布鲁克菲尔德基础设施公司固定收益证券表现 - 自9月中旬以来，布鲁克菲尔德基础设施公司的固定收益证券出现抛售，使其清算价值的现有折价进一步扩大，并且与长期美国国债利率的利差也已升高 [1] Pacifica Yield投资策略 - 股市是一个强大的机制，长期来看，每日价格波动会累积成巨大的财富创造或毁灭 [1] - Pacifica Yield旨在通过关注被低估但高增长的公司、高股息股票、房地产投资信托基金和绿色能源公司来实现长期财富创造 [1]

机构卖房现象概述 - 二手房市场出现银行和地方国资平台等机构集中挂牌卖房的现象，物业类型覆盖住宅、商业用房和写字楼等[1] - 机构处置资产并非新现象，但在房地产深度调整周期下，近期处置规模有所增大，部分房源因价格较低吸引关注[1] - 业内认为该部分资产涉及范围小、规模不大，对二手房市场的实际影响相对有限[1][8] 银行卖房情况 - 各大国有银行、股份制银行及地方城商行、农商行通过阿里资产、京东拍卖等线上平台直接出售房产[1][2] - 银行“直供房”价格多有折扣，例如广州黄埔区一套94平方米房源起拍价超95万元，均价约1万元/平方米，低于同地段1.5万元/平方米的挂牌均价[2] - 银行直售房产模式已成熟，产权清晰，交易流程接近二手房，支持看房和贷款申请，整体风险较低[3][4] - 房产来源主要包括开发商的“工抵房”和经营贷的抵押品，因不良抵押房产规模膨胀，银行积压资产快速增加[3] 国资平台卖房情况 - 地方国资平台集中挂牌手中房产，例如四川西昌市拍卖144套住房，福州市转让302套住宅，北京天恒置业集团出售111套房产总底价超3.3亿元[6] - 国资卖房属于常规运营策略，旨在避免资产闲置，提高资产效率，并作为国有资源资产化的直接表现以增强地方财政实力[6][7] - 出售资产多为早年竞配建的房子、保障房或安置商品房，存在与当前人口需求不匹配导致的供给过剩问题[6][7] 对市场的影响与业内观点 - 机构房源实际供应量有限，且优质房源多经中介或专业团队消化，很少直接流向普通购房者，故对二手房市场实际冲击较小[8] - 但在市场预期分化、行业承压的背景下，机构集体卖房行为易加剧价格踩踏与观望情绪，对市场心理带来负面冲击[1][8][9] - 业内担忧若机构房源供给规模持续扩大，可能拉低区域房价，给二手房市场造成价格压力[9] - 建议短期暂缓机构公开批量卖房，优先推进收储对接；中长期建立常态化存量房收储机制，结合REITs等工具盘活资产[10]

文章核心观点 - 近期银行和地方国资平台集中通过线上平台挂牌出售房产的现象增多，但整体规模相对较小，对二手房市场的实际影响有限 [3][11] - 机构批量卖房行为在市场下行和预期分化的背景下，容易加剧价格踩踏与观望情绪，对市场心理产生负面冲击 [3][11] - 业内专家呼吁短期暂缓机构公开批量卖房，优先推进收储对接，并建议建立常态化存量房收储机制，结合金融工具盘活资产 [3][13] 银行直供房现象 - 各大国有银行、股份制银行及地方城商行、农商行在阿里资产、京东拍卖等平台集中上线出售房产，物业类型覆盖住宅、商业用房和写字楼 [4] - 银行直供房来源主要包括开发商抵债的“工抵房”和经营贷断供的抵押品，受房地产行业调整影响，此类房源近两年不断增加 [5] - 银行直售模式已成熟：先通过司法程序将产权剥离至银行名下，再借助第三方平台或自身渠道销售，交易流程接近二手房，风险相对较低 [5][6] - 银行直供房价格多有折扣，例如广州黄埔区一套94平方米房源起拍价超95万元，均价约1万元/平方米，低于同地段1.5万元/平方米的挂牌均价 [4] 地方国资平台卖房动向 - 地方国资平台集中挂牌出售房产，例如四川西昌市拍卖144套住房，福州长乐区国资平台拍卖51套商品房，福州市土地发展中心转让302套住宅 [8] - 一线城市国资亦有动作：北京天恒置业集团挂牌111套房产，总转让底价超3.3亿元；广州机场建设投资集团、广州地铁集团出让房产及车位等资产 [8] - 国资卖房是“三资”改革的直接表现，旨在推动资源资产化，增强地方政府财政实力，同时解决部分保障房与人口需求不匹配导致的闲置问题 [9] 对二手房市场的影响评估 - 机构出售的房源多数通过中介或专业团队处理，较少流向普通购房者，且单案例规模小，故对二手房市场实际影响有限 [11] - 但在市场下行、二手房挂牌量高、交易周期长的背景下，机构房源供给总量增加可能加剧市场观望情绪，对价格形成压力 [11][12] - 若银行因业绩考核和资产处置力度加大，未来直接对接C端的房源供给量可能进一步增加 [11] 行业建议与解决方案 - 专家建议短期内暂缓机构公开批量卖房，优先通过“收储”方式定向去化房源，避免资产价格无序下跌 [13] - 中长期需建立常态化存量房收储机制，结合REITs等金融工具盘活资产，顺应行业高质量转型趋势 [3][13]

文章核心观点 - 垃圾焚烧行业面临增长放缓挑战，但军信股份通过成功并购实现业绩逆势高增长，其特许经营模式具备区域垄断优势，未来增长依赖资本运作与海外扩张，并可能迎来资产价值重估 [3][4][5][7][26][30][33] 公司业绩表现 - 2025年前三季度营收21.6亿元，同比增长23.2%，归母净利润6.1亿元，同比增长48.7%，利润增速显著高于营收增速且利润质量高 [5][7] - 业绩亮眼主要源于收购湖南仁和环境63%股份，从而获得餐厨垃圾处理和生活垃圾中转业务 [9][11] 并购与资本运作 - 公司通过两轮定增募资以支持收购，2024年底定增发行价14.56元/股募资15.4亿元，2025年初定增发行价16元/股募资7.4亿元 [11] - 备考数据显示收购使公司2023年资产规模增加40.20%，营收增加55.27%，归母净利润增加29.11% [14][16] - 公司近年分红率超70%，2024年分红5.1亿元，分红率达95%，被视为对原有股东的补偿 [17][20] 商业模式与竞争优势 - 公司采用BOT/TOT等特许经营模式，具备区域性垄断优势，占据长沙市六区一县绝大部分生活垃圾处理市场份额 [26][28] - 业务高度依赖政府客户，2024年前两大客户贡献96.1%营收，销售费用率几乎为零 [28][29] - 2025年上半年垃圾焚烧发电业务毛利率为64.84%，新并入的生活垃圾中转业务毛利率达52.93% [23] 增长挑战与战略 - 特许经营模式限制了跨区域扩张，本地增长面临天花板，公司需通过并购和海外扩张突破限制 [30] - 公司积极拓展“一带一路”市场，在吉尔吉斯斯坦签订总处理规模7000吨/日的垃圾处置项目，其中比什凯克市项目预计2025年底投产 [30] - 为支持增长，公司正积极筹备H股发行上市 [33]

机构卖房现象概述 - 二手房市场出现银行和地方国资平台集中挂牌卖房的现象，物业类型覆盖住宅、商业用房、写字楼等[1] - 业内认为机构处置资产并非新事，但受房地产深度调整周期影响，近期处置规模有所增大，部分低价房源吸引关注[1] - 机构房源整体涉及范围小、规模不大，对二手房市场实际影响较小，但对市场心理预期带来负面冲击[1][8] 银行卖房情况 - 六大国有银行、股份制银行、城商行及农商行在阿里资产、京东拍卖等平台上线房产，例如中国银行广州分行挂牌广州黄埔区94平米精装房起始价超95万元，广东云浮农商行商住房起拍价8万元[2] - 银行直供房价格多有折扣，如广州黄埔区房源起拍均价约1万元/平方米，低于该地段1.5万元/平方米的挂牌均价[2] - 银行房产主要来源于开发商工抵房和经营贷抵押品，因房地产市场化债推进及不良抵押房产规模膨胀，银行积压抵押房产数量快速增加[3] - 银行直售模式已成熟，产权剥离至银行名下后通过第三方平台或自身渠道销售，交易流程接近二手房，支持看房和贷款申请，产权风险低但集中于房屋质量和历史欠费[4] - 银行为尽快处理资产、避免价格进一步下跌，售卖渠道从以B端为主转向B端和C端并重[3] 国资平台卖房情况 - 地方国资平台集中挂牌房产，例如四川西昌市房地产事务中心拍卖144套住房，福州长乐区国资平台拍卖51套商品房，福州市土地发展中心转让302套住宅[6] - 一线城市如北京天恒置业集团挂牌111套房产总转让底价超3.3亿元，广州机场建设投资集团、广州地铁集团出让房产、店铺及车位等资产[6] - 国资卖房属常规运营策略，旨在避免资产闲置，近期与国有资源资产化、资产证券化、资金杠杆化的“三资”改革相关，有利于增强地方政府财政实力[7] - 部分保障房或经适房因人口流动变化导致供给过剩、长期闲置，市场化销售可提高资产效率[7] 对市场的影响与业内观点 - 机构房源对二手房市场实际影响有限，因较好房源多经中介或专业人士出售，难接触普通购房者，且单案例规模小[8] - 但在市场下行、预期转弱背景下，机构房源供给主体增多，加总房源数量可能影响市场预期，加剧价格踩踏与观望情绪[1][8] - 若银行和国资房源供给规模持续变大，可能拉低区域价格，给二手房造成短期价格压力[9] - 业内呼吁在市场修复关键期规范机构大幅降价出售行为，短期暂缓公开批量卖房并推进收储对接，中长期建立存量房收储机制并结合REITs等工具盘活资产[10]

财务业绩 - 第三季度净收入28.871亿元人民币，同比增长10.2% [2] - 净利润7.286亿元人民币，净利润率25.2% [2] - 调整后EBITDA为13.422亿元人民币，同比增长11.4%，调整后EBITDA率提升至46.5% [2] - 维持2025年总收入指引为112.9-115.9亿元人民币，调整后EBITDA指引为51.9-53.9亿元人民币 [2] 现金流与资本运作 - 通过发行全国首批数据中心公募REITs获得约22.48亿元人民币净现金收益，有效补充流动资金 [2] - REITs平台计划在2026年第二季度申请首次资产注入，目标注入资产组合企业价值约40-60亿元人民币，远超IPO时24亿元人民币规模 [4] - “建设-运营-证券化”的资产循环模式为公司AI基础设施投资提供高效资金支持 [5] AI驱动业务增长 - 人工智能基础设施需求快速增长，成为公司核心增长引擎 [3] - 2025年前三季度新订单总量达240兆瓦，预计全年订单量接近300兆瓦 [3] - 2025年大部分订单涉及AI领域，主要集中在一级市场的推理应用或“推理+训练”组合方案 [3] - 行业巨头资本支出计划高达数千亿美元，已有客户开始讨论千兆瓦级新需求 [3] 战略资源储备 - 在一线城市及周边区域锁定约900兆瓦电力供应用地，高度适配AI推理场景需求 [3] - 资源储备为千兆瓦级AI需求落地提供支持 [7] ESG竞争力 - 可再生能源使用比例提升至40%，42座数据中心获绿色建筑认证，平均PUE优化至1.24 [6] - 低PUE值有效支撑AI数据中心高功率密度运行，高绿电比例匹配AI客户低碳采购需求 [6] - MSCI ESG评级升至A级，CDP获B级，通过SBTi碳减排目标验证，成为全球首家获穆迪NZA“净零评估”NZ-2评级的数据中心企业 [6] - ESG成果通过绿电采购协议对冲电价波动，直接降低运营成本 [6] 行业前景与竞争格局 - 国内“十五五”规划政策红利推动芯片自给自足，AI基础设施行业迎来确定性增长机遇 [3] - 数据中心行业即将迎来强劲复苏，国内科技产业处于关键转折点 [3] - 下游客户更看重企业财务实力与资本市场接入能力，具备土地、电力、区位与融资优势的头部企业将持续抢占市场份额 [4] - 公司估值体系向“AI算力基础设施服务商”进阶 [7]

投资策略核心 - 采用增长与收益相结合的混合投资系统，总回报率与标准普尔指数持平 [1] - 投资组合基础为经典股息增长型股票，并配置商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提升投资收入效率 [1] - 专注于发掘具有长期增长潜力的高质量股息股票及其他资产 [1] 分析师背景 - 拥有超过15年的投资经验，擅长分析市场中的高回报机会 [1]

行业宏观环境 - 在利率持续高企的背景下 房地产行业表现持续落后于整体市场 [1] 投资策略分析 - 当前可能是投资者建立高质量房地产头寸的良好时机 [1] - 构建由经典股息增长型股票组成的坚实基础 并辅以商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金 是提升投资收入的有效策略 [1] - 该混合策略旨在实现与标普500指数相当的总回报 [1] 分析师背景 - 分析师拥有超过15年的投资经验 专注于分析市场中的高收益机会 [1] - 擅长发掘高质量的股息股及其他具有长期增长潜力的资产 [1]

投资策略 - 投资策略结合了增长与收益 通过构建优质股息增长股的基础 并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金来提升投资收入 同时实现与标普指数相当的总回报 [1]

项目基本信息 - 项目名称为“太保资产-世纪互联数据中心持有型不动产绿色资产支持专项计划”，在上海证券交易所成功设立 [1] - 发行规模为8.6亿元，是全国数据中心行业首单绿色持有型不动产ABS，也是全国第二单数据中心持有型不动产ABS产品 [1] 项目意义与行业影响 - 该项目是互联网数据中心新型基础设施多层次REITs市场领域的创新实践突破 [1] - 为构建现代化基础设施体系提供了可复制、可推广的实践路径 [1] - 企业通过证券化实现从“资产持有”向“资产运营”转型，有利于改善净资产收益率等指标，打造数据中心行业新的核心竞争力 [2] - 其高标准、智能化的建设运营实践为促进行业整体高质量发展提供示范效应 [2] - 项目的成功发行发挥了持有型不动产ABS支持民营企业融资的功能 [6] 融资模式与产品特性 - IDC业务现金流稳定且可预测，符合ABS基础资产的重要特征，数据中心资产兼具稳定性和成长性，是理想的公募REITs投资标的 [2] - 持有型不动产ABS是定位于Pre-REITs到公募REITs的中间产品，基于融资人、投资人需求设置更灵活的制度，可应用底层资产和发行人范围更广 [2] - 上交所已形成公募REITs、持有型不动产ABS、类REITs等构成的多元化产品体系，为不同阶段的数据中心资产匹配融资渠道 [3] - 持有型不动产ABS能提供长期、持续的现金流，与保险资金久期长、追求稳健的特性高度契合 [5] 绿色金融与ESG实践 - 项目获绿色资产支持证券最高等级（G-1）认证，是市场首单贴标绿色的数据中心相关金融产品 [4] - 底层资产完全符合国家《绿色低碳转型产业指导目录（2024年版）》和《绿色金融支持项目目录（2025年版）》要求 [4] - 通过屋顶铺设光伏、部署AI能效管理平台、提升绿电使用比例等举措，显著降低PUE值与碳排放 [4] - 项目引入ESG投资标准，建立环境效益与投资回报的正向关联机制，形成“绿色运营—价值提升—资本青睐”的良性循环 [4] 资金用途与投资者构成 - 募集资金将主要用于新型数据中心的建设投资与技术能力提升 [2] - 太保资产作为计划管理人及基石投资人，投资者涵盖了产业资本、保险机构、公募基金、私募基金、QFLP、券商自营等多元化主体 [6] 政策支持与市场展望 - 项目是做好金融“五篇大文章”、提升金融服务实体经济质效的典型实践案例 [1] - 上交所表示将继续大力推动持有型不动产ABS市场建设，完善相关机制及配套规则，全面推动市场高质量发展 [6]