城市更新政策与战略 - 党的二十届四中全会提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [1] - 城市更新战略强调以文化为底色进行旧城改造，并非简单“拆旧建新”或“缝缝补补”，而是用心设计以提升城市温度和厚度 [2] - 作为银川老城核心区，兴庆区承担着银川近60%的城市更新任务 [2] 具体改造项目与规模 - 兴庆区今年计划实施34个老旧小区改造项目，总建筑面积39.76万平方米，惠及居民4713户 [2] - 改造工程采用“一小区一方案”的策略，以贴近老百姓需求 [2] - 老旧小区改造的环境提升工程已进入收尾阶段，例如北安小区已完成排水管道铺设并等待路面回填 [1] 改造内容与成效 - 具体改造内容包括加装照明、粉刷楼道、重新铺设路面和地下管网等，解决了环境设施老旧、路面损坏、夜间照明不足等问题 [1] - 生态休憩廊道建设是城市更新的一部分，例如红花渠区域配备了橡胶步道、健身器材、遮阳亭等设施，成为城市中心区域的生态休憩空间 [2] - 改造显著提升了居民满意度，有居民因环境改善而彻底打消搬家念头，并提到新建小公园利用率高，成为市民尤其是老年人下象棋、唱歌、跳舞的活动场所 [1][2]

公司股价表现 - 普拉达股价上涨3.17%至46.22港元，成交额达3087.24万港元 [1] 公司资产收购 - 公司以6658.8万欧元代价购入位于意大利米兰Via Orobia 3的一幅土地，面积约14,800平方米 [1] - 该物业位于受大型重建项目“Scalo di Porta Romana”影响的区域，此项目将开发2026年冬奥会奥运村、新建住宅及办公楼并打造大型公园 [1] 区域发展前景 - 2015年完成的Prada基金会项目已对周边区域产生重大正面影响，促进了区域复兴和“共生”发展项目 [1] - 该区域已有其他领先的奢侈品企业进行投资并设立新总部 [1]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[3] 核心观点 - 政策端有望进一步发力 稳住房价对畅通经济内循环有重要意义[4] - 中央层面高频提及建设好房子 高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下 香港私人住宅市场情绪逐步修复 港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 建议关注地产开发、地产转型、二手房中介及港资发展商等方向[4] 板块行情 - 本周房地产（申万）板块下跌5.8% 表现弱于主要股指（上证指数跌3.9% 深证成指跌5.1% 创业板指跌6.2% 沪深300跌3.8%）[7] - 个股方面 ST中迪（+18.8%）、世联行（+12.5%）、财信发展（+12.3%）涨幅居前 荣盛发展（-16.9%）、新华联（-15.2%）、上海临港（-13.3%）跌幅居前[7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（11.15-11.21）42个重点城市新房合计成交185万平米 环比上升6.5% 同比下降40.1%[12] - 分能级看 一线城市成交42.1万平米（环比降2.6%） 二线城市成交114.3万平米（环比升15.4%） 三四线城市成交28.5万平米（环比降8.9%）[12] - 11月截至本周（11.1-11.21）42城新房累计成交514万平米 环比上月同期升4.6% 同比降41.7% 年初至今累计成交同比降12.7%[16] - 分能级累计数据：一线城市成交124万平米（环比升5.9% 同比降45.2% 年初至今降8.2%） 二线城市成交302万平米（环比升5.8% 同比降38.9% 年初至今降12.2%） 三四线城市成交88万平米（环比降1.1% 同比降45.7% 年初至今降19.4%）[16] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（11.15-11.21）21个重点城市二手房合计成交200万平米 环比降1.2% 同比降14.3%[28] - 分能级看 一线城市成交79.7万平米（环比降7.0%） 二线城市成交104.8万平米（环比升3.2%） 三四线城市成交15.3万平米（环比升1.9%）[28] - 11月截至本周（11.1-11.21）21城二手房累计成交594万平米 环比上月同期升41.6% 同比降20.2% 年初至今累计成交同比升8.7%[33] - 分能级累计数据：一线城市成交244万平米（环比升45.6% 同比降19.7% 年初至今升9.7%） 二线城市成交306万平米（环比升37.6% 同比降22.1% 年初至今升8.9%） 三四线城市成交44万平米（环比升49.3% 同比降8.6% 年初至今升1.4%）[33] 行业新闻 - 宏观政策：住建部推进城市更新工作 强调其为推动城市高质量发展的战略性行动 系统推进"四好"建设[45] 财政部提前下达2026年城镇保障性安居工程补助566亿元[45] - 因城施策：广东省委书记强调积极主动构建房地产发展新模式[45] 成都允许存量自持租赁房转为普通商品房[45] 上海加强房地产经纪行业自律[45] - 公积金政策：北京修订商品房销售合同 禁止开发商限制公积金贷款[45] 佛山公积金贷款首付最低15%[45] - 土地市场：上海挂牌9宗地块总起价169.11亿元[47] 广州挂牌三宗地铁上盖地块总起价42.71亿元[47] 北京海淀区一综合用地84.22亿元挂牌[47] 公司公告 - 融资动态：招商蛇口发行公司债券50.40亿元[48] 华润置地发行3亿美元票据（2028年到期 利率4.125%）和43亿人民币票据（2030年到期 利率2.40%）[48] 中国金茂拟出售金茂（三亚）旅业100%股权[48] - 人事变动：陆家嘴董事刘广安离任[48] 城建发展副总经理刘锋离任[48] - 其他：贝壳-W连续进行股份回购[49]

不久前发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》也提出，坚持城市 内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。 当前，我国房地产业发展进入构建新模式阶段，加快城市更新是新模式的重要组成部分。这一工作正 在积极推进中。 2025.11. 25 本文字数：1733，阅读时长大约3分钟 作者 | 一财评论员 日前，住房和城乡建设部召开全国城市更新工作推进会。倪虹部长在推进会上表示，城市更新要着力 在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫，因地制宜、探索创新，持续推进城市更新行动。 今年5月，中办、国办发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》（下称《行动意见》），提出的 主要目标是：到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发 建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态 更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。 倪虹所强调的规划、资金、运营、治理等四个方面既是城市更新的重要抓手，也是城市更新过程面临 的重要问题。这四个方面的问题解决好了 ...

政策导向与战略重要性 - 住房城乡建设部强调将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [1] - 中央城市工作会议指出要大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升等六方面工作，走出中国特色城市现代化新路子 [1] - 近期审议通过的“十五五”规划建议强调大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [1] 金融支持的具体案例与模式 - 农业银行江苏苏州分行为太湖新城数字经济终端产品研发制造基地二期项目投放近5亿元贷款 [2] - 农业银行江苏苏州分行为狮山未来城项目发放首笔1500万元“产业园区贷”，用于打造产研一体和数字应用示范区 [3] - 国家开发银行湖北分行为黄石市供排水系统升级改造项目创新融资模式，提供超过8100万元贷款支持 [4][5] - 浦发银行南京分行为南京玄武区梅园地块文化保护项目提供5亿元授信，为无锡老东门片区更新提供30亿元授信 [6] - 浦发银行上海分行作为牵头行投入42亿元支持上海青浦区老城厢历史风貌保护性开发项目 [6] - 浦发银行北京分行为北京隆福寺地区改造升级项目提供2.7亿元贷款支持 [6] 项目成效与产业融合 - 黄石市供水系统改造后供水能力达到54万吨/天，漏损率明显下降 [5] - 农业银行通过智慧厂区升级服务助力域内智能终端设备、具身机器人、工控系统等高端装备制造企业提升智能化水平 [2] - 狮山未来城项目规划打造“数字总部圈”、“创新产业圈”与“生态交往圈”环环相扣的产城融合新典范 [3] - 苏州太湖湾项目旨在实现数字经济与先进制造业、现代服务业的深度融合 [2]

城市更新项目模式 - 项目历时30余年，惠及居民超过100万人，实现“拎马桶”现象基本清零 [1] - 采用“全市统筹、区为主体”的政府引导、企业参与、社会支持多元投入机制 [1] - 通过空间置换、存量挖潜，在闲置空间辟出“半平方米卫生间”以优化资源配置 [1] 跨部门协同机制 - 建立跨部门联席会议制度，涉及住建、规划、城管、民政等10余个子系统 [2] - 在具体项目中组建专项工作组，例如住建部门优化户型，水务集团定制排污方案，共同破解近300种不规则房型难题 [2] - 确立旧改“一把手”责任制，将各部门力量整合以打通治理堵点 [2] 精细化实施策略 - 推行“一户一策”和“一户一档”模式，针对不同家庭需求进行个性化改造，如为老人增设扶手 [3] - 创新“抽户改造”模式，通过置换底层房屋建设共用卫生间，平衡历史风貌保护与功能改善 [3] - 居民深度参与改造过程，例如蕃瓜弄通过26场讨论会形成方案，杨浦区收集百余条优化建议 [3] 治理理念与成效 - 项目践行“人民城市为人民”理念，将资源整合锚定民生导向，强化系统思维和群众立场 [3] - 治理体系实现全面升级，将“群众小事”作为“治理大事”，使城市更新兼具高度与温度 [4]

城市更新项目概况 - 高质量完成主城区271条背街小巷综合整治 [1] - 系统推进背街小巷综合整治、拆违治乱、老旧小区改造等工作 [1] - 同步推进街巷整治与老旧小区改造，重塑街巷风貌 [2] 具体改造措施与设施增建 - 将271条小巷分门别类，系统、精准施治 [1] - 着力对背街小巷实施"微手术"，新增11处家长等候区、2300个充电桩，规范设置351个限时摊位 [1] - 新铺设雨污管道、整齐的人行道与明亮的路灯 [2] - 街角新建小游园和移动图书馆 [2] 改造后的社会效益 - 解决路面破损、占道经营等难题 [2] - 道路畅通有序，因争道路、抢地方引发的矛盾减少一大半 [2] - 车辆乱停乱放问题得到解决，车位增多，道路拓宽 [1] - 200多米的钟家庄街道晋回南巷从"堵心路"变为"暖心街" [1] 文化元素的融入与特色打造 - 将本地具有代表性、传播力和认同感的文化元素融入其中 [2] - 因地制宜打造一批承载记忆、留住乡愁的精品街巷 [2] - 镌刻"驿路商帮"千年往事的浮雕和景墙 [3] - 利用老照片、旧门牌与修复的砖雕木饰复刻市井风情 [3] - 利用废弃角落打造"微型文化廊"作为居民休憩之地 [3] 未来管理方向 - 探索构建"一巷一策"长效管理机制 [3] - 推动背街小巷从改好向管好、用好深化 [3] - 在保留原有肌理的同时，让街巷成为展现城市文明、延续历史文脉的风景线 [3]

2025年1-10月全国土地市场成交概况 - 2025年1-10月，全国百城住宅用地成交建筑面积为1.84亿平方米，累计同比下降9.3% [4] - 同期，百城住宅用地成交楼面均价为6,597元/平方米，累计同比上涨14.9% [4] - 分城市能级看，一线城市成交建筑面积692万平方米，同比大幅下降24.4%，但成交楼面均价高达40,610元/平方米，同比大幅上涨38.8% [4] - 二线城市成交建筑面积7,912万平方米，同比增长7.6%，成交楼面均价7,260元/平方米，同比上涨9.4% [4] - 三线城市成交建筑面积9,749万平方米，同比下降18.6%，成交楼面均价3,643元/平方米，同比上涨7.4% [4] 重点房企新增土储情况 - 2025年1-10月，新增土储价值排名前三的房企为中海地产（1,199亿元）、招商蛇口（1,034亿元）、绿城中国（651亿元） [5] - 同期，新增土储面积排名前三的房企为中海地产（415万平方米）、保利发展（351万平方米）、招商蛇口（307万平方米） [5] 核心30城土地市场表现 - 2025年1-10月，光大核心30城成交住宅用地1,204宗，累计同比增长9.3% [7] - 同期，核心30城成交住宅用地总建筑面积8,286万平方米，累计同比下降3.3% [7] - 同期，核心30城成交土地总价9,465亿元，累计同比增长17.8%，成交楼面均价达11,423元/平方米，累计同比大幅上涨21.8% [7] - 核心30城整体土地溢价率为10.5%，同比提升6.0个百分点 [7] - 2025年10月单月，核心30城成交住宅用地133宗，同比下降33.2%，成交总建筑面积855万平方米，同比下降43.0% [6] - 10月单月，核心30城成交土地总价794亿元，同比下降45.6%，成交楼面均价9,279元/平方米，同比下降4.5% [6] - 10月单月，核心30城整体土地溢价率为4.3%，同比提升2.8个百分点，其中零溢价成交地块111宗，占比高达83.5% [6] 核心城市市场集中度 - 2025年1-10月，光大核心30城住宅用地成交建筑面积占百城总量的45.1%，成交总价占百城总量的78.2% [8] - 核心6城（未列明具体城市）住宅用地成交建筑面积2,070万平方米，占百城总量的11.3%，成交总价5,412亿元，占百城总量的44.7% [8] - 1-10月，核心6城、核心30城、百城的成交土地均价分别为26,139元/平方米、11,562元/平方米、6,847元/平方米，呈现显著梯度 [8] 行业趋势与展望 - 随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域和城市分化进一步加深 [8] - 部分高能级核心城市有望受益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳” [8]

行业趋势转变 - 部分00后消费者从线上消费转向线下逛街，商场通过焕新改造吸引年轻客群寻求突围 [1] - 政策层面提出改造提升商业步行街，丰富商业业态，创新消费场景，推动城市更新 [3] - 实体商业的增长点更多转向存量改造与体验升级 [4] 商场改造策略 - 引入国潮文化、二次元、独立主理人品牌，打破传统商场老旧刻板印象，营造年轻时尚潮流体验空间 [2] - 提升“IP浓度”、打造二次元业态吸引年轻消费者，改造后商场销售额和客流显著提升 [2][3] - 对物理空间进行功能延伸和拓展，从单纯卖场升级为融合社交、文化、消费为一体的城市生活中心 [5] 核心竞争力构建 - 提供升级体验，64%的消费者更加看重精神消费，年轻消费者对精神消费重视程度更高 [4] - 延伸空间功能，如打造微缩城市乐园，使消费者购买商品的同时获得美好记忆 [5] - 提升服务柔性，如优化境外支付体验、设置双语服务、设立离境退税专区、打造宠物友好空间等构筑差异化竞争优势 [6] 行业深层挑战 - 部分商场改造后客流提升，但面临如何保持竞争优势、实现持续盈利，让流量变留量的深层课题 [8] - 改造中存在定位模糊、扎堆跟风导致同质化严重、改造仅限于硬件层面而经营思维陈旧等问题 [8] - 缺乏运营支撑的改造项目往往只能靠初期热度维持数月，最终可能因流量枯竭被市场淘汰 [8]

城市更新与基础设施建设 - 高质量完成主城区271条背街小巷综合整治 [1] - 系统推进背街小巷综合整治、拆违治乱、老旧小区改造等工作 [1] - 同步推进街巷整治与老旧小区改造 重塑街巷风貌并解决路面破损、占道经营等难题 [2] 民生服务设施改善 - 在学校、医院、菜场周边等人流密集区域实施“微手术” 新增11处家长等候区、2300个充电桩 规范设置351个限时摊位 [1] - 在汇福巷街角新建小游园和移动图书馆 为居民提供休闲好去处 [2] - 将200多米的钟家庄街道晋回南巷从“堵心路”变为“暖心街” 该巷串联派出所、学校、卫生中心 [1] 社会治理与环境成效 - 背街小巷环境改善助力解决基层矛盾 因争道路、抢地方引发的矛盾减少一大半 [2] - 居民反馈车辆乱停乱放问题得到解决 车位增多 道路变宽 通行更加方便 [1] - 居民目睹家园焕新 感觉环境不再杂乱 变得清清爽爽 [2] 文化传承与特色打造 - 在背街小巷综合整治过程中融入本地具有代表性、传播力和认同感的文化元素 [2] - 因地制宜打造一批承载记忆、留住乡愁的精品街巷 例如在西街街道景德桥畔镌刻“驿路商帮”浮雕 在南街街道黄华街旁复刻老晋城市井风情 [3] - 利用废弃角落打造“微型文化廊” 成为居民茶余饭后的休憩之地并丰富精神生活 [3] 未来规划与管理机制 - 未来将继续探索构建“一巷一策”长效管理机制 推动背街小巷从改好向管好、用好深化 [3] - 目标是在保留原有肌理的同时 让街巷成为展现城市文明、延续历史文脉的风景线 [3]