保交楼项目资金监管问题 - 世茂云浦公馆项目1.3亿元监管资金到账后不到1小时被债权人申请划走 [1][2] - 招行福州分行未履行预售资金监管职责 导致工程款和税款无法支付 [2] - 福州市住建局已暂停招行在当地新增预售资金监管业务 [2][3] 金融机构违规行为 - 招行福州分行在收到住建局函告后仍协助法院划扣监管账户资金 [2] - 中航信托作为榕心江来项目大股东(持股60%)消极拖延白名单融资工作 [3] - 中航信托已被建信信托和国投泰康信托两家机构托管 [3] 保交楼政策执行 - 最高法规定预售资金监管账户可司法冻结但不可划扣 [2][5] - 保交楼项目资金应优先用于支付工程款和保障交房 [5] - 金融机构未落实保交楼政策导致项目停工和群体性事件 [3][4] 项目影响 - 世茂云浦公馆项目因资金被划扣无法完成保交楼工作 [2] - 榕心江来项目因融资问题导致业主群访事件 [3] - 两个项目问题均已影响当地社会稳定 [2][4]

保交楼项目通报事件 - 福州市住建局通报中航信托在"榕心江来"保交楼项目中消极不作为 拖延"白名单"融资工作 导致项目进度受影响并引发业主群访 [1] - 中航信托持股福州俊德辉房地产开发有限公司60% 该公司存在经营异常 失信被执行人和限制高消费等风险信息 [1][4] - 福州俊德辉房地产开发有限公司注册资本4 1亿元 穿透后股东包括旭辉集团 [1][2] 金融机构托管情况 - 中航信托已被建信信托和国投泰康信托托管 委托服务自2025年4月18日开始 债权债务关系不变 [7] - 中航信托注册资本64 66亿元 主要股东为中航投资控股(84 42%)和华侨银行(15 58%) 中航投资由中航产融控股73 56% [7] - 中航产融已主动终止股票上市 5月27日摘牌 公司经营面临重大不确定性 [7] 预售资金监管问题 - 招商银行福州分行因监管不力导致世茂云浦公馆项目1 3亿元预售资金被法院划扣 影响工程款支付和业主办证 [8] - 福州市住建局暂停招商银行在该市新增预售资金监管业务 直至其配合完成保交楼后续工作 [8] 公司基础信息 - 福州俊德辉房地产开发有限公司成立于2021年3月 注册资本4 1亿元 属于大型房地产开发企业 2024年员工数为0人 [4]

福州市住建局通报中航信托保交楼工作不作为事件 - 福州市住建局通报中航信托在"榕心江来"保交楼项目中态度消极 拖延"白名单"融资工作 影响项目复工复产进度[1] - 中航信托占项目公司福州俊德辉房地产开发有限公司60%股份 已被建信信托和国投泰康信托托管[1][2] - 中航信托的不作为导致业主群访事件频发 影响社会稳定 违反国家"保交楼、保民生、保稳定"政策精神[1] 福州俊德辉房地产开发有限公司股权结构 - 公司成立于2021年 注册资本4.1亿元 中航信托持股60% 福州兴卓商务咨询有限公司持股40%[2] - 福州兴卓商务咨询有限公司背后股东为旭辉集团 公司目前存在经营异常、失信被执行等多项风险[2] - 中航信托注册资本64.66亿元 由中航投资控股持股84.42% 华侨银行持股15.58%[2] 中航信托托管及母公司情况 - 中航信托与建信信托、国投泰康信托签订《委托服务协议》 自2025年4月18日起提供日常经营管理服务[2] - 母公司中航产融于2023年3月宣布主动终止股票上市 5月27日正式摘牌 公告称公司经营面临重大不确定性[3] 招商银行福州分行预售资金监管问题 - 招商银行福州分行因监管不力导致世茂云浦公馆项目1.3亿元安商房回购款被法院划扣[4] - 资金划扣导致工程款无法支付 业主办证税款无法缴纳 影响保交楼工作进度[4] - 福州市住建局暂停招商银行新增预售资金监管业务 直至完成保交楼后续工作[4]

董事会会议情况 - 公司第八届董事会第十次会议于2025年6月25日以通讯表决方式召开，应出席董事9人，实际出席9人，符合法律法规及公司章程规定 [2] - 会议审议通过两项议案：为漯河市郾城建设投资有限公司融资提供担保（9票同意）及召开2025年度第四次临时股东会（9票同意） [3][4] 对外担保事项 - 担保背景：为子公司漯河盛旭的"锦绣江南"保交楼项目，由漯河市政府平台公司郾城建投作为贷款主体申请不超过1.63亿元银团贷款，期限不超过36个月 [9] - 担保结构：漯河盛旭提供资产抵押及连带责任担保，修武荣盛提供资产抵押，信阳荣阳提供连带责任担保 [9][12] - 被担保方郾城建投为国有独资企业，2024年末总资产5.6亿元，负债4.4亿元，营收30万元，信用状况良好 [11] 股东会安排 - 2025年度第四次临时股东会定于7月11日以现场+网络投票方式召开，股权登记日为7月7日 [18][20][22] - 主要审议对外担保议案，网络投票通过深交所交易系统（7月11日9:15-15:00）或互联网系统（需身份认证）进行 [21][39] - 登记要求：股东需在7月8-9日提交身份证件、持股证明等材料，异地股东可传真或邮寄登记 [26][28] 公司担保现状 - 截至公告日，公司实际担保总额429.11亿元，占最近一期经审计净资产的288.87%，其中对合并报表外单位担保85.4亿元（占比57.49%） [14]

烂尾楼房贷责任判定 - 法院判决支持购房者解除购房合同和房贷合同 开发商需退还购房款、维修基金、已偿还房贷本金等130余万元 并承担未清偿房贷本息 [1][7] - 银行配合办理停贷手续 并协助追回房贷尾款 [2][3] - 珠海泰禾中央广场被纳入保交楼政策范围 法院承诺保障业主权益 [3] 典型案例分析 - 连云港案例中 法院认定开发商违约导致合同解除 购房者无需偿还贷款 相关格式条款无效 [5] - 珠海案例中 购房者张华因项目逾期超一年未交付 成功解除合同并获退还款项 开发商需承担剩余贷款本息 [7] - 另一业主钟敏同样通过诉讼解除合同 获退约60万元 剩余贷款由开发商偿还 [10] 项目背景与现状 - 泰禾中央广场为42万平方米城市综合体 2018年开盘8天销售518套 总金额7.52亿元 [6] - 项目因泰禾集团资金链问题停工 后获深圳房企2-3亿元借款及大横琴置业收购部分楼栋支持复工 [12] - 大横琴置业已支付1号楼50%购房款1.935亿元 剩余50%因工程延迟未支付 [13] 行业建议与解决方案 - 专家建议政府加强开发商监管 建立风险预警机制 购房者应选择信誉良好的开发商 [15] - 律师指出推动项目复工比解除合同更优 可参与组织维权 主张违约金等方式促使开发商复工 [15][16] - 当前多地烂尾楼纳入保交楼政策 部分项目通过纾困资金已重启 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 玻璃中期震荡市，短期现货偏弱，全国各地区价格普跌，中期受6月地产偿债高峰、湖北仓单定价压制，长期09合约旺季预期但盘面亏损大，波动率或较大；多头交易核心支撑在政策端、现货价格低、厂家长期亏损、旺季预期；空头交易逻辑为房地产市场难好转、现货库存压力大 [6][7] - 纯碱短期偏弱，玻璃市场压力大，纯碱提价空间受限，基差走弱，交割压力大，高位难涨、低位抵抗式下跌；趋势核心是高产量、高库存，成本端坍塌压力未充分体现，6月增量减产预期不强，7、8月或迎检修高峰；轻重碱价差偏低、出口好、库存集中度高为潜在支撑，需玻璃好转带动 [8][9] 根据相关目录分别进行总结 玻璃供应端情况介绍 - 2025年已冷修产线总计日熔量8010吨/日，涉及蚌埠中建材信息显示材料等15家企业 [12] - 2025年已点火产线总计日熔量9210吨/日，涉及本溪玉晶等12家企业 [13] - 潜在新点火产线总计日熔量13000吨/日，部分计划2025年6、7月点火，部分时间未确定 [15] - 未来潜在老线复产总计日熔量7830吨，主要集中在华南、西南，部分计划2025年复产 [16] - 潜在冷修产线总计日熔量7850吨/日，部分计划2025年冷修 [18] - 玻璃行业上半年预计减产空间有限，当前在产产能15.5万吨/日左右，2021年产能高峰17.8万吨/日，近年来低位产能14.8 - 15万吨/日 [19][20] 玻璃价格与利润 - 近期成交略有回落但整体较上周稳定，部分厂家下跌20 - 40元/吨；沙河1120 - 1180元/吨左右，华中湖北地区1000 - 1100元/吨左右，华东江浙地区1220 - 1360元/吨左右 [26][30] - 期货反弹，基差偏弱，月差持稳 [32] - 石油焦利润 - 108元/吨左右，天然气与煤炭燃料利润 - 195 - 83元/吨左右；以煤炭为燃料装置利润83元/吨，以天然气为燃料装置利润 - 195元/吨，以石油焦为燃料装置利润 - 108元/吨 [36][40] 玻璃库存及下游开工 - 近期雨季因素致市场成交偏弱，大部分区域库存小幅攀升，各地成交中性偏弱，此前价格稳定区域价格下滑，低价区域库存下滑幅度有限 [43][45] - 华东地区价格下滑，区域价差收缩 [49] 光伏玻璃价格与利润、产能与库存 - 价格下滑，订单跟进量稍减，出货一般，库存持续增加；2.0mm镀膜面板主流订单价格11.5 - 12元/平方米，环比下滑4.08%；3.2mm镀膜主流订单价格19.5 - 20元/平方米，环比下滑2.47% [56][58] - 市场逐步走弱，未来或再次进入减产周期；截至6月中实际产能9.9万吨/日左右，样本库存天数约29.87天，环比增加0.50% [59][60][64] 纯碱供应及检修 - 纯碱检修基本达高峰，6月检修或减少 [69] - 本周多家纯碱厂家有检修情况，部分厂家开工负荷率不同程度降低；部分厂家有6月下旬或6月底检修计划 [70] - 纯碱产能利用率86.5%，上周84.9%，当前重碱周度产量41.5万吨/周，库存172.67万吨左右，轻质纯碱81.26吨，重质纯碱91.4万吨 [72][73][75] 纯碱价格、利润 - 本周价格变化不大，部分西北厂家降价，沙河、湖北名义价格1200 - 1300元/吨左右 [84][85] - 高产量、高库存，近月压力大，现货不跌，基差略强，月差压力较大，近月压力源自交割、贸易压力及玻璃弱势、纯碱产量偏高 [86][89] - 华东（除山东）联碱利润99.5元/吨，华北地区氨碱法利润25元/吨 [91] - 中国纯碱有多个拟在建项目，远兴能源二期等计划2025年下半年或年底投产，金山化工等初步计划2026年投产 [88]

保定楼市现状 - 保定楼市呈现两极分化现象，高端楼盘热销与期房项目延期交付并存，存在大量积年未解决的烂尾楼问题[3] - 烂尾楼项目普遍面临开发商资金链断裂、权属纠纷和法律争议等复杂问题，导致接盘难度极大[3] - 部分项目虽被纳入"保交楼"名单，但银行放贷谨慎，缺乏足值抵押资产的项目难以获得资金支持[3] 开发商困境 - 项目一旦延期往往意味着开发商已深陷经营困境，多数选择"躺平"，仅有少数项目缓慢推进[3] - 开发商接盘意愿低，除非项目剩余价值可观，否则不愿接手存在复杂问题的烂尾项目[3] 业主自救难题 - 业主自救需要具备强号召力的核心人物、政府部门支持及原开发商配合，协调难度极大[4] - 长期等待导致业主承受巨大心理压力，从婚房到子女教育等购房需求均无法实现[6] - 时间拖延增加解决难度，沉没成本随等待时间延长而不断提高[6] 行业参与方态度 - 楼市链条上的开发商、金融机构和监管方更关注新热点，缺乏解决历史遗留问题的意愿[6] - 保定城市发展进程中，烂尾楼问题被边缘化，未能得到系统性解决[6] 行业影响 - 烂尾楼问题长期未解影响行业信誉，契约精神受损导致购房者信心下降[9] - 城市发展不应忽视历史遗留问题，解决烂尾楼是行业健康发展的必要条件[7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 玻璃中期震荡市，短期现货偏弱，全国各地区玻璃价格普遍下跌，中期受6月地产偿债高峰和湖北仓单定价压制，长期09合约旺季预期但盘面亏损幅度大，波动率或较大；多头交易核心支撑在政策端、现货价格低、厂家长期亏损和旺季预期；空头交易逻辑为房地产市场难好转、现货库存压力大 [6][7] - 纯碱短期偏弱，玻璃市场压力大使纯碱无提价空间，基差走弱将面临更大交割压力；趋势核心是高产量、高库存，供应端难有长期缺货预期，6月增量减产预期不强，7、8月或迎检修高峰；轻重碱价差偏低、出口好、库存集中度高为潜在支撑，需玻璃好转带动 [8][9] 根据相关目录分别进行总结 玻璃供应端情况介绍 - 2025年已冷修产线总计日熔量8010吨/日，涉及蚌埠中建材信息显示材料、中国耀华等多家企业 [12] - 2025年已点火产线总计日熔量9210吨/日，涉及本溪玉晶、芜湖信义等企业 [13] - 潜在新点火产线总计日熔量13000吨/日，部分计划2025年点火，部分时间未确定 [15] - 未来潜在老线复产总计日熔量7830吨，主要集中在华南、西南 [16] - 潜在冷修产线总计日熔量7850吨/日，部分计划2025年冷修 [18] - 玻璃行业上半年预计减产空间有限，当前在产产能15.6万吨/日左右，2021年产能高峰17.8万吨/日，近年来低位产能14.8 - 15万吨/日 [19][20] 玻璃价格与利润 - 近期成交回落，各区域价格普跌20 - 40元/吨，沙河1120 - 1180元/吨，华中湖北1000 - 1100元/吨，华东江浙1220 - 1360元/吨 [23][27] - 期货反弹，基差偏弱，月差持稳，近月仓单因素使月差反弹空间有限 [29][32] - 石油焦利润 - 128元/吨左右，天然气与煤炭燃料利润 - 182 - 80元/吨左右，不同燃料装置利润有差异 [33][37] 玻璃库存及下游开工 - 近期雨季成交偏弱，大部分区域库存小幅攀升，区域价差收缩，华东价格下跌，湖北变化不大 [40][46] 光伏玻璃价格与利润、产能与库存 - 价格下滑，订单跟进量减少，出货一般，局部库存增加；2.0mm镀膜面板主流订单价格12 - 12.5元/平方米，环比下滑2.00%；3.2mm镀膜主流订单价格20 - 20.5元/平方米，环比下滑1.22% [53][55] - 市场走弱或再次进入减产周期，截至6月中实际产能9.9万吨/日左右，样本库存天数约29.87天，环比增加0.50% [56][62] 纯碱供应及检修 - 纯碱检修基本达高峰，6月检修或减少，部分厂家有检修计划和待定情况 [65][66] - 产能利用率84.5%，上周80.76%，当前重碱周度产量40.58万吨/周，库存168.63万吨左右，轻质纯碱81.1万吨，重质纯碱87.5万吨 [68][71] 纯碱价格、利润 - 沙河、湖北名义价格1200 - 1300元/吨左右，部分高价厂家降价，远兴、中原化学本周均降价50元/吨 [77][81] - 高产量、高库存使近月压力大，基差略强，月差压力大，近月压力源自交割、贸易压力和玻璃弱势、纯碱产量高 [83][86] - 华东（除山东）联碱利润139元/吨，华北地区氨碱法利润20元/吨 [88] - 中国纯碱有多个拟在建项目，远兴能源二期等计划2025 - 2026年投产或技改扩产 [85]

保交楼进展 - 2023年累计完成交付房屋超60万套，交付面积7162万平方米，2024年交付量降至38万套，面积4608万平方米，较2022年70万套持续下滑但仍居行业前列[4] - 2024年末权益土地储备中已获预售证且已预售项目规模22.8百万平米，较2022年下降73%，未交付土地储备总计112.5百万平米，较2022年下降44%，合并报表存货账面价值5934亿元，较2022年下降39%[4] - 2025年计划交付21万套房屋，前5月已完成5万套交付，三季度为交付高峰期，预计全年可完成20万套交付量[5][5] 资金筹措与使用 - 2024年末持有货币资金299亿元（含受限制现金），2025年4月出售蓝箭航天11.063%股份获13.05亿元，5月控股股东抵押碧桂园服务股份获10亿元借款，均定向用于保交楼[5] - 公司明确2025年上半年以保交楼为主，下半年保交楼与保主体并重，为2026年恢复正常经营做准备[5] 债务重组情况 - 2024年底有1882亿元债务发生违约或交叉违约，境内债务已于2025年4月展期，正在制定综合解决方案[7][8] - 境外债务重组涉及未偿还本金140.74亿美元及利息，已获超70%持有人支持，重组方案包括现金回购（清偿率10%）、强制可转债（清偿率12%-50%）等选项，潜在减少债务110亿美元，加权平均融资成本从5.8%降至1.0%-2.5%，新债务工具平均期限超6.5年[11][12] 经营与财务现状 - 2024年权益合同销售472亿元，同比下降73%，2023-2024年现金及现金等价物持续净流出，通过出售资产获得资金但不可持续，2023-2024年出售附属公司损失分别为32亿和6.6亿元[15] - 2024年底权益总额512.54亿元，归母权益为负72亿元，存货账面价值占总资产57%，2023-2024年计提存货跌价损失分别为823亿和43亿元，持有2168亿元其他应收款项（主要为关联方无抵押款项）占总资产21%[15][16] 未来挑战与展望 - 保交楼进入收尾阶段但剩余项目难度增大，债务重组虽获进展但境内方案仍需完善，恢复正常经营需依赖市场回暖[16] - 管理层认为市场正朝积极方向发展，关键在于适应新常态并把握修复机遇[17]

项目交付成果 - 武鸣灵水小镇北区B4号楼于2025年5月31日至6月1日完成整体交付，涉及270户业主 [2] - 此次交付是南宁市平稳基金介入项目复工后的首次交付，标志着项目取得关键进展 [2][11] - 交付过程组织有序，现场设有快修团队及时响应和处理业主反馈的房屋质量问题 [8][10] 项目历史背景与困境 - 项目总规划面积2000亩，一期占地约500亩，于2017年12月奠基动工，原计划打造为集居住、文旅、商业于一体的综合体 [13][16] - B4号楼原定于2022年7月30日交房，但遭遇多次延期，交付延误近3年 [18] - 项目困境主要源于开发商雪松控股的财务危机，其于2022年宣布无法兑付理财产品，涉及投资者8000余人，总金额约200亿元，并于2023年因涉嫌非法吸收公众存款被立案查处 [33] 平稳基金介入与纾困努力 - 南宁市平稳基金于2024年7月官宣介入灵水小镇保交楼工作，并于2024年11月组织人员和设备提前进场施工 [18][39] - 纾困过程面临多重挑战，包括与原总包单位就撤场、水电过户等问题进行多轮谈判，以及项目勘察设计单位不配合验收工作 [40][41] - 平稳基金遵循“不降标、不减配”原则，严格按图施工，最终于2025年5月底如期完成B4号楼交付 [41][43] 行业意义与后续展望 - 此次成功交付被视为一场“漂亮的翻身仗”，有助于修复因开发商“假复工”等问题引发的业主信任危机 [11][19][20] - 南宁市平稳基金此前已在邕府·紫荆园（原恒大御府）、国际中心（原恒大国际中心）等多个项目成功完成保交楼任务 [45] - 紫云印象6号楼被列为平稳基金下一个即将迎来交付的项目 [46]