市场整体表现 - 2025年前2月市场止跌企稳，3月传统营销旺季带动新房成交达年度高点，部分核心一二线城市出现局部"小阳春" [2] - 4月上半月重点26城成交面积317.17万平方米，环比下降14%，同比持平，一线城市同比增长32%，二线和三四线城市同比分别下降10%和8% [3] - 4月上半月重点30城项目开盘去化率34%，与2025年2月持平，较3月下降10pcts，较2024年4月增长10pcts [3] 城市分类表现 第一类：热度较高的核心一二线城市 - 北京、上海、深圳、成都、杭州等城市去化率受新盘供给质量影响较大，4月以来分化加剧 [7] - 深圳、杭州、成都通过"提质缩量"策略维稳市场，去化率表现优异：深圳66%（+8pcts环比）、成都100%（+17pcts环比）、杭州64%（+7pcts环比） [10][11] - 北京、上海因开盘质量一般，去化率高位回落：北京22%（-58pcts环比）、上海12%（-51pcts环比） [11] 第二类：弱复苏城市 - 武汉、天津等城市3月来访认购稳步回升，但4月增长动能显著放缓 [7][13] - 武汉4月单盘周均来访量降至60组以下，认购量逐周回落（14周2.8套→15周2.2套），转化率降至4.3% [13] - 天津4月第2周总来访量11007组（环比-40%），单盘认购3.1套（环比-16%），去化率28%重回低位 [16][17] 第三类：复苏乏力城市 - 广州、郑州、南京等城市来访认购稳步回落，转化率低位波动 [20][22][23] - 广州50盘周度来访量环比多跌，转化率维持在4%左右，4月W2成交63套（环比+12%） [20][21] - 郑州第15周盘均认购仅2套，转化率4.17%为年内次低 [22] - 南京第15周来访量环比-8%，认购量环比-13%，仅城北板块表现较好 [27] 未来趋势 - 4月全月新房成交环比回落为大概率事件，但同比或持平，二季度预计延续止跌企稳态势 [29] - 热点城市热度取决于后续适销楼盘供给，弱复苏城市放量空间有限，低位徘徊城市需政策刺激才能反转 [29]

市场整体表现 - 2025年4月上半月重点26城新房成交面积317.17万平方米，环比下降14%，同比基本持平[4] - 一线城市4月上半月成交量同比增长32%，主要受益于去年三季度末政策刺激及低基数效应[4] - 二线和三四线城市4月上半月成交量同比分别下降10%和8%，复苏呈现局部特征[4] - 4月上半月重点30城项目平均开盘去化率为34%，与2025年2月持平，较3月下降10个百分点，较2024年4月增长10个百分点[4] 城市分类表现 - 核心一二线城市如北京、上海、深圳、成都、杭州热度较高，但城市间分化加剧，去化率受新盘供给质量影响显著[5] - 深圳、成都、杭州采取"提质缩量"推盘策略，4月上半月去化率分别为66%、100%、64%，较3月全月提升8、17、7个百分点[6] - 北京、上海4月上半月去化率分别为22%、12%，较3月全月下降58、51个百分点，主要因开盘质量一般[6] - 弱复苏城市如武汉、天津增长动能放缓，项目来访、认购指标高位回落[8][9][13][14] - 武汉4月客户转化率降至4.3%，单盘周均认购量逐周回落至2.2套[9] - 天津4月第二周重点监控项目总来访量11007组，环比下降40%，单盘周度认购降至3.1套[14] - 广州、郑州、南京等城市市场暂无明显起色，客户转化率低位持稳，购房观望情绪浓厚[15][18][19][20] - 郑州第15周盘均认购仅2套，客户转化率降至4.17%[19] - 南京第15周来访量环比降8%，认购量环比降13%，客户观望情绪较重[20] 二季度展望 - 新房成交增长动能转弱，4月全月成交环比回落概率较大，但考虑到低基数，同比或持平，二季度预计延续止跌企稳态势[23] - 热点城市市场热度后续取决于适销对路楼盘入市情况[23] - 弱复苏及低位徘徊城市若无显著政策利好，成交难以实现强势反转[23]

一季度楼市表现 - 2025年一季度30个典型城市一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17%，处于6年来中值水平 [3] - 新房成交面积5131万平方米，同比持平，3月单月同比止跌企稳 [5] - 二手房成交面积5353万平方米，累计同比增22%，但3月同比增幅较2月大幅下降 [5] 分能级市场表现 - 一线城市新房累计同比增26%，显著优于二线（5%）和三四线（-8%） [5] - 二手房市场复苏强于新房，但增速放缓趋势明显 [5] 典型城市分类表现 高热城市（京沪杭蓉） - 开盘去化率超6成，北京达2024年以来阶段性高点 [7] - 改善盘集中入市+政策利好推动，如上海市区项目溢价率普遍超15% [23] 弱复苏城市（广津汉） - 武汉新房累计同比24年增42%，客户转化率攀升至5.6% [9][11] - 天津月末客户转化率冲高至9.7%，单周平均来访量持稳60组 [15] 后劲不足城市（合肥南京） - 合肥3月后两周客户转化率降至5%以下，来访量从130组高位回落 [18] - 南京3月末客户转化率不足5%，认购量较高点腰斩 [19] 热销项目特征 产品力驱动 - 四代宅等高得房率产品热销，如武汉城投金沙樾得房率超90%，月内两次补货 [25] - 上海土拍溢价上限突破，市区项目地价上涨10-50%带动产品创新 [23] 配套优势 - 轨交盘如上海开云湖璟华庭去化率100%，主打低总价+轨交规划 [27][28] - 学区房如长沙卓越朗宋去化率86%，依托湘一外国语学校资源+88㎡小户型 [27][28] 二季度展望 - 4月预期去化率持稳5成，沪深杭蓉供应受限但热度延续 [32] - 津汉宁等城市或延续弱复苏，福州南宁等高库存城市承压 [32] - 二手房份额增速放缓，北京上海等核心城市增幅收窄 [33]

北京房地产市场行情 - 北京二手房实时成交量呈现逐步下滑趋势，第9周至第12周的周度成交量分别为2456套、2503套、2304套和2217套 [2] - 周带看人数也出现环比下滑，市场热度减退 [2] - 今年楼市小阳春行情仅持续一个多月即回归正常轨道 [3] - 海淀区新房项目颐海云颂、功德寺双子销售表现未达“日光”预期，开盘后其他区域新盘如朝阳、丰台项目纷纷降价以求走量 [3] 深圳房地产市场行情 - 深圳3月二手房过户量预计突破6000套，本月累计已过户4679套；新房网签量预计3000多套，本月累计网签3085套 [7][10] - 深圳新房认购本月累计2320套，近期挂盘房源中降价635套，均价下调2.37%；涨价113套，均价上调2.67% [7] - 全深圳在售挂盘房源55669套，挂盘均价63856元/平方米，较昨日下降89元/平方米 [7] - 市场表现超预期，新房折扣收回，二手房东提价，但成交仍保持活跃 [4] 重点城市对比与价格分析 - 二线城市中杭州和成都市场表现最为活跃，杭州滨江地块楼面价达7.7万，预计新房售价11万，与北京海淀核心区价格相当 [10] - 引发市场对杭州滨江是否存在价格泡沫，或北京海淀是否被低估的讨论 [10] - 从经济体量、文化底蕴和城市地位比较，北京海淀优于杭州滨江，但滨江在城建方面更具优势 [10]

市场整体表现 - 苏州房地产市场在“金三银四”期间活跃度显著提升，新房和二手房市场带看量和成交量双双大幅增长[1] - 截至3月20日，二手房带看量环比提升40.1%，成交量环比提升98.6%，成交价环比提升2.5%[1] - 工业园区二手房成交价环比增长7.3%，为全市最高涨幅，相城区紧随其后，成交价环比增长3.2%[1] 政策与市场信心 - 去年下半年以来，苏州出台一系列稳楼市政策，包括降低首付比例、放宽限购条件、提高公积金贷款额度等[3] - 政策支持增强了市场信心，购房者从观望转为行动，市场信心正在逐步提振[3][5] - 有分析认为，随着政策进一步优化和市场调整，苏州房地产市场将更健康稳定地发展[5] 区域与产品热度 - 工业园区因其优质楼盘、教育资源和生活配套成为吸引购房者的重要因素[5] - 湖西板块一优质地块经过182轮竞价，以溢价45.3%成交，开拍前已出现两轮报价，热度空前[5][8] - 该地块规划最大容积率1.6，限高80米，装修标准不低于5000元/平方米，外立面原则上为铝板及以上材质[8] - 业内人士认为该地块未来可能为湖西板块带来全新改善产品，并可能复制此前高端项目“湖西观云”的热销现象[10] 中介与购房者行为 - 房产中介带看量激增，经纪人反映周末每天需带五组以上客户看房，业务量繁忙[3][5] - 有经纪人上个月成交5单，为去年同期的两倍多[5] - 购房者经历显示，市场活跃度明显提升，看房人数增多，购房决策加快[3]

北京楼市整体态势 - 北京楼市呈现冰火两重天的分化局面，小阳春行情达到顶点但仅集中于特定区域 [3] - 市场进入新阶段，老旧产品叙事难以为继，新故事围绕“好房子”展开 [6][7] 海淀区新房市场（火热） - 海淀功德寺两个新盘开盘即售罄，市场火爆，有购房者交纳100万认筹金仍未抢到房源 [3] - 和樾望云项目开盘仅一天即完成76套网签，创下史上最快网签速度 [3] - 项目火爆原因在于强产业区、学区、价格倒挂及品质新房等多重因素叠加 [6] - 该批次为北京最后几个带指导价的项目，未来海淀再出现价格倒挂新盘的概率很低 [5] 朝阳区等老旧项目市场（遇冷） - 东坝某地铁上盖项目网签均价由接近8万/平大幅降价至6.3-6.9万/平，降价后快速售出约15套房源 [6] - 项目因降价引发老业主维权，导致售楼处关闭并停止所有渠道合作 [6] - 老旧项目面临困境，得房率仅73%，远低于朝阳区新盘普遍90%+的得房率，且在阳台、会所、层高等规划条件上全面落后 [6] - 库存高的老项目唯有通过降价才能清库存，否则将面临长期套牢，硅谷ONE项目此前降价至6折销售后亦遭遇类似问题 [6]

行业投资评级 - 房地产行业评级为看好（维持）[4] 核心观点 - 楼市"小阳春"环比增速已放缓 节后5周增速较前期明显减弱[7][40][42] - 新房销售节后快速恢复但增速波动 第11周44城新房销售1.8万套环比增13.7% 但较第9周峰值2.3万套下降21.7%[7][14] - 一线城市表现强劲 节后5周累计新房销售同比增40% 其中上海二手房单周成交6313套[7][42] - 二手房市场复苏明显 21城节后5周累计成交10万套 同比提升24%[7][42] - 政策环境持续优化 金融监管总局推进融资协调机制 多地降低首付比例至15% 扩大公积金使用范围[7][12][16] - 土地市场活跃度提升 第11周36城土地出让金70.89亿元环比增114% 平均溢价率34.2%环比增24.2个百分点[7][22][30] 市场行情表现 - 房地产板块指数跑输大盘 第11周申万房地产指数涨0.6% 相对沪深300指数收益-1.0%[7][10][11] - 个股表现分化 沙河股份周涨17.5%领涨 *ST中迪跌7.9%领跌[11] 供需数据追踪 - 新房销售环比回升 第11周44城销售1.8万套环比增13.7% 一线城市表现突出环比增31.4%[7][14] - 二手房成交持续改善 21城销售2.3万套环比增9.1% 一线城市环比增13.4%[7][14] - 库存压力加大 18城库存83.1万套环比增12.7% 库销比21.9个月环比增17.1%[7][18] 重点公司动态 - 多家房企发布业绩快报 外高桥2024年净利润9.52亿元同比增2.5% 张江高科净利润9.71亿元同比增2.44%[36][37] - 销售表现分化 招商蛇口1-2月销售194.53亿元 新城控股同期销售29.76亿元同比降61.41%[38][39] 投资建议 - 推荐聚焦高能级城市的优质房企 包括保利发展(600048) 招商蛇口(001979)[7][42] - 建议关注产品力突出的房企 如华润置地(01109) 越秀地产(00123) 中国海外发展(00688)等[7][42] - 推荐受益政策利好的中介平台贝壳-W(02423)[7][42]

房地产市场回暖迹象 - 多数受访者对2025年楼市"小阳春"前景乐观，深圳市场3月或现"大阳春"[2][52] - 杭州奥体板块二手房春节后加价成交，经纪人反馈开年忙碌预示全年市场向好[3][4] - 春节后中国资产重估增强居民购房信心，热点一二线城市成交量稳中有升[5][6] 重点城市成交数据 - 杭州2月二手房成交5977套同比上涨135%[7] - 北京2月下半周二手房日成交量超1000套，上海网签量创三年同期新高[8] - 深圳2月二手房成交4858套同比增102.5%，新房成交1666套同比增105.4%[20] 价格与土地市场表现 - 1月70城数据：一线城市新房价格环比连涨2个月，二手房连涨4个月[23] - 二线城市新房价格环比0.1%涨幅为2023年6月以来首次转正[25] - 杭州湖墅单元地块220轮竞价溢价71.25%，郑州地块现6小时"马拉松式"竞价[42][44] 政策驱动因素 - 2024年9月中央政治局会议定调"止跌回稳"，全年出台调控政策超760次[11] - 政策组合拳包括"四个取消、四个降低、两个增加"，力度堪称"史上最强"[34] - 2025年政府工作报告明确"稳住楼市股市"，专项债额度增加等突破性表述[28] 市场传导机制 - 回暖路径遵循"一线领衔→二线跟进→低线城市渐次传导"的轮动规律[12][56] - 上海、深圳已完成筑底，南京、杭州、成都等二线城市回升动力更强[26] - 房企融资与拿地回暖，金融机构重新关注核心城市优质资产[41][45] 行业预期与观测指标 - 若"小阳春"持续，此轮回温周期或超6个月，实现"止跌→回稳→回暖"[13][49] - 关键观测指标为二手房价格企稳和新房销量连续两季度回升[50] - 房企加速供货备战"小阳春"，二手房带看量持续攀升[54]

房地产市场表现 - 2025年2月一线城市商品房成交量稳中有升，二手房交易升温明显 [1] - 北京2月二手房网签11876套，同比下降114 95%，新房网签2295套，同比上涨58 82% [4] - 广州2月二手住宅网签6278套，同比上涨29 04%，一手住宅网签3420套，同比上涨47 8% [5] - 深圳2月一二手住宅网签总量6161套，同比增长119%，其中一手住宅网签2484套，同比增长141%，二手住宅网签3677套，同比增长106% [5] - 上海2月新房成交8299套，二手房网签16742套，同比大涨约120%，创近三年同期最高纪录 [6] 二线城市市场动态 - 杭州2月二手房网签5977套，同比上涨135% [7] - 合肥、青岛2月新房分别成交1306套、2609套，明显高于去年同期 [7] - 福州2月住宅签约1684套，较1月有明显升温 [7] 市场情绪与价格趋势 - 北京2月二手房挂牌量上涨5 1%，挂牌均价环比微涨0 1%，议价空间缩小0 8个百分点 [10] - 深圳2月二手住宅成交价环比增长1 7%，连续5个月稳定在每平方米6 3万元至6 4万元 [10] - 全国100个城市2月新建住宅平均价格环比上涨0 11%，二手住宅均价环比下跌0 42%，跌幅连续7个月收窄 [11] 政策与市场预期 - 2024年9月末的"930新政"推动房地产市场出现年末翘尾行情 [9] - 2025年3月至5月传统"小阳春"营销旺季，市场情绪乐观，供需两端有望继续升温 [11][12] - 政策层面持续释放利好，3月楼市传统供应旺季将带动购房需求 [11][12]

全国新房价格趋势 - 2025年1月全国70个大中城市中24个城市新房价格环比上涨，较2024年12月增加1个 [3][4] - 二线城市表现强劲，南京、成都以0.7%同比涨幅并列第一，上海以0.6%位列第三 [5] - 一线城市仅上海进入涨幅前十，其余均为二线城市如宁波(0.6%)、武汉(0.5%)、无锡(0.5%) [5] 强二线城市市场表现 - 武汉2024年11月新房成交量达16767套(同比+189%)，12月达28331套(同比+146%)，两月销量占全年42% [11] - 成都主力住宅均价自2024年3月起持续走高，8月后进入快速攀升阶段 [17] - 南京部分稀缺性楼盘如保利博雅和著涨价4-5%，但整体市场保持平稳 [19][21] 市场供需动态 - 北京、无锡等地看房人数爆发式增长，无锡一周新增二手房挂牌2000套至7.5万套 [24][28][29] - 武汉中海长江十里豪宅半年降价近100万，南京部分小区单价从3.2万降至2万 [30][33] - 苏州、武汉等地置换需求占比近50%，推动二手房挂牌量激增 [36][37] 开发商策略调整 - 深圳新房折扣从2024年10月的8折缩减至2025年2月的8.7折 [41] - 武汉2月取消多数楼盘折扣，仅首开或尾盘保留千元级补贴 [43] - 南京因库存不足(含22-23年库存及未建期房)基本取消折扣，建议采用政府人才补贴 [45][46] 行业中长期展望 - 中介预判回暖趋势将持续至2025年小阳春后，3月行情保持强劲 [53][54] - 武汉四代住宅(低密度+高得房率)及成都麓湖系产品带动二线城市产品力升级 [64][65] - 市场进入稳定波动期，建议按需购买而非盲目追涨 [58][59][60]