整体楼市走势 - 2025年楼市延续止跌企稳的弱复苏走势 4月新房成交较3月高峰下降但仍处年内高位 5月上半月重点城市销售大多未超4月同期但部分城市同比上涨[1] - 4月新房供给持平3月但成交环比回落 规模与去年同期基本持平 二手房成交环比跌幅不及新房 延续高位震荡 京沪深杭蓉等热点城市一二手房成交环比均下降[2] - 5月供应同环比齐降重回阶段低位 重点城市成交稳中有降 但部分城市同比高于2024年同期 如北京上海深圳5月前13日成交同比分别高出30.2% 20.64%和5.63% 杭州合肥青岛苏州5月前15日成交同比分别高出17.9% 39.69% 5.56%和17.05%[2] 去化率表现 - 4月典型城市项目平均去化率环比下降6个百分点 同比上升13个百分点 与2023年高峰基本持平[1] - 30个重点城市4月平均开盘去化率为38% 环比下降6个百分点 同比上升13个百分点 与2023年高峰基本持平 延续稳中向好走势[3] - 去化率超6成的城市仅有成都长沙郑州杭州和天津 核心区域改善盘集中入市支撑短期市场热度[3] 新规项目表现 - 产品力强的新规项目显著优于传统项目 高得房率新规项目成为各地楼市宠儿 同片区内去化率优于传统项目[7] - 广州4月全市13个新规产品入市 推货量占全市六成 热销去化项目实用率多超120% 支撑市场去化热度环比持增8个百分点至23%[7] - 郑州4月去化率稳中有增 主要得益于两个四代宅项目入市 龙湖中原颂和SIC超级总部中心润府项目当月认购套数均超200套 霸榜销售前2名[8] - 四代宅具有不可比拟的竞争优势 中高改对好房子的需求依旧迫切[9] 优质配套项目表现 - 具备交通学区资源的优质配套项目仍受欢迎 轨交盘和学区房是撬动销量的不二法门[10] - 上海翡雲悦府首开228套房源日光触发积分63.84 得益于浦东新杨思规划核心区位置 距离轨交6/13号线东明路站660米 规划九年一贯制学校[11] - 西安地建嘉信臻境项目月度认购87套 周边1公里规划高新一中沣东中学初中校区 将引入高新系优质教育资源[11] - 武汉华侨城红坊项目为200万方商住综合体 对口红钢城小学和武钢三中初中部 学区资源优越[11] 以价换量策略 - 五一期间部分二线城市以价换量取得不错营销效果 成都重庆福州厦门苏州等加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金[13] - 成都去化套数超15套的热盘多位于非传统核心区 渠道成交占比超7成 依靠强渠道加性价比优势取胜[13] - 重庆热销项目普遍依靠中介跳点 特价房源及多项成交大礼包推动成交 TOP10项目均实现周均成交大幅上涨[14] 市场展望 - 市场整体复苏动能减弱 热销项目中核心区改善盘尤其是高得房率的新规项目集中入市撑起热销半边天[16] - 优质配套起到锦上添花作用 尤其是轨交盘和学区房[16] - 成都重庆苏州等二线城市刚需客群消费降级严重 部分楼盘仅能依托大折扣 高佣金 强渠道等策略实现销量提升[16] - 后续市场或将延续弱复苏走势 在房企推货提质缩量背景下 广州成都等新规项目集中入市或将带动市场点状回温[16] - 京沪杭等热点城市受限于高端住宅供应 若有区位佳加产品力强的适销盘入市 短期内市场热度还将延续[16]

核心观点 - 2025年一季度楼市企稳，热点城市回暖，二季度或延续弱复苏 [1][3] - 一季度30个典型城市一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17% [3] - 新房成交同比降幅持续收窄，至2025年3月单月同比持平去年 [5] - 二手房累计成交面积预计为5353万平方米，累计同比持增22% [5] - 核心一二线城市如北京、上海、杭州、成都等市场热度延续高位震荡 [7] - 四代宅等高得房率产品成为改善产品中的宠儿，销量居前且能实现高溢价 [23][24] - 二季度新房成交或延续弱复苏趋势，环比持平或小幅微降，同比持增 [32] 一季度楼市表现 - 一季度30个典型城市新房和二手房成交总量规模处于6年来中值水平 [3] - 一线城市一季度累计同比正增26%，显著好于二线5%，三四线累计同比不增反降8% [5] - 二手房3月同比增长22%，较2月同比增幅大幅下降 [5] - 武汉2025年截止第十三周累计网签量同比24年同期成交增幅42% [9] - 天津月末客户转化率冲高至9.7% [15] - 合肥、南京等城市周度来访、认购前高后低，客户转化率走低 [18][19] 城市分类表现 - 京沪杭蓉等热点城市改善盘集中入市支撑市场高热不退，开盘去化率均在6成以上 [7] - 广州、天津、武汉等项目转化率修复至去年同期水平，市场呈现止跌弱修复行情 [9][15] - 合肥、南京等城市增长后劲不足，购房观望情绪浓厚 [18][19] 热销项目特征 - 四代宅等高得房率产品为热销项目"点睛之笔"，去化率明显优于传统住宅项目 [23][24][25] - 核心区域配套健全，轨交盘、学区房等成为热销利器 [27][28] - 刚需盘高折扣、强渠道营销等制造价格优势助力走量 [22] 二季度展望 - 4月新房成交或延续弱复苏趋势，环比持平或小幅微降，同比持增 [32] - 核心一二线京沪深等热度延续，津汉宁等或迎点状复苏 [32] - 新房产品力升级刺激下，二手份额占比增速或持续放缓 [33]

一季度楼市表现 - 2025年一季度30个典型城市一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17%，处于6年来中值水平 [3] - 新房成交面积5131万平方米，同比持平，3月单月同比止跌企稳 [5] - 二手房成交面积5353万平方米，累计同比增22%，但3月同比增幅较2月大幅下降 [5] 分能级市场表现 - 一线城市新房累计同比增26%，显著优于二线（5%）和三四线（-8%） [5] - 二手房市场复苏强于新房，但增速放缓趋势明显 [5] 典型城市分类表现 高热城市（京沪杭蓉） - 开盘去化率超6成，北京达2024年以来阶段性高点 [7] - 改善盘集中入市+政策利好推动，如上海市区项目溢价率普遍超15% [23] 弱复苏城市（广津汉） - 武汉新房累计同比24年增42%，客户转化率攀升至5.6% [9][11] - 天津月末客户转化率冲高至9.7%，单周平均来访量持稳60组 [15] 后劲不足城市（合肥南京） - 合肥3月后两周客户转化率降至5%以下，来访量从130组高位回落 [18] - 南京3月末客户转化率不足5%，认购量较高点腰斩 [19] 热销项目特征 产品力驱动 - 四代宅等高得房率产品热销，如武汉城投金沙樾得房率超90%，月内两次补货 [25] - 上海土拍溢价上限突破，市区项目地价上涨10-50%带动产品创新 [23] 配套优势 - 轨交盘如上海开云湖璟华庭去化率100%，主打低总价+轨交规划 [27][28] - 学区房如长沙卓越朗宋去化率86%，依托湘一外国语学校资源+88㎡小户型 [27][28] 二季度展望 - 4月预期去化率持稳5成，沪深杭蓉供应受限但热度延续 [32] - 津汉宁等城市或延续弱复苏，福州南宁等高库存城市承压 [32] - 二手房份额增速放缓，北京上海等核心城市增幅收窄 [33]