上海第五批次集中供地概况 - 上海第五批次集中供地共出让6宗涉宅地块 总起价192 5亿元[1] - 地块分布在浦东新区 杨浦区 闵行区 宝山区 青浦区和金山区[1] - 5宗地块于6月19日落槌 金山区地块将于6月20日揭晓结果[1] 已成交地块详情 - 保利发展以31 4亿元竞得闵行颛桥宅地 溢价率12 95% 成交楼板价38875元/平方米[1] - 大华集团以底价30 5亿元竞得青浦徐泾地块 楼板价26843元/平方米[1] - 中建八局以81 95亿元竞得宝山南大路地铁站东北侧6幅地块 溢价率1 16% 楼板价25487元/平方米[1] 闵行颛桥地块分析 - 地块临近地铁15号线双柏路站 步行距离700米 容积率2 0[2] - 周边有上海星河湾等高端住宅项目 配套完善[2] - 地块临河而建 有望开发低密度产品[2] 青浦徐泾地块分析 - 地块邻近地铁17号线徐泾北城站 出让面积4 94万平方米 容积率2 3 限高80米[2] - 徐泾板块曾创下年销售近万套新房记录 目前仅有少量尾盘在售[2] - 板块已一年多无新住宅地块供应 市场蓄积购买力[2] 宝山组合地块详情 - 地块包含5个住宅地块和1个商办地块 总建面约32 2万平方米[3] - 住宅部分建面约21万平方米 需配建保障房并限制中小户型比例[3] - 商办地块建面约11 2万平方米 将打造250米超高地标 要求100%自持商业和40%自持办公[3]

地块拍卖情况 - 锦江区茶厂38.5亩地块经过154轮竞价后由厦门国贸以溢价率75.74%、楼面价35500元/平方米竞得，位居成都楼面价TOP2 [1] - 该地块容积率2.55，建筑高度不超过80米，起拍楼面价20200元/平方米，为当前成都最高起拍价纪录 [1] - 地块原属三宗连襟地块，现拆分为三个小地块分开出让，此次为首宗出让地块 [1] 区域土地市场 - 近5年锦江区二环内仅出让3宗涉宅用地，楼面价在13000-18900元/平方米区间 [1] - 2024年以来锦江区成交13宗住宅用地，包含10宗"2万元+"和1宗"4万元+"地块，平均成交楼面价24866元/平方米 [3] - 锦江区成为成都首个且唯一房价破4万元/平方米区域，5月新房住宅均价同比上涨32%至43495元/平方米 [3] 区域新房市场 - 锦江区二环内可售新房仅嘉佰道和金融街融御，均以大平层产品为主，嘉佰道单价超65000元/平方米 [2] - 区域新房去化周期短，此前项目多在半年左右售罄 [2] - 5月锦江区新房均价比第二名高新南区高出约13000元/平方米 [3] 二手房市场表现 - 茶厂地块周边二手房新希望D10挂牌均价55357元/平方米，最高达87713元/平方米 [2] - 华发统建锦江首府二手房挂牌均价56866元/平方米，5月成交单价49214元/平方米 [2] - 区域城市界面有待提升，但市场认可度仍高 [2] 未来产品预期 - 受新规和容积率限制，地块或难以打造超高层地标，更可能呈现大平层新规豪宅 [2] - 地块所在区域为城市更新片区，规划调整后开发价值提升 [1]

地块交易概况 - 北京城市副中心0705等组合地块以底价74 91亿元成交 成交楼面价约3 2万元/平方米 由中建玖合摘得 [1] - 该地块为通州罕见"巨无霸"体量组合地块 总用地规模11 28公顷 地上建面26 19万平方米 住宅地块总建面23 73万平方米 内含八个子地块 [5] - 地块开发复杂度高 包含F3其他类多功能用地和R2二类居住用地 容积率2 1-3 0不等 限高60-100米 [5] 区位优势分析 - 地块位于通州区潞城镇 东临六环高线公园 西毗京杭大运河 南接运通隧道 北靠地铁6号线北运河东站及在建副中心站 [2] - 副中心站未来将实现6号线 M101线 平谷线 城际铁路联络线 京唐铁路等多条轨道换乘 [2] - 距离北京市委市政府约500米 享有双轨交优势(距6号线500米 距在建22号线400米) [2] - 区域配套完善 2021-2025年陆续建成环球影城 三甲医院 万象汇等456个重点项目 年投资强度维持千亿级别 [3] 市场竞争表现 - 周边在售项目招商·云璟揽阅成交均价5 89万元/平方米 金隅·花溪云锦网签均价5 5万元/平方米 招商璀璨公元尾盘均价5 73万元/平方米 [3] - 仅中建玖合一家房企参与竞拍 反映房企对高总价复杂地块持谨慎态度 [1][4] 开发挑战与机遇 - 配建要求包括1 38万平方米家园中心(含医疗 养老 物流等设施) 需无偿移交区政府 [5] - 规划要求设置二层连廊 商业内街 滨水景观界面等 对开发商综合能力要求高 [6] - 百米限高结合建筑规模指标统筹机制 为规划设计提供灵活性 可优化楼间距和居住体验 [6] 开发商背景 - 中建玖合为中建二局旗下子公司 曾开发朝阳区"日光盘"中建玖合府 目前中建玖玥府临近清盘 [7] - 中建二局自2018年起深度参与通州建设 包括环球影城等重大项目 [7] - 此次为中建玖合首次进入通州住宅市场 时隔两年重返北京土拍 [7]

广州5月土拍概况 - 广州5月土拍共出让5宗地块，整体氛围平和，缺乏房企激烈争夺的爆点[1][5] - 预计6月土拍情况类似，新上线宅地综合素质尚可但难有炸场表现[6] 土拍地块特点 - 以低密地块为主，除广纸335地块外其余容积率均低于3，最低1 18[7][8] - 限高政策呈现弹性空间，不同地块高度限制从80米至150米不等，部分地块无限制[9][10] - 地块价格分化明显，小梅大街地块总价下降6000万+，槎头车辆段地块单价较同片区高近5000元/平，广纸和大观地价保持稳定[11] 重点地块分析 广东电视台地块 - 与保利地块同属奥体大观板块连片开发关键项目，总用地面积超9 4公顷，总价超23亿[13][16][17] - 配建教育设施包括12班幼儿园和45班初中，实际可售地价达3 6-3 8万/平[20][24] - 容积率2 3，限高70-80米，距离地铁19+22号线大观南路站约500米[22][23][24] 广纸335地块 - 位于星汇海珠湾旁，容积率高达7 0，限高150米，总价28 7亿，楼面价3 4万/平[25][26] - 周边以超高层和老旧二手为主，距离珠江直线500-600米但南向江景被遮挡[26] 小梅大街地块 - 回炉地块总价从3 76亿降至3 13亿，配建要求从2000方+缩减至750方[28][29] - 需承担1131 9万土壤修复费用，可售地价约3 4万/平，周边新盘均价6万+[30][31][32] 槎头车辆段地块 - 体量最大且用途多元，包含10万方住宅、1 4万方公服设施及54班学校，楼面价1 9万/平[33][34][35] - 具备西南向无遮挡江景资源，邻近地铁12/13号线，定位预计为江景大平层[36][37] 后续土拍展望 - 珠江新城跑马场地块计划6月底挂牌，预计将显著提升广州土拍市场热度[39]

地块成交概况 - 郫都区郫筒街道35.42亩住宅地块成交楼面价达7250元/平方米，溢价率高达59.34%，创区域年内新高 [2] - 新都区大丰街道49.53亩住宅地块成交楼面价为7300元/平方米，溢价率为19.67% [5] - 新都区新繁街道21.19亩住兼商地块以底价2600元/平方米成交 [6] 区位与配套分析 - 郫都区地块距地铁6号线郫筒站约900米，1公里生活圈内含万达广场、太平洋购物中心及多所教育医疗资源，生活配套成熟 [3] - 新都区大丰地块距地铁5号线石犀公园站仅400米，2公里内拥有龙湖锦宸天街、保利广场等商业体，教育医疗配套完善 [5] - 新都区新繁地块毗邻东湖景区，周边教育资源丰富，生活配套依托景区商业及住宅底商 [6] 区域市场表现 - 郫都区今年以来成功出让3宗住宅用地且均溢价成交，3月犀浦21亩地块溢价率为33% [3] - 郫都区新房市场活跃，鹭岛臻宸壹品、蜀都万科锦上扬华等项目近期销售情况良好 [3] - 新繁地块周边近一年无住宅用地出让，区域主打刚需及刚改产品 [6]

成都近郊土拍市场概况 - 成都近郊土拍市场持续升温，5月23日共出让3宗涉宅地块，总土地面积约7.08万平方米，总规划建筑面积约15.52万平方米，起始总价约7.85亿元，最终成交总金额10.11亿元，其中2宗溢价成交，1宗底价成交 [1] 郫都区土拍市场热度 - 郫都区郫筒街道望丛东路17号地块吸引10家房企竞价，最终由金沙鹭岛以总价约3.42亿元、楼面价7250元/平方米竞得，溢价率高达59.34% [1] - 今年以来郫都区土拍市场热度持续攀升，已累计出让的3宗住宅用地均溢价成交，例如4月22日犀浦板块一宗21亩地块由四川联投以楼面价9250元/平方米、溢价率33.09%竞得，为当时成都近郊唯一溢价率超33%的地块 [4] - 郫都区地块规划建筑面积47223.44平方米，起拍楼面价4550元/平方米，成交楼面价7250元/平方米 [2] 新都区土拍结果 - 新都区大丰街道约49.5亩地块由嘉禾兴以楼面价7300元/平方米竞得，溢价率19.67% [4] - 新都区新繁街道地块由澳南以楼面底价2600元/平方米竞得 [4] - 新都区大丰街道地块规划建筑面积82558.00平方米，起拍楼面价6100元/平方米，成交楼面价7300元/平方米 [2] - 新都区新繁街道地块规划建筑面积25436.00平方米，起拍楼面价2600元/平方米，成交楼面价2600元/平方米 [2] 参拍房企特征 - 此次参与成都土拍竞价的均为民营房企，包括邦泰、嘉禾兴等活跃房企，以及澳南、甘肃鹏悦等新面孔 [4] 土地市场背景与趋势 - 成都2025年住宅类用地供应计划同比减少13.6%，“提质降量”导向明显 [5] - 成都“5+2”区域（武侯区、青羊区、锦江区、成华区、金牛区、高新区南部园区、四川天府新区直管区）土地稀缺性进一步提升，企业拿地意愿加强 [5] - 成都“新六区”（双流区、温江区、郫都区、新都区、龙泉驿区、青白江区）土地价格相对温和，能吸引不同类型和体量的企业参拍 [5]

土地市场交易概况 - 杭州主城核心区成交3宗涉宅用地 总成交金额约42.49亿元 [1] - 3宗地块溢价率均突破25% 显示土地市场竞争激烈 [1] 具体地块成交详情 - 西湖三墩单元地块由保利置业以17.09亿元竞得 溢价率高达51.38% [1] - 拱墅东新单元地块由杭州西房以16.25亿元竞得 溢价率达41.93% [1] - 滨江长河单元地块由中天和海威联合体以9.16亿元竞得 溢价率25.32% [1]

地块成交概况 - 厦门国企联发集团以底价26 05亿元竞得南京雨核板块G29地块[1] - 该地块成为近年来南京土地市场总价最高的地块之一[3] - 成交楼面价为16030元/㎡ 容积率2 4 建筑限高100米[3][5] 地块规划细节 - 出让面积6 77万平方米 规划为R2二类居住用地[5] - 户均建筑面积不高于102平方米 预计提供1593套房源[1][5] - 82平方米以下户型占比不低于15% 约240套小户型[5] 区位与市场表现 - 地块南侧为在建南师附中雨花学校 距地铁站600米[3] - 西侧保利荷雨臻悦项目2023年销售775套 8万平方米 成为区域"双冠王"[3] - 板块定位年轻刚需客群 与软件谷产业形成配套支撑[5] 配套设施要求 - 须配建四点半学堂 健身房 书吧 共享办公等公共服务设施[1][9] - 配套设施旨在解决软件谷职工家庭的后顾之忧[9] 交易流程数据 - 挂牌起始价26 05亿元 保证金5 21亿元[5] - 报价加价幅度200万元 未设置最高限价[5] - 联发集团通过单轮报价以起始价直接竞得[5]

地块成交概况 - 上海第四批次土拍出让4宗地块 总建设用地面积10.1万平方米 规划总建筑面积23.7万平方米 总成交金额97.09亿元 [1] - 两宗地块溢价成交 两宗地块底价成交 [1][3] 杨浦区地块详情 - 杨浦区N090602单元L4-02地块出让面积21150.46平方米 规划建面52876.15平方米 容积率2.5 [1] - 地块起始价33.58亿元 起始楼面价63500元/平方米 中止价47.006亿元 对应溢价率40% [2] - 经过72轮竞价 保利置业旗下公司以总价42.41亿元竞得 成交楼面价80199元/平方米 溢价率26.30% [2] - 楼面价刷新定海社区板块纪录 超越去年中海地块73288元/平方米 [2] - 5家竞买人参与竞价 包括招商蛇口 中国金茂 华润置地 中海地产 保利置业 [2] 松江区地块详情 - 松江区SJC10006单元C03A-04号地块出让面积42480.63平方米 规划建面97705.45平方米 容积率2.3 [2] - 地块起始价20.52亿元 起始楼面价21000元/平方米 中止价26.673亿元 对应溢价率30% [2] - 中铁建房地产以总价24.71亿元竞得 成交楼面价25288元/平方米 溢价率20.442% [3] - 5家竞买人参与争夺 包括保利发展 招商蛇口 天安集团 象屿地产 中铁建地产 [3] 底价成交地块 - 虹口区C080101单元地块被北外滩集团以底价21.57亿元竞得 综合楼面价67131元/平方米 住宅部分楼面价87997元/平方米 [3] - 青浦区QPS5-0001单元地块被保利发展以底价8.41亿元竞得 成交楼面价15500元/平方米 [3] 市场参与特征 - 央企开发商积极参与优质地块竞价 保利置业 中海地产等深耕杨浦的房企竞争激烈 [2] - 深耕上海的房企拿地表现更为主动 [3][5] 地块区位价值 - 松江地块距松江中央公园直线距离约4公里 北临青青旅游世界 西南侧1公里有万达广场 [3] - 青浦地块周边300米处去年成交保利发展地块 楼面价15300元/平方米 [4] - 松江区域近1年无宅地成交 无新房在售 地块供应将增加区域高品质新房 [3] 市场影响分析 - 中心城区与郊区结合的供地特征有助于提升土拍市场热度 [4] - 4月新房二手房交易数据良好 网红新盘认筹数据亮眼 提振房企参拍信心 [4] - 金融利好举措兑现 降准降息进一步提振市场信心 房企拿地积极性提高 [4][5]

地块成交情况 - 番禺广场融媒体北侧BC0612046地块由番禺置业以3.06亿元成交总价竞得，楼面价19893元/㎡，溢价率19.5% [1] - 竞价过程共有4家房企参与，包括绿城、南通亚伦、广州番禺置业有限公司和广东佰业泰建设工程有限公司 [2] - 该地块计容建筑面积15416㎡，容积率3.0，起拍楼面价16650元/㎡，阳台占比最高可达20% [4] 地块区位优势 - 地块位于市桥板块，距离地铁3/18/22号线番禺广场站约600米，交通便利 [4] - 周边配套完善，包括番禺区府、永旺梦乐城、基胜万科里、中银大厦等商业和生活设施 [6] - 板块内近一年商品住宅成交1159套，成交均价35981元/㎡，100㎡以上户型成交占比达61% [6][8] 广州土地市场动态 - 广州新增挂牌5宗涉宅用地，起拍总价超55亿元 [11] - 天河区天河智谷片区AT1003023地块用地面积5.75万㎡，计容建筑面积7.37万㎡，起拍总价22.51亿元，起拍楼面价30519元/㎡ [12] - 番禺钟村街隆辉地块由四宗小地块组成，总计容建筑面积23.55万㎡，挂牌总起始价33.16亿元 [16] 地块规划要求 - 天河智谷片区地块容积率从2.5降至2.07，需配建1.13万㎡人工湖和6155㎡绿地 [12][13] - 番禺钟村街隆辉地块A地块一规划12班幼儿园和公交首末站，A地块二规划社区卫生服务中心和文化站 [18][19] - 地块位于世界大观片区，临近保利天汇和缦云广州，距离金融城、珠江新城等核心片区约30分钟车程 [14] 市场表现 - 天河智谷片区近一年商品住宅成交1286套，成交均价67716元/㎡ [16] - 番禺钟村街板块近一年二手房成交10791套，成交均价24496元/㎡ [20] - 地块周边三公里内有4个在售项目和1个待售项目，最近项目为绿城玉海棠 [6]