业绩： 整体继续筑底，三成百强房企业绩同比增长 业绩、融资 融资： 前三季度融资同比下降30%，多家房企债务重组成功 ◎ 文 / 克而瑞研究中心 业绩篇 陆 整体继续筑底，三成百强房企业绩同比增长 2025年前三季度房企整体业绩延续筑底态势，部分企业业绩大幅回暖。 1-8月百强房企中累计业绩同比增长的企 业占比为31%，其中同比增幅大于20%的企业数量占到23家。整体来看，楼市的止跌回稳已经初现端倪。但是由 于购房者的信心和预期仍在修复过程中，叠加房企库存压力的持续增长，企业销售整体仍面临着较为严峻的挑 战，房企仍需积极应对。 总结 0 1 企业销售整体继续筑底 但短期复苏动能不足 2025年前三季度房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行。 1-8月行业百强房企累计销售操盘金额 20708.8亿元，同比减少13.1%；全口径金额22287.6亿元，同比减少13.8%。 整体来看， 虽然年初两会政府工作报告将"稳住楼市"首次写入总体要求，房地产政策面持续优化、释放利好， 但是房企推盘积极性整体仍相对较低，供应端供给约束依旧较为明显，同时客户观望情绪依然浓厚，短期复苏 动能不足。 TOP100中民营房企 ...

行业债务违约概况 - 截至2025年8月全国共有77家房企发生债务违约 [2][9] - 约60家出险房企公布债务重组进展 [2][9] - 其中20家房企债务重组方案获批 [2][9] 债务重组进展 - 20家出险房企债务重组获批 化债总规模超过1.2万亿元 [3][9] - 9月化债进程加速 旭辉佳兆业富力等取得关键突破 [3][4] - 完成境内及境外债重组企业包括融创富力奥园远洋时代中国龙光 [9] - 完成境外债重组企业有中梁当代等 [9] - 境外债重组获批企业包括旭辉佳兆业金轮天地禹洲世茂绿地碧桂园 [9] 重点企业化债案例 - 旭辉控股7笔境内债重组方案通过 涉及金额100.6亿元 现金兑付比例提升至20% 以资抵债兑付率提高至40% 留债展期缩短至7-8年 [3][4][6] - 佳兆业境外债务重组生效 发行133.72亿美元新票据与可换股债券 实现86亿美元债务削减 债务期限平均展期五年 2027年底前无刚性还本压力 [3][4][6] - 富力地产提出境内债券重组方案 包含现金购回以物抵债应收账款信托份额抵债等多元化方式 [4][6] - 融创中国2025年1月完成境内债二次重组 6月境外债二次重组获83%债权人同意 2023年化解境内债务160亿元 2025年化解154亿元 境外债务化债规模分别为90.48亿美元和95.5亿美元 [9] - 金科股份通过司法重整用26亿元撬动1470亿元债务清零 完成全国首例千亿级房企司法重整 [10] 化债路径特点 - 债转股成为多数企业首选方式 龙光碧桂园融创等多次采用 [7] - 现金回购债务展期资产处置等方式广泛应用 呈现多元化特征 [7] - 公募REITs成为降杠杆促转型关键工具 通过资产证券化实现真实出售 [11] 金融机构支持 - 头部资管机构推动152个房地产纾困项目 带动3220亿元资产盘活 [11] - 商业银行房地产白名单贷款规模持续扩容 截至2025年1月22日达5.6万亿元 [11] 市场环境改善 - 1-8月全国新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7% 降幅较去年同期收窄13.3个百分点 [14] - 新建商品房销售额5.5万亿元 同比下降7.3% 降幅较去年同期收窄16.3个百分点 [14] - 市场进入金九传统营销旺季 核心城市推盘节奏加快 改善需求释放带动活跃度回升 [14]

行业融资与债务压力 - 2025年1-8月新建商品房销售面积同比下降4.7%，销售额同比下降7.3%[6] - 房企到位资金同比下降8%，其中国内贷款同比微增0.2%，但利用外资下降11.5%，自筹资金下降8.9%[6] - 2025年1-7月65家典型房企融资总量2413.79亿元，同比减少26.6%[6] - 2025年房企债务到期规模达5257亿元，其中第三季度为偿债高峰约1574亿元[20] - 头部房企如万科短期债务达1582.8亿元，现金短债比低至0.48倍[21] 债务重组趋势与工具 - 境外债务重组呈现削债比例提高（如碧桂园方案削债超70%）、展期延长（最长11.5年）、票息降低（加权平均利率从6%降至2%）等特征[26][28] - 债转股成为主流化债工具，如融创近百亿美元境外债采用全额债权转股权方案[30] - 资产代币化创新案例涌现，如绿地香港项目通过代币化7天内回笼资金12亿港元[33] - 境内债务重组仍以展期为主，但部分企业如融创二次重组尝试削债，比例上限达57%[34][36] - 金科股份债务重整方案采用股权+信托+现金方式，普通债权综合清偿率22.36%[40] 多方协同与政策建议 - 建议金融机构通过共益债、重组类置换债券等工具加大纾困力度，并探索资产代币化应用[46][48] - 政府需减免重组税费、提供专项再贷款，并建立信息共享平台提高重组效率[49][50]

内房股市场表现 - 碧桂园股价上涨12.9%至0.7港元 世茂集团上涨8.86%至0.43港元 富力地产上涨7.25%至0.74港元 远洋集团上涨6.13%至0.173港元 [1] 房企债务重组进展 - 旭辉集团7笔境内债重组方案获通过 涉及金额100.6亿元人民币 [1] - 佳兆业集团境外债务重组取得关键进展 通过展期、债转股及资产处置优化债务结构 预计9月底正式生效 [1] - 龙光境内债及世茂、禹洲等房企境外债重组此前已获通过 [1] 宏观政策环境 - 美联储9月议息会议预计降息 市场认为"板上钉钉" [2] - 国金证券建议逢低配置地产股 因降息预期刺激流动性且板块估值偏低 [2] - 国信证券指出8月地产基本面走弱 但北京、上海、深圳相继放松限购限贷政策 9月仍处政策博弈窗口期 [2]

房企债务重组进展 - 碧桂园、佳兆业及禹洲集团等多家房企债务重组加速落地 通过展期、削债及债转股等方式优化资本结构 [1] - 佳兆业境外债务重组预计9月底生效 实现削债规模约86亿美元 债务期限平均展期5年 2027年底前无刚性还本压力 [1] - 禹洲集团境外债重组于8月底正式生效 化解约66.8亿美元债务风险 降债约35亿美元 获超99%债权人投票支持 [1] 债务重组规模与方式 - 碧桂园境外重组获持有77%票据本金的债权人加入协议 预计年内完成整体重组 足额认购情况下降债规模约117亿美元（对应840亿元有息债务） [2] - 截至2025年8月 共20家房企完成债务重组或重整 涉及总规模超1.2万亿元 包括融创中国、富力地产等企业 [2] - 重组方式从展期转向削债、债转股等实质性负债调整 债权人倾向于接受重组以提高清偿率及保全权益 [2] 行业影响与后续挑战 - 债务重组为房企赢得时间窗口 但需通过稳住现金流、确保交付及恢复市场信心实现经营良性回归 [3] - 行业逐渐走出艰难阶段 未来格局或加速分化 仅完成转型且具备经营韧性的企业将留存 [3]

房企债务重组进展 - 多家房企债务重组取得积极进展 包括碧桂园 佳兆业和禹洲集团等公司[1] - 债务重组方式包括展期 削债和债转股等多种形式 系统性优化债务结构[1] - 行业整体风险化解的重要信号 房企通过市场化手段改善资本结构[1] 佳兆业债务重组 - 境外债务重组计划取得关键性进展 预计9月底正式落地[1] - 重组方案实现削债规模约86亿美元 债务期限平均展期5年[1] - 2027年底前无刚性还本压力 通过债务展期 债转股和资产处置等方式优化结构[1] 禹洲集团债务重组 - 历时三年的境外债重组正式生效 整体化解约66.8亿美元债务风险[1] - 成功降债约35亿美元 方案获得境外债权人超过99%投票支持[1] - 近乎全票通过 显示债权人高度认可重组方案[1] 碧桂园债务重组 - 债务重组取得突破性进展 持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入重组协议[2] - 预计年内完成境外债务整体重组工作[2] - 在足额认购情况下 重组后预计降债规模约117亿美元 对应约840亿元有息债务[2] 行业债务重组规模 - 截至2025年8月 共有20家房企完成债务重组或重整 涉及总规模超过1.2万亿元[2] - 融创中国和广州富力地产已完成境内外债务重组 中梁控股完成境外债务重组[2] - 碧桂园等房企重组方案已获批 行业重组进程加速[2] 债务重组方式演变 - 债务重组不仅限于展期 越来越多企业采取削债 债转股等更彻底的方式[2] - 债权人更倾向于接受重组方案以提高债务清偿率 争取更大程度权益保全[2] - 房企从缓解流动性压力走向实质性负债规模调整[2] 行业发展趋势 - 债务重组为房企赢得时间窗口 但需稳住现金流 确保交付和恢复市场信心[3] - 房地产行业逐渐走出最艰难阶段 修复过程仍需时间[3] - 未来行业格局加速分化 能完成转型和保持经营韧性的房企将留下来[3]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入约725.7亿元，其中房地产开发业务收入700.3亿元，科技建筑及其他业务收入25.4亿元 [1][2] - 同期净亏损约196.5亿元，主要因房地产项目结算规模下降、毛利率处于低位及资产减值增加 [1] - 截至2025年年中总资产约9093亿元，总负债低于总资产，净资产约239亿元 [2] 债务重组进展 - 境外债务重组取得突破性进展，持有现有公开票据本金总额77%的持有人已加入重组协议 [1][4] - 与代表组别一银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议，重组后预计降债规模约117亿美元（约840亿元人民币） [4] - 重组完成后预计最多增加净资产约700亿元，债务融资成本将降至1.0%－2.5%，债务期限最长可达11年 [4] 交付与资金状况 - 近三年累计交付超170万套房屋，2025年上半年完成超7万套交付，在第三方榜单持续位列榜首 [3] - 自2022年以来通过资产处置回笼资金超650亿元，近一年出售投资项目股权筹集约63.74亿元 [3] - 合同负债约2220亿元，属于已预售未确认收入的房款，完成交付后可结转收入 [2] 经营策略与行业背景 - 保交楼阶段性压力缓解，房屋交付刚性资金需求逐步减少，未来整体资金压力预计放缓 [3] - 公司持续推动项目进入白名单，通过新增融资、存量贷款展期及降低融资成本改善流动性 [3] - 行业处于深度调整期，截至2025年8月已有20家房企债务重组获批，化债总规模超1.2万亿元 [4]

财务表现 - 2025年上半年权益合同销售金额约167.5亿元 营业收入725.7亿元同比下降28.9% 房地产开发收入700.28亿元 [3] - 净亏损196.5亿元较上年同期扩大 主因房地产开发项目结算规模下降及毛利率低位 叠加资产减值增加 [3] - 总资产9093亿元 总负债8854亿元 净资产239亿元保持正值 净流动负债437亿元 [3] - 总借贷2546亿元中2224亿元为流动负债 现金总额（含受限制现金）约241亿元 [3] 债务重组进展 - 境外债务重组获公开票据本金总额77%持有人支持 与银团贷款本金49%协调委员会达成重组支持协议 预计年内完成整体重组 [4] - 重组后预计降债规模117亿美元（约840亿元人民币） 最多可增加净资产约700亿元 [4] - 重组后债务融资成本降至1.0%-2.5% 具备实物付息选项 债务期限最长11年 大幅优化债务结构 [4] 经营恢复措施 - 上半年交付房屋7.4万套 近三年累计交付超170万套 交付量居行业榜首 [5] - 通过城市房地产融资协调机制推动项目进入白名单 新增融资/存量贷款展期/降低融资成本改善流动性 [5] - 2022年以来处置资产回笼超650亿元 近一年出售股权筹资63.74亿元 [5] - 现阶段房屋交付刚性资金需求逐步减少 未来整体资金压力预计放缓 [5] 行业环境 - 房企债务重组进程提速 债权人倾向于接受重组方案以提高债务清偿率 保全权益 [5]

核心财务表现 - 2025年上半年权益合同销售金额约167.5亿元 营业收入约725.7亿元 同比下降28.9% [1] - 期内净亏损约196.5亿元 较上年同期扩大 亏损主因包括房地产开发项目结算规模下降及资产减值增加 [1] - 截至2025年6月末总资产约9093亿元 总负债约8854亿元 净资产约239亿元保持正值 [1] 债务与流动性状况 - 净流动负债约437亿元 总借贷约2546亿元 其中2224亿元为流动负债 现金总额约241亿元 [1] - 境外债务重组获进展 77%公开票据持有人及49%银团贷款协调委员会已签署重组协议 [2] - 重组后预计降债规模约117亿美元（约840亿元人民币） 最多可增加净资产约700亿元 [2] 债务重组方案影响 - 重组后新债务融资成本预计降至1.0%-2.5% 具备实物付息选项 债务期限最长可达11年 [2] - 重组将大幅降低有息负债规模及利息支出 为运营恢复提供空间 [2] - 行业债务重组进程提速 债权人更倾向接受重组方案以提高债务清偿率 [2] 保交付与资金筹措 - 2025年上半年交付房屋约7.4万套 近三年累计交付超170万套 交付量居行业榜首 [3] - 通过城市房地产融资协调机制推动项目进入白名单 新增融资及存量贷款展期改善流动性 [3] - 2022年以来处置资产回笼超650亿元 近一年出售股权筹资约63.74亿元 [3] - 现阶段房屋交付刚性资金需求逐步减少 未来整体资金压力预计放缓 [3]

财务表现 - 上半年营收约725.7亿元，净亏损约196.5亿元，总资产约9093.28亿元高于总负债 [2] - 亏损主因包括房地产开发项目结算规模下降、毛利率低位及物业项目资产减值增加 [2] 债务重组进展 - 持有现有公开票据本金总额77%以上的持有人已加入境外债重组协议，与代表49%组别一银团贷款的协调委员会订立重组支持协议 [2] - 预计年内完成境外债务整体重组，在足额认购情况下预计降债规模约117亿美元（约840亿元有息债务） [2][3] - 完成重组后可确认大额重组收益，最多增加净资产约700亿元 [3] - 截至2025年8月，行业共有20家出险房企债务重组或重整计划获批，化债总规模突破1.2万亿元 [3] 经营策略 - 上半年累计交付房屋约7.4万套，近三年累计交付超170万套 [4] - 自2022年以来通过处置各类资产回笼资金超650亿元 [4] - 公司战略聚焦"保交房、稳资债、保经营"，确保穿越周期 [4] 市场信心与流动性 - 公司被纳入恒生综合指数，标志着阶段性达标港股通门槛，释放市场信心修复与流动性改善信号 [4]