策转向 资金流入 估值低位 牛市在绝望中重生 争议中上涨 狂欢中崩盘 [5] - A股牛市一般经历三个阶段：政策驱动-资金驱动-基本面驱动 牛市启动初期与经济基本面关联较小 但持续和演绎需要基本面支撑 [5] - A股政策市和散户为主的特征导致牛短熊长 大起大落 三轮大牛市平均持续时长17.35个月 熊市平均持续时长27.12个月 美国20次牛市平均持续时长43.68个月 [5] - 牛市上半场主要靠政策驱动 情绪驱动 资金驱动 平均时长6.3个月 平均涨幅59.41% 领涨板块为国防 金融 周期 [5] - 牛市下半场主要靠基本面和企业盈利驱动 平均时长12.5个月 平均涨幅130.25% 领涨板块为计算机 消费等成长属性板块 [6] - 牛市终结一般源于估值过高 政策转向 没有增量资金流入 经济复苏证伪 [7] 中国经济下半年十大趋势 - 全球秩序混乱 地缘冲突此起彼伏 全球经济和贸易放缓 中国企业出海是大势所趋 [8] - 中美关税战是持久战 美国对中国的遏制战略始终存在 需警惕全球贸易摩擦继续升级 [8] - 经济有筑底迹象 进入5%左右中速增长区间 但5月以来显现下行压力 有必要启动新一轮大规模经济刺激 [9] - 下半年经济触底回升的关键：民营经济信心修复 房地产市场软着陆 新质生产力大发展 [10] - 第四次科技革命大爆发 中国有望在人工智能 新能源 无人驾驶 固态电池 商业航天等领域实现弯道超车 [11] - 消费驱动升级 情绪价值 性价比消费 大健康是未来消费三大新机遇 [12] - 房地产大开发时代落幕 一二线城市以价换量 三四线步入漫长去库存 [12] - 人口老龄化 少子化 不婚化加速到来 需全面放开生育 加快构建生育支持体系 [12] - 需破除中国式内卷 引导市场出清 采取行政手段 [13] - 硬科技 新消费热点频出 黄金和军工迎来历史性行业景气 [13] 债务大挪移战略 - 日本90年泡沫破裂后陷入失去的三十年和低欲望社会 不应由居民和企业部门独自化解债务 而应通过财政政策扩张和债务货币化实现温和通胀的和谐去杠杆 [15] - 美国在2008年次贷危机和2020-2022年疫情期间 通过扩张政府财政和央行资产负债表化解市场主体债务压力 使居民和企业资产负债表得以恢复 [16] - 债务大挪移三大抓手：全力拼经济 住房收储保障银行 新基建 [17] - 全力拼经济包括货币政策持续降息降准 财政政策推动大规模地方政府化债 实施以新老基建为代表的大规模基建扩大内需 [17] - 组建5万亿以上的大型住房收储保障银行 收购开发商土地和商品房库存用于租赁房保障房 缓解房企资金压力 [17] - 新基建包括人工智能 新能源 新能源汽车 充电桩 5G 新一代信息技术 数字经济等 短期稳增长稳就业 长期打造中国经济新增长点 [17]