合约销售 - 百强房企5月单月实现销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%，1-5月累计销售操盘金额13127.5亿元 [3] - TOP30房企销售操盘金额门槛同比增长5.3%至95.3亿元，但TOP10和TOP20门槛略有降低，各梯队销售规模分化明显，TOP31-50梯队同比提升 [4] - 超半数百强房企单月业绩环比提升，22家环比增幅超30%，绿城中国、中海地产、中国金茂等表现突出，同环比均显著增长 [7] 企业拿地 - 30家典型房企5月投资金额318亿元，环比下滑63.7%，楼面价环比下降39.8%至15199元/平方米，保利发展投资额超百亿，保利置业单月投资超60亿元 [10] - 前5月66%百强房企未拿地，11家拿地金额超百亿，保利发展累计超400亿元，绿城、金茂等超300亿元，销售TOP10拿地金额占百强68% [11] - 民营房企逐步重返土地市场，敏捷集团33.17亿竞得广州番禺4宗地块，头部房企聚焦高能级城市优质地块 [11] 企业融资 - 65家典型房企5月融资总量335.71亿元，环比增17%创年内新高，保利和万科合计融资近250亿元，1-5月累计融资1463.1亿元同比降35.3% [13] - 1-5月新增债券类融资成本3.23%，境外债券成本7.62%同比升3.44个百分点，境内债券成本2.8%同比降0.11个百分点 [15] - TOP10房企1-5月平均融资额81.08亿元居首，TOP51+梯队融资成本最低为2.55%，同比降幅达1.5个百分点 [17] 组织动态 - 中国金茂取消三级管理体系改为总部-地区两级架构，任命3名副总裁和14名城市负责人，原华南区域总经理李兴升任高级副总裁 [21][22] - 多家头部房企人事调整：保利发展提名彭祎为非独立董事，绿城中国委任秦悦民为独立非执行董事，华发股份董事局主席李光宁辞职 [21] - 组织变革缩短管理半径，提升资源调配效率，为基层人才提供晋升机会，增强区域深耕能力 [23]

内地房地产行业 - 2025年前四个月全国新建商品房销售额达27035亿元 按年降幅收窄至3 2% [1] - 住宅市场有望在2025年趋于稳定 预计全年新房销售额在8万亿至8 5万亿元 [1] - 政策层面可能延续收储政策 盘活存量土地 支持现房销售 微调住房金融政策及推动租赁市场发展 [1] - 投资建议优先推荐估值较低的国企背景开发商 其次为拥有一 二线城市土储的民营龙头 其他民企开发商排名最后 [1] 香港房地产市场 - 2025年面临宏观不确定性 但人口回升 HIBOR大幅下降有望稳定住宅市场 [1] - 预计2025下半年至2027年住宅价格分别增长3% 5%和5% [1] - 零售板块因本地及旅客消费习惯变化承压 北上消费趋势缓解租金压力 整体调整温和 [1] - 办公楼市场因空置率高位及新项目落成 反弹空间有限 [1] - 行业偏好排序为零售REITs>低负债住宅开发商>零售物业持有者>办公楼业务占比高的REITs/开发商 领展房产基金为首选标的 [1]

5月27日，禅城区体育中心地块挂牌出让，吸引了保利、龙湖、建发、绿城以及贝壳等多家央企、国企、民企参与，经48轮竞价，最终由绿城以总价78077 万元成功竞得，折合楼面价约11846元/平方米，溢价率超27%！随后，绿城宣布携手贝壳贝好家，采取股权合作模式联合开发该地块，这也是贝好家继北 京、上海、成都、杭州等城市后首次落子佛山。 这座建于上世纪80年代末的老建筑 即将与街坊告别 禅城区体育中心建成于1989年，至今已有36年历史，内部建有游泳馆、篮球场、保龄球馆、足球场、网球场等场地，其中，游泳馆最为市民熟悉，不少80 后、90后在这里学会了游泳，而60后、70后下班后也常到这里游泳。 据佛山市住房和城乡建设局官方发布的消息：土地溢价成交，显示出佛山土地资产增值潜力和地价修复动力，来源于房屋销售市场的止跌回稳，从房屋交 易量到房屋价格再到土地交易的循环传导机制正发挥积极作用。 据此前报道 自3月1日起 禅城区体育中心开始围蔽施工 二手房市场是房地产市场的重要组成部分，它不仅是市场情绪的晴雨表，更是行业景气度的先行指标。2024年全市二手商品住房成交面积664.53万平方 米，全省排名第二；2025年1-4月 ...

房地产行业政策效果显现 - 各地区各部门贯彻落实"促进房地产市场止跌回稳"决策部署，出台多项稳楼市政策，支持刚性和改善性住房需求，降低购房成本，取得积极成效 [1] - 今年以来政策效果继续显现，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，4月份房地产市场交易和价格基本稳定，部分一、二线城市交易活跃度有所提升 [1] - 4月份70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降，各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄 [1] 二手房市场企稳信号 - 2025年4月重点监测城市样本小区二手房房价上涨占比达到51.9%，自2025年2月后再度超过半数，议价空间进一步收窄，高端小区房价延续领涨 [1] - 2025年4月有51.9%的小区成交价格环比上升，较上月增加3个百分点，高频交易小区数量环比增长62%，创下年内新高 [2] - 4月份核心城市二手房交易量环比下降10%，但房价进一步企稳，主要因前期积压的低价房源逐步售出，买卖双方急迫性有所下降 [3] 城市分化与回暖进度 - 2025年4月武汉二手房成交均价环比上涨小区占比最高达83%，苏州达79%，杭州以60%排第三，杭州和深圳已连续两个月有过半小区房价环比上涨 [5] - 南京二手房成交均价环比上涨小区占比最低仅30%，主要因前期连续两个月上涨后的调整阶段 [5] - 2025年4月房价上涨小区较2024年4月高出10个百分点，除南京外所有城市均不低于2024年同期数值，行业回暖势头明显优于上年同期 [5] 议价空间与市场预期 - 2025年4月典型城市二手房平均议价空间为15.5%，环比下降2.2个百分点，创2024年以来新低 [8] - 高档小区议价空间最低为12%，改善类小区平均议价空间13%，刚需类小区平均议价空间18% [11] - 随着保障房收储、城中村改造推进、专项债回购土地等优化库存举措深入落实，预计2025年二手房平均议价空间将延续低位运行 [8] 市场综合表现与展望 - 4月份二手房市场延续企稳态势，价格整体趋稳，交易活跃度提升，高频交易小区数量环比增长62%至年内新高 [14] - 武汉、苏州均有八成左右小区房价上涨，深圳、杭州连续两月过半小区上涨，绝大多数城市房价上涨小区占比高于上年 [14] - 各档次小区议价空间均同步收窄，反映卖方预期务实化与买方出价上探的双向调整 [14]

5月27日，长沙市岳麓区洋湖片区一宗住宅用地成功出让，吸引了近30家知名房企关注。经过24轮激烈 竞价，最终由永州市嘉信房地产开发有限公司（以下简称"嘉信地产"）旗下全资子公司湖南嘉颂房地产 开发有限公司以8.68亿元竞得，溢价率达22.98%。值得一提的是，这是嘉信地产继4月9日底价拿下同片 区另一宗地块（总价11.66亿元）后的再次布局。 近期，多地土地市场竞拍活跃，民营房企表现抢眼。仅5月份以来，成都、长沙、福州等地的多宗住宅 用地出让中，民营房企频频现身竞得地块，反映出市场主体的拿地热情。 具体来看，5月23日，成都土地市场集中出让3宗涉宅用地，总成交金额达10.11亿元。其中2宗实现溢价 成交，1宗底价成交。值得一提的是，3宗地块竞得者均为民营房企，这表明在房地产市场"止跌回稳"的 背景下，民企正逐步回归土地市场。 以郫都区的一宗地块为例，其吸引了10家房企参与竞价，其中民营房企占多数。最终，该地块由成都西 部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司竞得，溢价率达59.34%。 5月下旬，福州市长乐区一宗住宅用地也成功出让，由福州合达房地产开发有限公司以总价2.55亿元摘 得，成交楼面价6534元/平方米，溢 ...

专项债收储土地情况 - 今年以来各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元 [1][2] - 1至2月各地公示地块数量合计393宗，拟收储金额超580亿元，3月公示地块超830宗，较2月增加超460宗，总金额超1000亿元，4月公示地块超1500宗，超1至3月累计公示总量，总金额超1700亿元 [2] - 当前已公示的拟收储地块中绝大多数为地方国企地块，未来央企、民企也可加强与地方政府沟通协商，加快存量闲置土地盘活 [2] 专项债发行情况 - 今年以来已有北京、广东、四川等多地发行用于土地储备、收回收购存量闲置土地的专项债券，规模合计超过1000亿元 [3] - 土储专项债可以在资金方面给予地方政府收回收购土地重要支持，有助于改善房企资金状况，提高其经营能力 [3] - 目前用于收购存量闲置土地的专项债实际发行规模仍较小，整体发债节奏有待加快 [4] 政策建议与市场影响 - 多地发行拟收储公告有助于改善市场供需预期，促进房地产市场止跌回稳 [4] - 建议各地加快存量土地收储计划的落地，推动政策由"稳预期"向"稳市场"的实质性转变 [4] - 5月初央行下调政策利率0.1个百分点，有望进一步降低各地发债成本，预计更多地区将加快专项债券发行 [4] - 今年一季度新增专项债发行节奏偏慢，预计二、三季度发行节奏会有所加快 [4]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级），上次评级为强于大市 [6] 报告的核心观点 - 过去五个交易日（0519 - 0523）沪深300跌0.18%，建材（中信）跌0.91%，管材、水泥板块取得小幅正收益；天安新材、金刚光伏等个股涨幅居前；上周重点推荐组合中，中材科技等有不同表现 [13] - 0517 - 0523一周，30个大中城市商品房销售面积191.15万平方米，同比 - 4.44%；5月20日，1年期LPR和5年期以上LPR分别下降至3.0%和3.5%，个人住房贷款利率处历史低位，六大银行存款利率下调，旨在推动房地产市场止跌回稳 [15] - 5月15日印发城市更新意见，C端消费建材有望受益，关注三棵树、北新建材等；25年中央设城市更新专项，6月底前下达投资计划，“两重”建设支持地下管网项目，利好伟星新材等；今年城市更新改造力度或提升 [18] - 本周全国熟料线停窑率上升，北方省份执行错峰停窑，湖北停窑6天且价格逆势推涨20元，长三角观望错峰进度；新版冰箱能效标准修订中，预计25Q4后行业业绩好转，关注赛特新材、再升科技等 [19] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 过去五个交易日（0519 - 0523）沪深300跌0.175%，建材（中信）跌0.906%，管材、水泥板块正收益；天安新材、金刚光伏等涨幅居前；上周重点推荐组合中，中材科技等有不同表现 [1] 城市更新政策春风再起，管材/涂料等消费建材有望受益 - 0517 - 0523一周，30个大中城市商品房销售面积191.15万平方米，同比 - 4.44%；5月20日降息，个人住房贷款利率低，六大银行存款利率下调，推动房地产市场止跌回稳 [2] - 5月15日印发城市更新意见，C端消费建材有望受益，关注三棵树、北新建材等；25年中央设城市更新专项，6月底前下达投资计划，“两重”建设支持地下管网项目，利好伟星新材等；今年城市更新改造力度或提升 [3] 建材重点子行业近期跟踪 - 水泥：价格下调区域集中，五月下旬需求环比减弱，出货率46.4%，环比降2.6个百分点；虽局部推涨，但多数地区需求弱、库存升，价格回落，后期或继续趋弱，多小幅调整 [20] - 玻璃：光伏玻璃价格下滑，终端需求转弱，库存增加，预计下周交投欠佳、价格承压；浮法玻璃均价下跌，需求变化有限，库存减少，后市价格或松动，后期偏缓小幅调整 [20] - 玻纤：无碱粗纱报价稳中小降，产能无变动，库存小幅增加，市场大概率承压，部分厂价格或下探；电子纱报价趋稳，短期价格预计维稳 [21] 传统建材龙头中长期价值显著，新能源品种成长性有望持续兑现 - 本周重点推荐组合为中材科技、伟星新材等公司 [22] - 传统建材行业景气接近周期底部，新能源相关新材料有望兑现成长性，分别推荐水泥、消费建材、新型玻璃等不同板块的相关公司 [22]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第一季度全国住宅市场处于筑底调整阶段，新建商品住宅销售市场持续边际修复，核心城市成交活跃，但全国住宅开发投资下行，房企投资拿地谨慎，不过优质地块供应加快使核心城市土拍热度升温，预计2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化房地产政策 [3][4][10][16] 根据相关目录分别进行总结 政策环境 - 2025年3月全国两会延续政策思路，明确实施积极宏观政策推动房地产止跌回稳，4月中央政治局会议指出加快构建新模式、加大高品质住房供给、优化存量商品房收购政策 [3] 开发投资 - 2025年第一季度全国房地产累计开发投资2.0万亿元，同比降9.9%，住宅开发投资1.5万亿元，同比降9.0%；住宅累计新开工面积0.9亿平方米，同比降23.9%；累计施工面积42.7亿平方米，同比降9.9%；累计竣工面积0.95亿平方米，同比降14.7% [4] 销售市场 - 2025年一季度全国新建商品住宅销售面积1.8亿平方米，同比下滑2.0%，较2024年全年降幅收窄；20个主要一、二线城市一手住宅成交面积2371万平方米，同比升16.7%，其中一线城市升27.5%，二线城市升13.9% [10] 土地市场 - 优质地块供应加快，核心城市土拍热度升温，多数三四线城市房企拿地意愿弱；一季度一线城市住宅用地平均溢价率16.9%，二线城市18.8%，三四线城市3.6% [16] 政策展望 - 2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化政策，促需求方面核心城市或优化限制政策、扩大城中村改造；去库存方面推动收购存量商品房；新模式方面优化相关基础制度、落实配套支持政策 [16]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 去年9月底“止跌回稳”仍是目前政策主基调，稳房价对房地产和消费至关重要，中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策支持力度将进一步发力，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，政府将逐步推进房地产新发展模式，加大好房子支持力度，现房销售将渐进推进，行业竞争格局将进一步优化，产品力房企优势将强化 [2] 分组1：行业数据 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交280.4万平米，环比上升17.3%，较24年周均成交下降3.9%，较本年周均成交上升49.2%；其中一二线城市合计成交258.9万平米，环比上升20.1%，较24年周均成交下降0.9%，较本年周均成交上升51.6%；三四线城市合计成交21.6万平米，环比下降8.7%，较24年周均成交下降29.2%，较本年周均成交上升25.6% [3] - 5月34个重点城市截止上周一手房合计成交724.3万平米，较4月同期环比上升14.7%，较去年5月同期同比下降3.9%，当月成交同比较4月上升13.4pct，年初累计至今成交0.48亿平米，同比下降9.4%；其中一二线城市合计成交662万平米，较4月同期环比上升14.8%，较去年5月同期同比下降4.4%，当月成交同比较4月上升7.9pct，年初累计至今成交4353.5万平米，同比下降5.8%；三四线城市合计成交62.2万平米，较4月同期环比上升13.3%，较去年5月同期同比上升0.8%，当月成交同比较4月上升51.8pct，年初累计至今成交424.1万平米，同比下降35.3% [4][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交128.1万平米，环比上升0.7%；5月截至上周累计成交355万平米，较4月同期环比下降16.5%，较去年5月同期同比下降4.2%，当月成交同比较4月下降4.3pct，年初累计至今成交2544.7万平米，同比上升15.8% [11] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘114万平米，环比-6.1%，合计成交112万平米，成交推盘比为0.99倍，25年2月 - 25年4月对应周成交/推盘比分别为2.34倍、1.36倍和0.86倍；上周末15个重点城市合计住宅可售面积为8935.8万平米，环比持平；上周末15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为19.3个月，环比下降0.4个月 [20] 分组2：行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 央行下调LPR10BP，1年期LPR从3.1%降至3.0%，5年期以上LPR从3.6%降至3.5%；下调人民币存款利率，最大降幅25BP，3年期和5年期分别降至1.25%和1.3% [2][27] - 国家统计局新闻发言人表示今年以来房地产市场继续朝着止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易有所恢复；住建部等五部门表示将持续推进城市更新 [27] - 1 - 4月房地产开发投资2.8万亿元，同比-10.3%；商品房销售面积2.8亿平，同比-2.8% [27] - 广州多家银行首套房贷利率下限从3%上调10bp至3.1%，厦门由3.10%上调5bp至3.15% [2][27] - 佛山启动优才安居宜居工作仪式，最高购房补贴可达1000万元；大连优化公积金贷款支持人才发展政策，贷款额度提高20万元；杭州首个市本级“收储”项目落地，为万科项目 [2][27] 物管行业 - 河南南阳实施物业服务规范化整治行动；株洲召开“党建联建美好家园——物业行业管理融入基层治理高质量发展”现场会 [31] 分组3：重点公司公告 地产公司 - 深铁集团向万科提供42亿元借款，万科A以不超60亿元万物云股票质押；华润置地董事秦虹获委任为公司提名委员会成员；保利发展於骁冬辞任董事，彭祎成为非独立董事候选人；首开股份蒋翔宇申请辞去董事职务；中国金茂苏锡嘉拟退任独立非执行董事，董事会推荐刘峰当选 [33] 物管公司 - 5月19 - 23日，贝壳-W共耗资约2750万美元回购股份约441万股；越秀服务朱辉松辞任非执行董事、董事会主席，江国雄获委任 [37] 分组4：板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.18%，相对收益为-1.29%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第23位 [2][39] - SW房地产板块涨跌幅排名前5位个股为空港股份、亚太实业、南国置业、天房发展、海泰发展；后5位为华夏幸福、格力地产、莱茵体育、鲁商发展、金地集团 [2][39] 物管板块 - 物业管理板块个股平均下跌0.92%，沪深300指数下跌0.18%，相对收益为-0.75%，板块表现弱于大市 [2][47] - 物业管理板块涨跌幅排名前5位个股为宋都服务、浦江中国、卓越商企服务、佳源服务、建发物业；后5位为鑫苑服务、正荣服务、首程控股、佳兆业美好、特发服务 [47] - 截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、11倍，华润万象生活25、26年PE分别为19、17倍，绿城服务分别为13、12倍，中海物业分别为9、8倍，碧桂园服务分别为10、8倍 [50]

房地产市场止跌回稳进程中，无论是新房还是二手房市场，高端市场均表现得相对坚挺。 尤其是二手高端市场，今年4月，在二手房整体成交热情略有回落的背景下，北京、上海、深圳和杭州二手豪宅挂牌和成交占比双增。 其中上海总价3000万元以上高端住宅新增挂牌占比达到了0.58%，达到2025年以来最高点。 从CRIC监测的京沪深杭新增挂牌套数来看，2025年一季度四城二手房挂牌量呈现出逐月递增态势，但是到了4月业主挂牌积极性显著下降，环比2025年3 月日均都出现了回落，其中深圳、杭州同比更是下降7%和29%。 | 城市 | 2025年4月 | 环比 | 同比 | | --- | --- | --- | --- | | 北京 | 19222 | -19% | 17% | | 上海 | 14729 | -22% | 60% | 挂牌量上升背后是豪宅业主资产配置优化的避险选择，同时新房市场豪宅供应爆发，客观上也使得部分豪宅客户的置换需求前置。 与高端二手房挂牌量同步上行的还有成交占比，除了杭州之外，北京、上海和深圳总价1000万以上成交占比均呈现同环比齐增态势。 京沪深杭二手挂牌量增速放缓 但高端占比上升 二手房东挂牌积极性是 ...