全国重点城市租金趋势 - 全国55个重点城市房东平均租金连续11个月环比下降 [2] - 55个城市中超过六成城市租金环比下降 跌幅多在3%以内 [8] - 个人房源新增供应量达61.80万间 同比上涨12.19% 创近三年峰值 [6] 上海租赁市场表现 - 上海个人房源租金同比跌幅达11.78% 为55城最高跌幅 [2][8] - 淮海路区域大户型房源租金较最高点下降近三分之一 从2.2万元/月降至1.5万元/月 [2] - 徐汇区老破小房源挂牌价从6200元/月降至5800元/月 [8] 保障性租赁住房发展 - 奉贤区"十四五"期间筹措保租房147个项目共30171套 供应104个项目共20139套 [5] - 奉贤保租房项目平均出租率超80% 含47-190平方米全龄段户型 [5] - 杨浦区保租房42平方米一居月租4600元 较周边同品质商品住宅低约24% [2] 市场供需结构变化 - 保租房年供应量将较前两年增加1-2万间 进入集中供应爆发期 [5] - 保障性租赁住房以相对低价和品质保障持续挤压个人房源市场 [5] - 市场挂牌量增加导致房东之间竞争加剧 出现"宁空不降"心态分化 [8]

项目概况 - 福州左海集团通过工业园区集团权属设计勘察分公司实施城市分散式存量房改造长租公寓项目 设计方案已实景落地并取得积极市场反馈 [1] 产品设计理念 - 采用"千人千面"空间理念重新定义城市租赁生活 为新福州人打造适配宜居的"理想家" [2] - 提供整租和合租两种运营模式 匹配不同装修风格以满足多元化客群需求 [2] 项目规模与分布 - 分散式公寓覆盖福州市区100多个成熟社区 总房源量达7000多套 [2] - 包含单间 两居室到四居室等多种面积段户型 [2] - 一二批次存量房共500余套 房源位置分散和户型多样性构成设计难点 [2] 政策背景与试点地位 - 福州市于2023年5月8日被列为全国批量收购存量住房扩大租赁住房供给的8个试点城市之一 [3] - 制定"市场化批量收购存量住房扩大租赁供给试点工作方案" 由国企统一收购盘活存量房源 [5] 投资计划与实施 - 2023年计划批量收购存量住房总套数8000套 总投资约100亿元 总建筑面积80万平方米 [3] - 申请试点贷款资金 未来对保障性租赁住房进行统一运营和管理 [5] - 四城区上万套安置房中将筛选优质房源用于征迁项目 其余试点转换为保障性租赁住房 [5] 品牌发展与市场推进 - 左海集团U厝品牌旗下战坂店 望麓店 澜澄店等品质公寓将陆续进入市场 [5] - 项目旨在解决市民特别是新市民和青年人的租房难题 [3]

保租房配租情况 - 深圳市龙华区华章新筑保租房项目终审合格认租申请家庭8849户 较初审10662户减少1813户 [1] - 该项目提供220套房源 其中一房195套约35平方米 两房25套约70平方米 [1] - 租金标准为24元/月/平方米 物业管理费为3.46元/月/平方米 [1] 保租房政策特点 - 租金为市场价的6折 显著降低居住成本 [1][2][3][4] - 不设户籍与收入限制 非深户符合条件亦可申请 [1][5] - 申请条件宽松 仅要求深圳社保正常缴纳且累计满1年 [6] - 单次租赁合同期限不超过三年 符合条件可续租 [12] - 家庭人数增加后可申请户型调换 [13] 配租规模与进展 - 截至2025年7月深圳累计面向个人配租保障性租赁住房近1.2万套 [1][3] - 已满足超两万名新市民、青年人及各类人才住房需求 [3] - 2025年计划完成建设筹集各类保障性住房4万套（间） 供应分配5万套（间） [3] 居住体验与配套优势 - 租户可享受民水民电 免除中介费 进一步降低生活成本 [15] - 凭租房合同子女享受同等入学积分 解决教育问题 [15] - 配套完善 包括公共交通、公立学校、社区食堂、商场及公园等设施 [15] - 户型设计优化 小户型实现"一房一厅一厨一卫一阳台"全能布局 [16] - 社群氛围以年轻奋斗者为主 提供强烈归属感 [16] 申请条件细则 - 政府配租要求申请人全家本市无自有住房且近三年内未转让/分割住房 [5] - 社会主体配租条件更宽松 仅要求未租住其他保障性住房且在房源所在区无房 [9][10][11] - 政府配租还需符合人才引进迁户核准条件 [7]

上周（2025年8月4日-10日），昆明楼市高均价项目加推带动整体均价上涨5%，新规住宅项目持续畅 销。盘龙区政府批复麦溪村城改项目分三期开发方案，小窑村、大波村城中村改造配套基础设施建设工 程（八期）施工启动招标；昆明市首个市场化经营的保租房试点项目正式落地；滇池草海第3座浮桥， 预计9月下旬建成。 （图源：克而瑞） 从"双榜"情况来看，华润中心调规后加推持续热销，分别位列第一、第五。单周销售0.52亿元，成交16 套，成交均价约18440元/㎡，套均价约327万/套，价格十分坚挺。 呈贡首个第四代住宅项目——邦泰春华序持续首开备案，分别位列第二、第一。单周销售0.42亿元，成 交31套，成交均价约9960元/㎡，套均价约136万/套。 近期纯新入市加推的龙湖峯萃、东方润麒再度上榜，销售金额均为0.36元，成交均价分别为21250元/ ㎡、10945元/㎡。高端改善品质盘与新规刚需产品的价格差距明显，接近10000元/㎡。 价格最高的楼盘则是位于会展板块的山海湾8号，单周销售金额约0.3亿元，成交均价高达26527元/㎡， 套均价约597万/套。 雅居乐中央雅府、邦泰映悦则作为低总价、高性价比的代表上榜，单 ...

产品发售情况 - 华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT于8月16日正式面向公众发售 认购情况十分火热 [1][2] - 3只REITs待认购总规模近38亿元 面向公众投资者发售的初始基金份额合计1.8亿份（各0.6亿份） [2] - 3只产品均提前结束募集 将对公众投资者认购份额进行比例配售 [3] 市场认购热度 - 首批公募REITs发售时公众认购超300亿元 9只产品全部一日售罄 6只产品公众配售比例低于10% 红土盐田港REIT配售比例低至1.76% [2] - 后续发售的5只产品公众配售比例全部低于4% 华夏中国交建REIT配售比例仅为0.84% 刷新历史纪录 [2] 底层资产特征 - 新发售3只REITs底层资产均为保障性租赁住房 具有稀缺性 [3][4] - 华夏北京保障房REIT底层资产为北京海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡公租房项目 [4] - 中金厦门安居REIT底层资产为厦门集美区园博公寓和珩琦公寓 共4665套房源 建筑面积约19.86万平方米 [4] - 红土深圳安居REIT涉及1830套保障房 面积13.4万平方米 资产评估值约11.58亿元 项目出租率达98%-100% 三年期租约占比98% [4] 市场格局 - 截至8月15日已上市公募REITs产品14只 累计规模达541.83亿元 [4] - 现有REITs基础资产类型主要集中于高速公路、产业园区、清洁能源和仓储物流 [4] - 华夏基金、中金基金、红土基金、国泰君安资管各拥有2只及以上公募REITs产品 其余管理主体分布分散 [6] 行业动态 - 多家未入局基金公司开始布局REITs项目 长城基金发布REITs人才招聘公告 深圳某公募已安排研究人员展开分析 [5] - 国泰君安证券资管公司和华泰证券资管公司作为新入场者亮相 目前有7只"新品"REITs（含已发售3只） [5]

公司业务动态 - 昆明市安居集团与万科泊寓签订保租房市场化运营委托管理协议 合作期限10年 涉及呈贡区和盘龙区两个项目共计901间房源 [1] - 两个项目分别位于东盟商贸港(444套)和车行天下(457套) 均处于产业配套周边区域 预计2026年陆续入市 [2] - 该项目是昆明市首个市场化经营的保障性租赁住房试点项目 标志着泊寓在昆明市场政企合作模式实现突破 [1][3] 市场表现与认可 - 泊寓2023年宣布实现业务盈利 规模、纳保数量、运营效率三项关键指标持续保持全行业第一 [2] - 2023年首进昆明市场 已开业2家门店 在营房间数1500间 艺城|泊寓·紫金中心店三期房源均在开业当天满租 [2] - 2024年被认定为昆明市首批"青年发展型空间春城青居示范点" 为公安局、法院等机关及养乐多、君悦酒店等企业提供员工住房 [2] 战略合作与业务规模 - 截至2025年6月 万科长租公寓业务已有超13万间房源纳入保障性租赁住房 占总开业房源的65% 纳保数量在市场化运营机构中位居第一 [4] - 2025年上半年新开业房源中超七成是与各地国企平台合作的保租房 [4] - 近期开业规模突破20万间 累计服务超80万青年群体 [5] 业务模式创新 - 跑通"非居改保"、"由售改租"、TOD租赁社区等多种发展模式 将各类闲置资产盘活为保障性租赁住房 [4] - 与深圳地铁置业集团开展战略合作 对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营 [5] - 在青岛打造首个TOD租赁社区青铁美寓|泊寓·公园里店 地铁直通公寓负一层 开业当天吸引200多位青年人才入住 [5] - "轨交+安居"新模式在深圳、济南等地实现规模化、可复制发展 [5]

国家卫生健康委副主任郭燕红7月30日在国新办新闻发布会上表示，在教育支持方面，各地扩大优质教 育资源供给，深入落实"双减"政策，促进义务教育均衡发展。前不久，国务院常务会议部署逐步推行免 费学前教育，帮助减轻家庭教育负担。不少地方出台多孩子女同校政策，帮助解决家长接送不便问题。 在住房支持方面，各地多渠道拓展保障性租赁住房供给，帮助解决住房困难，一些地方提高了多子女家 庭住房公积金最高贷款额度。(央视新闻) ...

核心观点 - 农发行四川乐山市分行投放1.76亿元住房租赁团体购房贷款 专项用于收购2994套存量商品房转化为保障性租赁住房 累计投放贷款达7.76亿元 [1] - 该举措旨在解决新市民和青年人住房困难 同时实现房地产市场去库存和保障房补短板的双重目标 [1] - 分行正申报保障性住房再贷款以降低融资成本 支持构建租购并举的房地产发展新模式 [2] 贷款投放详情 - 本次投放金额1.76亿元 累计投放总额7.76亿元 [1] - 收购存量商品房2994套 总建筑面积27.64万平方米 [1] - 资金用途为购置和装修存量闲置房屋 转化为保障性租赁住房 [1] 政策背景与产品设计 - 住房租赁团体购房贷款是农发行落实"统筹消化存量房源和优化增量住房"决策的重要举措 [1] - 产品专门支持市场主体批量购买存量闲置房屋 用于保障性租赁住房 [1] - 精准对接房地产市场去库存与保障房补短板需求 [1] 项目影响 - 直接增加乐山市保障性租赁住房有效供给 缓解特定群体住房压力 [1] - 显著促进当地存量商品房去库存 实现资源盘活与民生保障双赢 [1] - 通过申报保障性住房再贷款进一步降低融资成本 [2]

金融支持保障性租赁住房发展 - 贵州银行贵阳分行累计向人才公寓项目授信超20亿元，助力贵阳市保障性租赁住房建设[5] - 针对泊才99号公寓前身写字楼项目发放6.4亿元贷款用于收购改造，提供1200余套44-58平方米户型[8] - 通过金融手段盘活停滞房地产项目，响应国务院加快发展保租房政策导向[6] 人才公寓运营模式 - 泊才99号由贵州北辰信息科技运营，采用智能门锁、线上系统等数字化管理手段提升居住体验[12] - 公寓提供24小时管家服务、线上缴费等便捷服务，吸引博士、外籍教师等高端人才入住[8][12] - 运营商北辰公司借助贵州银行小微贷款拓展贵阳市场，计划新增两个运营项目[12] 城市更新与文旅融合 - 贵州银行贵阳分行授信2.9亿元支持太平路街区改造，保留老贵阳文化记忆[17] - 投入6.64亿元建设"红飘带"长征数字艺术馆，7.9亿元活化新印1950工业遗址为文旅地标[17][18] - 金融支持覆盖城市更新、红色文化传播、工业遗址转型等多领域[15][17][18] 人才吸引力建设成效 - 贵阳入选2024年全国人才友好型城市及最佳人才发展生态城市双50强[13] - 国际人才公寓项目显著提升高端人才留存率，案例包括俄籍教师、海归创业者等[3][8] - 城市文化包容性增强，吸引人才开展民族文化研究、贵州研学等特色项目[15]

市场结构 - 2025年上半年中国住房租赁行业进入高质量发展阶段，集中式公寓新增以保租房为主导，地方国企平台项目集中入市推动保租房占比高位 [1] - 核心八城集中式公寓供应规模合计超125万套，上海、深圳、武汉保租房规模持续攀升，形成"市场化+保租房"并驾齐驱格局 [1] - 保租房在集中式长租公寓市场占比从2024年上半年的80%上升至2025年上半年的90%，市场化项目供应同比下滑42.75% [3] 供应规模 - 核心八城集中式公寓规模约126万套，保租房52万套占比超40%，上海以39万套规模居首且保租房占比近60% [6] - 2025年上半年全国22城新增集中式长租公寓房源11.73万套，同比增长2.97%，其中保租房供应10.45万套占比89% [3] - 重点22城新开项目中新建方式占比77%，改建占比23%，长春改建占比超80% [15][17] 租金表现 - 核心八城七城租金下滑，广州出现回弹，成都、武汉、上海、深圳保租房占比高导致租金跌幅达4-7% [1][20] - 上海集中式公寓租金坪效同比降5.78%，北京同比涨3.72%，武汉个人房源租金同比涨9.85% [21] - 北京、上海等集中式公寓规模大的城市租金降幅低于个人房源，武汉等保租房占比高的城市租金受个人房源影响更大 [23] 品质升级 - 行业呈现产品设计、运营管理、服务标准同步升级趋势，通过空间优化、绿色技术、智能化应用提升居住品质 [8][9] - 成都天投桐堂项目配备独立厨卫阳台，采用节能建材和休闲设施，实现绿色宜居设计 [9] - 成都锦邻公寓构建10大生活场景，植入宠物友好空间和共享厨房，打造青年社区体验闭环 [10] 服务创新 - 浦发有家×漫柏M寓项目提供"金钥匙"标准服务，构建隐私管理体系和社群活动，实现"解决生活需求"的跨越 [12] - 行业服务从基础管理转向增值服务，通过专属管家和社区生态促进邻里互动 [12] 政策动态 - 2025年保障性住房供给新增收购方式，专项债券和补助资金支持存量房转化，未来供应将转向以存量为主 [19]