报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 公司作为深耕杭州的龙头民企，销售投资财务状况在行业中均处于领先位置，后续业绩有望持续修复，虽房地产市场下行使公司销售及结转规模短期受影响，但土储优质，经营稳健，具备穿越中长期周期的能力 [7] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年公司营收691.5亿元，同比下降1.8%；归母净利润25.5亿元，同比增长0.7% [7] - 2024年公司房地产业务毛利率同比下滑4.2pct至12.5%，未来毛利率有望逐步修复 [7] - 2024年公司信用减值损失/资产减值损失分别为 -2.6亿元/-8.7亿元，较2023年的 -5.3亿元/-37.8亿元大幅收窄；税金及附加同比下降57.1%至6.5亿元 [7] - 截至2024年底，公司权益有息负债规模同比下降55亿元至305亿元，权益货币资金余额同比提升10.5%至327亿元，历史上首次权益货币资金余额大于权益有息负债；并表有息负债规模同比下降41亿元至374亿元，银行贷款/直接融资占比分别为83.2%/16.8%，2024年平均融资成本同比下降0.8pct至3.4% [7] 销售情况 - 2024年公司实现全口径销售额1116.3亿元，同比下降27.3%；销售排名同比提升2位，首次进入TOP10梯队并成为TOP10梯队中唯一民营房企，连续7年获杭州市场销冠 [7] - 2025年公司销售目标为销售额维持千亿水平，全国销售份额占比1%以上 [7] 土地储备 - 2024年公司共获取23宗土地，22宗位于杭州，杭州土地市场占有率37%；新增土储面积187万平方米，同比下降43.8%；全口径土地款448.5亿元，同比下降22.2%；权益口径地价款224.4亿元，同比下降12.3% [7] - 截至2024年底，公司总土储中杭州占比70%，浙江省内其他城市占比20%，浙江省外占比10% [7] - 2025年公司投资金额控制在权益销售回款50%水平，保持并增加杭州投资占比 [7] 盈利预测 - 调整公司2025 - 2026年的归母净利润预测为28.0/30.2亿元（原预测为34.1/37.9亿元），预计2027年归母净利润为33.2亿元；对应的EPS为0.90/0.97/1.07元，对应的PE为11.1X/10.3X/9.4X [7]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 公司作为深耕杭州的龙头民企，销售投资财务状况在行业中均处于领先位置，后续业绩有望持续修复，考虑到近年来房地产市场下行，公司销售及结转规模短期受到影响，调整公司2025 - 2026年的归母净利润预测为28.0/30.2亿元（原预测为34.1/37.9亿元），预计2027年归母净利润为33.2亿元，对应的EPS为0.90/0.97/1.07元，对应的PE为11.1X/10.3X/9.4X，公司土储优质，经营稳健，具备穿越中长期周期的能力 [7] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年公司营收691.5亿元，同比下降1.8%；归母净利润25.5亿元，同比增长0.7% [7] - 2024年公司房地产业务毛利率同比下滑4.2pct至12.5%，随低毛利项目逐步交付，未来毛利率有望逐步修复 [7] - 2024年公司信用减值损失/资产减值损失分别为 - 2.6亿元/-8.7亿元，较2023年的 - 5.3亿元/-37.8亿元大幅收窄；税金及附加同比下降57.1%至6.5亿元 [7] - 截至2024年底，公司权益有息负债规模同比下降55亿元至305亿元，权益货币资金余额同比提升10.5%至327亿元，公司历史上首次权益货币资金余额大于权益有息负债；并表有息负债规模同比下降41亿元至374亿元，其中银行贷款/直接融资占比分别为83.2%/16.8%，2024年公司平均融资成本同比下降0.8pct至3.4% [7] 销售情况 - 2024年公司实现全口径销售额1116.3亿元，同比下降27.3%；根据克而瑞口径，公司销售排名同比提升2位，首次进入TOP10梯队并成为TOP10梯队中唯一民营房企，连续7年获杭州市场销冠 [7] - 2025年公司销售目标为销售额维持千亿水平，全国销售份额占比1%以上 [7] 土地储备 - 2024年公司共获取23宗土地，其中22宗位于杭州，杭州土地市场占有率37%；新增土储面积187万平方米，同比下降43.8%；全口径土地款448.5亿元，同比下降22.2%；权益口径地价款224.4亿元，同比下降12.3% [7] - 截至2024年底，公司总土储中杭州占比70%，浙江省内其他城市占比20%，浙江省外占比10% [7] - 2025年公司投资金额控制在权益销售回款50%水平，保持并增加杭州投资占比 [7] 盈利预测 - 调整公司2025 - 2026年的归母净利润预测为28.0/30.2亿元（原预测为34.1/37.9亿元），预计2027年归母净利润为33.2亿元，对应的EPS为0.90/0.97/1.07元，对应的PE为11.1X/10.3X/9.4X [7]

行业趋势 - 房地产行业进入下行周期 头部房企及央企地产投资均陷入困境 [1] - 2024年全国新建商品房销售面积同比下降12.9% 销售额下降17.1% 显示市场需求持续减少 [4] - 三四线城市面临产业基础薄弱和人口持续流出问题 房价下行压力显著 [4] 企业表现 - 中交地产2024年营收同比下降44.59% 净利润亏损51.79亿元 归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元 [1] - 某央企两年累计亏损70亿元后宣布拟退出地产业务 [1] - 民营企业在地产下行周期中面临更大生存压力 多数选择退出市场 [3] 市场风险 - 政策调控与经济形势导致房价波动存在高度不确定性 预计至2028年可能出现资产缩水 [4] - 房产税试点扩大趋势明确 预计2030年全面落地 将大幅增加持有成本 [6] - 持有房产的附加成本持续上升 包括物业费 取暖费及水电费等生活开支 [6] 产品质量 - 开发商资金压力加剧 存在使用劣质材料及偷工减料现象 导致墙体裂缝 漏水等安全隐患 [8] - 2025-2030年间房屋维护成本持续增加 包括水电维修 墙面翻新及公共设施维护等支出 [8] - 物业管理质量不佳将进一步降低房产二手市场价值及居住体验 [8] 投资建议 - 自住需求应选择符合经济实力的优质房产 投资性购房需具备专业知识和强资金实力 [10] - 开发商需从追求数量转向产品品质提升 通过口碑建设实现长期发展 [10]

报告公司投资评级 - 万科 A 股和 H 股投资评级均下调至“中性”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 万科 2024 年年报显示营业收入 3431.8 亿元同比降 26.3%，归母净利润亏损 494.8 亿元同比降 506.8% [1] - 开发业务表现大幅滑坡，业绩修复待察，销售拿地、结算等方面指标下滑，业绩亏损有多方面原因 [2] - 短期债务压力严峻，大股东深铁集团提供重要支持，助力经营与化解信用风险 [3] - 下调 2025 - 2027 年归母净利润预测，考虑短期债务与经营不确定性大，业绩修复待察，下调 A/H 股投资评级 [4] 各目录总结 财务数据 - 2024 年销售额 2460 亿元同比降 34.6%，新获 13 个项目权益地价 55.6 亿元 [2] - 2024 年房地产开发及相关资产经营业务收入 3010 亿元同比降 30.0%，综合毛利率 10.2%同比降 5.1pct，开发业务毛利率 9.5%同比降 6.2pct [2] - 2024 年资产减值损失和信用减值损失分别同比多计提 37 亿元、260 亿元，投资收益同比降 206.4%至 - 29 亿元，财务费用同比增 59.9% [2] - 2024 年新增融资和再融资 948 亿元，新增融资综合成本 3.54%，经营性物业贷落地 293 亿元，白名单项目申报 178 个 [3] - 2024 年完成 54 个项目大宗交易合计签约 259 亿元 [3] - 截至 2024 年末有息负债 3613 亿元同比增 12.9%，债券融资余额同比降 23.9%至 603 亿元，一年内到期有息负债 1583 亿元占比 43.8%，现金短债比 0.56X 同比降 1.0X，净负债率 80.6%同比升 25.9pct [3] - 2025 年 2 月深铁集团分两笔向公司提供合计 70 亿元股东借款 [3] 盈利预测与估值 - 下调 2025 - 2026 年归母净利润预测为 - 211.5 / - 124.6 亿元（原预测 100.2 / 105.7 亿元），新增 2027 年预测为 - 80.2 亿元 [4] - 当前 A 股股价对应 2025 - 2027 年 PB 估值为 0.47 / 0.50 / 0.52 倍 [4] 财务报表预测 - 给出 2023 - 2027 年利润表、现金流量表、资产负债表预测数据 [10][11] 主要指标 - 给出 2023 - 2027 年盈利能力、偿债能力、费用率、每股指标、估值指标数据 [12][13]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 考虑房地产市场下行及计提减值因素，下调2025/2026年归母净利润至41.7/43.5亿元，2027年为48.7亿元，对应EPS为0.46/0.48/0.54元，对应PE分别为21.1X/20.2X/18.0X [8] - 公司作为地产龙头央企，销售稳健有韧性、跻身行业前五，投资聚焦高能级城市，看好中长期发展 [8] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2024年年报，实现营收1789.5亿元，同比增长2.3%；归母净利润40.4亿元，同比下降36.1% [8] 业绩情况 - 结转带动营收小幅增长，毛利下滑计提减值拖累业绩，2024年受益于结转规模增长，营业收入同比提升2.3%，但归母净利润下滑，原因一是房地产开发业务毛利率下滑1.5pct至15.6%，二是信用减值损失及资产减值损失分别同比增长994.9%、97.0%至15.5亿元、44.8亿元 [8] 销售情况 - 2024年签约销售面积935.9万平方米，签约销售金额2193.0亿元，销售排名稳居行业TOP5梯队，坚持核心城市深耕策略，在西安等多地销售表现优异，打造多个优质标杆项目，20余个项目首开去化率领先竞品25% [8] 投资情况 - 2024年获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，拿地金额约486亿元，投资强度同比下降16.5pct至22.2%，权益地价约335亿元，权益比例为68.9%，坚持以销定产、聚焦核心城市策略，“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市投资占比为59% [8] 融资与回购情况 - 2024年进一步压降融资成本，综合资金成本较年初下降48bp至2.99%，融资成本处于行业低位，全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率为同期同行业最低水平 [8] - 2024年10月拟回购3.51 - 7.02亿元股份用于注销并减少注册资本，回购价格不超过15.7元/股，截至2025年2月28日，已支付1.4亿元用于回购股份 [8] 盈利预测与估值 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|175008|178948|195411|209676|222885| |同比（%）|(4.37)|2.25|9.20|7.30|6.30| |归母净利润（百万元）|6319|4039|4173|4350|4873| |同比（%）|48.20|(36.09)|3.33|4.23|12.03| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.70|0.45|0.46|0.48|0.54| |P/E（现价&最新摊薄）|13.91|21.76|21.06|20.21|18.04| [1] 市场与基础数据 - 收盘价5.80元，一年最低/最高价5.06/8.09元，市净率0.81倍，流通A股市值14913.20百万元，总市值15962.48百万元 [5] - 每股净资产7.17元，资产负债率70.26%，总股本2752.15百万股，流通A股2752.15百万股 [6]