房产税计算规则 - 购入并自用的办公用房房产税由产权所有人缴纳 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算 税率为1.2% [1] - 上海市自2019年1月1日起 房产原值减除比例调整为30% [10] - 房产税计算公式为：应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% [1][10] 房产原值确定标准 - 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 [3] - 具体包括暖气 卫生 通风 照明 煤气等设备 [4] - 包含各种管线如蒸气 压缩空气 石油 给水排水管道及电力 电讯 电缆导线 [5] - 包含电梯 升降机 过道 晒台等设施 [6] - 以房屋为载体不可随意移动的附属设备和配套设施均应计入房产原值 无论是否单独记账 [7] - 房产原值应包含地价 包括土地使用权支付的价款和开发土地发生的成本费用 [8] 会计处理要求 - 按会计制度记载房屋原价的 应以房屋原价减除一定比例后作为房产余值计征 [2] - 未记载房屋原价的 应参照同类房屋确定房产原值 [2] - 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中 均应按照房屋原价计算缴纳房产税 [7] - 纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的 应按规定予以调整或重新评估 [7]

房产税收入增长 - 25年上半年房产税收入2618亿元 [1] - 同比增长12% [1]

房租收入计税要点 增值税及附加 - 个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额 [6] - 个人出租非住房按照5%征收率计算应纳税额 [6] - 一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入可在租赁期内平均分摊 分摊后月租金未超过10万元免征增值税 [7] - 城市维护建设税按实际缴纳增值税税额的1%/5%/7%计算 教育费附加按3%计算 地方教育附加按2%计算 2023年1月1日至2027年12月31日减半征收 [7] 个人所得税 - 个人转租房屋租金收入按"财产租赁所得"项目缴纳个人所得税 出租住房暂减按10%税率 出租非住房按20%税率 [8] - 转租收入中可扣除向出租方支付的租金（需提供租赁合同和支付凭据） [8] - 财产租赁所得扣除次序：税费→修缮费用→费用扣除标准（≤4000元减800元 >4000元减20%） [9] 房产税 - 以租金收入为计税依据 一般税率为12% 个人出租住房按4%税率 2023年1月1日至2027年12月31日减半征收 [10] 政策依据 - 增值税政策依据财税【2016】36号文及国家税务总局2023年第1号公告 [8] - 个人所得税政策依据国税函【2009】639号及财税【2000】125号文 [9] - 房产税政策依据国发【1986】90号及财税【2008】24号文 [11]

租售比国际比较 - 中国一线城市当前租售比仅为1.5%-2%，显著低于国际水平[1] - 东京租售比5%-6.9%，纽约约6%，洛杉矶4%，伦敦5%[1] - 若按4%租售比标准，一线城市房价需下跌50%-60%[1] 中国租售比历史演变 - 深圳租金收益率从2004年10%持续下滑至2021年1%[2] - 2007年租金收益率7%对应房贷利率6.5%，2021年收益率1%对应利率5.5%[2] - 2025年预测租金收益率回升至1.5%对应利率3.5%[2] 土地政策与房价关系 - 2004年"831大限"后土地出让方式改为招拍挂，推动地价上涨40%[4] - 2007年房价年度涨幅超100%，四万亿政策刺激后继续大涨[4] - 城镇化率从2004年40%提升，房东/租客比例逆转[4] 中外持有成本差异 - 国内无房产税且维修基金低，持有成本较国外低2%-3%[2] - 国外500万房产年维修费12万+税5万，国内同价值房产仅1万维修费[12] - 美国房产税30%-50%用于社区服务，形成正向循环[16] 市场供需结构 - 国内购房文化导致租赁需求不足，房东数量远超租客[5] - 婚恋市场对房产的刚性需求维持购房意愿[5] - 房价下跌周期中租金调整滞后于房价[13] 杠杆套利机制 - 当租金回报率超过贷款利率1%时，7倍杠杆可产生9.4%年化收益[11] - 套利行为会快速收窄租金与利率差[11] - 当前2.4%贷款利率对应2.4%租金回报率形成平衡[11] 长期趋势判断 - 未来20年可能通过房价下跌30%+房产税1%+收入增长30%-50%实现租售比平衡[15] - 自动驾驶技术可能改变通勤模式，削弱租金上涨压力[16] - 文化观念转变是提升租售比的关键前提[6]

中国楼市调整期现状 - 2023年中国楼市持续低迷 3月进入新一轮调整期 主要受疫情冲击收入 改善型需求理性化 炒房空间萎缩等因素共同作用 [1] - 8月百城二手房价连续6个月下跌 下跌城市达96座 广东惠州出现开发商对折促销极端案例 [1] 开发商风险暴露 - 恒大 碧桂园 富力等头部开发商相继爆雷 美元债违约 破产申请频发 负债率普遍超100% [6] - 烂尾楼问题恶化导致购房者信任崩塌 对行业复苏形成显著阻碍 [6] 政策成本压力 - 房产税试点可能在经济好转后加速扩容 "十四五"期间或全面推行 [7] - 部分城市拟开征"房东税" 对超额出租房产征税 双重政策将推高持有成本 [7] 二手房市场失衡 - 2023年4月起全国二手房挂牌量持续攀升 6月13个重点城市同比增25% [8] - "认房不认贷"政策刺激下 一线城市挂牌量暴增：上海20万套 北京19万套 广州13万套 [8] 需求端疲软 - 央行调查显示58%居民倾向更多储蓄 仅17.5%选择更多投资 消费意愿明显收缩 [10] - 居民储蓄意愿强化导致购房需求持续低迷 市场复苏面临挑战 [10][11]

房产税政策要点 征税范围与纳税人 - 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收 [2] - 产权出典的由承典人缴纳 产权所有人或承典人不在房产所在地的由代管人或使用人缴纳 [2] - 产权未确定或租典纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳 [2] 税率与计税依据 - 按房产余值计算的税率为1.2% [2] - 计税依据为房产原值减除10%-30%后的余值 具体减除幅度由省级政府规定 [2] - 山西省调整房产税计税余值扣除标准至30% [3] 应纳税额计算 - 从价计征公式：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2% [3] 纳税义务发生时间 - 购置新建商品房自房屋交付使用次月起计征 [4] - 购置存量房自权属登记机关签发证书次月起计征 [4] - 出租出借房产自交付次月起计征 [5] - 房地产开发企业自用或出租商品房自使用/交付次月起计征 [5] - 自建房屋自建成次月起征收 [6] - 委托建设房屋自验收手续完成次月起征收 提前使用或出租的需按规定纳税 [7] 纳税期限与地点 - 按年征收、分期缴纳 山西省规定分半年缴纳（6月和12月） [8][10] - 由房产所在地税务机关征收 跨地区房产需分别向所在地税务机关缴纳 [11] 城镇土地使用税政策要点 纳税人范围 - 在城市、县城、建制镇、工矿区使用土地的单位和个人为纳税人 [14] - 单位包括各类企业、事业单位、社会团体等 个人含个体工商户 [15] - 土地使用权未确定或纠纷未解决的由实际使用人纳税 [16][17] 征税范围与计税依据 - 征税范围包括城市、建制镇、工矿区内的国有和集体土地 [21] - 以纳税人实际占用土地面积为计税依据 [21] 纳税义务发生时间 - 购置新建商品房自房屋交付使用次月起计征 [22] - 购置存量房自权属登记机关签发证书次月起计征 [23] - 有偿取得土地使用权按合同约定交付时间次月起纳税 [23] 纳税期限与地点 - 按年计算、分期缴纳 山西省规定分半年缴纳（6月底和12月底前） [25][26] - 由土地所在地税务机关征收 跨省土地需分别向所在地税务机关缴纳 [27]

二手房挂牌激增现象 - 2023年1月至6月13个重点城市二手房挂牌量全面攀升 上海成都重庆分别以18万套20万套22万套位列前三 [1] - 挂牌量增速显著 上海飙升82% 武汉上涨72% 西安增长40% [1] - 6月百城房价数据显示91个重点城市二手房价下跌 占比高达91% [1] 抛房潮驱动因素 - 房价持续下跌动摇市场信心 投资客选择高位抛售规避风险 [1] - 疫情冲击导致居民收入减少失业率上升 购房需求锐减 改善型需求大幅萎缩 [3] - 房产税实施预期加速抛售 持有者为规避未来税负和资产缩水风险提前变现 [3] 主要抛售群体 - 盲目跟风购房者因高额房贷压力和收入下降被迫抛售房产 [4] - 多套房产持有者中产阶级因房价下跌和财务危机抛售多余资产 [6] - 投资炒房客因资金链断裂和债务危机抛售房产甚至退出市场 [6] 行业趋势展望 - 抛房潮标志楼市进入深度调整期 预示未来将面临更深层次变革 [7] - 未来楼市将更趋理性化 投资投机行为受抑制 真实住房需求成为主流 [7]

房价变化趋势 - 70个大中城市房价呈现胶着态势，后市走势不明朗 [1] - 一线城市表现分化：上海涨幅最高达0.5%，北京涨0.1%，广州跌0.2%，深圳跌0.1% [5] - 全国城市房价有涨有跌，但跌幅收窄、涨幅扩大，显示企稳迹象 [5] - 2024年二手房均价下跌6%，部分城市跌幅超15% [5] LPR利率调整影响 - 五年期LPR房贷利率下调10个基点至3.5% [1] - 商贷100万元30年等额本息还款，月供减少56元，累计减少2万元 [3] - 新购房者立即享受利率下调，存量房贷需等待合同调整月（如7月购房需等到8月调整） [11] 购房需求分析 - 城镇居民可支配收入增速从2019年8.9%降至2024年4.5% [4] - 房贷收入比超50%的家庭占比达28% [4] - 户均住房1.2套，城镇化率65%接近瓶颈，首套刚需购房人口年均减少300万 [9] - 房产税试点扩大至10城，持有成本上升挤压租金回报率（约2%） [9] 市场情绪与政策效果 - 平台调查显示多数用户选择"还是不太敢"或"对我都一样" [4][9] - 购房者担忧"省利息2万，亏本金20万"，收入预期不稳定加深恐惧 [5] - 二线城市"购房补贴+放松限购"政策效果尚不明显 [10] 未来楼市分化预测 - 一线城市（北上广深）经济强、人口吸引力大，房价或稳中有升，核心区学区房/豪宅成交回升 [10] - 二线城市根据人口流入流出分化：经济强/人口流入城市企稳回升，经济弱/人口流出城市继续调整 [10] - 三四线城市（如洛阳、岳阳）房价同比跌幅超5%，人口流出年均减少1%-2%，调整为主但幅度或收窄 [10] 季节性因素与观察要点 - 四五月份为楼市交易黄金季节，当前趋势需进一步观察 [9] - LPR下调叠加各地史无前例优惠措施，需关注是否引发楼市反转行情 [9]

房产税缴纳规则 - 企业外购厂房未办理产权登记但正常经营时，若房屋位于征税范围（城市、县城、建制镇和工矿区）内，房屋产权所有人需缴纳房产税 [2] - 购置新建商品房的企业，房产税缴纳起始时间为房屋交付使用之次月 [2] - 购置存量房的企业，房产税缴纳起始时间为完成房屋权属转移登记且权属证书签发之次月 [2] 出租厂房房产税计算方式 - 采用从租计征方式时，以房产租金收入为计税依据 [3] - 产权属国家所有的房产由经营管理单位纳税，属集体或个人所有的由实际所有者纳税 [3] - 产权出典的房产由承典人纳税，产权所有人/承典人不在房屋所在地时由代管人或使用人纳税 [3] - 产权未确定或存在租典纠纷的房产由代管人或使用人纳税 [3] - 无租使用其他单位房产时，使用人需代为缴纳房产税 [3] - 集体所有制产权的房产由实际使用人纳税 [3] 数电票额度管理 - 增值税申报期内，纳税人完成申报前可开具发票额度不超过上月剩余额度与当月总额度中的较低值 [4] - 完成增值税申报后，系统自动调整额度，允许按当月剩余额度开具发票 [4] - 发票额度调整需通过电子税务局【我要办税】-【发票使用】-【蓝字发票开具】路径或【税务数字账户】模块申请 [5] - 申请提交后可在【税务数字账户】-【发票额度调整申请】界面查看审核进度 [6]

税收优惠政策专题 - 高新技术企业可享受相关税收政策支持 [48] - 资源综合利用企业适用增值税及企业所得税优惠政策 [47] - 小型微利企业所得税汇算清缴享受专项优惠 [40] - 个体工商户所得税优惠政策明确实施 [39] - 重点群体创业就业享受税费优惠 [37] - 科技创新企业获得税惠支持 [36] - 绿色低碳行业适用专项税惠政策 [35] - 企业基础研究投入可享税惠 [23] - 技术转让享受税收优惠政策 [19] - 残疾人就业创业税惠政策实施 [17] - 创业投资企业和天使投资人享受税收优惠 [15] - 医疗服务机构获得税收政策支持 [13] - 新能源汽车行业享受专项税收优惠 [10] - 农产品流通环节税收优惠政策明确 [9] - 保障性住房建设运营享受税收优惠 [6] 个人所得税专题 - 个人所得税热点问题解答 [45] - 上市公司股权激励个人所得税政策明确 [22] - 全国股转系统挂牌公司股息红利差别化个税政策延续 [24] - 多项个人所得税优惠政策近期实施 [5] - 教育工作者享受个税专项优惠 [4] - 个税专项附加扣除标准提高政策问答 [3] - 居民换购住房个税优惠政策延续实施 [1] 增值税专题 - 建筑业小规模纳税人跨区域涉税事项明确 [42] - 购进农产品增值税政策解读 [33] - 增值税纳税申报调整事项说明 [32] - 小规模纳税人涉税热点问题汇总 [7] - 出口退（免）税政策热点解答 [11] 财产行为税专题 - 物流企业大宗商品仓储用地城镇土地使用税优惠 [43][12] - 水资源税改革试点政策解读 [34] - 房产税热点问题解答 [28] - 城镇土地使用税热点问题说明 [26] - 高校学生公寓房产税和印花税优惠政策 [8] - 公租房税收优惠政策实施 [2] 其他专项政策 - 职工教育经费税前扣除政策解读 [27] - 固定资产折旧税惠政策明确 [21] - 社区家庭服务业税惠热点解答 [41] - "六税两费"减免优惠申报指南 [31][16]