上海2025年第七批次土地拍卖结果概览 - 本次土拍共出让5宗住宅地块，总成交金额达111.16亿元[1][3] - 5宗地块中，3宗溢价成交，2宗以底价成交[1][3] 各地块成交详情 - **杨浦区地块**：由中铁置业与江苏润皋联合体以27.36亿元竞得，成交楼面价92225元/平方米，溢价率28.09%[1][3] - **普陀区组合地块**：由上海城建以52.4亿元竞得，成交楼面价79324元/平方米，溢价率12.79%[3] - **闵行区地块**：由浙江精工以5.46亿元竞得，成交楼面价36649元/平方米，溢价率11.19%[4] - **青浦区地块**：由宇诚集团以底价2.7亿元竞得[4] - **宝山区组合地块**：由建发以底价23.23亿元竞得[4] 土地拍卖市场热度分析 - 本次土拍共吸引17家企业参与，其中国央企14家，混合所有制企业1家，民企2家[6] - 杨浦区地块热度最高，吸引9家竞买人参与75轮竞价，显示出市场对高价值稀缺地块的高度关注[1][3][6] - 普陀区地块吸引3家竞买人参与68轮竞价[3] - 闵行区地块因体量小、总价低且地块方正，吸引3家竞买人[4] 市场参与者结构变化 - 国央企开发商是本次土拍的绝对主力，共14家参与[6] - 出现两家首次进入上海市场并成功拿地的民企：宇诚集团和浙江精工[6] 焦点地块价值分析 - 杨浦区地块位于内中环间，距黄浦江约700米，容积率1.8，具备优越的滨江视野[6] - 该地块交通便利，1公里范围内有12号线宁国路站和18号线丹阳路站，距离城市快速路不足2公里[6] - 周边教育、医疗资源丰富，商业配套成熟，包括宝龙旭辉广场、东方渔人码头等[6] - 结合杨浦滨江片区此前优异的新房销售表现及地块独有的滨江景观，市场普遍看好[6] 行业趋势与展望 - 上海正加快优质土地供应，并侧重重点发展板块[6] - 本次土拍延续了之前的出让热度，杨浦、普陀、闵行三区地块溢价率均超过10%[6] - 预计土拍市场的热度将逐步传导至区域新房价格[1][6] - 上海房地产市场有望持续稳定态势[1][6]

市场环境变化 - 市场环境变化导致二手业主不再期待拍地 因全新盘在产品 户型 交标和价格上形成竞争 可能对二手盘造成压力 [1] 逸景翠园历史表现 - 逸景翠园在22-23年期间年网签117套 位列海珠网签量TOP5 [3] - 21-23年房价达到历史最高点 平均6.5万/平 最高6.8万/平 接近7万/平 [9] - 小区位于广州大道南板块 距离海珠区政府直线不到100米 商业配套包括万达广场和合生广场 距离客村-广州塔地标商圈直线1.5公里 [6][7] - 地铁便利 附近有8/11/3号线 最近11号线逸景路站约420米 5站直达琶洲 [7] - 对口逸景第一小学 教学口碑不错 分组有机会上广州六中 [7] 近期成交与价格变化 - 去年平台成交86套二手房 同比翻倍 今年截至8月30日成交48套 同比多5套 [11] - 二季度全市网签79套 月均26套 在中心六区二手住宅十大活跃楼盘排名第四 [12] - 2025年截至8月30日成交均价3.75万/平 较高位时期5.69万/平下降1.94万/平 跌幅34.09% [14][15] - 套均成交总价从22年597万降至今年418万 下降179万 [16] - 近期最低成交单价3.21万/平 总价336.9万 较高点总价差271.1万 跌幅约44% [18][20] - 房价水平回归2017年 [16] 小区现状与挑战 - 小区楼龄横跨2002-2016年 最早一批已23年 [22] - 放盘量外网显示280套 内网388套 全盘房屋总数6280套 挂牌率6.19% 超过3%-5%正常流通标准 [24] - 即将面临广州大道南788号二期地块竞争 距离逸景翠园直线约610米 [27] - 新地块优势包括距离客村地铁站更近 容积率2.9低于逸景翠园3.7 户型使用率约100%起步高于逸景翠园80%+ [27][28] - 新地块对口省一级客村小学 或与中海大境业主子女读规划18班小学（或中大附小） [29] - 新地块挂牌起拍价86000万元 计容建面60191平 楼面价约1.43万/平 [31] 综合影响 - 新地块在位置 密度 产品力和教育资源上可能全方位碾压逸景翠园 [30]

土地出让概况 - 福州市自然资源和规划局将于8月29日公开出让四城区4幅国有建设用地使用权 总面积20,866平方米（31.31亩） 总起始价15,800万元 [1][2] - 本次土拍商品住宅用地零供应 除一幅保障性租赁住房用地外 其余三幅均为商服及加油站用地 该供应结构在近期土拍中较为少见 [3] - 土地拍卖由福建省八闽拍卖行有限责任公司主持 将于2025年8月29日上午10:00进行 [4] 宗地2025-30号（保障性租赁住房+商业） - 地块位于仓山区福峡路西侧 地铁4号线城门站西南侧 面积7,177平方米（10.77亩） 起始价4,000万元 保证金800万元 [2][5][7] - 土地用途为住宅70年（保障性租赁住房）及商服40年 容积率1.0-2.4 商业建筑面积不超过3,000平方米 建筑限高50米 [2][7] - 按容积率上限2.4测算 起始楼面价2,322.23元/平方米 地块需整体持有不得分割转让 住宅部分全部建设保障性租赁住房 [7] - 地块位于地铁1号线与4号线换乘站城门站东北角 属TOD开发范围 与火车南站枢纽及三江口植物园联动发展 [8] 宗地2025-31号（商业） - 地块位于仓山区海峡艺术中心西南侧 地铁1号线梁厝站周边 面积3,101平方米（4.65亩） 起始价1,000万元 保证金200万元 [2][9][13] - 土地用途为商服40年 容积率≤0.6 建筑限高12米 按容积率上限0.6测算 起始楼面价5,374.61元/平方米 [2][13] - 地块东侧与地铁1号线梁厝站出入口无缝对接 位于三江口新城核心区 紧邻梁厝历史文化街区及海峡文化艺术中心 [14] 宗地2025-32号（商业商务） - 地块位于晋安区新厦路北侧 磐石路东侧 面积4,117平方米（6.18亩） 起始价3,300万元 保证金660万元 [2][16][17] - 土地用途为商服40年 容积率≤2.3 建筑限高36米 按容积率上限2.3测算 起始楼面价3,485.01元/平方米 [2][17] - 地块需整体持有不得分割转让 位于五四北板块成熟片区 周边有榕发夏荷郡等住宅小区及省妇幼医院等公共设施 [17][18] 宗地2025-33号（加油站+绿地） - 地块位于仓山区林浦路东侧 高速公路连接线东北侧 面积6,471平方米（9.71亩 含加油站7.59亩+绿地2.12亩） 起始价7,500万元 保证金1,500万元 [2][20] - 土地用途为加油加气站40年及公园绿地50年 容积率≤0.5 建筑限高12米 按容积率上限0.5测算 起始楼面价23,180.34元/平方米 [2][20] 交易条款 - 付款安排：宗地2025-30号成交价款分两期（各50%）于合同签订后30日内及180日内缴交 其余三宗地分两期（各50%）于30日内及360日内缴交 [21] - 交地时间：缴清价款后30日内按净地标准交地 宗地2025-30号签订合同后可进场 缴清首期款后符合条件可先行交地 [21] - 开发时限：自土地交付之日起9个月内开工 开工后36个月内竣工 [21]

地块基本信息 - 地块编号为顺义区薛大人庄0025-6017地块，首次报价为底价10.3亿元[1] - 土地面积约2.3公顷，建筑控制规模3.68万平方米，容积率1.6，限高40米[1] - 地块位于五环至六环之间，邻近地铁15号线国展站，周边有温榆广场、天竺公园等生活配套[1] 土地规划与设计 - 地块内规划一条南北向街坊路，道路宽度8米，位于地块西侧并可结合建筑方案优化[1] - 街坊路计入建设用地基底面积核算容积率并纳入出让范围，由二级竞得人建设、养护和管理，需保证公共空间功能并对公众开放[1] - 城市设计需落实街区指引人地房指标管控，衔接绿地指标置换及后续使用，保障绿色空间共享，并与周边建筑高度和城市界面协调[5] 历史地块与市场参考 - 薛大人庄上一次住宅地块土拍为三年前，懋源以19.55亿元加3万平方米现房竞得0025-6001、6003地块，开发为懋源璟橒项目[7] - 历史地块成交楼面价约3.36万元/平方米，销售指导价7.3万元/平方米，容积率1.6，限高30米[7] - 懋源璟橒项目地上建筑约5.8万平方米，由平墅、叠墅及合院组成共217户，户均建面300平方米以上，2023年3月底开盘后网签125套，成交均价7.3万元/平方米[7] 地块关联与竞争预期 - 6017地块起拍楼面价约2.8万元/平方米，西侧围墙与天竺中心幼儿园璟橒园区边界重合共用，东侧邻近懋源璟橒项目[7] - 地块比懋源璟橒略小但容积率一致，建筑高度限高40米高于历史项目的30米[7] - 市场预期懋源地产可能出手竞得该地块，因周边配套如幼儿园和街坊路已由其承建[7][22] 地理位置与周边环境 - 地块周边包括翠华街、翠竹新村、天竺第二小学、供销益家便利店等生活设施[8] - 西侧紧邻北京市顺义区天竺中心幼儿园璟橒园区，东侧靠近棕榈滩别墅等住宅区[9][11]

深圳宝安区A002-0108地块成交情况 - 华润招商联合体以86.4亿元竞得该地块，溢价率35%，成交楼板价59586元/平方米，刷新宝安中心板块地价纪录 [2][3] - 地块总建筑面积14.5万平方米，容积率3.4，低于周边宅地普遍5.0以上的容积率，起拍底价64.09亿元 [3][6] - 地块经历187轮线下竞价，吸引3家房企竞拍，商业部分18350平方米限整体转让且不参与溢价分摊 [3][6] 地块规划与周边市场 - 地块位于宝安区新安街道，紧邻滨海文化公园、欢乐港湾，拥有海景资源及优质商业教育配套 [7] - 周边近2年成交地块楼板价对比：2024年保利项目52222元/平方米（溢价35.58%），2023年中铁项目41385元/平方米（溢价14.99%） [3] - 容积率相似的都市茗荟花园2025年平均售价达11.7万元/平方米，东南方向南山桂湾宅地7月成交楼板价8.4万元/平方米 [7][10] 深圳土地市场整体表现 - 2025年前7月深圳商品住宅成交面积259万平方米，同比增长24%，土地成交建面446万平方米，同比增长89%，增速全国领先 [10][11] - 南山桂湾地块7月由招商蛇口以21.55亿元竞得，溢价率86.1%，楼面价84180元/平方米，创深圳土拍单价纪录及溢价率新高 [10] - 全国住宅成交面积TOP15城市中，深圳同比增速24%排名第13，土地成交建面同比增速89%排名第11 [11] 地块规划调整与开发要求 - 地块曾于4月30日挂拍后中止，本次调整降低商业配比，容积率从5.7降至3.4，要求1年内开工、4年内竣工 [6] - 地块属性为住宅，是宝中片区近年最临近海岸线的集中连片净地，周边新房售价普遍超11万元/平方米 [6][7][10]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1] 核心观点 - 土地供应规模环比大幅回升65%至527万平方米，成交规模环比上升12%至251万平方米但仍处低位 [4] - 深圳前海宅地以86.1%溢价率成交，楼板价84180元/平方米刷新深圳纪录，带动周度溢价率升至12.2%的年内高位 [5][6] - 杭州钱塘区宅地由绿城中国以12.75%溢价率竞得，哈尔滨南岗区地块溢价率达15.63% [7] 供应分析 - 重点城市供应55幅含宅用地，平均容积率1.99，南通/太仓/成都宅地容积率均≤1.6 [4] - 深圳宝中片区宅地重新挂牌，商业配比降低使容积率从5.7调至3.4，起拍楼板价4.42万元/平方米 [5] 成交分析 - 周度成交金额138亿元环比降5%，深圳前海地块吸引12家房企竞拍，招商蛇口经158轮竞价以21.55亿元竞得 [6] - 杭州下沙单元地块成交楼板价17513元/平方米，周边绿城项目售价3.8万元/平方米 [7] - 哈尔滨南岗区地块成交楼板价5413元/平方米，周边房价约1.2万元/平方米 [7] 重点地块排名 - 深圳前海地块以84180元/平方米楼板价位列单价TOP1，溢价率86%创深圳取消限价后新高 [13][15] - 苏州东太湖地块由吴江城投以17291元/平方米底价成交，南京江宁地块由中国金茂底价竞得 [13][15]

项目概况 - 项目名称为"晋新楼"，位于福州市台江区宁化新村旧改地块 [1] - 项目法人单位为福建启荣投资有限公司，备案号为闽发改备[2025]A020190 [1] - 项目占地2.37亩（1581平方米） [2][9] 土地交易信息 - 项目地块为福州宗地2025-20号，于2025年6月30日通过拍卖成交 [5] - 成交价格为3300万元，楼面地价为13915.24元/㎡ [3][5] - 土地用途为商服（商务）用地，出让年限40年 [8] 规划指标 - 容积率不超过1.5 [9] - 建筑密度不超过30% [9] - 绿地率不低于30% [9] - 建筑限高24米 [9] 区位优势 - 位于台江区核心板块，西临西二环快速路，南邻宁化路 [10] - 300米范围内有地铁2号线宁化站和规划中的8号线义洲站 [10] - 紧邻红星美凯龙、宝龙广场等成熟商圈 [10] - 东侧毗邻白马河公园，南侧靠近闽江公园 [10]

上海徐汇衡复地块成交 - 上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元竞得徐汇衡复地块，成交楼面地价200257元/㎡，刷新全国单价地王纪录 [1] - 地块位于上海市中心，容积率仅1.3，是衡复风貌区十年首宗新增住宅，起拍价16万元/㎡ [1] - 参与竞拍的包括招商蛇口+徐房联合体、中海等巨头，但祺祥旺宇以果断出价策略胜出，溢价率超22% [3] 祺祥旺宇背景分析 - 祺祥旺宇为2025年1月新注册的民营企业，法定代表人叶舒祺为屹丰控股集团董事长之女 [3] - 公司在竞拍前将注册资本从1000万元增至15.5亿元，显示志在必得决心 [4] - 业内猜测地块可能用于建设私人住宅而非公开销售项目 [5] 苏州绿城新地王动态 - 绿城以46.67亿元总价竞得苏州双湖地块，楼板价65242元/㎡，刷新江苏省住宅地块纪录 [6] - 地块毗邻绿城2024年所获地王项目苏州玫瑰园，后者2024年销售额32.63亿元，位列苏州别墅榜首 [7] - 市场预期绿城将在地块打造玫瑰园2.0版本，装修标准不低于5000元/平方米 [8] 南京土拍前瞻 - 南京即将于7月30日推出13宗地块，起拍总价67.56亿元，涵盖鼓楼龙江、南部新城等热点区域 [9] - 鼓楼龙江G47地块起拍楼面价30296元/㎡，有望冲击南京十大高价地 [9] - 2024年上半年南京住宅土地成交金额269亿元，同比增长147%，民营企业参与度显著提升 [10] 长三角土地市场趋势 - 长三角地区土地市场持续升温，上海、苏州地王纪录一周内接连刷新 [1][6] - 南京当前地王纪录保持者为2016年葛洲坝中国府地块（楼面价45213元/㎡），2024年G28地块仅差160元/㎡即可突破 [11] - 容积率普遍下调成为新地块供应特征，如南京新推11宗地块容积率均低于2.5 [9][10]

地块成交信息 - 上海徐汇区"王炸"地块以20.03万元/平方米的楼面价成交，溢价率22.38%，刷新"中国单价地王"纪录 [1] - 地块总成交价12.25亿元，面积4705.49平方米（0.47公顷），容积率1.3，住宅总建筑面积限定5200平方米 [3][4] - 按套均500平方米计算，地块仅能开发约10套住宅 [4] 竞得企业背景 - 竞得方为上海祺祥旺宇置业有限公司，成立于2025年1月17日，注册资本15.5亿元 [1] - 公司在竞拍前完成注册资本从1000万到15.5亿元的增资 [1] - 法定代表人叶舒祺为浙江台州汽车"模具大王"叶华彪之女 [1] - 母公司屹丰汽车科技集团年产值达27亿元（2010年数据），为奔驰、宝马等主机厂一级供应商 [2] 地块区位优势 - 位于徐家汇核心商圈，周边有4条轨交线路（1/9/10/11号线）和多个站点 [4] - 毗邻上海交通大学徐汇校区、复旦附属中山医院等顶级教育医疗资源 [4] - 距离徐家汇商圈仅400米，具备风貌别墅地块属性 [5] 市场竞争格局 - 击败中海、招商+上海徐房联合体等央国企对手 [1][2] - 地块面积小、开发成本高、技术指标要求严格，导致传统房企退出竞争 [3] - 地块总价相对较低（12.25亿元）降低了竞拍门槛 [3] 上海土拍市场 - 本次为上海六批次土拍最后一块地，两天内8宗地总成交价达289.6亿元 [5] - 本批次3宗地触发中止价，1宗溢价率超20%，3宗溢价率超10% [5] - 优质地块供应加快或持续支撑上海房地产市场稳定 [5]

上海2025年第六批次土地拍卖结果 - 8宗地块全部成交 总成交金额2896亿元 较总起拍价2367亿元溢价2233% [1] - 徐汇区衡复地块成交楼面价20026万元/平方米 溢价率2238% 刷新全国涉宅用地单价记录 [1][4] - 虹口北外滩地块溢价4633%成交 楼面价1266万元/平方米 创上海今年土拍溢价新高 [8] - 浦东唐镇地块溢价40%成交 楼面价524万元/平方米 成为区域新单价地王 [8] 徐汇衡复地块详情 - 可售住宅面积仅5000平方米 预计建造10栋风貌别墅 单套价格或超亿元 [2] - 原址为上海交通大学博学楼宾馆 起拍单价1636万元/平方米（可售住宅起拍单价19万元/平方米） [4] - 竞拍方仅三方参与：招商蛇口+徐房联合体 中海 上海祺祥旺宇置业 [4] 地王买家背景 - 上海祺祥旺宇置业由叶舒祺100%控股 注册资本155亿元 [5] - 实控人为浙江台州"汽车模具大王"叶华彪之女 叶华彪旗下屹丰汽车科技集团为行业巨头 [5] - 叶华彪已布局汽车产业链投资 涉及智己汽车 奇瑞汽车 吉利自动驾驶等项目 [5] 上海豪宅市场表现 - 单价超10万元/平方米项目开盘首日去化率普遍超60% 6月峰值达95% [9] - 单价超15万元/平方米项目去化率基本维持80%以上 核心区域豪宅采用"小步快跑"推盘策略 [9] - 黄浦-豫园 浦东新区-碧云等板块高总价户型持续热销 单批次推售量约100套 [9] 土地市场与豪宅联动 - 核心区域"提质缩量"供地模式推动地价维稳 倒逼房企提升产品品质 [9] - 优质豪宅入市销售业绩亮眼 形成土地溢价与产品溢价的正向循环 [8][9]