现房销售政策背景与定义 - 现房销售指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房向市场出售的行为，购房者可立即获得实际占有和使用权 [1] - 期房销售是开发企业在项目建设完成前预先销售尚处于建设阶段的商品房，购房者需承担交付前的多重风险 [1] - 现房销售以"所见即所得"为主要特征，能规避项目烂尾、规划变更或货不对板等风险 [1] 政策推进现状 - 2022年末以来全国多地出台现房销售政策：安徽指导合肥、芜湖试点，湖北荆门试点项目住宅签约超八成，认购率近九成 [2] - 信阳成为全国首个明确全面落实现房销售的城市，新出让地块一律实行现房销售，已取得施工证项目按老办法执行 [2] - 配套支持政策包括：江西赣州延长土地出让金缴纳期限，九江提供契税补贴，山东多地提高公积金贷款额度 [2] 对开发商的影响 - 现房销售要求开发商承担项目全周期资金投入，资金与时间成本显著提高，打破高周转运营模式 [3] - 房企需在规划、设计、施工等环节更注重品质以吸引购房者，高产品力、强品牌力企业将获更大发展机遇 [4] - 一季度新建商品房中现房销售面积占比达36%，政策推动比例持续提升 [5] 行业转型挑战 - 现房销售回款周期延长考验房企资金状况，可能影响新房供应规模，需把控库存量较小地区的推进节奏 [5] - 全面铺开需配套金融、土地、监管改革，建议通过试点推进，在优质板块优先实施并考虑税费减免 [5] - 房地产市场将逐步形成"现房主导、期房为辅"格局，但期房短期内仍为三四线城市主要供给方式 [6] 国际经验借鉴 - 美国新房销售接近现房模式，购房款由第三方监管按工程进度支付，欧洲设完工担保机制且现房占比高 [7] - 日本实行"有限预售与现房并行"模式，东京现房公寓销售占比超六成 [7] - 制度设计核心在于控制预售风险，成熟市场会自发倾向现房及准现房交易 [7]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[4] 报告的核心观点 - 房地产发展新模式相关政策大概率以试点形式逐步推进，长期有助于行业内优质公司构筑更深“护城河”，因其或提高行业进入门槛 [1][2][3] - 相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资更可取，当前估值进入合理区间，应重视地产板块的配置价值 [1][6][11] - 房企估值水平有明显提升空间，行业估值或回归至调整后 1 倍 PB 与本轮房价下行周期前的稳态之间的水平 [8][9][12] 相关目录总结 行业规模 - 股票家数 256 只，占比 5.0%；总市值 27002 亿元，占比 3.1%；流通市值 25519 亿元，占比 3.2% [4] 行业指数 - 绝对表现 1 个月为 2.9%，6 个月为 -10.1%，12 个月为 20.3%；相对表现 2024 年 6 月至 9 月为 1.2%，2025 年 1 月为 -7.6%，2025 年 5 月为 12.4% [5] 估值分析 - 表观 PB 角度下，当前主要房企估值水平接近去年“4.30”和“9.26”两轮股价反弹前的低点水平，部分投资人对房地产商业模式的观望情绪或已被定价 [6] - 考虑潜在减值压力调整后，当前板块调整后 PB 约 1.0 倍，销售排名前 5 的重点房企调整后 PB 平均约 0.7 倍，估值水平或进入投资区间 [8][9][11] 投资建议 - 关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【招商蛇口】【保利发展】【中国海外发展】等的差异化机会及区域相对更聚焦的【滨江集团】【绿城中国】等 [13] - “哑铃策略”下关注股息率高、业绩相对稳健的【华润置地】等，以及随着公开市场债务偿付压力下降存在估值修复机会的【金地集团】【龙湖集团】等 [13] - 关注业绩增长及分红比例均较稳定的物业企业【华润万象生活】【保利物业】【绿城服务】【招商积余】等 [13]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [11] 报告的核心观点 - 海南2020年3月首推“现房销售”，至今超5年，是观察现房销售影响的参照系 [1][9] - 得益于库存充足和市场上行，现房制度对海南市场短期影响相对可控 [1][9] - 微观层面，执行现房销售使开盘周期延长一年以上，降低资金周转效率 [1][9] - 虽现房销售拖累周转速度，但通过地价让利和配套支持，项目利润率获补偿 [1][9] - 海南经验未必具备普适参考意义，高地价、严预售城市受影响小，有融资和产品优势的房企抵抗力强 [1][9] 根据相关目录分别进行总结 海南执行现房销售情况 - 2018年4月实施“全域限购”，2020年3月首推“现房销售”，目的是遏制投机炒房，回归住房民生和居住属性 [5] 现房销售制度对海南市场的短期影响 - 2017年海南房地产市场规模见顶，商品住宅销售面积2173万平，同比增长53%，销售均价1.14万元/平，同比增长16% [6] - 实行全域限购后市场回落，2019年销售面积较高点下滑67%，2017 - 2019年土地成交缩量 [6] - 2020年实行现房销售，当年住宅销售面积同比 - 13%，新开工面积同比 - 18%，住宅开发投资同比 - 9%；次年市场修复，2021年商品住宅销售面积/新开工/开发投资同比分别为 + 7%/+20%/-5%，土地成交在2022年后放量 [6] 微观层面现房销售对项目开发的影响 - 正常预售制度下取预售证周期通常半年左右或稍长，海南执行现房销售后，项目开盘周期拉长至一年半或两年左右，相比预售制度延后一年以上，首开后视情况一年以内交房，降低资金周转效率，提高交付确定性 [7] 现房销售时代海南的拿地兑现水平 - 现房销售考验开发商资金和周转，海南因地价优惠、利润空间丰厚吸引众多房企 [8] - 通常现房销售后项目回正周期拉长，IRR、净利率、ROE受影响，但海南政府在地价端让利，房地价差丰厚，三亚实行现房销售对周转拖累相对有限 [8]

纪要涉及的行业或者公司 行业：房地产行业 公司：绿城、中海、滨江、金茂、绿地、电建、国贸、四川邦泰、中旅投资、融创、保利等 纪要提到的核心观点和论据 - **市场现状** - 5月百强房企销售环比改善明显，前十强房企门槛值同比增幅8%，30强房企门槛值增幅2%，50强房企门槛值降幅收窄至14%；全口径销售金额前十强单月同比降10%、累计同比降9%，50强和百强单月同比降幅分别为7%和8%；百强环比增长9%，前十强环比增幅达14%[3] - 端午楼市平淡，与普通周末无异，同比下降，五一超80%房企同比降20%-30%[1][4][5] - 区域分化显著，核心区域去化好，非核心及郊区去化率低于50%；上海5月供应项目同比增近50%，推动成交同比增24%，深圳新房同比尚可、环比下滑[1][6] - 上海高质量住宅受重视，新规范落地，出现多个日光盘，如绿城东方潮鸣均价达195,000元/平方米[9] - **市场趋势** - 各梯队及企业分化仍存，但整体微弱上升，核心城市新规盘去化好，供应恢复促成交，未来将稳定或小幅上升[8] - 预计2025年是全面重启元年，核心城市产品调整改革，但止跌回稳是稳定非反弹；全国销售额或降至9万亿以下，新开工负增长，竣工面积回到20年前约6亿平方米，开发投资降幅收窄[2][21] - **影响因素** - 购房者对优质房产有期待，交付和房价预期影响购房意愿；现房销售推广，预售资金严格监管[1][13] - 首付比例调整效果不如以往，因杠杆率从2014年的34%增至65%，买家对加杠杆谨慎；利率调整对购房者行为敏感，6月央行调降LPR，100万贷款月还款减约100元[15][16] - 高端项目入市表现好，从土地到新盘良性循环，促进地价和开发积极性[17] - 新房价格上涨，二手房关注交易量而非价格，价格接近底部，国家政策推动变化[18] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 5月约40家企业单月环比提升，部分增幅超30%，如绿城、中海等；部分问题企业业绩收缩被增长抵消[7] - 上海新住宅项目规范5月1日实施，推动高质量住宅发展[9] - 现房销售受小型开发商青睐，提升购房者信心，但大规模推广需时间，目前在低能级城市试点；传统预售模式严格监管确保按时交付[14] - 广州新房得房率提升带动五月销量，中西部省会城市或受益[23] - 未来房地产可能出现类似广东趋势，中西部产品转化快，得房率90%-130%吸引购房者[24] - 新房销售增加因供应影响，上海5月供应增49%，新盘正向循环；二手房挂牌量高、价格调整，租金未大幅下降[25][26] - 核心城市新房和二手房市场有梯队特征，上海一二手整体量配比五五开，深圳二手房更多；新盘交付晚但吸引力高，郊区新盘总价高[28] - 高得房率四代宅推广或冲击得房率低的二手房，但提升市场活力更重要[28] - 新房市场带动二手房市场，新房价格高于二手房正常，新房定价合理销售好可使周边二手房价格企稳[29] - 国家推行住房体检、保险等措施保障市场稳定，通过合理定价和优质服务提升新建住宅吸引力，带动市场复苏[30][31]

5月，越城区新建商品房成交308套，成交面积为37774.57平方米。 商品住宅成交278套，成交面积36018.69平方米； 商业物业成交11套，成交面积739.36平方米； 办公地产成交19套，成交面积1016.52平方米； | 2025年5月新手房成交情况 | | | | --- | --- | --- | | (信息来源:绍兴房地产信息网 制表时间:2025.6.4) | | | | 套数 | | 面积(m) | | 1 总体 | 308 | 37774.57 | | 、商品住宅 | 278 | 36018.69 | | 办公地产 | 19 | 1016.52 | | 商业物业 | 11 | 739.36 | | 主城区住宅 X | 48 | 6491.63 | | 镜湖住宅 | 167 | 22353.94 | | 袍汀住宅 | 63 | 7173.12 | 据绍兴市房地产信息网统计数据显示，越城区2025年5月新房+二手房共计成交1120套。 01. 新房 商品住宅成交中，主城区商品住宅成交48套，成交面积为6491.63平方米。 镜湖区域商品住宅成交167套，成交面积为22353.94平方米。 ...

转自：推广 在房地产行业的发展历程中，销售模式的变革往往预示着市场的深刻转型。现房销售，这一备受热议的 概念，如今正逐渐站上舆论的制高点。 日前，在国新办举行的新闻发布会上，一句"加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度" 引 发了各界的高度关注。所谓 "新模式"，在 2023 年住建部部长倪虹就曾公开提出开展现房销售试点，以 推动房地产行业向更为稳健、可持续的新发展模式平稳过渡。2024 年全国两会期间，倪虹再次强调要 有力有序推进现房销售。 01 政务东的"孤品逻辑" 合肥政务区，这片仅以1% 的土地承载着城市 70% 顶配资源的区域，一直是高端居住与资源汇聚的核心 地带。而政务东作为政务区资源外溢的首选之地，早已成为塔尖圈层所公认的优质板块。红达天映更是 政务东板块内最后一块住宅用地，其 "绝版性" 赋予了项目在尚未开盘时便拥有了 "资产锚点" 的独特属 性。 （红达天映区位图） 红达天映由红达与丰宏两大品牌合力打造，体现了对合肥土地的深度理解和尊重。合肥正处于快速发展 阶段，政务东板块作为新兴高端居住区，融合了全市优质市政资源和深厚人文底蕴。随着政务区提质扩 容，政务东应运而生，承接了合肥顶流板 ...

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为同步 [1] 报告的核心观点 - 中国内地房地产市场现“止跌回稳”信号，2025年住宅市场有望更稳定，预计一手房销售额8万亿 - 8.5万亿元，政策将延续收储、盘活存量土储等，偏好估值不高的国企/国企背景开发商等 [2] - 中国香港房地产市场虽受宏观不确定性影响，但关键因素现转机，预计2025下半年、2026年及2027年住宅价格分别增长3%、5%、5%，零售市场有挑战，办公楼市场待复苏，偏好零售房地产投资信托等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中国内地房地产：市场初步止跌回稳 - 市场现“止跌回稳”信号，国家层面楼市支持政策落地，2025年前四个月全国新建商品房销售额27,035亿元，同比降3.2%，降幅收窄，东部地区是主力区域，库存压力集中在三四线城市，1季度300城住宅用地出让金同比增26.5% [2][5][6] - 市场展望方面，2025年住宅市场有望更稳定，预计总销售额约17万亿元，一手房8万亿 - 8.5万亿元，二手房份额将增大，一线城市成交量相对稳定，复苏势头较好 [8] - 政策落地促进市场回稳，房企温和复苏，国企领先，未来关注销售回暖可持续性，一线城市需求平稳，土储以一线及强二线/特大城市为主的开发商销售更有保证 [18][19] 2025年中国房地产市场投资与市场新趋势 - 政策方面，将延续收储政策，一线城市和主要二线城市政府或购商品住宅作社会住房；盘活存量土储，收回闲置土地重新划分用途；推进现房销售试点，稳定市场预期；微调住房金融政策，释放住房需求；发展住房租赁市场，增加有效供应 [27][28][29] - 行业竞争与发展模式上，企业竞争格局变化，行业集中度提高，房企多元化转型，房地产转向“好房子”竞争，产品与服务升级，存量房改造更新可带动消费、提升城市品质 [29] - 投资建议为关注国有企业或大股东为国企的开发商，以及少部分土地储备质量高的民企领头羊，维持对内地房地产偏好排序 [30] 中国香港房地产：房贷利率下行–“房贷比租化算” - 降息迎来拐点，虽受宏观不确定性影响，但人口反弹和利率下降等因素助市场稳定，住宅和零售租金价格相对稳定，办公楼待复苏 [35] - 住宅方面，价格和租赁市场分化，预计2025年租金上涨2 - 3%，部分地区涨5%+，HIBOR下跌降低购房成本，预计未来三年住宅价格稳健增长 [36][40][41] - 零售方面，电商包邮冲击本地实体零售，2025年前三月零售销售货值同比降6.9%，但北上出行放缓、游客量增加部分缓解压力，预计整体零售租金温和回升 [42][47][50] - 办公楼市场仍充满挑战，空置率处高位但开始下降，新项目租赁进度分化，预计2025年中央商务区租金下降3 - 5%，2026年或止跌 [52][53][65] 投资建议 - 对中国香港房地产行业审慎乐观，不同子版块分化，看好住宅和零售，办公楼待复苏，偏好零售房地产投资信托等，首选领展（823 HK/买入） [66] 选股建议：领展（823 HK/买入） - 领展是亚洲最大房地产信托基金，预测派息收益率约6.6%，与美债收益率差大，利率下行助降利息支出，房地产信托或入港股通提升估值 [67]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 2025年5月房企销售额单月同比-14%、累计同比-15%，分别较前值+9pct、+1pct，销售热度低位略有回升；国内销售市场结构性分化明显，后续房地产市场呈现“结构偏强+总量偏弱”格局，看好布局核心城市的优质房企销售表现 [5] - 5月单月销售保利、中海、华润排名前三，房企销售有所分化、优质房企同比增长明显；1 - 5月累计销售保利、中海、华润排名前三，前5月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大 [5] - 新房销售热度低位回升，止跌回稳仍是政策主基调，预计政策支持力度将进一步发力，行业竞争格局将进一步优化，产品力房企优势将强化 [5] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 5月31日克而瑞发布2025年5月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额285亿元，中海、华润单月销售额分别为238、184亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期207亿元下降至184亿元；5月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期持平，对比2023年同期减少5家 [1] 点评 - 销售数据：2025年5月，50家房企单月销售金额2265亿元，同比-14.2%、较前值+9.3pct；销售面积为1136万方，同比-26.5%、较前值-0.4pct；2025年1 - 5月累计销售金额9794亿元，同比-15.2%、较前值+0.9pct；销售面积5052万方，同比-23.4%、较前值-1.4pct [5] - 政策情况：24年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4销售额同比降幅显著收窄，25年以来销售出现反复，5月热度低位改善；5月20日，住建部等五部门表示将持续推进城市更新，央行公布5年期以上LPR3.5%，较上月下调10个基点 [5] - 单月销售排名：保利、中海、华润排名前三，部分优质房企同比增长明显，如融创+111%、金茂+72%、滨江+30%、中海+21%等 [5] - 累计销售排名：保利、中海、华润排名前三，前5月部分优质房企销售跑赢行业，如越秀+26%、金茂+21%、华发+21%等 [5] - 投资分析意见：维持“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、低估值修复房企、物业管理相关企业 [5] 估值情况 - 主流AH上市房企估值：给出保利发展、招商蛇口等多家房企2024A、2025E、2026E的EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [31] - 主流AH上市物业管理企业估值：给出招商积余、碧桂园服务等多家企业2024A、2025E、2026E的EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [32]

项目概况 - 禧悦兴城项目位于大兴新城核心区，与地铁大兴新城站仅200米无缝衔接，实现"出站即达"的TOD生活模式 [1] - 项目总规模约74万平方米，包含1.3万平方米中央景观和6500平方米社区商业，构建"全维生活场" [1][7] - 采用现房销售模式，以"六好标准"（好社区、好绿化、好建材、好空间、好生活、好服务）定义品质住宅 [1][15] 区位优势 - 交通网络立体化：距大兴机场线200米，7分钟直达草桥站，15分钟抵达大兴机场，未来规划S6新城联络线和19号线南延 [8] - 商业配套完善：周边环绕大悦春风里、荟聚购物中心等综合体，社区内规划6500平方米商业业态 [8] - 产业集聚显著：依托大兴国际机场形成临空产业、生命健康、未来能源等产业集群 [7] 教育资源 - 12年全龄教育体系：包含北京小学大兴分校、汇文中学大兴分校及2所规划幼儿园 [10][11] - 汇文中学大兴分校占地1.89万平方米，设18个教学班810个学位，配备38间专业教室及智慧设施，计划2025年开学 [11][12] - 教育用地规划纳入《大兴新城东组团控制性详细规划》，形成"一轴双心五廊道"空间结构 [11] 开发理念 - 首创城发践行"三先行三实干"原则：规划先行、配套先行、环境先行，现房销售确保"所见即所得" [7][8][18] - 项目获2023-2024年度结构长城杯银奖及"北京市绿色安全工地"认证 [18] - 采用"实景现房+精装交付"模式，消除购房者交付风险 [18] 企业背景 - 首创集团作为北京市属国企，在全国布局140个住宅项目、15家奥特莱斯、22个租赁住房项目 [3] - 首创城发业务涵盖市场化地产、政策性开发、基建工程和轨道交通，打造过北京市最大单体保障性租赁住房社区 [5][6] - 公司参与第四轮城南行动计划，推动大兴新城13.68平方公里产城融合示范区建设 [7]

房地产销售与市场表现 - 2025年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜显示5月新房成交环比基本持平 百强房企5月业绩环比增长3 5% [2] - 市场格局仍集中于头部企业 前5月有超6成的销售百强未重启拿地 [3] - 现房销售模式下产品力的突破与进阶是实现超额收益的关键 [8] 存货管理与土地市场 - 2024年典型房企现房库存占比接近3成 需关注存货规模、结构及投资力度 [5] - 2025年存量宅地清单显示各城市库存规模及开工进度显著分化 专项债收储需细化落地 [5] - 土地市场延续控量提质 2025年5月成交建面同比下降但金额增长 优质宅地供应占比有望提升 [13] - 第21周土地成交金额环比接近倍增 溢价率恢复至年内高位 一二线宅地频现高溢价 [14] 代建市场发展 - 35%代建项目售价高于平均值 苏州代建市场潜力可期 适宜企业深耕挖掘 [9] - 现房销售落地可能对代建市场产生影响 需关注后续政策动向 [7] 专项债与区域分化 - 房地产专项债连续两月超300亿 但相关规模环比降40%至525亿 区域分化明显 [7] - 福建土储债1/3用于土地回购 显示区域资金投向特点 [7] 海外房地产市场 - 阿联酋未来5-10年仍是中东最具价值的房地产投资市场之一 迪拜与阿布扎比定位差异化 [11] - 迪拜以"国际枢纽"吸引国际置业者 阿布扎比依托资源打造智慧可持续投资热点 [11] - 阿联酋通过黄金签、零税费、自由区等政策增强吸引力 需关注其交易规模与驱动因素 [11]