市场环境变化 - 市场环境变化导致二手业主不再期待拍地 因全新盘在产品 户型 交标和价格上形成竞争 可能对二手盘造成压力 [1] 逸景翠园历史表现 - 逸景翠园在22-23年期间年网签117套 位列海珠网签量TOP5 [3] - 21-23年房价达到历史最高点 平均6.5万/平 最高6.8万/平 接近7万/平 [9] - 小区位于广州大道南板块 距离海珠区政府直线不到100米 商业配套包括万达广场和合生广场 距离客村-广州塔地标商圈直线1.5公里 [6][7] - 地铁便利 附近有8/11/3号线 最近11号线逸景路站约420米 5站直达琶洲 [7] - 对口逸景第一小学 教学口碑不错 分组有机会上广州六中 [7] 近期成交与价格变化 - 去年平台成交86套二手房 同比翻倍 今年截至8月30日成交48套 同比多5套 [11] - 二季度全市网签79套 月均26套 在中心六区二手住宅十大活跃楼盘排名第四 [12] - 2025年截至8月30日成交均价3.75万/平 较高位时期5.69万/平下降1.94万/平 跌幅34.09% [14][15] - 套均成交总价从22年597万降至今年418万 下降179万 [16] - 近期最低成交单价3.21万/平 总价336.9万 较高点总价差271.1万 跌幅约44% [18][20] - 房价水平回归2017年 [16] 小区现状与挑战 - 小区楼龄横跨2002-2016年 最早一批已23年 [22] - 放盘量外网显示280套 内网388套 全盘房屋总数6280套 挂牌率6.19% 超过3%-5%正常流通标准 [24] - 即将面临广州大道南788号二期地块竞争 距离逸景翠园直线约610米 [27] - 新地块优势包括距离客村地铁站更近 容积率2.9低于逸景翠园3.7 户型使用率约100%起步高于逸景翠园80%+ [27][28] - 新地块对口省一级客村小学 或与中海大境业主子女读规划18班小学（或中大附小） [29] - 新地块挂牌起拍价86000万元 计容建面60191平 楼面价约1.43万/平 [31] 综合影响 - 新地块在位置 密度 产品力和教育资源上可能全方位碾压逸景翠园 [30]