财务表现 - 上半年收入同比增长19.9%至949亿元人民币 [1] - 毛利率上升1.8个百分点至24% [1] - 开发项目毛利率上升3.2个百分点至15.6% [1] - 投资物业毛利率上升1.4个百分点至72.9% [1] 投资评级与目标价 - 目标价上调4.9%至33.86港元 [1] - 维持买入评级 [1] 业务优势 - 经常性收入表现强劲 [1] - 合同销售表现强劲 [1] - 财务状况保持稳健 [1]

海外资本投资日本房地产概况 - 2025年1～6月海外资本对日本写字楼等房地产收购额达1.14万亿日元 为去年同期两倍并创历史最高纪录 [2][4] - 7月后大型交易持续涌现 包括日产汽车总部大楼（近1000亿日元）及札幌控股房地产业务（含东京黄金地段楼盘） [7] 投资类型与重点案例 - 写字楼占比超4成 黑石集团以4000亿日元收购"东京花园露台纪尾井町" 创外资在日最大规模房地产投资项目 [4] - 商业设施受青睐 基汇资本以1500亿日元收购"东急plaza银座" 重点关注能创造长期价值的优质地段资产 [4] 核心驱动因素 - 通胀预期推动租金上涨 日本7月核心CPI同比增3.1% 连续8个月超3% 优质写字楼租金预计持续上升 [6] - 收益差优势显著 2025年Q1东京市中心写字楼收益差1.9% 高于纽约（1.7%）和伦敦（1.2%） [6] - 上市企业加速出售资产 积极股东推动房地产出售方案增加 提升市场流动性 [6] 市场影响与趋势 - 海外资金流入推高房地产价格 7月东京二手住宅均价达1.0477亿日元/70平方米 环比涨1.4%创新高 [7] - 投资者对通胀及租金上涨预期强烈 短期内高水平投资态势预计延续 [2][7]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 公司上半年收入利润高增长 营业收入454.5亿元同比+87.8% 净利润26.9亿元同比+120% 归母净利润18.5亿元同比+58.9% [6] - 融资成本显著下降至央企水平 综合融资成本3.1%较年初下降30BPs [8] - 杭州优质土储助力盈利修复 杭州土储占比73% 毛利率12.24%同比+2.67pct 净利率5.92%同比+0.86pct [6][7] - 销售保持行业领先地位 上半年销售金额527.5亿元 行业排名第十 民企排名第一 [7] - 财务结构持续优化 剔预资产负债率57.8% 净负债率7.0% 现金短债比3.14倍 三道红线保持绿档 [8] 财务表现 - 盈利能力持续改善 期间费用率降至2.1%同比-1.6pct [6] - 可结算资源充裕 预收房款1013.4亿元 [6] - 盈利预测稳步增长 预计2025-2027年归母净利润29.4/32.7/34.2亿元 EPS 0.94/1.05/1.10元 [6] - 估值具备吸引力 当前股价对应PE 11.3/10.2/9.7倍 [6] 业务发展 - 投资强度维持高位 拿地强度63% 新增计容建面100.7万方 土地款332.7亿元 新增货值542亿元 [7] - 深耕杭州市场 杭州拿地金额超307亿元 新增土储超84万方 杭州销售额287亿元市占率第一 [7] - 土储结构优质 总土储建面993.6万方 杭州占比73% 浙江省内其他城市占比17% [7] - 多元化业务发展 代建业务扩张稳健 获取南京项目计容建面5.7万方 可租面积49.05万方 租金收入2亿元 [8] 资本结构 - 有息负债规模持续压降 并表有息负债333.5亿元较年初下降40.8亿元 银行贷款占比83.9% [8] - 现金流管理加强 经营性净现金流-89.6亿元同比-95.5% [6]

投资评级 - 维持"增持"评级 [2][8][10] 核心观点 - 公司具备优质产品开发实力 新增土储大幅提升且集中布局核心城市及区域 看好未来销售去化能力及长期表现 [8][10] - 预计2025-2027年实现营业收入1531.6/1534.6/1559.6亿元 归母净利润14.0/15.9/18.1亿元 [8][10] - 对应PE分别为16.8/14.8/12.9倍 [8][10] 财务表现 - 2025H1实现营业收入533.7亿元 同比下降23.3% [7][8][9][10] - 2025H1归母净利润2.1亿元 同比下降89.7% [7][8][9][10] - 2023年营业收入1313.83亿元 2024年增长20.67%至1585.46亿元 [7][11][12] - 2024年归母净利润同比下降48.79%至15.96亿元 [7][11][12] - 预计2025年毛利率提升至13.40% 2027年达13.90% [11][12] 运营分析 - 2025H1总合同销售额1222亿元（含代建） 同比下降3.4% [8][10] - 自投项目销售额803亿元 同比下降6.0% [8][10] - 销售表现优于行业 TOP10房企销售额平均下降14.0% [8][10] - 加速库存去化 2025H1实现2021年及以前库存去化约190亿元 [8][10] - 自投项目销售均价3.5万元/平方米 维持行业较高水平 [8][10] - 销售毛利率同比提升1.0个百分点至12.7% [8][10] - 上半年回款率达96% 为再投资提供坚实基础 [8][10] 土地储备 - 2025H1新增土地35宗 总建面355万平方米 同比增长171.0% [8][10] - 权益投资额362亿元 同比增长135.1% [8][10] - 新增土储对应货值约907亿元 位居行业前三 [8][10] - 一二线项目货值占比近九成 达801亿元 [8][10] - 截至2025年6月底 土储总建面2724万平方米 [8][10] - 一二线城市货值占比约80% [8][10] 财务稳健性 - 加权平均融资成本3.4% 同比下降50个基点 [10] - 现金短债比达2.9 创历史新高 [10] - 有息负债规模1430.3亿元 [10] - 2025年6月发行5亿美元三年期境外债 是2023年2月以来首笔中资地产板块美元债 [10] - 净负债比率预计从2024年60.21%改善至2027年14.23% [11][12]

投资评级 - 维持"买入"评级 [2][7] 核心观点 - 公司2025年上半年营收同比大幅增长87.8%至454.49亿元，归母净利润同比增长58.9%至18.53亿元，业绩表现符合预期 [3][7] - 公司销售均价达4.0万元/平方米，显著高于2024年重点房企均值2.2万元/平方米，体现高城市能级和领先产品力 [7] - 2025年上半年拿地金额333亿元，同比增加49.4%，拿地强度达63%，持续聚焦杭州市场（占比98%） [7] - 有息负债持续下降至317亿元，融资成本快速下降至3.1%，三条红线保持绿档 [7] - 可结算资源丰富，合同负债1,014亿元覆盖2024年地产结算收入1.5倍 [7] 财务表现 - 2025年上半年营业收入454.49亿元（+87.8%），归母净利润18.53亿元（+58.9%），每股收益0.60元（+62.2%） [3][7] - 毛利率12.2%，同比提升2.7个百分点；三费费率2.1%，同比下降1.6个百分点 [7] - 2025年预测营收670.86亿元（-3.0%），归母净利润28.60亿元（+12.4%），每股收益0.92元 [3] - 2026年预测归母净利润31.48亿元（+10.0%），2027年预测34.76亿元（+10.4%） [3] - 净资产收益率（ROE）预计持续提升，2025-2027年分别为9.6%/9.7%/9.8% [3] 销售情况 - 2025年上半年销售额528亿元（-9.4%），销售面积132万平方米（+5.9%），克而瑞销售排名第10位（民营企业第1位） [7] - 2018-2024年连续7年保持杭州市占率第一 [7] - 2025年销售目标约1,000亿元，计划保持全国前15位，占全国总销售额1%以上 [7] 土地储备 - 2025年上半年新增土地储备101万平方米（+15.0%），拿地均价3.3万元/平方米（+29.9%） [7] - 土地储备结构：杭州占比73%，浙江省内（非杭州）17%，浙江省外10% [7] - 2025年计划投资金额控制在权益销售回款50%左右，重点持续聚焦杭州市场 [7] 财务稳健性 - 2025年6月末剔除预收账款后资产负债率60.6%，净负债率4.1%，现金短债比3.8倍，持续保持三条红线绿档 [7] - 货币现金295亿元（+11.6%），有息负债317亿元（-12.7%） [7] - 计划2025年将权益有息负债降至300亿元以内，融资成本控制在3.2%以内 [7]

财务业绩表现 - 上半年营收475.7亿元 同比增长34.6% 实现连续七年增长 [2] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 [2] - 经营性现金净流入41亿元 保持净流入状态 [5] 销售表现与市场地位 - 上半年合同销售额615亿元 同比增长11% 增速位列行业TOP10房企第二 [3] - 行业销售额排名稳居第8位 为TOP10中仅存三家正增长房企之一 [3] - 一线核心城市销售额495亿元 占总销售额80.5% [3] - 北京市场销售额197.2亿元 同比大幅上升255.1% 晋升当地市占率第一 [3] - 广州销售额157.56亿元 上海销售额144.92亿元 分别排名当地第二和第六 [3] - 销售均价从29500元/平方米提升至42100元/平方米 同比提升42.7% [3] 土地储备与投资策略 - 新增土储面积148万平方米 全部位于一二线核心城市 其中68%位于一线城市 [3] - 总土地储备2043万平方米 一二线核心城市占比94% 一线城市占半壁江山 [3] - 新增供货2354亿元 大部分集中在强一二线城市 [2] - 坚持精准投资 聚焦八大战略深耕城市 把握政策机遇盘活存量用地 [4] 财务健康与融资能力 - 稳居"三道红线"绿档 剔除预收款后资产负债率64.6% 净借贷比率53.2% [5] - 在手现金446.4亿元 覆盖短期债务1.7倍 [5] - 有息负债规模1038.6亿元 一年内短债占比仅24% [5] - 加权平均借贷成本降至3.16% 同比下降41个基点 期末利率首次降至3%以下 [5][6] - 获标普授予投资级评级 展望稳定 为行业内唯一跻身标普投资级的地方国企 [6] 多元化业务发展 - 越秀房托营收保持稳定达9.66亿元 [6] - 越秀服务营收19.62亿元 在管面积7231万平方米 新增合约面积596万平方米 [6] - 越秀康养入住率提升至74% 在营床位7762个 医养结合项目达24个 [6]

业绩表现 - 2025H1实现营业收入533.68亿元，同比下降23.3% [1] - 归母净利润2.10亿元，同比下降89.7%，主要因结转面积同比下降22.7%及计提减值19.33亿元（同比增加1.83亿元） [1] - 毛利率13.4%，同比提升0.3个百分点，其中开发业务毛利率12.7%，同比提升1.0个百分点 [1] 销售情况 - 全口径合同销售金额1222亿元，位列行业第二 [1] - 自投销售金额803亿元，同比下降6.0%，权益销售金额539亿元，同比下降11.3% [1] - 首开项目去化率达80%，同比提升2个百分点，首开项目较交底会溢价15亿元，溢价率104% [1] - 2025下半年自投可售货值约1763亿元，一二线城市占比83%（同比提升4个百分点） [1] 土地储备与投资 - 新增项目35个，总建筑面积355万平方米，同比增加171% [2] - 权益地价362亿元，楼面价13591元/平方米，新增货值907亿元（同比增加172%），位列行业第三 [2] - 一二线城市新增货值占比88%，其中杭州占比47%，浙江三四线城市占比12% [2] - 截至2025H1总土储面积2754万平方米，权益比例66%，一二线货值占比80% [2] 财务与融资 - 在手现金约668亿元，覆盖一年内到期债务的2.9倍 [2] - 短期债务占比16.3%，创历史新低 [2] - 平均融资成本3.6%，同比下降40个基点 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为33.3亿元、45.4亿元、54.3亿元 [1] - 对应EPS分别为1.31元、1.79元、2.14元 [1] - 当前股价对应PE分别为7.5倍、5.5倍、4.6倍 [1]

财务表现 - 2025年上半年营业收入1.34亿元 同比大幅减少52.39% [1] - 归属于上市公司股东的净利润亏损8484.67万元 [1] - 上半年公司撤销退市风险警示 经营风险有所降低 [1] 房地产业务进展 - "中迪·花熙樾"项目已开发完毕 重点转向配套商业和车位销售以提升回款能力 [1] - "中迪·绥定府"项目完成部分楼栋交付 将继续推进后续工程建设和销售工作 [1] - "两江·中迪广场"项目正积极化解债务风险 与债权人协商解决方案 [1] 战略发展方向 - 公司发展重点持续聚焦房地产业务推进与新投资业务拓展 [1] - 管理层高度重视新业务投资 在既定方向外拓展投资范围 [1] - 积极寻求与其他行业相匹配的可持续发展投资机会 [1]

行业投资评级 - 强于大市（维持评级）[2] 核心观点 - 地产及基建投资增速双降，静待政策加码[1] 水泥玻璃产量 - 2025年1-7月全国水泥产量累计同比-4.5%，7月当月同比-5.6%，降幅较6月基本相当[7] - 2025年1-7月全国玻璃产量累计同比-5.0%，7月当月同比-3.4%，较6月降幅继续收窄[10] 下游投资情况 - 2025年7月商品房销售、施工、新开工、竣工面积同比变动-8.4%、-16.4%、-15.2%、-29.5%，竣工面积降幅扩大尤为明显[12][13] - 2025年7月广义库存去化周期5.33年，较上月小幅增加[15] - 2025年7月房地产投资同比-17.1%（6月为-12.4%），基建投资同比-1.9%（6月为5.3%），基建投资增速由正转负[18] 固定资产投资 - 2025年前7个月固定资产投资完成额累计同比1.6%，较前6个月2.8%有所下降[18] - 2025年前7个月基建固定资产投资完成额累计同比7.3%，较前6个月8.9%有所下降[18] - 2025年前7个月制造业固定资产投资完成额累计同比6.2%，较前6个月7.5%有所下降[18] - 2025年前7个月房地产固定资产投资完成额累计同比-12.0%，较前6个月-11.2%有所下降[18] 价格指数 - 2025年7月百城挂牌均价（二手住宅）同比-7.8%，较6月-8.7%有所收窄[15] - 2025年7月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比-3.4%，较6月-3.7%有所收窄[15]

REITs市场评价差异 - 部分知名REITs(如VNQ)被严重高估 [1] - 规模较小且知名度较低的REITs存在低估现象且值得更多关注 [1] 投资研究投入 - 公司每年投入超过100,000美元及数千小时研究高盈利投资机会 [2] - 研究成果以远低于成本的价格提供房地产投资策略 [2] 会员服务成效 - 投资策略已获得500余条五星好评 [2] - 现有会员正持续获得收益回报 [2] 最新投资机会 - 2025年8月最新优选投资标的已发布 [1] - 即时加入可获取相关投资机会 [1]