行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳，1-5月百强房企中累计业绩同比增长的企业占比近45%，其中同比增幅大于30%的企业有20家 [1] - 1-5月行业百强房企累计销售操盘金额13137.2亿元（同比-7%），全口径金额14113亿元（同比-8.4%），短期复苏动能不足 [3] - 楼市止跌回稳初现端倪，但购房者信心仍在修复，叠加房企库存压力增长，销售仍面临严峻挑战 [1][13] 企业梯队分化 - TOP10房企全口径销售额门槛值432.6亿元（同比+8.1%），是唯一回升的梯队；TOP20门槛151.5亿元（同比-13.1%）降幅最大 [4] - 百强房企中民营房企47家（较2024年减少1家），TOP10仅1家民企，资本更倾向国央企和大型房企 [6] - TOP50房企中深业集团、鸿荣源、中建智地业绩同比增幅超100%，电建地产等5家企业增幅超30% [9] 企业性质差异 - 央国企业绩增长占比显著高于民企：央企70%、国企53%增长，混合所有制38%，民营仅32% [9] - TOP31-30梯队业绩增长房企占比58%，其他梯队约40%；TOP10中仅越秀（+26.7%）和华发（+20.6%）增幅超20% [9] 市场趋势与策略 - 核心城市"四限"松绑释放利好，但供应端约束明显（如沪深杭蓉进入"空窗期"），限制成交放量 [13] - 适销楼盘入市短期或延续热度，核心一二线政策尚有放松空间，房企需积极推盘并挖掘结构性需求 [13]

房地产市场现状 - 房地产市场在2024年上半年出现短暂回暖迹象，但近期又呈现下行波动[1] - 官方解读认为市场正朝止跌回稳方向发展，但仍需修复信心并改善供求关系[3] - 当前调整周期已持续4年（自2021年7月起），完全企稳仍需较长时间[4] 政策支持与宏观经济联动 - 央行等六部门发布19项促消费举措，虽非直接针对房地产，但经济恢复将形成产业互动[3] - 预计后续将出台直接利好房地产的细化政策[4] - 城中村改造被列为一线城市企稳的核心支撑因素之一[7] 市场企稳时间预测 - 中金模型预测房地产拐点分三阶段实现：2025年交易量止跌→2026年房价企稳→2026年后投资回升[6] - 一线城市（北上深等）预计2025年底率先企稳，强二线城市（杭州/成都等）2026-2027年跟进[6][7] - 三四线城市因人口流出和库存压力，企稳时间可能延至2027年后或更晚[7] 区域分化与核心变量 - 城市间分化显著：一线城市受益于限购优化/人口流入，三四线受制于库存周期延长[7] - 供需关系驱动的价格预期（非绝对房价水平）是判断拐点的核心指标[8] - 未来房地产将呈现结构性机会，集中于核心城市优质地段[8] 行业长期趋势 - 城镇化率和人口结构变化决定行业难以整体回到过去高速增长阶段[8] - 新房市场呈现两极分化：部分项目去化缓慢，核心地段仍存在抢购现象[8]

从国家统计局近日发布的70个大中城市商品住宅销售价格看，5月份，一二三线城市商品住宅销售价格 环比有所下降。这是否意味着房地产市场未能保持企稳回升态势？ 5月份房价数据呈现一定波动，表明我国房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关 系仍待改善。也应该看到，当前房地产市场运行呈现很多积极因素。日前召开的国务院常务会议明确， 更大力度推动房地产市场止跌回稳。我们应对房地产市场的平稳健康发展充满信心。 房地产市场运行总体平稳，房价同比降幅继续收窄。70个大中城市中，多数城市商品住宅5月份销售价 格同比降幅收窄。其中，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.4个、0.4个和 0.5个百分点；二手住宅销售价格同比降幅分别收窄0.5个、0.4个和0.5个百分点。 一些城市房地产市场活跃度较高。房地产市场分化较为明显，一线城市和部分二线城市市场较好，三四 线城市市场相对平淡。1月至5月，北京市新建商品房销售面积393.3万平方米，同比增长5.2%。1月至5 月，上海市房地产开发投资较去年同期增长4.0%；商品房销售面积较去年同期增长0.6%。深圳市第24 周（6月9日至6月15日）二手房成交 ...

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 本周楼市成交面积同比增速由正转负，多地优化公积金贷款政策；新房、二手房成交面积环比涨幅收窄、同比由正转负，新房库存面积同环比均下降，去化周期环比上升、同比下降 [1] - 4、5 月统计局口径下销售与投资、70 城房价数据持续走弱，6 月 13 日国常会提出更大力度推动房地产市场止跌回稳，国家统计局指出促进房地产止跌回稳需继续努力，近期政策端进一步发力概率提升 [7] - 建议关注基本面稳定、“小而美”、经营或策略有变化、受益于二手房市场修复的四类房企 [7] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 重点城市新房成交情况：40 个城市新房成交套数 2.3 万套，环比升 8.6%、同比降 8.0%；成交面积 242.0 万平方米，环比升 9.7%、同比降 11.8%；一、二、三四线城市成交套数和面积同比增速有不同变化 [18] - 重点城市新房库存情况：12 个城市新房库存套数 140.4 万套，环比降 0.2%、同比降 17.6%；库存面积 8764 万平方米，环比降 0.3%、同比降 17.0%；去化周期环比上升、同比下降 [31][43] - 重点城市二手房成交情况：18 个城市二手房成交套数 2.0 万套，环比升 0.7%、同比降 11.4%；成交面积 189.0 万平方米，环比升 3.8%、同比降 2.3%；一、二、三四线城市成交套数和面积同比增速有不同变化 [51] 百城土地市场跟踪 - 百城成交土地（全类型）市场情况：百城全类型成交土地规划建筑面积 1057.5 万平方米，环比升 28.4%、同比降 6.6%；成交土地总价 199.5 亿元，环比降 25.5%、同比降 32.1%；楼面均价 1886.7 元/平，环比降 42.0%、同比降 27.3%；溢价率 1.3%，环比降 1.7 个百分点、同比降 0.4 个百分点 [63] - 百城成交土地（住宅类）市场情况：百城成交住宅土地规划建筑面积 255.2 万平方米，环比升 315.9%、同比升 54.3%；成交住宅土地总价 112.8 亿元，环比降 1.4%、同比升 139.5%；楼面均价 4419.1 元/平方米，环比降 76.3%、同比升 55.2%；溢价率 3.6%，环比降 3.9 个百分点、同比升 1.9 个百分点 [82] 本周行业政策梳理 - 中央：6 月 15 日国家发改委下达中央预算内投资城市更新专项 800 亿元；6 月 16 日国家统计局表示将推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”建设供应力度 [94] - 地方：广州拟优化房地产政策，推进城中村及老旧小区改造；重庆优化住房公积金缴存使用产品；浙江杭州上线公积金直付购房首付款和房租服务；浙江温州推出公积金付二手房首付政策；广东东莞拟出台购房入户奖励政策；山东淄博上调公积金贷款额度；湖南怀化推行“房票”货币化安置；江苏印发住宅工程品质提升行动方案 [95][96][97][98] 本周板块表现回顾 - 大盘表现：上证指数收于 3360 点，较上周降 17.1 点，涨跌幅 -0.5%；创业板指收于 2010 点，较上周降 33.9 点，涨跌幅 -1.7%；沪深 300 指数收于 3847 点，较上周降 17.5 点，涨跌幅 -0.5% [101] - 行业板块表现：申万一级行业涨跌幅前三为银行、通信、电子，涨跌幅靠后为美容护理、纺织服饰、医药生物 [101] - 房地产板块表现：绝对收益 -1.7%，较上周升 0.1pct；相对收益（相对沪深 300）-1.2%，较上周升 0.3pct；PE 为 23.17X，较上周降 0.31X [6][101] - 重点跟踪股票表现：A股涨跌幅靠前为新城控股、滨江集团、招商蛇口，靠后为绿地控股、万科 A、华侨城 A；港股涨跌幅靠前为融创中国、碧桂园、旭辉控股集团，靠后为越秀地产、龙湖集团、美的置业 [105] 本周重点公司公告 - 高管变动公告：中国金茂陈爱华辞任，崔焱、刘文被委任；中国武夷陈雨晴辞任，付文达被聘任；中润资源董事会换届 [109][111][113] - 经营数据公告：多家公司公布 2025 年 5 月及 1 - 5 月签约销售金额、面积等数据 [110][111][113] - 其他重要公告：涉及公司增资、股权变动、减持、回购、地块竞拍、债券赎回等事项 [110][111][113] 本周房企债券发行情况 - 发行情况：2025 年第 25 周房地产行业国内债券总发行量 84.0 亿元，环比降 44.1%，同比升 86.5%；总偿还量 123.8 亿元，环比升 150.1%，同比升 37.9%；净融资额 -39.8 亿元 [115] - 具体房企：发行量最大为华润置地、苏州高新、安居集团；偿还量最大为保利发展、绿城地产、万科 [115][122][123] 投资建议 - 关注基本面稳定、“小而美”、经营或策略有变化、受益于二手房市场修复的四类房企 [7][125] - 具体公司：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团、保利置业集团、城投控股、新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产、贝壳 - W、我爱我家 [7][125]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月第4周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比上升；国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [3][70] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，如贝壳，建议关注我爱我家 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周新房销售环比+10.0%，同比-18.5%；36城新房成交面积205.9万方，环比+10.0%，同比-18.5%；2025年6月1日至6月20日累计成交527.4万方，同比-11.0%；今年截至6月20日累计成交4753.2万方，同比-2.8% [13] - 上周二手房成交面积169.5万方，环比+1.6%，同比+1.4%；2025年6月1日至6月20日累计成交456万方，同比+7.0%；今年截至6月20日累计成交3853.6万方，同比+19.1% [17] - 13城新房累计库存7816.2万方，环比+0.3%，同比-11.6%；13城新房去化周期为20.5个月，环比变动+0.8个月，同比变动-3.2个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为14.5个月、13.6个月、19.3个月、44.0个月，环比分别变动+0.3个月、+1.2个月、+1.2个月、+0.9个月 [29] 土地市场情况 - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城供应土地数量为368宗，环比-17.5%，同比-29.1%；供应土地建筑面积为1828.6万方，环比-21.7%，同比-30.9%；截至6月22日，2025年累计供应土地数量为11185宗，同比-10.9%，累计供应建筑面积为56857.4万方，同比-12.4% [43] - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城土地成交建筑面积1571.3万方，环比-24.1%，同比-31.8%；成交楼面价1732元/平，环比+32.0%、同比+30.0%；土地溢价率7.1%，环比+5.6%，同比+3.6%；截至6月22日，2025年累计成交土地建筑面积为49461.5万方，同比-5.2% [47] 房地产行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债合计15支，发行金额合计103.6亿元，环比-4.5%，同比+197.6%；上周偿还金额134.9亿元，净融资额为-31.4亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债269支，合计发行金额2234.9亿元，同比+7.7% [51] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.5%、-1.1%，超额收益分别为-1.5%、-0.9%；29个中信行业板块中房地产位列第17 [3] - 上周上涨个股共13支，较前周减少20支，下跌股数为104支；涨幅居前五的为西藏城投、市北高新、*ST荣控、ST中珠、爱旭股份；跌幅前五为*ST中地、天府文旅、珠江股份、天保基建、*ST岩石 [59] - 上周47家重点房企中共计上涨7支，较前周减少8支；涨幅位居前五的为绿景中国地产、金地商置、融创中国、新城控股、碧桂园；跌幅前五为远洋集团、雅居乐集团、越秀地产、绿城中国、龙湖集团 [59] 行业政策跟踪 - 中央层面，国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [65][66] - 地方层面，成都推出“成都住建房产超市”；西安允许公积金直接支付新建商品住房首付款；衢州推行多孩家庭改善性购房补贴；温州推出购买二手住房提取住房公积金支付首付款政策；淄博优化住房公积金贷款政策；江苏印发住宅工程品质提升行动方案 [66] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][70] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][70] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][70]

个人所得税增长情况 - 1-5月个人所得税同比增长8.2%，远超全部税收收入同比增速（-1.6%）[1] - 5月个人所得税同比增长12.3%，比4月加快3.3个百分点，在主要税种中保持领先地位[1] 增长驱动因素 居民收入回升 - 一季度城镇居民人均可支配收入同比增长4.9%，增速较去年四季度加快0.3个百分点[3] - 部分城市二手房市场活跃对个税收入形成支撑[3] - 去年四季度增量政策推动二手房市场回暖，个税收入在10月后转入同比正增长[4] - 2024年中国经济基本面回暖，企业经营改善扩大税基，带动个税回升[5] 税收征管加强 - 金税四期全面落地，依托大数据、人工智能及多部门数据共享实现智能监控[7] - 湖北、山东、上海、浙江四地税务部门公布个人未申报境外收入案例，合计补缴税款近300万元[7] 工资调整与股息红利 - 工资薪金和股息红利占个税比重近8成[8] - 体制内职工基本工资可能因疫情和化债延迟调整至2024年下半年[8] - 上证50指数分红政策稳定，其成交量波动与个税增幅变动对应[8] - 个人持股期限未超1年需征收股息红利个人所得税[8] 未来展望 - 下半年个税同比增速可能高位下行，因外部环境不确定性和房地产政策效应减弱[9] - 国务院部署推动房地产市场止跌回稳，下半年房地产增量支持政策有望出台[10] - 即便下半年个税同比减速，再度出现负增长的可能性较小[10]

房地产市场总体趋势 - 房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，政策加快落实推动市场信心修复 [1] - 5月房地产市场运行总体平稳，70个大中城市房价同比降幅继续收窄，商品房库存持续减少 [3] - 新房市场亮点较多，预计下半年成交量有望逐渐回升，市场活跃度将提高 [4] 价格表现 - 5月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比降幅收窄，一、二、三线城市分别收窄0.4、0.4和0.5个百分点 [4] - 二手住宅销售价格同比降幅分别收窄0.5、0.4和0.5个百分点 [4] - 上海新房价格环比上涨0.7%，同比上涨5.9%，高端盘集中入市带动市场热度 [4] - 杭州土地市场热度高涨，带动周边找房热度上升，为楼市注入信心 [4] 政策支持 - 5月各地政策优化集中于公积金政策，如成都、长春提高贷款额度，苏州实施补充公积金机制 [5] - 海口限价商品房满5年可通过补交土地溢价取得完全产权 [5] - 信阳率先落地现房销售，预计库存规模较大城市或区域将渐进式推进 [5] 市场交易与库存 - 1-5月新建商品房销售面积和销售额同比分别下降2.9%和3.8%，与1-4月基本持平 [6] - 部分一线、二线城市交易活跃，商品房销售面积和销售额保持增长 [6] - 5月末商品房待售面积比4月末减少715万平方米，连续三个月减少 [7] 新开工与市场修复 - 1-5月全国房地产新开工面积同比增速为-22.8%，优质房企积极拿地促进开工节奏加快 [7] - 6月上半月重点城市新房市场延续恢复态势，北京、上海、成都成交面积同比保持增长 [7] - 核心城市市场有望保持修复，"好房子"供给将是重要支撑，但分化行情仍将延续 [7] 未来发展方向 - 需以更大力度推动市场止跌回稳，研究更低首付比例或先租后购模式促进购房者入市 [8] - 加大"好房子"建设供应力度，促进刚性和改善性住房需求释放，构建房地产发展新模式 [8]

土地市场“双集中”特征 - 2025年1 - 5月，35城涉宅土地出让金占全国68%，20城土地出让金和成交规划建筑面积同比增长[5][22] - 2025年1 - 5月，TOP100房企拿地总额4052亿元，同比增长28.8%，拿地金额占全国土地出让金53%，权益拿地金额TOP20房企占比37%，TOP20房企中民企占比仅25% [5][22][30] 影响土地市场热度因素 - 融资环境：当前融资环境相对宽松但恢复分化，2025年1 - 5月房企发债1804亿元，同比下降24%，2024年四季度末房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2% [7][9][33][34] - 新房市场成交量：2025年1季度北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45%；4月重点35城新房成交面积环比、同比分别下降27%、11%，5月环比、同比分别增长4%、下降15% [10][38][39] - 房地产市场库存：2025年5月末商品房待售面积77427万平方米，较4月末减少715万平方米；部分城市库存去化周期差异大，如杭州、上海等不足12个月，大连、洛阳超5年 [12][40][41] - 房地产新模式下的销售制度：现房销售是趋势，全国商品住房现房销售占比从2021年的10.4%上升到2025年1 - 4月的32.5% [43] - 供地规则：总量压降，如东莞、烟台和厦门住宅用地供地计划下降超40%；结构优化，一线城市成交的容积率在2.0以下的涉宅土地占比提升至23%；规则创新，如北京优化经营性用地交易规则 [15][47][49][50][51]

房地产市场总体表现 - 5月房地产市场总体平稳 房价同比降幅收窄 库存减少 [1] - 广州市等地已取消限购限售 降低贷款首付比例及利率 [1] - 优质住房供给增加 房企资金面改善 房地产融资协调显效 [1] 政策动态与市场影响 - 6月13日国务院常务会议强调对已供土地和在建项目进行摸底 优化政策以稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 [1] - 会议提出构建房地产发展新模式 推动市场平稳健康发展 [1] - 中央有关财税 金融等政策进一步优化统筹 各地因城施策推动政策精准落地 [1] 市场展望 - 房地产市场将进一步实现止跌回稳 [1]

报告行业投资评级 - 强于大市，预计该行业指数在未来 6 - 12 个月内表现强于基准指数，沪深市场基准指数为沪深 300 指数 [6][25] 报告的核心观点 - 房价下行压力进一步加大，70 城新房、二手房房价环比跌幅均扩大，房价下跌城市数量均增加，5 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.2%，二手房房价环比下跌 0.5% [6] - 5 月一线城市新房房价环比由持平转为下跌，二手房房价环比跌幅明显扩大；二线城市新房房价由环比持平转为下跌，二手房房价跌幅扩大；三线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大 [6] - 5 月各类型产品房价环比跌幅相同，且跌幅均较上月扩大 0.1 个百分点 [6] - 去年 9 月到今年 3 月，70 城新房、二手房房价环比跌幅收窄，但 4、5 月房价数据走弱，5 月跌幅进一步扩大，在此背景下，国家对于稳定房地产市场的态度更加迫切，近期政策端进一步发力的概率明显提升 [6] - 下一个时间点重点关注 7 月政治局会议前，预计表态会更加积极，带动板块在 7 月中旬出现一波政策博弈的行情机会 [6] - 地产标的方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性 [6] 根据相关目录分别进行总结 70 城房价整体情况 - 5 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.2%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，二手房房价环比下跌 0.5%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点 [6] - 5 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 53 个，较 4 月增加 8 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.37%，较 4 月扩大 0.07 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有 67 个，较 4 月增加 3 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.53%，较 4 月扩大 0.08 个百分点 [6] 各线城市房价情况 一线城市 - 5 月一线城市新房房价由环比持平转为环比下降 0.2%，仅上海新房房价环比持续正增长，北京环比由涨转跌，广深环比跌幅扩大 [6] - 5 月一线城市二手房房价环比下降 0.7%，环比跌幅明显扩大，且 5 月环比跌幅大于二、三线城市，上海二手房房价环比由涨转跌，广州环比持平转为环比下跌，北京、深圳环比跌幅扩大 [6] 二线城市 - 5 月二线城市新房房价由环比持平转为环比下降 0.2%，35%的二线城市新房房价环比持平或上涨，杭州环比涨幅排首位 [6] - 5 月二线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，所有二线城市二手房房价环比均下跌，部分城市跌幅相对较大 [6] 三线城市 - 5 月三线城市新房房价环比下降 0.3%，环比跌幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，部分城市环比上涨或持平，部分城市跌幅相对较大 [6] - 5 月三线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比跌幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，部分城市环比上涨，部分城市跌幅相对较大 [6] 各类型产品房价情况 - 5 月刚需、刚改、改善型产品新房、二手房房价环比跌幅均为 0.2%和 0.5%，且跌幅均较 4 月扩大 0.1 个百分点 [6] 政策与市场机会 - 6 月 13 日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，国家统计局指出房地产市场仍在调整，促进房地产止跌回稳还需继续努力，近期政策端进一步发力概率提升 [6] - 关注 7 月政治局会议前，预计表态积极带动板块在 7 月中旬出现政策博弈行情机会 [6] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企；2024 年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；经营或策略上有增量或变化的房企；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [6] 附录 - 一线城市指北京、上海、广州、深圳等 4 个城市；二线城市指天津、石家庄等 31 个城市；三线城市指唐山、秦皇岛等 35 个城市 [7] 附注 - 调查范围为各城市的市辖区，不包括县；新建商品住宅销售价格调查为全面调查，二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合 [8]