报告公司投资评级 - 买入（维持） [3] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司2024年营收增长但净利润下滑，受毛利率下滑和资产减值影响短期业绩承压；销售能力提升且拿地聚焦核心城市可抵御风险；财务安全融资渠道畅通成本低；考虑行业下行因素调整盈利预测，因当前估值低维持“买入”评级 [3][5][6] 根据相关目录分别进行总结 基本状况 - 总股本9060.84百万股，流通股本8457.82百万股，市价9.37元，市值84900.03百万元，流通市值79249.78百万元 [1] 盈利预测及估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|175008|178948|166779|159941|163300| |增长率yoy%|-4%|2%|-7%|-4%|2%| |归母净利润（百万元）|6319|4039|4342|4787|5407| |增长率yoy%|48%|-36%|8%|10%|13%| |每股收益（元）|0.70|0.45|0.48|0.53|0.60| |每股现金流量|3.47|3.53|-13.51|1.71|-0.48| |净资产收益率|2%|1%|1%|2%|2%| |P/E|13.4|21.0|19.6|17.7|15.7| |P/B|0.7|0.8|0.8|0.7|0.7| [3] 报告摘要 - 3月17日公司发布2024年年报，全年营收1789.5亿元同比+2.3%，归母净利润40.4亿同比-36.1% [4] 业绩承压，融资优势突出 - 收入稳步增长但利润率下滑及减值拖累利润，2024年营收1789.5亿同比+2.3%，归母净利润40.4亿同比-36.1%，净利润低于营收增速因销售毛利率下滑和资产、信用减值显著增长 [6] - 重点城市销售提升，2024年销售面积935.9万平方米、销售金额2193亿元，多地销售排名靠前；拿地聚焦核心10城，全年获取26宗地块，总地价约486亿元，核心10城投资金额占比90%，一线城市投资占比59% [6] - 财务安全，2024年末货币资金1003.5亿元较2023年增长，“三道红线”处于绿档；融资渠道畅通，落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资154.6亿元，票面利率低，年末综合资金成本2.99%较年初降低48BP [6] - 投资建议：考虑行业下行因素预计2025 - 2027年EPS分别为0.48、0.53和0.60元/股（原预测2025 - 2026年为0.84和0.90元/股），因当前估值低维持“买入”评级 [6] 盈利预测表 资产负债表（单位:百万元） |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |货币资金|100351|216813|207924|212290| |应收票据|63|0|0|0| |应收账款|3510|3102|2994|3036| |预付账款|4567|5704|5464|5572| |存货|369183|350074|335328|341969| |合同资产|69|16|19|25| |其他流动资产|136491|128664|123402|130893| |流动资产合计|614166|704356|675111|693759| |其他长期投资|132870|132870|132870|132870| |长期股权投资|76504|76504|76504|76504| |固定资产|11444|8910|7087|5793| |在建工程|824|924|924|924| |无形资产|1821|1872|1970|1948| |其他非流动资产|22681|157502|157495|157484| |非流动资产合计|246143|378581|376850|375423| |资产合计|860309|1082938|1051961|1069183| |短期借款|2751|20|20|20| |应付票据|0|143|63|51| |应付账款|53115|49909|48216|49589| |预收款项|274|177|180|193| |合同负债|141952|133423|127953|130640| |其他应付款|96226|95000|95000|95000| |一年内到期的非流动负债|49655|50000|50000|50000| |其他流动负债|42335|37286|34965|35565| |流动负债合计|386308|365957|356398|361058| |长期借款|125777|130777|133777|135777| |应付债券|46900|46900|46900|46900| |其他非流动负债|14578|14495|14495|14495| |非流动负债合计|187256|192172|195172|197172| |负债合计|573564|558129|551570|558230| |归属母公司所有者权益|111007|113073|116047|119642| |少数股东权益|175738|177185|178781|180583| |所有者权益合计|286745|290258|294828|300225| |负债和股东权益|860309|1082938|1051961|1069183| [7] 利润表（单位:百万元） |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入|178948|166779|159941|163300| |营业成本|152812|142596|136590|139295| |税金及附加|6930|6671|6398|6532| |销售费用|4014|3836|3679|3756| |管理费用|2103|2001|1919|1960| |研发费用|129|120|115|118| |财务费用|1943|-2494|-3386|-3155| |信用减值损失|-1550|-1600|-1200|-1000| |资产减值损失|-4484|-5000|-4000|-3000| |公允价值变动收益|-36|-50|-40|-30| |投资收益|3892|2000|1000|1000| |其他收益|128|120|120|120| |营业利润|9000|9558|10547|11925| |营业外收入|247|240|240|240| |营业外支出|157|150|150|150| |利润总额|9090|9648|10637|12015| |所得税|4901|3859|4255|4806| |净利润|4189|5789|6382|7209| |少数股东损益|150|1447|1596|1802| |归属母公司净利润|4039|4342|4787|5407| |NOPLAT|5084|4293|4350|5316| |EPS（摊薄）|0.45|0.48|0.53|0.60| [7] 主要财务比率 |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |成长能力| | | | | |营业收入增长率|2.3%|-6.8%|-4.1%|2.1%| |EBIT增长率|-26.0%|-35.2%|1.3%|22.2%| |归母公司净利润增长率|-36.1%|7.5%|10.2%|13.0%| |获利能力| | | | | |毛利率|14.6%|14.5%|14.6%|14.7%| |净利率|2.3%|3.5%|4.0%|4.4%| |ROE|1.4%|1.5%|1.6%|1.8%| |ROIC|3.7%|1.8%|1.9%|2.2%| |偿债能力| | | | | |资产负债率|66.7%|51.5%|52.4%|52.2%| |债务权益比|83.6%|83.4%|83.2%|82.3%| |流动比率|1.6|1.9|1.9|1.9| |速动比率|0.6|1.0|1.0|1.0| |营运能力| | | | | |总资产周转率|0.2|0.2|0.2|0.2| |应收账款周转天数|7|7|7|7| |应付账款周转天数|134|130|129|126| |存货周转天数|926|908|903|875| |每股指标（元）| | | | | |每股收益|0.45|0.48|0.53|0.60| |每股经营现金流|3.53|-13.51|1.71|-0.48| |每股净资产|10.92|11.15|11.48|11.88| |估值比率| | | | | |P/E|21|20|18|16| |P/B|1|1|1|1| |EV/EBITDA|258|353|372|334| [7][8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 国债预计波动幅度加大，保持谨慎；看好股指长期表现，等待做多机会；看好贵金属中长期上涨，前期多单可继续持有；螺纹、热卷关注反弹做空机会；铁矿石关注低位买入机会；焦煤焦炭关注反弹做空机会；铁合金关注锰硅虚值看涨期权和硅铁底部区间空头离场机会；原油和燃料油主力合约偏多操作；合成橡胶和天然橡胶弱势震荡；PVC底部震荡；尿素短期偏弱；对二甲苯、PTA、乙二醇、短纤、瓶片跟随成本端低位震荡；纯碱短期弱势；玻璃市场情绪偏弱；烧碱关注供需博弈；纸浆市场清淡低位震荡；碳酸锂偏弱运行；铜考虑做多；锡震荡运行；镍谨慎观望；工业硅/多晶硅反弹高位做空；豆油关注虚值看涨期权机会，豆粕观望；棕榈油暂时观望；菜粕、菜油关注豆菜价差收窄后的做扩机会；棉花待反弹后逢高远月；白糖观望；苹果回调后逢低做多；生猪逢高沽空；鸡蛋等待市场情绪释放；玉米暂时观望；原木警惕价格滑落 [7][11][14][15][17][20][23][26][29][31][33][37][39][41][42][44][45][47][48][49][51][52][53][54][56][57][60][62][64][66][69][74][76][80][82][84][86] 各品种总结 国债 - 上一交易日，30年期主力合约涨0.16%报119.700元，10年期主力合约涨0.02%报109.025元，5年期主力合约跌0.02%报106.230元，2年期主力合约跌0.05%报102.432元；4月18日央行开展2505亿元7天期逆回购操作，单日净投放2220亿元 [5] - 外部环境利好国债期货，但当前国债收益率处在相对低位；抛开关税影响，中国经济呈现平稳复苏态势，内需政策有发力空间 [6] 股指 - 上一交易日，沪深300股指期货主力合约-0.11%，上证50股指期货主力-0.05%，中证500股指期货主力合约-0.02%，中证1000股指期货主力合约-0.54% [8][9] - 一季度全国一般公共预算收入60189亿元，同比下降1.1%，支出72815亿元，同比增长4.2%；3月份全社会用电量8282亿千瓦时，同比增长4.8% [9] - 国内经济保持平稳，但关税打乱复苏节奏，全球衰退风险加大，不过国内资产估值低，政策有对冲空间，看好中国权益资产长期表现 [10] 贵金属 - 上一交易日，黄金主力合约收盘价791.02，涨幅0.23%，夜盘收盘价788.3；白银主力合约收盘价8160，涨幅-0.01%，夜盘收盘价8128 [12] - 全球贸易金融环境复杂，关税扰动下全球经济衰退风险加大，各国货币政策可能被动宽松，利好黄金价格上涨和配置、避险价值 [12][13] 螺纹、热卷 - 上一交易日，螺纹钢、热轧卷板期货小幅回调；唐山普碳方坯最新报价2940元/吨，上海螺纹钢现货价格2990 - 3110元/吨，上海热卷报价3190 - 3210元/吨 [15] - 房地产行业下行，螺纹钢需求下行、产能过剩压制价格，但当前处于需求旺季或有支撑；热卷走势与螺纹钢一致；钢材价格估值低，下行空间或许不大；技术面钢材期货日线连续收阴，或将跌破前低 [15] 铁矿石 - 上一交易日，铁矿石期货小幅回调；PB粉港口现货报价755元/吨，超特粉现货价格615元/吨 [17] - 铁水日产量突破240万吨，一季度铁矿石进口量同比下降，港口库存回落，供需格局好转支撑价格；铁矿石估值水平有所下降，但在黑色系中仍最高；技术面日线连续收阴，或将考验前低支撑 [17][18] 焦煤焦炭 - 上一交易日，焦煤焦炭期货弱势震荡 [20] - 焦煤供应宽松，成交氛围转弱；焦炭随着钢厂铁水产量回升出货改善，但现货价格继续上调可能性降低；技术面焦炭期货或将跌破前低，焦煤期货破位下跌创新低 [20] 铁合金 - 上一交易日，锰硅主力合约收跌0.04%至5871元/吨，硅铁主力合约收跌0.02%至5682元/吨；天津锰硅现货价格5640元/吨，内蒙古硅铁价格5600元/吨 [22] - 4月11日当周加蓬产地锰矿发运量回落，澳矿发运有恢复迹象，港口锰矿库存回升，报价回落；上周样本建材钢厂螺纹钢产量229万吨，3月螺纹钢长流程毛利回升；锰硅、硅铁产量下降，亏损加剧推动减产，需求偏弱，供应仍偏高；锰硅和硅铁仓单高位，压制期现货市场 [22][23] - 钢材需求旺季来临，铁合金需求回暖，减产推进，供应过剩程度减弱；锰矿供应扰动可能延续，可关注锰硅虚值看涨期权机会；硅铁成本扰动小，主产区现货亏损，可关注底部区间空头离场和低位虚值看涨期权机会 [23] 原油 - 上一交易日INE原油冲高回落，走势偏强 [24] - 截至4月15日当周，基金经理增持美国原油期货及期权净多头头寸；4月11日当周美国石油和天然气钻机总数减少7座，创2024年6月以来最大单周降幅；OPEC最新补偿计划每月减产量增加，若全部完成将抵消OPEC+其他成员国5月份增产影响 [24][25] - 市场变化复杂，OPEC深化6月份减产协议支撑原油价格前景 [25] 燃料油 - 上一交易日燃料油跟随原油冲高回落 [27] - 炼油利润疲软，亚洲燃料油需求难急剧增加；夏季需求季节来临，但液化天然气价格低，电力公司不积极购买；富查伊拉港口船用燃料油销售3月份恢复，高硫和低硫燃料油销售量同比下降；预计4月份新加坡低硫燃料油进口减少，高硫燃料油市场供应充裕，但南亚夏季需求或有支撑 [27] - 中美开始接触谈判，关税压力前景转好，全球航运压力减轻；美俄关系转好，高硫燃料油供应压力前景减轻，燃料油或许震荡偏强 [28] 合成橡胶 - 上一交易日，合成橡胶主力收跌0.68%，山东主流价格持稳至11650元/吨，基差走扩 [30] - 供应压力延续，需求边际改善有限；原料丁二烯价格回调，加工亏损收窄；供应端产能利用率回升；需求端轮胎企业成品库存高，出口订单受关税压制，内需受制于基建投资放缓；库存端厂家库存环比累库，贸易商库存环比去化 [30] 天然橡胶 - 上一交易日，天胶主力合约收跌0.44%，20号胶主力收涨0.20%，上海现货价格下调至14400元/吨，基差持稳 [32] - 全球供应增量预期强化，需求端受关税扰动预期偏差；供应端东南亚开割季推进，国内产量逐步释放；需求端轮胎企业成品库存压力未解，采购谨慎，美国关税政策抑制出口订单，终端需求难回暖；库存端社会库存同比中性，环比累库；2025年一季度中国橡胶轮胎出口量达224万吨，同比增长6.2% [32] PVC - 上一交易日，PVC主力合约收跌0.18%，现货价格持稳，基差持稳 [34] - 4月中下旬检修装置增多，预计开工率降至75%以下，供应端压力缓和；五一节前下游或小幅补库，但硬制品需求受房地产拖累，软制品开工受关税政策扰动；电石价格持稳，烧碱利润压缩或倒逼氯碱企业降负；社会库存去化缓慢，压制价格反弹空间；华东地区电石法五型现汇库提4770 - 4920元/吨，乙烯法4950 - 5150元/吨；截至4月17日，中国PVC生产企业厂库库存可产天数6.9天，环比减少10.39% [35][36] 尿素 - 上一交易日，尿素主力合约收涨0.91%，山东临沂下调至1850元/吨，基差持稳 [38] - 5月后农业需求季节性转淡，复合肥开工率或下滑，工业需求难以独立支撑市场；新增产能持续释放，供应端压力凸显；下周国内尿素日产预计维持在19万吨以上；农业需求进入青黄不接期，工业需求分化；截至4月16日，中国尿素企业总库存量90.62万吨，环比增加8.70% [38] 对二甲苯PX - 上一交易日，PX2509主力合约上涨0.66%；PXN价差下滑至170美元/吨，PX - MX价差在70美元/吨附近 [40] - 近期PX装置集中检修，负荷小升至73.4%；镇海炼化等装置预计降负荷；下游PTA开工下降至76.4%；外盘原油价格震荡运行，短期支撑有改善 [40][41] PTA - 上一交易日，PTA2509主力合约上涨0.65%，华东市场价格4300元/吨，基差率0.14% [42] - 能投100万吨按计划检修，逸盛大化375万吨检修推迟，PTA负荷降负至75.4%；瓶片装置检修与开启并存，聚酯负荷在93.4%，终端织机开工继续下降，纺织品服装出口受阻；PTA加工费调整至330元/吨，PXN在170美元/吨左右，原油价格有修复预期 [42] 乙二醇 - 上一交易日，乙二醇主力合约下跌0.02%，华东市场价格4190元/吨，基差率1.84% [43] - 煤制装置降负停车较多，乙二醇整体开工负荷在65.32%；华东主港地区MEG港口库存约77.1万吨，环比下降2.9万吨，库存去化但维持中性偏高水平，预到港环比增加；下游聚酯开工上升至93.4%，终端织机开工下调，纺织品服装出口受阻 [43][44] 短纤 - 上一交易日，短纤2506主力合约下跌0.13% [45] - 短纤装置负荷下滑至88.9%，后续仍有降负空间；江浙终端开工继续下降，坯布需求乏力，价格跟跌；近期PTA和乙二醇价格低位调整，缺乏驱动 [45] 瓶片 - 上一交易日，瓶片2506主力合约上涨0.43% [46] - 近期原料端PTA底部调整，成本支撑有限；万凯55万吨瓶片3月下旬减停，三房巷等装置3月底重启，聚酯瓶片装置负荷上升至75.9%，提升空间有限；下游软饮料消费逐步回升，1 - 2月我国软饮料产量2684.7万吨，与同期基本持平 [46] 纯碱 - 上一交易日，主力2509收盘于1324元/吨，跌幅2.29% [48] - 纯碱装置运行稳定，产量及开工率延续高位；上周周度总产量环比增加2.43%至75.56万吨，库存持续环比增加1.08%至171.13万吨；供应高位，新订单接收平平，下游采购情绪不积极 [48] 玻璃 - 上一交易日，主力2509收盘于1122元/吨，跌幅4.43％ [49] - 河北南玻玻璃有限公司一线4月17日投料改产白玻；产线持续低位震荡，上周维持225条产线；库存变化不大，环比-0.19%至6507.8万重量箱；沙河市场交投一般，华中市场中下游刚需拿货，价格暂稳；实际供需基本面无明显驱动，关税消息面刺激，下游汽车、光伏等产品或受影响，市场情绪偏弱 [49] 烧碱 - 上一交易日，主力2505收盘于2462元/吨，涨幅0.08% [50] - 上周中国20万吨及以上烧碱样本企业周度产量79.2万吨，环比减少2.11%；本周华北检修及减产装置复产，华中及华南各有1套设备检修计划；需求方面受几内亚矿石供应和海外价格影响，市场悲观情绪略改善，国内减产导致产量阶段性下降，部分厂家挺价；山东32碱周均价780元/吨，环比下降4.76%，50碱周均价1400元/吨，环比下降0.99%；江苏地区液碱市场先跌后稳，32%周均价950元/吨，环比下调2.06%；氯碱综合利润下探，或有集中检修预期，氧化铝方面有利润利好驱动，具体价格波动看供需博弈 [51] 纸浆 - 上一交易日，主力2507收盘于5362元/吨，跌幅0.04% [52] - 上周中国纸浆主流港口样本库存量206.9万吨，较上期累库5.5万吨，环比上涨2.7%；下游开工涨跌不一，受美国及国内关税消息面刺激，盘面显著下跌；考虑国内纸浆进口国供应弹性，美国加征关税或引发进口供应结构重构，采购渠道转换或引起现货市场短期溢价，但需观测造纸行业整体景气程度；目前生活用纸开工率下跌，文化纸及白卡纸市场原纸出货不畅，库存预期累库，原纸价格低迷；现货市场报价试探性小幅上涨，部分阔叶浆品牌小幅下调10 - 20元/吨，交投清淡 [52] 碳酸锂 - 上一交易日碳酸锂主力合约收盘跌0.34%至70180元/吨 [53] - 中美贸易关税事件令市场避险情绪增加，或使碳酸锂下游出口需求下滑，消费走弱；基本面矿价下跌打破成本支撑，矿石提锂产量下滑，但盐湖提锂产量弥补减量，周度供应端继续高产，进口到港货源充足；消费端增速放缓，正极厂库存压力大，即将进入传统消费淡季，需求或进一步走弱；库存继续累增，供需过剩基本面无明显改变 [53] 铜 - 上一交易日沪铜震荡上行，收于5日均线上方；上海金属网1电解铜报价76220 - 76360元/吨，均价76290元/吨，较上交易上涨140元/吨，对沪铜2505合约报升90 - 升140元/吨；美元指数低位震荡，盘中铜价震荡偏强运行，主力合约上涨200元/吨，涨幅0.26% [54] - 中美开始接触，关税压力前景转好；国内即将出台稳定市场举措，美国对铜单独征税靴子未落地 [54] 锡 - 上一交易日锡涨0.48%至257950元/吨 [56] - 受美国加征关税影响，锡价波动加剧；Alphamin Resources位于刚果（金）的Bisie锡矿将恢复运营，但短期内仍可能受安全局势扰动；印尼锡矿特许权使用费上调，当地矿端开采成本上涨，国内加工费低位，冶炼厂原料库存缩紧，开工率低于正常水平；消费方面下游排产数据良好，关注白色家电消费驱动 [56] 镍 - 上一交易日镍价跌0.48%至125010元/吨 [57] - 美国关税事件使市场宏观情绪悲观，有色金属下行；印尼、菲律宾政府收紧矿端供应，印尼矿价升水，矿端价格上行，成本支撑较强；刚果金政策扰动使MHP价格走强，硫酸镍成本有支撑，但下游对高价接受度不高，上方空间有限；需求端不锈钢成交偏弱，短期需求有支撑，后续进入消费淡季需求或走弱，后市仍可能供需过剩；当前受宏观悲观情绪影响，成本锚定失效，若宏观情绪企稳镍价有望重回成本支持逻辑 [57] 工业硅/多晶硅 - 上一交易日，工业硅、多晶硅盘面大幅回落，现货价格下跌；工业硅主力合约收于8720元/吨，涨幅-3.43%；多晶硅主力合约收于37615元/吨，涨幅-6.35%；现货市场N型致密

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“优于大市”评级 [3][36][37] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司土地质量相对优质，财务保持健康，有望在行业下行环境中脱颖而出 [3][36] - 过去几年计提减值充分，随着高地价低毛利项目陆续结算完毕，业绩有望企稳回升 [3][36] - 预计2025至2027年营收分别为1618/1530/1569亿元，归母净利润分别为41/41/42亿元，同比+2%/+0%/+1% [3][36] - 结合绝对估值和相对估值，公司每股价值较当前股价有0%至20%的空间 [3][36][37] 各部分总结 公司概况 - 招商蛇口是中国领先的综合开发运营服务商，创立于1979年，2015年完成重大无先例重组登陆深交所 [8] - 围绕开发业务、资产运营和物业服务三类业务，开发业务稳居行业前五，非开发业务收入占比13%，第二增长曲线稳步发展 [1][8] - 实际控制人为招商局集团，持股比例约58%，股权架构稳定 [1][10] 近年盈利指标变化 - 受行业下行影响，公司毛利率持续承压，2020至2025年毛利率下降约13.1pct，五年资产减值+信用减值共约225亿元 [14] 2024年业绩情况 - 实现营业收入1789亿元，同比增长2%；归母净利润40亿元，同比下降36%，增收不增利主要因计提资产减值和信用减值约60亿元，同比增长150%，结算毛利率为15.6%，同比下降1.5pct [1][15] - 拟每股派息0.19元，对应分红比例约43% [1][15] 销售与投拓情况 - 2024年实现销售金额2193亿元，同比下降25%；销售面积936万平方米，同比下降24%，销售额保持全国前五 [2][17][20] - 2024年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，需支付地价约335亿元，在“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市投资占全部投资额的59% [2][20] 融资与财务情况 - 截至2024年末，剔除预收账款的资产负债率62%、净负债率56%、现金短债比为1.6，“三道红线”始终处于绿档 [2][22] - 综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平 [2][22] - 2024年落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资155亿元，票面利率均为同期同行业最低水平 [2][22] 盈利预测 - 基于销售金额、成本、费用等假设条件，预计2025 - 2027年总营业收入分别为1618/1530/1569亿元，同比-10%/-5%/+2% [23] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为41/41/42亿元，同比+2%/+0%/+1%，每股收益分别为0.46/0.46/0.46元 [27][28] - 盈利预测分乐观、中性和悲观预测，中性预测下2025、2026年EPS分别为0.46/0.46元 [28][29] 估值情况 - 绝对估值：采用调整现值法估算地产开发业务，RNAVPS为11.38元，较当前股价有20%的空间 [31][34][35] - 相对估值：选取A股和港股房企作参考，招商蛇口2025年动态PE为17.2倍，较可比公司有一定溢价，经调整后认为估值大致相同 [35][36] 财务预测 - 给出2023 - 2027年资产负债表、利润表、现金流量表及关键财务与估值指标预测数据 [42]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“优于大市”评级 [3][36][37] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司土地质量相对优质，财务保持健康，有望在行业下行环境中脱颖而出 [3][36] - 过去几年计提减值充分，随着高地价低毛利项目陆续结算完毕，业绩有望企稳回升 [3][36] - 预计2025至2027年营收分别为1618/1530/1569亿元，归母净利润分别为41/41/42亿元，同比+2%/+0%/+1% [3][36] - 结合绝对估值和相对估值，公司每股价值较当前股价有0%至20%的空间 [3][36][37] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 招商蛇口是中国领先的综合开发运营服务商，创立于1979年，2015年完成重大无先例重组登陆深交所 [8] - 围绕开发业务、资产运营和物业服务三类业务发展，开发业务稳居行业前五，非开发业务收入占比13%，第二增长曲线稳步发展 [1][8] - 实际控制人为招商局集团，持股比例约58%，股权架构稳定 [1][10] 近年盈利指标变化 - 受行业下行影响，公司毛利率持续承压，2020至2025年毛利率下降约13.1pct，五年资产减值+信用减值共约225亿元 [14] 2024年业绩情况 - 实现营业收入1789亿元，同比增长2%；归母净利润40亿元，同比下降36%，增收不增利主要因计提资产减值和信用减值约60亿元，同比增长150%，以及结算毛利率为15.6%，同比下降1.5pct [1][15] - 拟每股派息0.19元，对应分红比例约43% [1][15] 销售与投拓情况 - 2024年实现销售金额2193亿元，同比下降25%；销售面积936万平方米，同比下降24%，销售额保持全国前五 [2][17][20] - 2024年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，需支付地价约335亿元，在“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市投资占全部投资额的59% [2][20] 融资与财务情况 - 截至2024年末，剔除预收账款的资产负债率62%、净负债率56%、现金短债比为1.6，“三道红线”始终处于绿档 [2][22] - 综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平 [2][22] - 2024年落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资155亿元，票面利率均为同期同行业最低水平 [2][22] 盈利预测 - 基于销售金额、成本、费用等假设条件，预计2025 - 2027年总营业收入分别为1618/1530/1569亿元，同比-10%/-5%/+2% [23] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为41/41/42亿元，同比+2%/+0%/+1%，每股收益分别为0.46/0.46/0.46元 [27][28] - 盈利预测分乐观、中性和悲观三种情景，中性预测下2025、2026年EPS分别为0.46/0.46元 [28][29] 估值情况 - 绝对估值：采用调整现值法估算地产开发业务，RNAVPS为11.38元，较当前股价有20%的空间 [31][34][35] - 相对估值：选取A股和港股房企作参考，招商蛇口2025年动态PE为17.2倍，较可比公司有一定溢价，经调整后认为估值大致相同 [35][36] 财务预测 - 给出2023 - 2027年资产负债表、利润表、现金流量表及关键财务与估值指标预测数据 [42]

核心观点 - 龙湖集团2024年核心溢利预计下降35%-40%至68 1-73 8亿元 主要因地产开发业务结算收入及毛利率下滑[2] - 标普和惠誉先后下调公司评级至"BB"级 反映对偿债能力和运营状况的担忧 可能增加融资成本[2][4] - 公司通过多元化业务布局和降杠杆策略应对行业下行 但非开发业务收入占比仍不足三成 难以完全抵消地产下滑冲击[12][14] 财务表现 - 2024年合同销售额1011 2亿元 同比下滑42% 2025年前两月销售额继续下降36%和5%[7] - 2024年上半年营收468 6亿元(同比-24 5%) 开发业务收入337 6亿元(占比72%)但毛利率仅7 4%[8] - 核心溢利47 5亿元 核心税后利润率11 7%(同比-0 9pct) 资产负债率降至65 12%[8][10] 评级下调逻辑 - 标普预计2025年合同销售额再降13%至890亿元 可售资源去化率需达55%[5] - 开发毛利率从2022年18%降至2023年11% 预计2025年缩至5%-6%[5][6] - 债务/EBITDA比率从2023年6 4倍升至2025年预计8倍[3][6] 业务结构 - 运营业务租金收入66 1亿元(商场占比78 4%) 商场出租率96% 长租公寓出租率95 6%[11] - 服务业务收入64 9亿元(同比+11 1%) 毛利率32 3% 物管面积3 7亿平方米[11] - 非开发业务合计贡献收入131亿元(占比28%) 但分部溢利占比达92%[12] 债务情况 - 一年内到期债务294 1亿元 现金短债比1 01倍(年初1 36倍)[9][10] - 长期债务压力显著 1-2年期借款331 9亿元 2-5年期521 1亿元 5年以上632 7亿元[10] - 标普预计经营性物业贷可满足再融资需求 短期偿债风险可控[13]