深圳宝安区A002-0108地块成交情况 - 华润招商联合体以86.4亿元竞得该地块，溢价率35%，成交楼板价59586元/平方米，刷新宝安中心板块地价纪录 [2][3] - 地块总建筑面积14.5万平方米，容积率3.4，低于周边宅地普遍5.0以上的容积率，起拍底价64.09亿元 [3][6] - 地块经历187轮线下竞价，吸引3家房企竞拍，商业部分18350平方米限整体转让且不参与溢价分摊 [3][6] 地块规划与周边市场 - 地块位于宝安区新安街道，紧邻滨海文化公园、欢乐港湾，拥有海景资源及优质商业教育配套 [7] - 周边近2年成交地块楼板价对比：2024年保利项目52222元/平方米（溢价35.58%），2023年中铁项目41385元/平方米（溢价14.99%） [3] - 容积率相似的都市茗荟花园2025年平均售价达11.7万元/平方米，东南方向南山桂湾宅地7月成交楼板价8.4万元/平方米 [7][10] 深圳土地市场整体表现 - 2025年前7月深圳商品住宅成交面积259万平方米，同比增长24%，土地成交建面446万平方米，同比增长89%，增速全国领先 [10][11] - 南山桂湾地块7月由招商蛇口以21.55亿元竞得，溢价率86.1%，楼面价84180元/平方米，创深圳土拍单价纪录及溢价率新高 [10] - 全国住宅成交面积TOP15城市中，深圳同比增速24%排名第13，土地成交建面同比增速89%排名第11 [11] 地块规划调整与开发要求 - 地块曾于4月30日挂拍后中止，本次调整降低商业配比，容积率从5.7降至3.4，要求1年内开工、4年内竣工 [6] - 地块属性为住宅，是宝中片区近年最临近海岸线的集中连片净地，周边新房售价普遍超11万元/平方米 [6][7][10]