政策导向与行业转型 - 住房和城乡建设部在“十五五”规划建议背景下提出六大重点任务，包括建立住房保障轮候库制度和推进商品房现房销售制度，标志着行业从高规模发展全面转向高质量发展[3][6] - “十五五”规划建议多处明确房地产相关论述，核心内容包括推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[6] - 现房销售等一系列措施有利于降低系统性风险，将成为下一阶段房地产行业发展的核心任务[6] 现房销售市场现状与趋势 - 商品住宅现房销售面积占比从2019年的10%提升至2025年3月的33%，全国已有超过30个省（市）开展现房销售试点或出台配套政策[4][7] - 全国现房销售占比从2020年的12.7%跃升至2024年的30.84%，近期达到36%，可售新房的现房规模未来或将超越期房[4][7] - 现房销售政策进入全面推进阶段，2024年底全国住房城乡建设工作会议将“有力有序推行现房销售”列为2025年重点工作之一[7] 现房销售试点成效与市场反应 - 海南实施的现房销售政策使新房投诉量下降67%，头部房企市场份额占比超过75%，行业集中度显著提升[9] - 上海、湖北荆门等试点项目受到市场欢迎，部分项目推出即“日光”，认筹数量远大于房源数[9] - 现房销售模式将风险从购房者端转移至开发商端，住房消费从“赌预期”转为“验实物”，重塑楼市消费逻辑[9][10] 开发商面临的挑战与金融支持需求 - 现房销售短期内使房企资金进一步承压，高融资成本房企将面临淘汰，长期看能激发需求端潜力，但需相应金融端政策支持[12][13] - 行业整合加速，有资金实力和产品力的房企才能存活，市场份额向头部集中[13] - 需开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具，银行、信托等需设计专门融资产品，并调整土地出让方式和付款条件以缓解资金压力[14]

行业政策导向 - 住房和城乡建设部在“十五五”规划建议背景下提出推动房地产高质量发展的六大重点任务，其中包括推进商品房现房销售制度[2][4] - 2024年底全国住房城乡建设工作会议将“有力有序推行现房销售”列为2025年重点工作之一，标志着政策进入全面推进阶段[6] - 政策核心是推动行业从高规模发展转向高质量发展，以降低系统性风险[4] 现房销售市场现状 - 商品住宅现房销售面积占比从2019年的约10%提升至2025年3月的33%，全国已有超过30个省（市）开展试点或出台配套政策[3][6] - 中原地产数据显示，全国现房销售占比从2020年的12.7%跃升至2024年的30.84%，近期达到36%[6] - 房地产研究机构克而瑞认为，未来可售新房的现房规模或将超越期房[3][6] 市场反应与效果 - 海南实施现房销售政策后，新房投诉量下降67%，头部房企市场份额占比超过75%[8] - 上海、湖北荆门等地的现房销售试点项目因“交房即办证”、“所见即所得”模式受到市场欢迎，出现“日光盘”现象[8] - 现房销售将楼市消费逻辑从“赌预期”转为“验实物”，将风险从购房者端转移至开发商端[3][9] 对开发商的影响与挑战 - 现房销售短期内将加剧房企资金压力，高融资成本房企面临淘汰，长期则激发需求端潜力[10] - 行业整合加速，有资金实力和产品力的房企市场份额将提升，行业集中度显著提高[8][10] - 成功销售的关键在于产品力和质量，而非单纯销售模式，部分产品力不足的现房仍需打折销售[10] 金融支持需求 - 推行现房销售需配套创新金融工具，如开发“现房开发贷”及调整销售回款定金机制[11] - 金融机构需针对现房销售特点设计专门融资产品，以缓解房企长期资金压力[11] - 政策建议包括税收优惠、缓缴配套设施费、延长土地出让金缴纳期限或允许分期支付等[11]

行业定位转变 - 行业定位从“新型城镇化”框架移至“保障和改善民生”核心任务，角色由拉动经济的“快变量”转变为支撑民生的“压舱石” [3] - 行业发展目标从“规模扩张”全面转向“高质量发展”，宣告旧有“炒房时代”结束 [1] - 构建“人、房、地、钱”要素联动新机制，根据人口流动和实际需求决定住房、土地和资金供给，取代过去“拿地-盖房-卖房”的快周转模式 [3] 供给结构优化 - 保障房政策重点从“有效增加”数量转变为“优化”质量，强调配套学校、医院及绿色智慧标准，旨在建成“好房子”而非“过渡房” [4] - 改善性住房首次被写入五年规划，提出“因城施策增加改善性住房供给” [4] - 重点30城市2025年前三季度120-144平方米改善型户型占比已升至30%，显示市场需求变化 [4] 发展模式革新 - 行业发展新模式核心在于改革开发、融资、销售三大基础制度 [5] - 融资端建立“城市房地产融资协调机制”，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元以保障项目顺利交付 [5] - 销售端逐步推进“现房销售”并加强预售资金监管，实现“所见即所得”并防范烂尾楼风险 [5] 存量资产盘活与城市更新 - 提出通过并购、置换等政策盘活低效用地和闲置房产 [5] - 截至2025年10月24日，全国已有超6200亿元专项债准备用于收购闲置土地 [5] - 城市更新从“行动”升级为“大力实施”，涵盖老旧小区改造、历史风貌保护及补建养老托幼设施 [5] 风险防控体系构建 - 将房地产风险置于“重点领域国家安全”首位，要求“统筹化解、严防系统性风险” [5] - 建立“房屋全生命周期安全管理制度”，涵盖新房“体检”、老房“养老金”及“房屋保险” [6] - 通过“因城施策”调节供给，并规范二手房交易秩序以打击虚高挂牌价和哄抬房价，稳定市场 [6]

行业债务重组进展 - 21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元 [1] - 这些企业总有息负债规模接近人民币2万亿元，短期内偿还压力较小，进入安全期 [1] 房地产政策与制度发展方向 - 政策将转向高质量发展，强调完善房地产基础性制度，推进现房销售 [1] - 未来将有力有序推进现房销售，做到"所见即所得" [4] - 加快构建发展新模式，完善开发、融资、销售等基础性制度 [4] 市场供需与产品结构变化 - 供需结构将重构，通过改善优化供给满足结构性增量需求，尤以改善性住房为主 [1] - 改善性住房是当前结构性增量需求的重点，根据不同地方居民需求差异进行精准匹配 [4] - 大户型产品已经成为近来新房市场主流 [4] 行业发展重点与资源盘活 - 品质提升将成为重点，涵盖老旧房屋改造与"好房子"建设 [1] - 存量资源将被盘活，低效用地和闲置房产将得到更新改造 [1] - 存量和增量综合供地政策将获得更多支持 [1]

政策导向转变 - 行业政策核心转向推动房地产高质量发展，强化其民生属性 [1] - 行业发展阶段已变化，城镇人均住房建筑面积超40平方米，户均住房接近1.1套，住房短缺时代基本终结 [2] - 将加快构建发展新模式，完善开发、融资、销售等基础性制度，并有力有序推进现房销售 [2] 市场供需重构 - 政策因应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，旨在重构供需平衡 [3] - 实施“保障托底”和“市场升级”双轨制，优化保障性住房供给以覆盖工薪群体，并将“重点保障”变为“全面保障” [3] - 因城施策增加改善性住房供给，2025年前三季度重点30城120至144平方米住房成交量占比提升至30% [3] 产品与服务品质提升 - 政策明确建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 通过老旧小区改造、危旧房改造、城市更新及完整社区建设等措施提升房屋质量和居住品质 [4] - 多地已出台文件完善建筑设计规划、计容规则等，未来更多城市将跟进推动“好房子”建设 [4] 存量资产盘活 - 政策提及盘活低效用地、闲置房产及存量基础设施，实行统筹存量和增量综合供地 [5] - 预计“十五五”时期将有更多支持盘活存量土地和存量房的政策落地 [5] - 各地已公示拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超6200亿元，专项债实际发行或即将发行约2160亿元 [5]

政策定位与战略重要性 - “推动房地产高质量发展”被单列为一项任务，凸显其重视程度有增无减，相较“十四五”规划建议中相关内容未被单列的情况[1][2] - 房地产风险的化解被放在“加强重点领域国家安全能力建设”内容下，传递出严防系统性风险的强烈信号[8] 房地产发展新模式与基础制度 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1] - 开发制度方面，明确项目公司和企业总部之间的法律关系，项目交付前后者不得抽逃出资或提前分红[2] - 销售制度探索实施现房销售，从根本上防范交付风险[3] - 融资制度体现为主办银行制，项目资金存入主办行并由其保证合理融资需求，城市房地产融资协调机制有望常态化[2][3] 住房供给结构优化 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1][4] - 因城施策增加改善性住房供给，契合住房需求从数量满足转向质量改善的变化[1][4] - 满足新市民、年轻人的住房需求以促进其扎根城市并释放消费潜力[4] 房屋品质与安全管理 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，“好房子”首次被写入政府工作报告后已上升为国家战略[1][5] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包含城市体检、房屋养老和房屋保险三项制度[1][6] 城市更新与存量盘活 - “大力实施城市更新”被提出，意味着其规模将进一步加大、进程加快，相关政策支持有望加速出台[1][7] - 城市更新契合城市发展进入存量阶段的现实，有助于改善城市面貌并带来新产业需求[7] - 规划建议提及“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”[1] 消费限制措施清理 - 清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，“清理”意味着一些城市限制性政策要有清晰退出时间表[1][8] - 隐含的限制性措施将被清理，例如公积金跨区域使用的限制，以促进统一大市场建设[8] - 部分一线城市的限购政策仍有优化空间，未来不排除进一步降低门槛的可能[8]

中国房地产市场转型趋势 - 行业从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 房地产业正从旧模式向新模式转型[1] - 全国有15个省（区、市）的二手住宅交易量已超过新房 约一半省份的二手房市场成为当地楼市主力军[1] - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房超230万套 启动城市危旧房改造17.5万套（间） 累计改造城镇老旧小区超24万个、惠及1.1亿居民[1] 销售模式与市场表现变化 - 超30个城市已试点现房销售或出台相关支持政策 旨在从根本上防范交付风险[2] - 今年1-8月商品房期房销售面积同比下降11.8% 而现房销售面积同比增长11.7%[2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积比重达35.4% 较2024年全年提升4.6个百分点[2] 行业发展新机制 - 行业将建立“人、房、地、钱”要素联动机制 以人口变化确定住房需求 再科学安排土地供应和金融资源配置[2] - 新模式核心是以人的需求为导向 实现“以人定房，以房定地、以房定钱” 促进市场供需平衡与结构合理[2][3] - 未来供应将基于实际需求 需求不足则不加大供应 需求转向存量则盘活存量 需求在增量则高质量增加新房供应[3] 产品发展新方向 - “好房子”建设被按下加速键 其标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面[3] - “好房子”范围不局限于商品房 也包括保障房 不仅新建房子要达标 老房子改造也要达标[3]

马云房价预言与当前市场趋势 - 马云在2017年预言未来房价会像葱一样便宜，当时市场正处于上升趋势，该观点未被广泛认同 [1] - 自2022年起，国内房价进入长期调整，全国平均房价较历史高位跌幅超过30%，部分环京楼市如涿州、廊坊跌幅超过60% [3] - 部分三四线城市如鹤岗、阜新、双鸭山房价已跌至“白菜价”，几万元或十几万元即可购房，马云的预言正趋向实现 [3] 2026年房地产行业重大改变预测 - 为避免市场大幅波动，2026年房地产调控力度预计加强，措施包括一线城市逐步放开限购、银行房贷利率进一步下降、公积金贷款额度上调以及税务部门减免契税和增值税 [5] - 各地房价将出现明显分化，前期跌幅较大的二、三、四线城市房价泡沫已大幅挤出，未来下跌空间有限，例如环京楼市廊坊、燕郊跌幅已超60% [7] - 一线城市如上海、深圳房价收入比仍高达40，未来可能出现补跌，过程将遵循从远郊到市中心老破小，再到次新房和新房的顺序 [7] 期房销售模式与公摊面积制度的变革 - 由于部分大型房企资金链断裂导致债务违约和烂尾楼，损害购房者信心，决策层宣布将逐步增加现房销售比重，允许购房者实地验房后再决定购买 [9] - 近年来张家口、衡阳、肇庆、湘潭等城市已取消公摊面积，按套内面积计算房价，获得各界好评，预计2026年后将有更多城市跟进此政策 [10] - 公摊面积制度导致购房者需为100平米房子中的20-30平米公摊面积付费，实际套内面积仅70-80平米，并需承担相应的物业费和取暖费，取消该制度将减轻居民购房压力 [11]

潮新闻客户端 记者 蒋敏华 从开盘到现在房子卖了近三年，楼盘交付也已半年，可开发商手上的新房还没卖完。更糟糕的是，有的业主似乎 已经摒不牢，挂出远低于新房的价格甩卖。 今年3月，该楼盘如期交付，不过直到此时开发商还没有卖完房子。透明售房网显示，该楼盘目前仍有数十套可售 房源。 与此同时，也有一些业主决定不再等行情回暖，开始把房子挂牌出售。"一套98m²的房子挂了110万元，这个价格 低得不可思议。虽然开发商的新房价格折扣打得很低，但这个挂价还不到原价的7折，真的是震惊到了我们业 主。"有业主告诉记者说。 "截至目前，该小区一共成交了两套98m²二手房源，一套七楼一套八楼，成交价分别是105万元和107万元，税费 由房东和买家各自承担。"贝壳二手房经纪人小谭告诉记者说。 以这样的价格出手，对房东而言显然是巨亏。据悉，该楼盘首开没有任何优惠，随后价格越买越低，折扣曾一度 低至8折。目前，该楼盘新房价格折扣是8.5折，一套98m²户型折后价大概要150万元。不过记者了解到，该楼盘目 前已启动分销，若算上中介返佣，实际折扣接近8折。尽管开发商价格优惠力度不小，但在业主的甩卖价面前，显 然没有任何优势可言。 慢慢熬成现 ...

最高人民法院新规核心观点 - 最高人民法院明确指示，购房者遭遇烂尾楼时可解除购房合同和贷款合同，无需承担还贷责任[4] - 新规具有法律效力，各级法院在审理类似烂尾楼纠纷时须参考此判例进行裁决[6] - 政策转向传递了清算期房模式的强烈信号，现房销售将逐渐成为主流[14][15] 对购房者的影响 - 购房者解除合同后，还款责任转移至违约的开发商，断供行为不会影响个人征信[6] - 购房者有权追回首付款及已偿还的贷款本息，开发商需承担剩余银行贷款的偿还义务[7] - 新规为陷入烂尾楼困境的购房者提供了法律保障，使其能合法争取回购房款并摆脱征信污点[16] 对开发商的影响 - 开发商需对烂尾楼承担全部责任，包括退还购房款和承担剩余贷款偿还义务[7] - 过去依赖预售资金的“空手套白狼”模式难以为继，无法按时交房将自行承担房贷责任[15] - 开发商群体对新规措手不及，陷入前所未有的恐慌[1] 对银行的影响 - 银行需更加审慎地评估开发商实力，不能一味将追款希望寄托于购房者[16] - 新规扭转了以往保护银行利益的倾向，金融合同不能凌驾于公平正义之上[10] - 若还款责任转嫁给开发商，银行将面临巨额坏账风险[9] 行业背景与数据 - 全国烂尾楼数量高达约231万套，涉及超过百万家庭陷入“钱房两空”的困境[14] - 预售制度弊端显现，市场信心濒临崩溃，现房销售模式正成为主流[14] - 烂尾楼纠纷涉及购房者与开发商的商品房销售合同关系，以及购房者与银行的金融借款合同关系[9]