4月全月环比回落是大概率事件，二季度或将延续止跌企稳态势。 ◎ 文 / 俞倩倩 2025年前2月市场止跌企稳，3月传统营销旺季来临，新房成交再度来到年度高点，京沪深杭蓉等部分核心 一二线局部"小阳春"，目前4月已度过半月有余，究竟小阳春持续性几何？各城市复苏有何差异化特征，基 于当前市场逻辑，二季度楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？ 4月半月30城项目平均去化率34% 环降同增、仍处高位震荡 01 据CRIC监测数据， 重点26城4月上半月成交面积达317.17万平方米，环比下降14%，与去年同期基本持 平。各能级环比降幅都在14%-15%之间，同比来看， 一线率先回稳 ，4月上半月成交量较去年同期增长 32%，主要源于去年三季度末新政刺激，存量客户潜在需求被激发，加之去年同期基数不高，也使得成交 规模有了显著增长。 而二线和三四线城市小阳春成色相对一般， 同比分别下降10%和8%，更多是局部复 苏，主要源于购买力疲软，市场热度仍有待一线传导。 从短期市场热度来看，仍处于高位波动区间： 据CRIC监测数据，4月上半月重点30城项目开盘去化率为 34%，与2025年2月全月持平，较2025年 ...

一季度楼市表现 - 2025年一季度30个典型城市一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17%，处于6年来中值水平 [3] - 新房成交面积5131万平方米，同比持平，3月单月同比止跌企稳 [5] - 二手房成交面积5353万平方米，累计同比增22%，但3月同比增幅较2月大幅下降 [5] 分能级市场表现 - 一线城市新房累计同比增26%，显著优于二线（5%）和三四线（-8%） [5] - 二手房市场复苏强于新房，但增速放缓趋势明显 [5] 典型城市分类表现 高热城市（京沪杭蓉） - 开盘去化率超6成，北京达2024年以来阶段性高点 [7] - 改善盘集中入市+政策利好推动，如上海市区项目溢价率普遍超15% [23] 弱复苏城市（广津汉） - 武汉新房累计同比24年增42%，客户转化率攀升至5.6% [9][11] - 天津月末客户转化率冲高至9.7%，单周平均来访量持稳60组 [15] 后劲不足城市（合肥南京） - 合肥3月后两周客户转化率降至5%以下，来访量从130组高位回落 [18] - 南京3月末客户转化率不足5%，认购量较高点腰斩 [19] 热销项目特征 产品力驱动 - 四代宅等高得房率产品热销，如武汉城投金沙樾得房率超90%，月内两次补货 [25] - 上海土拍溢价上限突破，市区项目地价上涨10-50%带动产品创新 [23] 配套优势 - 轨交盘如上海开云湖璟华庭去化率100%，主打低总价+轨交规划 [27][28] - 学区房如长沙卓越朗宋去化率86%，依托湘一外国语学校资源+88㎡小户型 [27][28] 二季度展望 - 4月预期去化率持稳5成，沪深杭蓉供应受限但热度延续 [32] - 津汉宁等城市或延续弱复苏，福州南宁等高库存城市承压 [32] - 二手房份额增速放缓，北京上海等核心城市增幅收窄 [33]

最弱小阳春 01 小阳春，结束了。 | l | l l | = | E | 节 | 六 | ■ | 合计 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 02.24 | 02.25 | 02.26 | 02.27 | 02.28 | 03.01 | 03.02 | 9周 | | 335 | 238 | 248 | 229 | 232 | 543 | 631 | 2456 | | 03.03 | 03.04 | 03.05 | 03.06 | 03.07 | 03.08 | 03.09 | 10周 | | 314 | 232 | 254 | 249 | 224 | 552 | 678 | 2503 | | 03.10 | 03.11 | 03.12 | 03.13 | 03.14 | 03.15 | 03.16 | 11周 | | 257 | 252 | 250 | 217 | 226 | 519 | 583 | 2304 | | 03.17 | 03.18 | 03.19 | 03.20 | 03.21 | 03.22 | 03.23 | 12周 | ...

苏州的房地产市场 也迎来了"升温" 据贝壳研究院苏州分院最新数据显示， 三月以来，苏州新房和二手房市场活跃度显著提升，带看量和成交量双双大幅增长，尤其是二手房市场，成交价 也出现了一些上涨现象。 苏州迎来楼市"小阳春" 随着"金三银四"到来 贝壳数据显示，截至3月20日，市场活跃度显著提升，二手房市场表现出强劲的增长势头，二手房带看量环比提升40.1%，成交量环比提升98.6%，同时二 手房成交价环比提升2.5%。其中工业园区二手房成交价环比增长7.3%，成为全市涨幅最高的区域。此外相城区紧随其后成交价环比增长3.2%。 "终于等到合适的房子了！"在苏州工业园区一家科技公司工作的李先生，最近刚刚签下了湖西板块一套二手房。他告诉记者，自己从去年就开始看 房。"去年觉得市场不太稳定，所以迟迟没下手。但今年开春后，明显感觉市场活跃起来了，看房的人也多了。" 李先生的经历并非个例。随着政策的持续支持和市场信心的恢复，越来越多的购房者从观望转为行动。更是有房东透露，最近两个月每逢周末，都有五组 以上客户预约看房，和半年前刚挂牌时相比明显变多。 "随着政策的进一步优化和市场的逐步调整，苏州房地产市场将更加健康、稳定地发展 ...

北京楼市，冰火两重天 第二个热点则完全不同，东坝某地铁上盖的项目，网签均价一直接近8万，突然大降价至6.3-6.9万/平， 据说项目以极快的速度卖出了大约15套房源，然后老业主深夜WQ，导致售楼处周末都关门了，同时停 止了跟所有渠道的合作。 这就是我之前说的，北京的新房更新换代了，"好房子"出来后，老产品都没法卖了。（参见上篇《打6 折了！北京存量新房开始抢跑》） 这个东坝的老盘得房率低至73%，而今年朝阳的纯新盘得房率90%+的比比皆是，还有什么阳台、会 所、架空层、层高提高、精装修升级都配置上了，规划条件大幅放松，而且，朝阳的新房还没涨价，也 涨不了价。 周末有两个走势完全不同的热点，一边是抢房，一边是大降价，冰火两重天。 第一个热点是海淀功德寺两个新盘开盘即售罄，火得一塌糊涂，我们不少粉丝两边下注，交了100万认 筹金，都没抢到。 这是真实的火，项目要求3天交齐首付，开盘才过了一天，和樾望云已经网签了76套，史上最快网签速 度。 功德寺的两个新盘，是北京最后几个带指导价的项目，也很可能是最后的倒挂新盘，至少在海淀未来再 出现倒挂概率很低。 强产业区+学区+价格倒挂+品质新房，火爆毫不意外。 这周末，北京 ...

行业投资评级 - 房地产行业评级为看好（维持）[4] 核心观点 - 楼市"小阳春"环比增速已放缓 节后5周增速较前期明显减弱[7][40][42] - 新房销售节后快速恢复但增速波动 第11周44城新房销售1.8万套环比增13.7% 但较第9周峰值2.3万套下降21.7%[7][14] - 一线城市表现强劲 节后5周累计新房销售同比增40% 其中上海二手房单周成交6313套[7][42] - 二手房市场复苏明显 21城节后5周累计成交10万套 同比提升24%[7][42] - 政策环境持续优化 金融监管总局推进融资协调机制 多地降低首付比例至15% 扩大公积金使用范围[7][12][16] - 土地市场活跃度提升 第11周36城土地出让金70.89亿元环比增114% 平均溢价率34.2%环比增24.2个百分点[7][22][30] 市场行情表现 - 房地产板块指数跑输大盘 第11周申万房地产指数涨0.6% 相对沪深300指数收益-1.0%[7][10][11] - 个股表现分化 沙河股份周涨17.5%领涨 *ST中迪跌7.9%领跌[11] 供需数据追踪 - 新房销售环比回升 第11周44城销售1.8万套环比增13.7% 一线城市表现突出环比增31.4%[7][14] - 二手房成交持续改善 21城销售2.3万套环比增9.1% 一线城市环比增13.4%[7][14] - 库存压力加大 18城库存83.1万套环比增12.7% 库销比21.9个月环比增17.1%[7][18] 重点公司动态 - 多家房企发布业绩快报 外高桥2024年净利润9.52亿元同比增2.5% 张江高科净利润9.71亿元同比增2.44%[36][37] - 销售表现分化 招商蛇口1-2月销售194.53亿元 新城控股同期销售29.76亿元同比降61.41%[38][39] 投资建议 - 推荐聚焦高能级城市的优质房企 包括保利发展(600048) 招商蛇口(001979)[7][42] - 建议关注产品力突出的房企 如华润置地(01109) 越秀地产(00123) 中国海外发展(00688)等[7][42] - 推荐受益政策利好的中介平台贝壳-W(02423)[7][42]

房地产市场回暖迹象 - 多数受访者对2025年楼市"小阳春"前景乐观，深圳市场3月或现"大阳春"[2][52] - 杭州奥体板块二手房春节后加价成交，经纪人反馈开年忙碌预示全年市场向好[3][4] - 春节后中国资产重估增强居民购房信心，热点一二线城市成交量稳中有升[5][6] 重点城市成交数据 - 杭州2月二手房成交5977套同比上涨135%[7] - 北京2月下半周二手房日成交量超1000套，上海网签量创三年同期新高[8] - 深圳2月二手房成交4858套同比增102.5%，新房成交1666套同比增105.4%[20] 价格与土地市场表现 - 1月70城数据：一线城市新房价格环比连涨2个月，二手房连涨4个月[23] - 二线城市新房价格环比0.1%涨幅为2023年6月以来首次转正[25] - 杭州湖墅单元地块220轮竞价溢价71.25%，郑州地块现6小时"马拉松式"竞价[42][44] 政策驱动因素 - 2024年9月中央政治局会议定调"止跌回稳"，全年出台调控政策超760次[11] - 政策组合拳包括"四个取消、四个降低、两个增加"，力度堪称"史上最强"[34] - 2025年政府工作报告明确"稳住楼市股市"，专项债额度增加等突破性表述[28] 市场传导机制 - 回暖路径遵循"一线领衔→二线跟进→低线城市渐次传导"的轮动规律[12][56] - 上海、深圳已完成筑底，南京、杭州、成都等二线城市回升动力更强[26] - 房企融资与拿地回暖，金融机构重新关注核心城市优质资产[41][45] 行业预期与观测指标 - 若"小阳春"持续，此轮回温周期或超6个月，实现"止跌→回稳→回暖"[13][49] - 关键观测指标为二手房价格企稳和新房销量连续两季度回升[50] - 房企加速供货备战"小阳春"，二手房带看量持续攀升[54]

房地产市场表现 - 2025年2月一线城市商品房成交量稳中有升，二手房交易升温明显 [1] - 北京2月二手房网签11876套，同比下降114 95%，新房网签2295套，同比上涨58 82% [4] - 广州2月二手住宅网签6278套，同比上涨29 04%，一手住宅网签3420套，同比上涨47 8% [5] - 深圳2月一二手住宅网签总量6161套，同比增长119%，其中一手住宅网签2484套，同比增长141%，二手住宅网签3677套，同比增长106% [5] - 上海2月新房成交8299套，二手房网签16742套，同比大涨约120%，创近三年同期最高纪录 [6] 二线城市市场动态 - 杭州2月二手房网签5977套，同比上涨135% [7] - 合肥、青岛2月新房分别成交1306套、2609套，明显高于去年同期 [7] - 福州2月住宅签约1684套，较1月有明显升温 [7] 市场情绪与价格趋势 - 北京2月二手房挂牌量上涨5 1%，挂牌均价环比微涨0 1%，议价空间缩小0 8个百分点 [10] - 深圳2月二手住宅成交价环比增长1 7%，连续5个月稳定在每平方米6 3万元至6 4万元 [10] - 全国100个城市2月新建住宅平均价格环比上涨0 11%，二手住宅均价环比下跌0 42%，跌幅连续7个月收窄 [11] 政策与市场预期 - 2024年9月末的"930新政"推动房地产市场出现年末翘尾行情 [9] - 2025年3月至5月传统"小阳春"营销旺季，市场情绪乐观，供需两端有望继续升温 [11][12] - 政策层面持续释放利好，3月楼市传统供应旺季将带动购房需求 [11][12]

全国新房价格趋势 - 2025年1月全国70个大中城市中24个城市新房价格环比上涨，较2024年12月增加1个 [3][4] - 二线城市表现强劲，南京、成都以0.7%同比涨幅并列第一，上海以0.6%位列第三 [5] - 一线城市仅上海进入涨幅前十，其余均为二线城市如宁波(0.6%)、武汉(0.5%)、无锡(0.5%) [5] 强二线城市市场表现 - 武汉2024年11月新房成交量达16767套(同比+189%)，12月达28331套(同比+146%)，两月销量占全年42% [11] - 成都主力住宅均价自2024年3月起持续走高，8月后进入快速攀升阶段 [17] - 南京部分稀缺性楼盘如保利博雅和著涨价4-5%，但整体市场保持平稳 [19][21] 市场供需动态 - 北京、无锡等地看房人数爆发式增长，无锡一周新增二手房挂牌2000套至7.5万套 [24][28][29] - 武汉中海长江十里豪宅半年降价近100万，南京部分小区单价从3.2万降至2万 [30][33] - 苏州、武汉等地置换需求占比近50%，推动二手房挂牌量激增 [36][37] 开发商策略调整 - 深圳新房折扣从2024年10月的8折缩减至2025年2月的8.7折 [41] - 武汉2月取消多数楼盘折扣，仅首开或尾盘保留千元级补贴 [43] - 南京因库存不足(含22-23年库存及未建期房)基本取消折扣，建议采用政府人才补贴 [45][46] 行业中长期展望 - 中介预判回暖趋势将持续至2025年小阳春后，3月行情保持强劲 [53][54] - 武汉四代住宅(低密度+高得房率)及成都麓湖系产品带动二线城市产品力升级 [64][65] - 市场进入稳定波动期，建议按需购买而非盲目追涨 [58][59][60]

纪要涉及的行业或者公司 行业：房地产行业 公司：中海、华润置地、建发、华发、越秀、荧茂、金茂、保利发展、绿城、新加坡企业、新湖地产、金地、新希望、上海金茂地产等 纪要提到的核心观点和论据 - **市场现状** - 2025年初房地产市场结构性复苏，部分企业如中海、华润置地等超20%增长，单月销售额破百亿企业数量与2024年四季度持平，返乡置业减少[1] - 2024年2月百强房企累计销售额同比降5%，单月同比增8%，前十强单月同比增17%，中海等超20%增长，单月破百亿企业七家[2] - 春节期间市场反响一般，节后来访和认购回升，2月比1月环比增15% - 25%，同比有增加[3] - **新房市场** - 2025年前八周45个城市新房成交量普遍好于去年同期，核心城市突出，普通二线和三四线基本持平，与几年前有约20%差距，节后来访量回升至去年12月水平[5] - **二手房市场** - 2025年前八周15个城市二手房成交量创近三年新高，同比增长近30%，节后成交递增，上海和杭州等网签套数增加[5] - **房价走势** - 一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，一二线整体环比上涨，三线降幅收窄，新房价格环比上涨城市从9月3个增至1月24个，如1月上海和深圳新房分别涨0.6%和0.2%，二手房均涨0.4%[1][6] - 市场价格结构性上涨，优质项目涨价有买单，二手房讨价还价空间收窄[8] - **土地市场** - 呈现高总价、高溢价和高楼面价特征，如2025年2月荧茂近90亿拿上海虹口地块，郑州中海地块溢价率近90%刷新楼面价记录等[1][9] - 国央企、外资企业及部分民营企业积极参与，如中海、金茂等动作频繁，表明土地市场回暖[1][10] - **库存情况** - 库存压力大，政府专项债收购存量闲置土地，湖北大学等机构购买存量房，有助于缓解但总体影响有限[4][11] - **未来展望** - 预计一线城市和核心二线城市率先恢复，价格修复带动市场回稳，全年成交量预计下降2 - 5年，二手房交易量或与新房持平并提升[4][15] - 政策需多部委发力，央行利息调整有空间，限购放开等措施或逐步实施，通过细微方式推动量能上升[16] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 二三线城市中南京、成都、宁波和武汉上涨幅度较大，是结构性恢复，依赖降价促销项目改善不显著[7] - 学校和其他机构购买存量房对开发商有优势，价格可谈、无交付风险等，此模式或被更多城市效仿但影响有限[12] - 调整首付比例及利率政策对市场效果边际下降，需更多细微多角度方法推动市场发展[18] - 首付政策调整在高能级城市影响小，低等级城市边际效应下降，大规模政策调整难现，小幅度调整可期待[19] - 未来三年高能级城市房价可从二手房市场观察，若供应不大量增加，2025年核心城市可能见底，中介溢价空间收窄是信号[19][20]