核心观点 - 公司坚持围绕房地产产业不动摇 面向新形式和新需求 提升产业链开发服务能力及全周期服务运营能力 地产行业转型期意味着新机会涌现 [1][3] - 公司战略方向是深度布局房地产产业价值链 构建开发产品 物管服务 资产运营核心业务能力 坚持长期主义 2025年全年业绩增速预计保持在20%左右 [3] 财务表现 - 上半年实现收入19.96亿元 同比增长41.3% 公司拥有人应占持续经营业务利润3.1亿元 同比上升119% [1] - 报告期末经营净现金流4.4亿元 无有息负债 现金总量12.7亿元 [1] - 拟派发中期股息每股0.15港元 [1] 业务结构 - 物管服务贡献主要利润和现金流 实现营收9.3亿元 同比增长8.7% 合约面积9606万平方米 在管面积7946万平方米 较上年末增长5% [1] - 开发服务业务收入5.05亿元 外拓项目4个 代建项目无锡东望府首开去化超90% [2] - 资产运营和房地产科技业务各实现营收近3亿元 同比互有增减 [2] 发展战略 - 提出"建好房子 提供好服务 探索房地产新模式"发展方向 强调现代工业美学 功能优先 材料优质 用工业级品控实现高品质住房 [2] - 通过开发服务与房地产科技结合 实现毫米级品控标准 提出科学解决方案管理家庭户内光 空气 水 声音环境 [2] - 不盲目寻求服务规模扩张 围绕客户居家服务需求优化社区增值业务结构 提高专业服务能力 [2]

**公司：华润置地** **行业：房地产、商业地产、资产管理** 核心财务与经营业绩 * 2025年上半年营业额949.2亿元，同比增长19.9% 股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2% 核心净利润100亿元，同比微降6.6%[3] * 开发销售型业务签约额1,103亿元，稳居行业前三 结算收入744亿元，结算面积321万平方米 结算毛利率提高3.2个百分点至15.6%[3][7][18] * 经营性不动产业务实现营业额121亿元 购物中心零售额1,101亿元，同比增长20.2%，同店增长9.4%[3][10] * 期末总资产规模11,487亿元 资产管理规模4,835亿元，较2020年底增长214亿元[4][13] * 总有息负债率40.7% 净有息负债率39.2% 现金储备1,202亿元[2][4] * 加权融资成本降至2.79%，创近十年新低[2][6] * 中期每股股息0.2元，与去年同期持平[6] 业务分项表现与进展 * 购物中心业务表现强劲，零售额同比增长20.2% 整体出租率97.3%，较2024年末提升0.2个百分点 场均日客流提升至4.8万人 会员数量大幅提升18.5%至7,237万人[10][20] * 写字楼业务实现租金收入8.2亿元，同比下降14.2% 但期末平均出租率维持在75%的行业优秀水平[11] * 酒店业务实现营业收入8.7亿元，同比下降16.3% 两费费率改善0.8个百分点至16.6%[12] * 租赁住房业务稳步发展，实现营业额4.15亿元，同比增长10% 累计在管项目69个，总规模8.5万间，稳定期出租率为95%[16] * 万象生活（轻资产管理业务）核心净利润增长15%至20.1亿元 管理在营购物中心125个，总管理面积1,356万平方米[3][14] * 生态圈要素业务（城市代建、文体场馆等）实现营业额24.6亿元 政府代建新签规模位列行业第一[17][31] * 文体场馆运营与管理业务实现营业额5.1亿元 赛事运营业务营业额破亿[14][15] 战略、转型与未来展望 * 坚持"3+1"一体化业务模式（开发销售型、经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素业务）[9][19] * 积极推动向大资管业务战略转型 搭建轻资产管理平台和两个公募REITs平台[30][35] * 华润商业瑞泽REIT总市值突破百亿元，后复权收盘价较发行价上涨52% 华润有巢REIT后复权收盘价较发行价上涨73.9%[8][13] * 未来3-5年计划将REITs规模扩大至300亿到500亿之间 预计每年退出资产价值在50亿到100亿之间[36] * 聚焦高能级核心城市布局 一二线城市签约贡献超过九成，收入占比93%[7][18] * 构建"三好十二优"的"好房子"体系（好产品、好设计、好服务），以提升产品标准和核心竞争力[5][22] * 将ESG理念全面融入公司发展战略，目标促进绿色转型发展[19] 市场应对与风险管控策略 * 面对消费市场结构性变化，通过多元化品牌组合和业态融合应对 坚持高能级、全国化战略布局，已在全国25个高能级城市开业125个项目[20][21] * 为应对商业项目出表可能带来的租金收入影响，公司采取五大举措保障租金收入长期稳定 包括存量提效、新开业拓量、收并购补位、明确出表边界、合理管控出表节奏[31][32][34] * 对于现房销售趋势，认为长期将推动市场份额向头部企业集中，有助于优质企业复苏[39][40] * 下半年将保持量入为出的投资策略，聚焦核心区域寻找结构性投资机会 不追高，评估库存压力风险[41] 其他重要细节 * 公司市值保持内房股第一[3] * 经常性业务收入突破200亿，占比超过50%[8] * 2025年上半年新获取18个优质项目，均位于一二线高能级城市，转化率超过40%[41] * 优质商业地产的合理交易cap rate范围：一线和新一线城市为4.5%至6.5%，二三线城市为5.5%至7.5%[37] * REITs回收资金用途受严格监管，主要用于项目改扩建及存量资产收并购[38]

建筑材料行业转型升级 - 行业提出以"好材料"创新支撑"好房子"建设的发展方向 通过科技改造老房子实现建筑系统新质生产力发展[1] - 中国已形成完备建材体系 涵盖水泥 玻璃 陶瓷等30个行业小类1000多种产品 成为全球最大建材生产国和消费国[1] - 行业需加强建筑协同 探索材料与建筑行业新质生产力发展新路径 实现从规模扩张向高质量发展进阶[1] 新型节能材料发展 - 高性能气凝胶玻璃具备超级绝热 良好透光及消音降噪特性 代表节能材料高性能化趋势[2] - 复合化材料如石墨烯发热材料实现智能温控 兼具抗菌除醛等多功能特性[2] - 生物质材料采用毛竹木材等天然材料或微生物媒介 成为新型建筑材料发展方向[2] 创能材料应用突破 - 碲化镉发电玻璃实现光能向电能转化 "发电玻璃+储能"模式成为建筑创能核心发展方向[3] - 发电玻璃技术对智慧城市 极端环境及离岛设施等场景具有重要应用价值[3] 建筑功能材料创新 - 新型防水材料涵盖防水卷材 防水涂料 密封灌浆及高分子防水材料等多类型产品[3] - 隔音材料包括发泡隔音地板 减震隔声垫 高性能岩棉及隔音石膏板等 解决老旧住房隔音串味渗透问题[3] - 功能材料研发聚焦系统集成 功能复合 低碳环保及循环利用四大重点领域[3] 材料应用核心要素 - 性能与成本高度适配成为新型先进节能材料应用推广的关键决定因素[3]

项目市场表现 - 45天蓄客期超3000组到访 开盘当日成交132套 去化率达89% [1] - 市场对高品质住房顶层设计给出积极反馈 具有风向标意义 [1] 产品体系与设计理念 - 采用独创"6633好房子体系" 包含六防六不三省三要需求框架 [3][7] - 建筑高度14-17层 楼栋间距约45米 外立面采用鎏金立面体系 [3] - 整体隔声性能达40分贝以上 采用三玻两腔系统高性能外窗 [5] - 采用无热桥设计和高气密性外窗系统 解决潮湿霉变问题 [7] - 户型为约110和139平方米 融入智慧体系与精装设计 [8] 开发商实力背景 - 背靠世界500强中建集团 深度参与香港机场等城市地标建设 [8] - 深耕6省14城 累计开发面积900余万方 [8] - 在昆山连续三年蝉联权益销售金额榜第一 项目鹿鸣府八开八罄 [8] 区位价值与配套设施 - 位于南大智慧城核心 构建数字经济等三大未来产业集群 [12][14] - 咫尺15号线南大路站 3条快速干道 S5沪嘉高速9月开工 [16] - 40余个公园 人均绿化39.38平方米 南大中央公园仅数百米 [16] - 十余所优质学校集群 南大实验学校不到1公里 上师大附属科创小学2026年交付 [19] 区域发展进展 - 数智绿洲二期年内交付 国际人才社区即将投用 南大中央公园930灯光秀启动 [18] - 中建八局82亿元夺得大体量地块 含250米商办地标和住宅 [18] - 板块开发由核心向外推进 项目作为"原始股"人居项目存在 [18]

政策核心内容 - 上海优化楼市政策 涉及调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策 自8月25日起施行 [1] - 政策旨在降低购房门槛和压力 缓解外环外库存压力及提振市场信心 并通过扩大购房群体和金融支持促进职住平衡 [1] 限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购买新建商品住房和二手住房不限套数 含本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上非本市户籍家庭 [2] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士在外环外购房不限套数 外环内限购2套住房 [3] - 非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士 连续缴纳社保或个税满1年及以上可于外环外不限套数买房 满足3年及以上缴纳条件可在外环内限购1套住房 [3] - 今年以来上海新建商品住宅成交2.97万套 外环外成交超1.8万套占比超60% 1-7月二手房成交约12.7万套 外环外成交约6.5万套占比约51% [2] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房 住房公积金最高贷款额度上浮15% 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套可从192万元提升至216万元 [5] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [5] - 购买新建预售商品住房可提取本人及配偶住房公积金支付购房首付款 且不影响住房公积金贷款额度计算 [6] - 绿色建筑占上海全市新房比重约60% 政策惠及面较大 [6] 信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套住房和二套住房利率 合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [6] - 此前自贸区临港新片区和6个郊区二套商贷利率为LPR-25BP 核心区为LPR-5BP 现统一降至LPR-45BP [6] - 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 多套房产家庭中的高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超50% [7] 房产税政策完善 - 符合条件的非本市户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 [8] - 购买第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米的免税面积扣除 [8] - 个人住房房产税按年征收 自2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策 [8] 市场影响预期 - 政策短期将有效提升外环外市场热度 减少观望情绪并带动潜在购房群体积极入市 长期有助于城市职住平衡与房地产市场健康发展 [8] - 上海政策力度较北京略大 政策范围更广 未来北京继续优化商贷利率 降低居民购房成本存在预期 [9] - 随着北京 上海先后优化楼市政策 短期深圳跟进概率进一步增强 有助于提振市场预期 促进市场止跌回稳 [9]

行业发展趋势 - 厨房作为家庭生活核心场景 定位和功能正发生深刻变化 用户对厨房空间优化升级需求迫切 尤其旧房改造用户将厨房作为首选改造区域[1] - 行业呈现结构化升级态势 用户聚焦健康 节能与超龄换新 关注油烟健康 水质洁净等痛点 年轻群体追求颜值 情绪价值与轻量化产品 推动厨电向场景化 个性化跃迁[1] - 好厨房不再只是厨电与橱柜的堆叠组合 而是人本导向 技术支撑 政策驱动 文化融合的系统性空间解决方案[2] 市场销售数据 - 2025年上半年油烟机零售额同比增长11.8% 燃气灶增长10.1% 消毒柜增长3% 洗碗机增长7.5% 嵌入式微蒸烤增长5.3% 厨房小家电增长9.3%[1] - 集成灶零售额同比下滑27.6% 成为唯一下滑品类[1] - 618期间油烟机 燃气灶等中高端产品在京东平台增长显著[1] 企业战略方向 - 企业需将换新从政策刺激行为转化为用户生命周期管理 通过数据驱动 产品适配和供应链优化构建内生增长引擎[1] - 产品研发需深度契合真实场景与用户习惯 厨电优化需紧扣精细化规划小家电布局 将餐厅打造为家庭互动中心 实现家电与家居一体化融合[2] 行业标准与指引 - 推出《2025中国好房子好厨电好生活7大趋势》报告 从可变式成长空间 全龄友好安全系统 多感官舒适系统化 厨房新社交场景 多维绿色低碳厨房 成长型智慧厨房场景 厨房美学新生代7大维度注解好房子标准[1] - 报告为好厨房与住宅融合发展提供兼具前瞻性与实操性的系统化指引 涵盖安全 舒适 绿色 智慧四大标准[1]

活动概况 - 广州市房协举办2025荔湾白鹅潭好房子鉴赏调研会 聚焦高品质住宅项目发展 [1] - 调研团由政府代表、媒体及专家组成 实地探访诚汇新都·榕府、新世界天馥、保利珠江天悦三大标杆项目 [2] 区域市场数据 - 2025年1-7月荔湾区房地产投资同比增长11.8% 商品房销售面积同比增长10% [5][9] - 2025年上半年荔湾区商品住宅成交2548套 居中心四区首位 截至上半年末库存5432套 去化周期11.6个月 [5] - 荔湾区存量住宅去化周期稳定在10-11个月 市场止跌回稳态势持续巩固 [9] 诚汇新都·榕府项目 - 项目位于白鹅潭CBD核心区 主打125-165㎡智能化江景四房 配建5所学校含广州真光中学附属小学 [12] - 双地铁出行 配套60万㎡商业及万豪旗下福朋喜来登酒店（2025年秋季开业） 享一江四公园环境 [12] - 项目为2001年广州首批城中村改造试点 采用分期分块科学改造模式 [12] - 2025年1-7月项目成为片区销冠 一期房源去化率超95% 上半年销售额约10亿元 [14] 新世界天馥项目 - 作为第五代人居产品 具备稳健开发理念、优质配套、好设计、好服务和好交付力五大维度 [17] - 坐拥西关培正等12年优质教育 200米达地铁五号线始发站 3公里范围内汇聚万象城、双太古等4大重奢商业 [17] - 实现户户朝南零对视设计 配备八大主题园林、无边际泳池及丰富社群空间 [18] 保利珠江天悦项目 - 项目三面环江 拥700米江岸线和珠江内港湾 采用抬高式盖板设计保证每户无遮挡观江视野 [19] - 保利地产通过深入客户访谈了解实际需求 将反馈融入产品设计 [20] 区域发展规划 - 白鹅潭区域经历从村到湾的变迁 随着地铁网络、三馆合一及医药港等城市资源赋能 成为文脉与商务区交汇点 [22] - 8月28日将举办白鹅潭高峰论坛 共商世界级商圈发展路径 [23]

行业整体表现 - 全国新建商品房销售金额4.4万亿元，同比下降5.5%，销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5% [2] - TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元，同比下降11.8%，规模超千亿房企4家，较去年同期减少2家 [2] - 全国重点30城新建商品住宅成交金额约1.5万亿元，同比持平，成交均价达2.7万元/平方米，同比增长2.5% [3] - 二手房市场成交金额约2.6万亿元，同比增长9.5%，成交均价2.2万元/平方米，同比下降3.3% [3] - 全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中住宅待售面积4.1亿平方米，分别同比增长4.1%和6.5% [3] - 全国300城土地成交面积1.74亿平方米，同比下降5%，土地成交楼面均价提升至4943元/平方米 [4] - 房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%，房屋竣工面积2.26亿平方米，同比下降14.8% [4] - 房地产开发资金来源5.02万亿元，同比下降6.2%，其中国内贷款为0.82万亿元，同比增长0.6% [4] 公司财务表现 - 营业收入11,685,671.72万元，同比下降16.08% [2] - 利润总额990,882.92万元，同比下降29.70% [2] - 归属于上市公司股东的净利润271,075.37万元，同比下降63.47% [2] - 经营活动产生的现金流量净额1,601,719.52万元，同比实现由负转正 [2] - 归属于上市公司股东的净资产19,825,934.99万元，同比增长0.34% [2] - 总资产130,548,854.18万元，同比下降2.22% [2] - 基本每股收益0.23元/股，同比下降63.39% [2] - 毛利率14.6%，略高于2024年全年水平 [14] 公司经营情况 - 实现签约金额1451.71亿元，同比减少16.25%，签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米 [6] - 实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高 [7] - 期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金 [7] - 2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35% [9] - 2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65% [10] - 38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至 [10] - 新增项目26个，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米 [11] - 期末待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米 [11] 融资与负债管理 - 成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32% [8] - 报告期内发行公司债和中期票据57亿元，期末直接融资占比21.53% [8] - 经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业贷款余额339亿元 [8] - 三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点 [8] - 一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点 [8] - 资产负债率 [8] - 报告期新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89% [8] 产品与服务创新 - 基于22万余条客户调研数据，重新解构挖掘客户需求 [12] - 新增"天奕"子品牌，在广州、上海首开累计签约超75亿元 [12] - 上线"端菜行动"，统一对客平台，开通"保总热线"直通管理层 [13] - 完成住宅交付6.3万套，实现房地产销售结转收入1051亿元 [14] - 深化全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段 [13] 成本控制与运营效率 - 通过规模化集采预计可实现每平方米降本约30-40元 [15] - 建立全国统一供方库，入库优选供方约600家 [15] - 自主获客成交占比达25%，线上营销签约贡献同比接近翻倍，整体营销费率同比下降1至1.5个百分点 [15] - 上线AIGC设计采购平台，在全国20个项目落地 [15] - 快建体系在全国47个项目试点，首开效率、竣备交付周期均实现显著改善 [15] 资产经营与综合服务 - 酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米 [16] - 在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18% [16] - 购物中心板块"开新时光季"18城联动，累计吸引客流2530万人次 [16] - 实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13% [16] - 保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米 [17] - 保利物业实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3% [17] - 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，同比增长17.2% [17] - 第三方项目在管面积增加至5.50亿平方米，占比达65.9% [17]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 地产板块本周上涨0.5%，但跑输沪深300指数（4.18%），主要受市场风险偏好抬升、行业贝塔缺失、二手房价格调整及部分房企中报承压影响[2] - 板块年初至今涨幅仅3.4%，大幅跑输沪深300（11.3%），估值抬升背景下存在轮动可能性[2] - 政策层面存在潜在支持空间，8月18日国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[2] - 二手房市场以价换量（7月70城二手房价格环比降0.5%），而"好房子"因供应有限且定位改善需求，短期热度有望持续[2] - 部分房企如滨江、建发中报业绩同比正增长，显示报表端改善迹象[2] 投资建议 - 建议关注三类企业：1）受益"好房子"止跌回稳且分红稳定的房企（如华润置地、建发国际集团）[2]；2）拿地及产品力强的低估值品质房企（如绿城中国、中国海外发展等）[2]；3）股价处于底部的弹性标的（如贝壳）及优质持有物业企业（如新城控股）[2] - 同时看好净现金流及分红稳定的物管企业，包括华润万象生活、保利物业等[2] 重点公司分析 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，股息率4.58%，经营性收入覆盖2倍股息及利息，累计减值233亿[4] - 贝壳-W：2024年二手、新房市占率分别为31%和11%，预计2025年经调净利增长15%，年内涨幅仅3.7%[4] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿以上，股息率5.84%，2025H1拿地排名前四[4] - 中国海外发展：头部央企，PB仅0.38倍，股息率4.2%，年内涨幅17.5%[4] - 绿城中国：品质标杆，PB0.68倍，年内涨幅19.5%，2024-2025H1拿地靠前[4] 市场运行监测 - 本周（8.16-8.22）重点50城新房成交1.5万套，环比升17.4%，重点20城二手房成交1.8万套，环比升7.8%[9] - 8月（截至22日）重点50城新房月日均成交同比降20.9%，环比降8.1%；重点20城二手房月日均成交同比升3.4%，环比降5.6%[9] - 截至8月22日，16城取证库存9149万平，环比升0.2%，去化周期20.1个月[12] 资本市场监测 - 地产板块PE（TTM）45.69倍，高于沪深300的13.97倍，估值处于近五年99.84%分位[21] - 本周境内地产债发行111.6亿元，净融资额7.2亿元[18] - 流动性方面，R001上行0.75BP至1.45%，R007下行0.19BP至1.48%[17] 政策环境监测 - 8月18日国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[7] - 广州推出商转公贷款政策，北京对受汛情影响的缴存职工给予阶段性支持[7]

上海豪宅销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时售罄 实现销售额48亿元 [1][2] - 项目2024年累计销售金额超220亿元 保持全国单盘销冠地位 [1][2] - 套均总价约7300万元 成交均价从首期17万元/平方米升至五批次19.8万元/平方米 [2] 项目开发与产品规划 - 由中信金融资产、新湖、融创联合开发 总建筑面积约43万平方米 [4] - 涵盖风貌别墅、天际高层、公园及商业等多种业态 [4] - 即将推出建筑面积200～990平方米风貌合院产品 [4] 上海房地产市场趋势 - 2025年7月上海新房价格同比上涨6.1% 环比上涨0.3% [4] - 一线城市新建住宅价格同比降幅收窄0.3个百分点至下降1.1% [4] - 认筹率超200%反映高端市场需求旺盛 [2] 行业政策与战略方向 - 需聚焦核心区域与产品创新以承接政策红利 [5] - 供给端将通过完善计规规则和降低税费鼓励高品质住房 [5] - 需求端拟通过提高公积金额度、以旧换新等措施释放改善性需求 [6]