政策核心内容 - 上海六部门8月25日发布房地产新政"沪六条" 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷及完善房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] 新房市场表现 - 新政后新房项目咨询量与签约量同步走高 优质楼盘释放即将售罄信号 [1] - 闵行某新房项目单价约600万元 以家庭为单位看房客增多 工作日超50组客户来访 周末看房量翻倍 [2][5] - 外环外某新房项目去化率接近90% 新政后公积金可用作首付款促使刚需客群加速入市 [5] - 新政后首个周末上海重点项目来访量增速超40% 认购量增速超120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [8] 二手房市场表现 - 8月30日上海二手房单日网签1103套创近3个月新高 8月成交超1.99万套同比增长12% 环比增长3.44% [9] - 中介门店咨询量和带看量增长五成 周末人均带看超10组 外环外二手房咨询量上涨20% 部分门店带看量增长40% [9] - 预算300万左右家庭青睐外环外小户型 改善型客户更谨慎 部分业主提价3%-5% [9] 信贷政策调整 - 取消首套与二套住房贷款利率差异 首套和二套最低利率分别为3.05%和3.09% [10][11] - 以100万贷款为例 月供减少200多元 30年累计减少8万元 有效降低改善型需求房贷成本 [11] - 95%刚需项目依赖银行按揭 多套房产家庭对利率依赖度超50% 新政减轻还贷压力并促进需求释放 [11] 市场展望 - 结合"金九银十"传统旺季 市场活跃度有望进一步提振 呈现"量提振 价更稳"行情 [1][12] - 房企预计在核心城市加快推盘节奏 市场分化现象延续但活跃度将阶段性回升 [12] - 业内预计火热行情能维持2-3个月 政策需打通置换链条以促进郊区二手房源去化 [9]

核心观点 - 以限购放宽和信贷优化为核心的政策调整对楼市产生初步拉动效应 为"金九银十"传统销售旺季奠定基础 [1] - 上海和北京等重点城市市场活跃度明显提升 二手房和新房成交均呈现增长态势 [1] - 9月预计迎来新一轮地产支持政策密集出台期 同时美联储降息预期升温为国内货币政策打开空间 [1] 上海市场表现 - 8月上海二手房累计网签成交19912套 创2021年以来同期最高记录 [1] - 新政后6天网签成交4450套 较新政前6天的3802套增长17% [1] - 新建商品住宅上周成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [1] 北京市场表现 - 8月北京新房累计成交3135套 [1] - 二手住宅成交13331套 较上月增加547套 [1] 政策展望 - 9月通常为地产政策密集出台期 新一轮支持政策有望加快推出 [1] - 市场对9月美联储降息预期升温 国内货币政策空间有望进一步打开 [1]

8月，深圳楼市表现分化，一手住宅网签量环比和同比均出现下跌，二手住宅网签4175套，环比下降 10.3%，但同比上涨9.8%。而且，进入8月以来深圳二手房市场仍维持一定热度。 深圳乐有家研究中心公布的数据显示，8月深圳楼市处于相对淡季水平，8月深圳一二手住宅网签总量 6326套，环比下降13.5%，同比下降10%。其中，一手住宅网签2151套，环比下降19.1%，同比下降 33.3%。截至8月底，深圳一手预售住宅库存量为32293套，相较6月底增加4391套。按近12个月一手预 售住宅月均去化速度计算，去化周期为10.1个月；按近6个月一手预售住宅去化速度计算，去化周期为 15.9个月，若加上现售房源，实际去化周期会更长一些。 中指研究院最新发布《中国房地产指数系统百城价格指数》报告显示，据中国房地产指数系统百城价格 指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据：8月，百城新建住宅均 价为16910元/平方米，在部分城市改善项目入市带动下，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73%。二手 房方面，"以价换量"现象延续，8月百城二手住宅均价为13481元/平方米，环比下跌0.76 ...

深圳楼市整体表现 - 8月深圳一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10% [1] - 新房市场呈现"个别项目亮眼、多数去化困难"态势 购房者因期待新政选择暂缓购房导致观望情绪加重 [1] - 北京上海相继调整楼市政策 深圳跟进概率增强 有助于市场止跌回稳 [3] 新房市场数据 - 8月一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [1] - 截至8月底一手预售住宅库存量32293套 较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月 按近6个月计算为15.9个月 [1] 二手房市场表现 - 8月全市二手房成交5061套 其中住宅成交4175套 环比下降10.3%但同比上涨9.8% [1][2] - 8月实时成交量环比7月增长21.8% 主要因高性价比房源增多及股市行情向好带动 [2] - 二手房录得量5267套 同比增长12.8% 仍超5000套荣枯线 [2] 价格走势分析 - 8月深圳二手住宅成交价为每平方米5.96万元 环比微涨0.5% [2] - 百城新建住宅均价16910元/平方米 环比结构性上涨0.20% 同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [3] 租赁市场情况 - 8月全市商品房平均租金75.3元/平方米 环比上涨0.5% [2] - 套均租金5690元/月 环比上涨1.5% 同比上涨0.6% [2] - 核心区域中高端物业成交扩大拉升整体租金水平 [2] 政策与市场预期 - 购房者最关心限购及交易税费等成本调整预期增强 [1] - 上海优化楼市政策包括取消首套二套利率区分和完善房产税政策 力度较北京更大 [3] - 传统"金九银十"旺季叠加政策预期增强 9月市场值得期待 [3]

深圳8月楼市表现分化 - 一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10% [1] - 一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [1] - 二手住宅网签4175套 环比下降10.3% 但同比上涨9.8% [1] 新房市场库存与去化 - 截至8月底一手预售住宅库存32293套 较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月 [1] - 按近6个月去化速度计算去化周期为15.9个月 实际周期更长 [1] 二手房市场表现 - 8月全市二手房成交5061套 其中住宅4175套 [2] - 实时成交量环比7月增长21.8% [2] - 二手房录得量5267套 同比增长12.8% 超5000套荣枯线 [2] 价格与租金变化 - 8月二手成交价每平方米5.96万元 环比微涨0.5% [2] - 全市商品房平均租金75.3元/平方米 环比上涨0.5% [2] - 套均租金5690元/月 环比上涨1.5% 同比上涨0.6% [2] 全国百城房价对比 - 8月百城新建住宅均价16910元/平方米 环比上涨0.20% 同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [3] 政策预期与市场展望 - 北京上海调整楼市政策后 深圳跟进概率增强 [4] - 政策预期增强叠加"金九银十"传统旺季 9月市场值得期待 [4] - 购房者观望情绪加重 主要关注限购及交易税费调整 [1]

新政对上海新房市场的影响 - 浦东中环内新杨思板块翡云悦府项目推出80套房源当日全部售罄 其中二期64套平层仅用18分钟售罄 备案均价10.98万元/平方米至13.75万元/平方米[1] - 该项目成为今年全国第二个销量突破100亿元的项目[1] - 青浦重固板块保利虹桥和颂三期开盘当日销售金额突破3亿元 大户型高总价房源基本售罄[2] 新政对上海二手房市场的影响 - 8月30日上海二手房网签成交1103套 创60天新高 时隔60天成交再次破千[3] - 截至8月30日上海8月二手房累计成交19002套[3] 政策内容及市场反应 - 上海市六部门于2025年8月25日联合印发房地产优化调整措施 涵盖住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6个方面[1] - 新政显著利好改善型客户 部分客户无需先置换即可直接购房[2] - 外环外项目来访量稳步提升 市场呈现多点开花态势[1][3]

上海楼市新政效果 - 新政于2025年8月25日由上海市六部门联合印发 涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6个方面调整 [1] - 新政落地首周多个热门新盘开盘即热销 外环外项目来访量稳步提升 二手房成交创60天新高 [1] 新房市场表现 - 浦东中环内翡云悦府项目8月28日推出80套房源全部售罄 其中64套平层仅用18分钟售罄 备案均价10.98万元/平方米至13.75万元/平方米 [1] - 该项目成为今年全国第二个销量突破100亿元的项目 [1] - 青浦保利虹桥和颂三期8月30日开盘当日销售金额突破3亿元 大户型高总价房源基本售罄 [2] 二手房市场表现 - 8月30日上海二手房网签成交1103套 创自6月29日后60天新高 时隔60天再次破千 [2] - 截至8月30日 上海8月二手房累计成交19002套 [2] 客户结构变化 - 购房人群包括新客户和前期未成交的回头客 [2] - 新政对改善客户利好明显 部分客户原本需先置换解除限购 现在可直接购买大户型 [2]

【导读】上海楼市新政后首个周末，一线调研揭示真实市场反应 中国基金报记者 吴君 孙越 8 月 25 日，上海发布楼市最新政策，明确放宽外环外套数限制、统一单身与家庭购房标准， 同步优化公积金政策、调整信贷政策、完善房产税政策，多维度推动房地产市场平稳健康发 展。 新政落地首个周末，市场反应如何？记者走访上海多个新盘售楼处，并采访多位业内人士。 其表示，新政后，市场迅速反馈，一线带看量、咨询量显著上升，部分热门楼盘交易活跃度 大幅提高，有楼盘一天卖出 4 套，转换率提升 2 ～ 3 倍。但市场仍是 " 冷热不均 " ，部分 偏远或配套不足的楼盘，仍然面临去化难题。 业内人士表示，市场恢复程度与项目本身素质、总价等因素密切相关，并非所有项目都能感 受到热度。有业内人士提醒，新政短期内对市场有强刺激效应，但后续提振效果能否持续， 仍需观察。 带看量提升、转换率翻倍 有项目一天卖出 4 套 " 从周一开始，我已经带了 5 组客户看房，基本上是每天 1 组。之前的周一到周五，有 1 组 带看就很不错了。 " 一位从业 10 年的中介小张表示，他这周末也是安排得满满当当，周六 有 3 组，周日也有。 小张告诉记者，新政出 ...

新政核心内容 - 上海于8月25日发布楼市新政 明确放宽外环外套数限制 统一单身与家庭购房标准 同步优化公积金政策 调整信贷政策 完善房产税政策 [1] 市场反应 - 新政后市场迅速反馈 一线带看量和咨询量显著上升 部分热门楼盘交易活跃度大幅提高 [1] - 有楼盘一天卖出4套 转换率提升2～3倍 此前一周仅售出四五套 [2][4] - 中介反馈带看量提升 有中介周一带看5组客户 此前工作日带看1组已属不错 [3] - 外环内项目最受青睐 因保值属性强 某外环内楼盘因配套齐全（商业 学校 地铁 公园）现场签单客户众多 [3][4] 需求释放特征 - 刚需和改善型需求同步释放 有客户预算300万元左右 专门夫妻共同看房 [3] - 改善型需求突出 置换人群多出售200万至300万元老房 换购500万至600万元新房 [6] - 单身购房资格松绑 非沪籍单身人士可参与外环外不限购及外环内限购 有案例为1998年出生单身子女在康桥购置两居室 [7] - 公积金政策优化 允许提取作为首付 购买新房享受利率优惠和贷款额度上浮 显著降低购房成本 [6] 市场分化表现 - 热门楼盘销售火爆 宝山顾村某外环外楼盘因地铁便利和商业配套 周末客户众多 现场需等待15～20分钟取咖啡 [5] - 某外环外楼盘总套数2600套 去年开盘至今已售1300套 新政后咨询和成交量进一步提升 [6] - 部分偏远或配套不足楼盘仍面临去化难题 有低密度洋房项目虽来访量增加但转化率不高 客户对交房时间和开发商实力询问细致 [7] - 销售不佳楼盘推出送车位 物业费券等优惠 更有"工抵房"特价优惠 一套500万元房屋可优惠80万至90万元（相当于八折以上） [7] 专家政策解读 - 新政出台及时且力度显著 对市场信心提振作用明显 [9] - 公积金政策灵活性增强 可用于首付和贷款 绿色建筑住房贷款额度最高上浮15% 有助于缓解新房库存压力 [9] - 政策降低外环外二手房挂牌量 保持一二手房置换链条顺畅 进一步释放改善性需求 [9] - 政策降低购房门槛和成本 有效刺激需求 但效果完全显现需时间观察 市场止跌回稳预期乐观 [10] - 政策时效性通常2～3个月 预计对"金九银十"有提升作用 助力止跌回暖 [10] - 供给端热度上升 部分二手房源重新挂牌 新房项目连夜售房 供给量增加带动成交量回升 [11]

房贷利率下调 - 5年期以上LPR降至3.5% 较前值下降10个基点 首套房利率进入2字头 北京上海首套房利率普遍降至3.05% 广州深圳最低2.95% 100万贷款30年月供从4277元降至4044元 总利息节省8.4万元 [3] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 5年期以上首套利率从2.85%降至2.6% [4] - 北京首套公积金最高贷款额度160万 二套房首付比例统一降至30% 贷款额度从60万提至100万 [4] - 成都双缴存人公积金最高贷款额度150万 多子女家庭可上浮20% [4] - 杭州首套和二套公积金贷款首付比例均降至20% 高层次人才最高可贷195万 [5] 地方补贴政策 - 义乌首套房按1000元/平方米补贴 二孩家庭额外补10万 三孩家庭补20万 140平方米房子最多省34万 [7] - 泰州换新购最高补8万 多孩购房按房款2%补贴 孝心购直接奖8万 [7] - 长沙以旧换新按新房总价1%补贴 最高3万 二孩家庭购房套数认定核减一套 公积金贷款额度最高提至104万 [7] - 佛山顶尖人才购房补贴最高1000万 博士和副高职称人才补20万 购房享98折优惠 [7] - 常州博士买房补30万 硕士补8万 本科生补5万 公积金贷款额度最高提至120万 [7] - 无锡A类人才叠加补贴后最高拿600万 博士研究生可享70万购房补贴 [7] 创新购房工具 - 无锡推出50%产权加50%使用权共有产权房模式 首付压力减半 [7] - 北京成都等超30城允许提取公积金直接付首付 广州试点公积金加商业贷款组合贷 审批时间压缩至10天 [7] - 宜宾三江新区发放房车联动补贴券 最高可抵5万元购车款 [7] 旧改市场机会 - 北京西城上海静安等核心区域老小区改造后房价涨幅普遍高于非核心区15-20个百分点 [9] - 山东菏泽2025年计划改造28个小区 [9] - 深圳某私募旧改基金年化收益达8%-12% 投资周期3-5年 [10] - 浙江某电梯企业2025年订单量增长200% [11] - 杭州对改造后出租的老房给予每月500元/户税收减免 [11] - 山东济南对房屋体检师等新职业持证者给予最高2万元培训补贴 [12] - 河北廊坊2025年计划改造28个小区 相关岗位需求增长40% [13] 旧改技术应用 - 上海试点数字孪生小区 通过三维建模模拟改造效果 施工效率提升30% [15] - 深圳开发旧改智慧平台 输入小区基础数据生成最优改造方案 成本测算误差控制在5%以内 [16] - 山东青岛永嘉路片区改造采用石墨烯保温材料 冬季能耗降低22% 获住建部绿色社区认证 [17] 旧改模式创新 - 广东推行改造加运营模式 企业投资改造后获得10年社区商业经营权 广州某企业通过旧改新增3000平方米商业空间 年收益超500万元 [18] - 浙江立法保障业主自治权 允许成立旧改委员会直接对接施工方 温州某小区居民通过线上投票决定停车位分配方案 满意度达92% [18] - 北京试点旧改REITs 将改造后的社区商业停车位等资产证券化 普通投资者可通过基金份额分享增值收益 [18] 行业监管措施 - 天津建立旧改资金池 实行专户管理 按工程进度分阶段拨付 [19] - 江苏推行改造终身责任制 施工单位需在改造后5年内承担质量问题维修 2025年一季度查处违规项目12个 [20] - 西安规定历史文化街区改造需保留70%以上原有建筑风貌 违规企业最高罚款500万元 [21]