公司股权结构变动 - 实际控制人王文学直接及间接合计持有公司股份585,018,502股，占公司总股本的14.95% [4] - 平安人寿及其一致行动人平安资管于2025年10月20日至21日累计减持公司股份7,815,487股，占公司总股本的0.20% [5] - 截至2025年10月21日，平安人寿及其一致行动人持有公司股票977,914,066股，占公司总股本的24.99% [5] 保交楼任务进展 - 公司以保交楼为第一要务，自2020年底至报告披露日，全部住宅项目已完成交付 [6] - 剩余待交付项目为4个公寓项目，共计8,551套，面积为66.2万平方米 [6] - 2025年第三季度公司及下属公司房地产项目无新开工工程 [6] 债务重组实施进展 - 《债务重组计划》中2,192亿元金融债务已实现重组的金额累计约为人民币1,926.69亿元 [7] - 通过“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额约为人民币174.54亿元，债权人对应获得该平台约43.00%股权 [9] - 通过“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币61.75亿元 [9] - 拟以信托计划受益权份额抵偿不超过240.01亿元金融债务，已实施完毕的信托抵债金额为223.48亿元 [10] 战略转型与业务发展 - 公司战略全面转型为产业新城服务商，业务组合包括开发业务、运营业务、服务业务和园区衍生业务 [11] - 运营业务方面，环京产业园运营管理面积约98万平方米，创新中心在管面积约15万平方米，其中固安创新中心和丰台商业出租率约70% [11] - 产业发展服务方面，2025年1-9月招商签约固定资产投资额153.38亿元，第三季度新增16.3亿元 [12] - 产业招租服务总在管面积达1,250万平方米，2025年1-9月累计招商签约面积27.95万平方米 [12][13] - 物业服务方面，截至2025年9月30日，城市服务在管面积约6,488.53万平方米，社区服务在管面积约5,969万平方米 [14] - 幸福物业2025年1-9月实现营业收入约10.14亿元，其中物业服务增值业务收入超8,000万元，同比提升约1.43% [15] - 不动产代建服务2025年1-9月累计签约合同额2,235万元，累计回款4,515万元 [16] - 不动产销售服务的直播卖房业务2025年1-9月累计签约额约2.1亿元 [16] 资产减值准备计提 - 2025年第三季度对应收账款、其他应收款及长期应收款共计计提坏账准备612,863,303.56元 [24] - 2025年第三季度对合同资产计提减值准备581,670.71元 [25] - 本次计提资产减值准备影响公司2025年第三季度利润总额613,444,974.27元，影响归属于上市公司股东的净利润453,689,675.40元 [25]

财务状况 - 核数师未对2024年度综合财报发表意见[3] 债务处理 - 与技术服务提供商达成债转股协议将发股[4] - 与两金融机构1290万元债转股预计年底发股[4] - 与京东可换股债券偿还协议2025年7月生效[5] - 向拼多多提供清偿资产清单待评估[5] - 与两金融机构1290万元贷款债转股磋商条款[5] 业务合作 - 供应链未完全恢复，与供应商债转股未达成共识[5] 资产处置 - 三个物业项目及物流基地，成都物业与买家达意向[6] 投资事宜 - 与潜在投资者磋商投资，未签协议[7]

债务重组总体进展与规模 - 截至统计时点，21家出险房企的债务重组或重整已获批或完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元 [1][2] - 上述企业总有息负债规模接近人民币2万亿元，债务重组将极大减轻其短期公开债务偿还压力，使债务进入安全期 [1][2] - 债务重组及重整的推进将加速整体房地产行业风险的出清进程 [1][2] 企业债务重组具体案例 - 融创中国于2025年1月完成境内债二次重组，并于2025年10月获98.5%债权人赞成通过债务重组计划，涉及境内债约人民币314亿元，境外债约95.5亿美元 [4] - 富力地产于2022年11月完成境内债展期，2025年5月进行境外债二次重组，涉及境内债人民币135亿元，美元债49.43亿美元 [4] - 碧桂园于2025年10月完成8只境内公司债重组，同年6月获超75%持有人加入境外债重组支持协议，涉及境外债140.74亿美元，境内债约人民币138亿元 [4] - 完成境外债重组的企业包括中梁、当代等；境外债重组获批的企业包括佳兆业、禹洲地产、世茂集团等 [2][4] 司法破产重整案例 - 金科股份于2025年5月11日重整计划获法院批准，目前正在执行阶段，化债额度达人民币1470亿元 [5] - 协信远创于2025年4月21日重整计划获法院裁定批准，化债额度为人民币623亿元 [5] - 华晨地产于2023年完成破产重整，化债人民币179亿元；新华联于2025年6月完成重整，化债人民币800亿元 [5] 债务重组方式与削债效果 - 出险房企通过债转股、以资抵债、全额长展期等方式削债，以降低实际债务负担并改善资产负债表 [6] - 龙光集团境内债重组方案采用现金要约收购、债转股等多种方式，境外债重组采取现金支付、可转债等方式 [6] - 部分企业境外债重组削债比例在40%-70%之间，其中龙光境外债削债比例达70%，融创境外债二次重组采用全额债权转股权 [9][11] - 旭辉境外债预计削减约55亿美元，削债比例68%；佳兆业境外债削债约56%；世茂集团境外债预计减少78亿美元，削债比例54% [11] 重组后企业发展战略转型 - 完成债务重组后，多家出险房企计划聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等板块，以低负债模式恢复造血能力 [12][13] - 融创中国期望未来实现地产、物业、文旅运营三项业务并驾齐驱的发展模式 [13] - 远洋集团在2025年上半年积极构建房地产发展新模式，深耕开发代建、商管资管、用户服务三大板块，并拓展轻资产业务 [13] - 旭辉控股宣布启动“二次创业”，全面转向轻资产、低负债、高质量的新发展模式；金科股份重整后计划定位为以科技创新和运营管理为核心的不动产综合运营商 [13]

公司近期法律风险 - 碧桂园地产集团有限公司新增一则被执行人信息，执行标的4.2亿余元 [3] - 公司现存55条被执行人信息，被执行总金额超52亿元 [9] - 公司存在6条失信被执行人信息，涉案金额2.4亿元，以及21条限制消费令，涉案金额17.82亿元 [9] 公司债务重组进展 - 公司正在对9只境内债券进行重组，本金规模合计约138亿元，已有8只债券的持有人会议通过重组方案，余额合计134.1669亿元 [9] - 境内债务重组方案设置多个选项，重组后债务期限最长可延至10年，5年内无本金偿付压力，债券利率大幅下降至1% [9] - 境外债务重组取得进展，持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入重组协议，并与代表组别一银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议 [10] - 公司预计2025年底前完成境外重组 [10] 公司基本财务状况 - 碧桂园地产集团有限公司成立于2015年4月，注册资本约153.2亿人民币，杨惠妍为公司董事长 [9] - 今年上半年，碧桂园实现营收约725.7亿元，总资产约9093.28亿元，净资产约507.83亿元 [10]

公司近期法律风险 - 碧桂园地产集团有限公司新增一条被执行人信息，执行标的为4.2亿余元，立案日期为2025年10月28日 [1] - 公司现存55条被执行人信息，被执行总金额超过52亿元 [3] - 公司历史被执行人信息达104条，被执行总金额超过83亿元 [3] - 公司存在6条失信被执行人信息，涉案金额为2.4亿元，以及21条限制消费令，涉案金额17.82亿元 [3] 公司债务重组进展 - 公司关联企业碧桂园(02007 HK)正在对9只境内债券进行重组，本金规模合计约138亿元 [3] - 截至10月11日，已有8只债券的持有人会议通过重组方案，涉及债券余额合计134.1669亿元 [3] - 境内债务重组方案设置多个选项，重组后债务期限最长可延至10年，且前5年无本金偿付压力 [3][5] - 重组后债券利率将大幅下降至1%，并采用“先本后息”的支付方式 [5] - 境外债务重组取得进展，持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入重组协议 [6] - 公司与代表组别一银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议 [6] - 公司预计在2025年底前完成境外债务重组 [6] 公司基本情况与财务状况 - 碧桂园地产成立于2015年4月，法定代表人为简暖棠，注册资本约153.2亿人民币 [3] - 公司由佛山市顺德区宙华投资咨询有限公司和深圳市碧桂科技发展有限公司共同持股，董事长为杨惠妍 [3] - 2025年上半年，碧桂园(02007 HK)实现营业收入约725.7亿元，总资产约9093.28亿元，净资产约507.83亿元 [6] - 公司总资产高于总负债金额 [6]

公司财务报告状态 - 第三季度财务会计报告未经审计 [3][8] - 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整 [2] 债务重组进展 - 公司已完成对寿光宝隆的债权转让暨债务重组 涉及债权金额16,911.98万元 公司已收到全部现金对价8,400万元 且价值8,511.98万元的土地及房屋建（构）筑物已完成不动产权过户手续 [5] 财务资助收回情况 - 截至报告披露日 对寿光宝隆的财务资助余额为2.92亿元 对威海宝隆的财务资助已全部偿还 [6] - 截至报告披露日 对寿光懋隆的财务资助余额为3.52亿元 [6]

债务重组核心举措 - 公司作为债权人，通过取得下游客户已建成房产抵偿债权，相关债权账面价值共计1.99亿元 [1] - 其中已过户房产对应债权1.08亿元，未过户已处置资产对应债权0.91亿元 [1] - 公司作为债务人，以抵债资产或自有房产抵偿债务，相关债务账面价值为0.25亿元 [1] 重组涉及方与资产 - 此次重组涉及的主要客户包括绿地控股集团等 [1] - 公司已对部分抵债资产进行评估 [1] 重组目的与影响 - 此举旨在加快债权清收、改善资产结构、加速资金回笼、优化财务状况 [1] - 相关会计处理及具体影响将以年度审计结果为准 [1]

行业整体特征 - 三季度不动产行业呈现“政策托底+趋势筑底”特征 [2] - 住宅开发财务压力加剧，商业地产稳健运营，产业园区高负债压力凸显，仓储物流抗风险能力强 [2] - 债务重组加速推进，外资与本土合作加速布局核心资产，REITs市场呈现多元化发展趋势 [2] 住宅开发行业 - 政策层面，北京、上海、深圳等核心城市进一步放开限购并优化住房公积金政策 [3] - 70城新建商品住宅销售价格同比降幅连续9个月收窄至-3.37%，二手住宅同比降幅连续10个月收窄至-5.85% [3] - 行业财务压力显著加剧，净负债率均值从2022年的81.40%升至2025年Q2的88.15%，EBITDA利润率从13.41%降至-4.44% [3] - 摊薄ROE均值从2022年的2.93%降至2025年Q2的-13.61% [4] - 销售毛利率均值从2022年的18.53%降至2025年Q2的12.01% [4] 商业地产行业 - 商业地产企业财务状况相对稳健，2025年Q2净负债率稳定保持在8%左右 [4] - 上海写字楼市场租赁需求明显回暖，金融、消费品及专业服务成为前三大租赁需求来源 [4] - EBITDA利润率从2022年的27.75%降至2025年Q2的13.09%，但仍保持在较高水平 [5][6] - 销售毛利率均值保持在较高水平，2025年Q2为41.04% [6] 产业园区行业 - 产业园区类企业面临高负债和盈利压力，净负债率均值从2022年的65.31%升至2025年Q2的90.56% [6] - 摊薄ROE均值从2022年的7.73%降至2025年Q2的-0.33%，销售毛利率均值从36.38%降至29.27% [6] - EBITDA利润率保持42.33%的较高水平 [6] - 企业通过强化与政府、科研机构的合作推动产业升级，并通过资产剥离优化融资结构 [7] 仓储物流行业 - 仓储物流类企业展现较强抗风险能力，净负债率均值从2022年的9.78%波动上升至2025年Q2的19.48% [9] - EBITDA利润率保持正数，2025年Q2为2.62% [9][12] - 企业加大在智慧物流、冷链物流等领域的投入，通过引入物联网、大数据等技术提升效率 [9] - 摊薄ROE均值从2022年的11.58%降至2025年Q2的0.12% [12] 地产债市场 - 地产债总发行量呈现“先升后降”的倒U型走势，2024Q1达峰值1478.28亿元后持续回落，2025Q3同比2023Q3下降17.7% [10] - 总偿还量呈现“波动上行”特征，2025Q3总偿还量1394.30亿元较2023Q3增长5.1%，到期偿还量占比从53.6%升至64.6% [10] - 净融资额呈现“负向扩大”趋势，2024Q1至2025Q3连续三个季度净融资额低于-200亿元，2025Q3收窄至-184.42亿元 [11] - 当前地产债市场呈现“发行收缩、偿还刚性、净融资承压”的三重特征，反映市场整体处于“去杠杆”周期 [11] 资本布局动态 - 外资与本土合作加速布局核心资产，施罗德资本与西子国际组建30亿元私募基金布局长三角优质资产 [13] - 三季度商业不动产领域共录得7起大宗交易及融资事件，涉及资金约331.2亿元 [13] - 险资通过多种方式布局国内核心城市优质不动产，泰康人寿等领投的160亿元Pre-REITs并购基金收购无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心 [13] - 形成“险资控股+外资运营”的稳定现金流模式，匹配险资长期配置需求 [13] REITs市场发展 - REITs市场呈现“政策支持+机构创新”双轮驱动格局，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日涨停 [14] - 华夏凯德商业REIT成为国内首单外资发起消费类公募REITs [14] - REITs市场正从“单一类型”向“多元结构”演进，消费类等新兴品类与外资机构的参与带来新活力 [15] 债务重组与资产处置 - 债务重组方面，三季度呈现加速出清与策略分化并存特征，融创、远洋、时代中国完成境内债重组 [17] - 旭辉、碧桂园等境外债重组推进，龙光推出“现金+股票+资产”多选项方案，远洋通过零息可转债实现股债联动 [17] - 高负债房企如中国恒大因债务总额超3500亿港元面临清盘风险 [17] - 资产剥离成为新动向，中交地产完成38亿元资产交割，体现业务转型与债务切割的双重诉求 [17]

境外债务重组方案获批 - 境外债务重组计划已获得大多数计划债权人批准，投票赞成的债权人数量占出席会议并投票的总债权人数的约98.5%，其持有的投票计划债权总额约79.6亿美元，占会议投票的计划债权总额约94.5% [5] - 重组范围包括公司发行或担保的境外债务，重组成功后，公司境外债务将实现实质性清零，结合今年1月完成的境内债务重组，公司整体偿债压力或将压降近700亿元人民币 [5][6] - 重组方案为“全额债权转股权”，针对总额约95.5亿美元（约合680亿元人民币）的境外债务，公司计划向债权人分派两个系列的新强制可转换债券作为对价，转股价分别为6.8港元/股和3.85港元/股，远高于当前1.53港元/股的股价 [14] 债务重组历程与背景 - 公司债务危机始于2022年，当年3月公告面临阶段性资金压力，5月正式宣告四笔美元债利息违约，股票停牌长达377天 [21][22] - 自救措施包括创始人提供4.5亿美元无息贷款以及大规模出售资产，2021年套现约400亿元，但截至2021年末，公司总负债高达1.05万亿元，可动用现金及现金等价物仅143.4亿元 [23] - 化债过程漫长，2023年1月完成160亿元境内债务展期，同年11月通过“债转股+发新票”方式完成90.48亿美元境外债务重组，今年1月完成境内债二次重组，预计可削降超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年 [24] 当前经营与财务状况 - 2025年1至9月，公司累计实现合同销售金额约317.6亿元，同比下降12.87%，累计合同销售面积约100.1万平方米，同比下降44.14% [29] - 截至2024年12月31日，公司到期未偿付借款本金为1106亿元，逾期债务类型涵盖银行贷款、非银行金融机构贷款和其他有息债务 [24] - 截至2025年上半年末，公司借贷总额约2548.2亿元，较2024年底减少约48.5亿元，现金及现金等价物仅44.04亿元，受限制现金约142.3亿元，单笔金额超5000万元的诉讼约455宗，起诉金额合计约1663.8亿元 [30] 项目层面资产盘活 - 公司去年已启动旗下住宅项目梳理，推动项目层面的债务重组和资产盘活，今年以来已有三个项目引入AMC（资产管理公司）进行注资或融资支持 [25] - 具体项目包括：中国长城资产拟向重庆湾项目注资24.76亿元；天津梅江壹号院二期获央企信托融资支持5.5亿元；北京融创壹号院项目债权转让给中信金融资产，违约金全免，还款期限延长至4年 [25] - AMC入局后，公司仍保留操盘开发权利并沿用品牌，AMC多在财务上把控，属于股权类投资 [25] 行业背景与样本意义 - 近几年已有60多家上市房企发生债务违约，行业经历了债务展期、债务重组、逆向混改、破产重整等一系列探索 [6] - 包括公司在內，当前境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共3家，还有8家企业境外债重组成功，整体共计11家房企实现境内或境外部分的债务重组 [6] - 公司的化债过程不仅关乎企业自身存亡，更为民营房企债务化解和自救提供了重要样本 [6]

境外债务重组方案与进展 - 境外债务重组计划获得大多数债权人批准，赞成债权人数量占比约98.5%，持有投票计划债权总额约79.6亿美元，占会议投票计划债权总额约94.5% [5] - 重组范围包括公司发行或担保的境外债务，重组成功后境外债务将实现实质性清零，结合境内债务重组，公司整体偿债压力压降近700亿元人民币 [5][6] - 重组方案为全额债转股，针对约95.5亿美元（约680亿元人民币）境外债务，向债权人分派转股价分别为6.8港元/股和3.85港元/股的新强制可转换债券 [9] - 投票赞成比例远超香港法例要求的75%门槛，下一步将向香港高等法院寻求批准，相关聆讯定于11月5日进行 [10][11] - 为应对股权稀释，公司设计了股权结构稳定计划，向主要股东提供附带条件的受限股票 [11] 境内债务重组与资产盘活 - 公司于2023年1月完成160亿元人民币境内债务展期，涉及10笔债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年 [18] - 2024年1月完成境内债二次重组，涉及154亿元债券，预计削降超50%境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年 [18] - 通过配发7.54亿股股份，专项用于偿付选择“股票兑换”方案的境内债券持有人，涉及本息约56亿元，使境内债券余额从114.13亿元缩减至约58.13亿元 [18] - 在项目层面推动债务重组和资产盘活，已有三个项目引入AMC（资产管理公司），包括中国长城资产注资24.76亿元盘活重庆湾项目，央企信托为天津梅江壹号院二期提供5.5亿元融资支持，以及中信金融资产接手北京融创壹号院项目68.322亿元债权并延长还款期限 [19] 公司经营与财务状况 - 公司业绩由盈转亏，2021年至2024年归属母公司净亏损分别为382.7亿元、276.7亿元、79.7亿元和257亿元，2025年上半年又亏损128亿元 [21] - 保交付工作持续推进，2025年上半年在23个城市完成约1.49万套房屋交付，近3年多累计交付68.3万套，2025年下半年预计交付3.91万套 [22] - 2025年1至9月累计实现合同销售金额约317.6亿元，同比下降12.87%，累计合同销售面积约100.1万平方米，同比下降44.14% [22] - 截至2025年上半年末，公司借贷总额约2548.2亿元，较2024年底减少约48.5亿元，现金及现金等价物仅44.04亿元，受限制现金约142.3亿元 [24] - 公司面临大量诉讼，单笔金额超5000万元的诉讼约455宗，起诉金额合计约1663.8亿元 [23] 行业背景与样本意义 - 行业已有60多家上市房企发生债务违约，经历了债务展期、债务重组、逆向混改、破产重整等一系列探索 [6] - 包括公司在内，当前境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共3家，另有8家企业境外债重组成功，整体共计11家房企实现境内或境外部分的债务重组 [6] - 公司的化债案例为民营房企债务化解和自救提供了重要样本 [7] - 公司未来房地产开发业务将集中在北京、上海、西安等核心一、二线城市 [22]