私有化交易结构 - 吉利汽车以每股2.687美元现金或每股26.87美元美国存托股份要约价收购极氪全部流通股份 [2] - 合资格持有人可选择现金或按要约比率换取吉利新发行代价股份 每股发行价港币17.15元 [2] - 交易涉及892,731,161股极氪股份 占已发行股本总额约33.6% [2] 股权构成与关联方 - 关联极氪持有人持有390,210,000股极氪股份 占已发行股本总额约14.7% [2] - 私有化后极氪将成为吉利汽车全资附属公司并从纽交所退市 [2] 交易审批程序 - 交易需获得吉利汽车独立股东批准 [3] - 独立董事委员会聘请博思融资有限公司作为财务顾问评估交易公平性 [3] - 股东特别大会定于2025年9月5日在香港万丽海景酒店召开审议批准事项 [3] 战略目标 - 通过私有化整合资源并优化新能源汽车市场战略布局 [2] - 提升集团在新能源汽车市场的整体竞争力 [2]

公司私有化计划 - 大悦城地产拟通过协议安排方式回购股份并申请撤销香港联交所上市地位 [3][4] - 私有化对价为每股0.62港元，较停牌前收盘价0.37港元溢价67.57%，总代价约29.32亿港元 [5][6] - 交易完成后大悦城持股比例将从64.18%升至96.13%，得茂持股3.87% [4][5] 私有化原因 - 当前架构增加公司治理复杂性并阻碍决策效率 [4] - 股价长期较每股净资产2.081港元折让，流动性偏低 [7][8] - 上市地位难以提供足够境外融资支持且预计未来无实质性改善 [7] 交易细节 - 回购47.3亿股计划股份，占已发行股份33.24% [5] - 注销价较5日/10日/30日/60日/120日均价溢价68.94%-150%以上 [6] - 资金来源于内部资源及/或外部债务融资 [6] 公司业务现状 - 截至2024年末拥有或管理32个商业项目，覆盖24个内地城市及香港 [4][10] - 2024年营收198.31亿元，归母净利润7.79亿元，总资产1067.71亿元 [10] - 业务板块包括投资物业、物业开发、酒店运营及管理输出 [10] 母公司影响 - 私有化将优化大悦城治理框架，整合组织架构与股权结构 [9] - 增厚母公司权益，提升归母净利润 [10] - 大悦城2024年营收357.91亿元（同比降2.7%），净亏损29.77亿元 [11] 市场表现 - 停牌前股价0.37港元/股，总市值53亿港元，显著低于162.42亿元净资产 [8] - 公告次日股价单日上涨45.95%，复牌后最高达0.53港元/股 [4][8]

私有化交易 - 大悦城地产拟以最高29.32亿港元回购47.3亿股并退市，私有化后母公司持股比例将从64.18%增至96.13% [1][6][15] - 回购价每股0.62港元较公告前股价溢价67.57%，公告前市值长期徘徊在50亿港元 [6][7] - 交易资金来源于内部资源及外部债务融资，公司2024年末现金储备191亿元 [16] 战略动因 - 私有化主要因股价长期低于每股净资产2.63港元，2024年融资现金流净额-44亿元 [9] - 合并后可消除双上市平台治理壁垒，缩短决策周期并降低运营成本 [13] - 大悦城地产2024年净利润7.79亿元，私有化后将显著改善母公司累计亏损70亿元的财务状况 [15] 业务表现 - 公司2024年营收同比激增49.4%至198.31亿元，其中物业开发收入145亿元占比超70% [18][19] - 旗下32个商业项目年租金超40亿元，毛利率达76%，核心项目平均出租率97%以上 [20] - 购物中心2023年销售额401.3亿元同比增长16%，44个项目中有多个位于一线城市 [18][20] 管理层举措 - 董事长姚长林2024年上任后推行"1123战略"，将商业板块提升至核心地位 [22][23] - 公司已成立商业事业部，并通过华夏大悦城REIT募资48亿元实现资本闭环 [23] - 合并后有望强化"投融建管退"全链条能力，释放存量资产价值 [23]

私有化交易概述 - 大悦城控股子公司大悦城地产计划以29.32亿港元回购股份并退市，结束12年港股上市历程 [2] - 交易涉及注销47.30亿股计划股份，每股回购价0.62港元 [3] - 复牌后大悦城地产股价单日涨幅达45.95%，报0.54港元/股 [2] 股权结构变化 - 交易前大悦城控股直接持股64.18%，得茂持股3.68亿普通股及10.95亿优先股 [4] - 交易后大悦城控股持股比例增至96.13%，得茂持股3.87% [4] - 退市后母公司架构将简化，提升决策效率 [2][6] 财务数据与动机 - 大悦城地产2024年营收198.31亿元（同比+49.4%），净利润7.79亿元 [5] - 大悦城控股2024年营收357.91亿元（同比-2.7%），净亏损29.77亿元（同比扩大103.14%） [5] - 退市主因股价长期低于净资产、流动性不足（停牌前市值仅53亿港元）及融资受限 [4] 协同效应与战略调整 - 退市后收益并入母公司报表，预计改善大悦城控股财务状况，2025年上半年预盈0.8-1.2亿元 [5] - 整合后将优化资源配置，消除同业竞争，缩短决策链条 [6][7] - 大悦城地产拥有32个商业项目，2024年强化商业地位；大悦城控股布局44个商业项目并发行REIT [7][8]

美国政府推动"两房"私有化 - 特朗普政府正积极推动房利美和房地美私有化 探讨通过大规模公开发行股票等方式实现政府退出 可能催生史上规模最大的IPO之一 [1] - 特朗普已会见摩根大通首席执行官Jamie Dimon 计划与高盛和美国银行等华尔街高管会面 要求银行就"两房"货币化提出具体方案 [1][5] - 消息公布后 房利美在场外交易市场股价攀升15% 房地美上涨5.7% [1] "两房"背景与现状 - 房利美和房地美是美国住房金融体系的两大支柱 自2008年金融危机后被政府接管 [4] - 政府持有"两房"绝大多数股份 仅有小部分股票在市场公开交易 [6] - 根据CBO报告 出售政府持股可能带来2060亿美元收益 但会计上利弊参半 [6] 私有化面临的挑战 - 改革美国住房金融体系并将"两房"从政府控制中释放一直是国会悬而未决的议题 担忧对抵押贷款成本和保障性住房融资产生冲击 [5] - 需解决诸多复杂细节 包括首次股票发行中政府出售股份比例 以及如何处理现有流通股股东权益 [6] - 最终方案需经过多方博弈和缜密设计 市场将密切关注后续进展 [6] 华尔街的机遇 - 对华尔街而言 这意味着一项潜在的巨额承销业务 可能为被选中的承销银行带来丰厚费用 [1][6] - 对冲基金等长期呼吁政府释放"两房"的投资者可能获得"意外之财" [6] - 富国银行也参与了政府咨询 各家银行希望在其中扮演不同角色 [5]

核心观点 - 大悦城控股提出以0.62港元/股价格私有化大悦城地产 计划回购47.3亿股股份 所需资金约29.33亿港元 交易完成后大悦城地产将退市成为大悦城控股全资子公司 [1][2] - 私有化主要原因为地产行业周期性波动导致市场表现及流动性承压 通过整合股权与组织架构提升管理决策效率 并增厚大悦城控股归母净利润 [2][3] - 大悦城地产2024年净亏损2.94亿元 但投资物业板块提供稳定现金流 现金对短期债务覆盖倍数超过2倍 [2] 公司行动 - 大悦城控股及全资子公司得茂合计持有大悦城地产66.76%股份 需向其他股东提出私有化建议 [1] - 退市需满足港交所规定：参会股东人数过半 所持股份价值四分之三以上同意 无利害关系股东赞成票超四分之三且反对票不超过10% [2] - 7月18日停牌前股价0.37港元/股 8月1日复牌后股价一度涨至0.55港元/股 涨幅超40% [1] 财务表现 - 大悦城地产归属于母公司股东净利润连续五年下滑 2024年净亏损达2.94亿元 [2] - 投资物业包括大悦城购物中心和中粮广场等商业地产 支撑稳定现金流 [1][2] 行业背景 - 地产行业进入新常态 华远地产、首创置业、中交地产等房企已选择私有化或退市 [2] - 房企退市三大原因：业绩拖累上市公司 股价较低使退市成本低 审计等刚性支出成为沉重负担 [3]

交易结构 - 交易对方为除大悦城和得茂以外的大悦城地产其他所有股东，每股计划股份换取0.62港元现金，总计约29.32亿港元 [1] - 协议安排生效后，计划股份将被注销，大悦城地产将申请撤销在香港联交所的上市地位 [1] - 协议安排前大悦城控股集团股份有限公司持股64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24% [1] - 协议安排后，大悦城控股集团股份有限公司持股比例将增至96.13%，得茂持股3.87% [1] 公司背景 - 大悦城地产成立于1992年，2013年在联交所上市 [1] - 公司以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为主要业务方向，同时开发、销售、投资管理其他物业项目 [1] - 拥有投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出及其他服务四大业务板块 [1] 业务布局 - 截至2024年末，大悦城地产已布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群的核心城市及周边辐射区域 [2] - 进驻中国内地24个城市及香港，拥有或管理32个大悦城、大悦汇和其他商业项目 [2] - 拥有北京中粮广场、香港中粮大厦等一线城市黄金地段的优质投资物业 [2] - 拥有杭州鹭悦朗云府、西安悦著.央璟等热门销售物业 [2] - 运营三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店、北京华尔道夫酒店等国际顶级品牌奢华酒店 [2] 财务表现 - 2024年大悦城控股实现营业收入约357.91亿元，较2023年下降2.70% [2] - 2024年归属于上市公司股东的净亏损约29.77亿元，较2023年下降103.14% [2] - 2024年经营活动产生的现金流量净额约66.17亿元，较2023年下降37.82% [2] - 2024年总资产约1785.75亿元，下降9.84% [2] - 2024年归属于上市公司股东的净资产约105.96亿元，下降23.46% [2] - 2025年上半年实现归属于上市公司股东的净利润8000万元-12000万元，同比扭亏为盈 [3] 交易目的 - 本次交易是应对市场环境变化的战略举措 [3] - 交易完成后将增厚对大悦城地产的权益，有利于进一步提升公司归母净利润 [3] - 将有效增强对旗下资产的统筹配置能力，促进不同业务板块及项目间资源优化配置 [3] - 释放协同潜力，发挥资源聚合效益，提升整体运营效率、市场竞争力 [3] - 推动核心战略发展目标的实现及高质量发展 [3]

私有化方案 - 大悦城地产以每股0.62港元现金对价推进私有化 股份将全部注销 [1] - 私有化完成后大悦城控股及得茂分别持股96.13%和3.87% [1] - 公司将向联交所提交退市申请 完成港股退市流程 [1] 战略动机 - 私有化是房地产行业深度调整期整体战略布局的关键优化 [1] - 核心目标为整合地产业务资源并强化资产统筹配置能力 [1] - 通过释放多元业态协同潜力提升市场竞争力 [1] 经营表现 - 2024年全年营业收入达198.31亿元人民币 同比增长49.4% [1] - 高增长态势在当前行业背景下表现亮眼 [1] 预期效益 - 优化治理架构并降低运营成本 [1] - 提升决策效率与资产整合效率 [1] - 加速推动"城市运营与美好生活服务商"战略定位落地 [1]

极氪估值变动 - 极氪当前私有化估值约68.8亿美元，相比2023年2月A轮融资的130亿美元估值缩水近一半[1][2] - 按照私有化价格26.87美元/ADS计算，市值较7月17日收盘价29.76美元折让约9.7%[2] - 2023年2月A轮融资7.5亿美元，投后估值130亿美元，投资者包括宁德时代、越秀产业基金等五家机构[2][3] 极氪财务与上市情况 - 2024年极氪实现总收入759.13亿元，同比增长46.9%，但净利润亏损64.24亿元[4] - 2024年5月10日极氪在纽交所上市，发行价21美元/ADS，募集资金4.41亿美元[4] - A轮融资资金计划用于产品技术研发、全球化发展和用户体验提升[3] 私有化原因分析 - 吉利汽车称私有化旨在创建统一上市平台，简化运营流程，增强新能源车市场竞争力[6] - 全资控股可消除少数股东复杂性，提升决策效率和资源配置能力[6][7] - 行业竞争加剧导致新能源车估值普遍承压，私有化有利于资源整合和战略布局[4][8] 行业竞争环境 - 新能源汽车行业估值普遍受到压力，市场份额争夺激烈导致单一品牌估值下滑[4] - 电动车行业经营环境不理想，竞争压力加大导致部分公司估值下滑[4] - 企业需要迅速整合资源避免重复投入，私有化有利于优化决策流程[8]

极氪估值变动 - 极氪当前私有化估值约68.8亿美元，相比2023年2月A轮融资的130亿美元估值缩水近一半 [1][2] - 2023年2月极氪完成7.5亿美元A轮融资，投后估值130亿美元，投资者包括宁德时代、越秀产业基金等五家机构 [2][3] - 2024年5月极氪纽交所上市发行价21美元/ADS，筹集资金4.41亿美元，上市后总市值约76.24亿美元 [4] 财务与经营表现 - 极氪2024年实现总收入759.13亿元，同比增长46.9%，但净利润亏损64.24亿元 [4] - A轮融资资金主要用于产品技术研发、全球化发展和用户体验提升 [3] - 私有化代价总额约24亿美元（约172亿元人民币），吉利汽车持股比例将从62.8%增至100% [2][6] 私有化动因分析 - 消除少数股东复杂性，提高决策效率，避免潜在冲突 [6][7] - 整合资源提升新能源车市场竞争力，增强品牌协同效应 [6][7] - 应对行业竞争压力，减少重复投入，优化产能和销售渠道 [4][6] 行业环境 - 新能源汽车行业估值普遍承压，竞争加剧导致单一品牌估值下滑 [4][8] - 全球新能源汽车市场竞争激烈，企业需快速整合资源 [1][8] - 私有化有利于保护商业秘密，优化决策流程和战略布局 [8]