他们一般的操作手法是，以低价买入好地段老破小，只要便宜位置好，越破越好。然后廉价 装修换新，对外出租，获取名义上的高租息，通常在5%以上。出租的同时，博取拆迁预期。 可是我看到有部分专业房产投资客也在卖出高租息产品，难道这不是互道SB？ 我想到的坑点 1、未来出现大量的长租公寓或保租房，替代这种老破小，毕竟年轻人很少愿意租老破小。 2、未来有没有可能出累进制的房产税？ 3、拆迁预期落空？ 老破小租金收益率肯定是不如同地段公寓的，后者房龄短、有电梯，通常租金会更高，而房 价却更低。 就凭不能用公积金直接冲抵房租这一点，老破小在保租房面前就毫无优势，而且租金便宜也 没用，如今的大厂青年从小都是养尊处优的小皇帝，对租金根本不敏感，宁肯多花一倍钱租 崭新有青年社区氛围的保租房，看也不看便宜的老破小。 钟爱一玉 peppps 在上海，大批国企（地产集团，城投集团，陆家嘴集团，各区国企）利用划拨土地开发的低 成本公租房，保租房批量上市60万套，已经在严重冲击散客租房市场，年轻人普遍更喜欢这 种干净整洁装修新有气派大堂健身场所社区食堂咖啡厅，而且还能用公积金冲抵月租金的保 租房社区，对租金并不敏感，以新江湾城的城投宽庭为例 ...

在2010年的时候，还是个远郊大农村。 在2015年的时候，这地区的房价就只有5000左右 成都2017年，那一年暴涨，房价普遍翻倍 天府新区在2021年炒到均价2.5万，现在跌到均价1.7万左右。目前跌回到2018年的水平，只 能说是挤掉了一部分泡沫，不可能跌回到2017年之前。 据说从高点目前已经下跌40%，真的假的？ 数据A 网上无非哗众取宠而已，自媒体为了流量要不是暴跌就是暴涨。 我这个成都老土著可以告诉你们点真实的。 成都天府新区的二手房确实跌得厉害，之前跌了一波，上个月又跌了一波。从体感上来说， 平均跌40%，没多大问题。 但是很多人忽略了一点，成都的天府新区本来就是最近15年搞出来的， (总结：成都炒得最凶的区域，按涨幅来算，天府新区可以排进全国前几名了。暴跌不奇怪) 要是按照炒股的说法，天府新区走势就像五粮液一样。2018年股价几十块钱的五粮液在2021 年涨到337元，从高点跌40%的时候，还远远谈不上便宜。看看现在的五粮液这才是真实的 价值。 孔曼子 我在成都，从市中心到一二三四五环附近都有房或有过房，总体来说离市中心越远的地段跌 幅越大。以二手为主的市中心跌幅较小，我正在装修的邻居比我三 ...

很多人买房时，都被楼层问题困扰。到底选低层好，还是高层更舒服？我认识的一个房产中介，已经干 了十多年，他坦言，市场上最受欢迎的楼层其实有规律，不是迷信，而是大家多年经验总结出来的。住 得舒服，生活便利，升值潜力也大，这些楼层有自己独特优势。 01、一楼带院子的价值 一楼经常被人嫌弃，说潮湿、蚊虫多、噪音大。但一楼如果带私家院子，那可就完全不一样了。小院子 能种花、养草、甚至搭个小凉亭，夏天在院子里乘凉或者孩子追逐玩耍，生活氛围比普通一楼丰富很 多。 不过要注意产权问题。有些楼盘一楼院子实际上属于公共绿地，如果产权不清楚，将来可能会和邻居产 生纠纷。买之前务必确认产权归属，这样才能安心使用。 02、二楼带露台的便利 二楼如果有露台，是非常理想的选择。露台不仅可以晾衣服、种植物，还能改造成空中花园，铺上木地 板、摆上桌椅，随时享受阳光。相比一楼，二楼没有潮湿和蚊虫困扰，又不至于太高，让家里老人和孩 子上下楼都轻松。 我认识的一个家庭，把二楼露台改造成小花园，阳光、通风都很好，孩子每天在露台上玩耍，邻居羡慕 不已。二楼露台的可利用空间远超想象，住久了会发现舒适感明显高于普通楼层。 03、4到6层的平衡层 中层的4到 ...

行业宏观背景与市场阶段 - 自2024年起，房地产市场已脱离单边上升节奏，进入一个特殊阶段，全国商品房销售额同比下降，许多城市房价出现调整[1] - 政策支持力度自2024年年中起加大，央行多次降息以释放流动性，各城市陆续取消或放松限购、限售政策，旨在稳定而非推高市场[1] - 适龄购房人口逐年减少是长期硬现实，2023年全国楼市成交面积跌至15年新低，需求减少使市场趋于理性[3] - 房地产正从投资品逐步回归生活必需品的定位，整体增长空间受限，市场已步入成熟期[3][4] 当前市场特征与表现 - 市场呈现显著的结构性分化，一二线城市新房价格环比涨跌不一，三四线城市去库存压力更大，核心城市需求仍在而三四线城市需求萎缩[3][6] - 2024年市场不再是全面繁荣，资产价值高度依赖于位置，好地段资产仍有价值，普通地段资产则面临压力[3] - 对于购房者而言，当前市场选择更多、价格有让步、且贷款政策相对宽松（利率降低、贷款额度易申请）是主要利好[3] - 被迫卖房者数量增加，他们往往需打折出售，而主动卖房者则有更多时间和选择权[6] 对不同市场参与者的策略分析 - **刚需购房者**：当前是不错时机，房价稳定、选择多、政策支持，无需过度纠结价格波动，应关注地段与房屋质量[6][9] - **持有多套房产的投资者**：需评估资产质量，考虑出售位置平凡、去化困难的房产，将资金集中至更优质资产或变现[6] - **资产集中于房产但现金流紧张者**：应考虑优化资产配置，出售非核心房产以增强流动性[7] - **年长且无换房需求者**：建议继续持有房产，将其作为资产和保障[7] - **意图投资者**：需非常谨慎，并非所有城市和地段都有上升空间，靠房产快速发财的时代已过去[4][9] 未来展望与核心逻辑 - 预计2025年至2026年，政策将继续支持市场稳定，但支持稳定不等于房价大涨，市场将经历一个缓慢调整的过程[7] - 调整过程中，核心城市因人口流入将相对抗跌，而非核心及三四线城市的调整将更为明显[7] - 房地产市场将进一步走向理性和成熟，这对诚实购房者和理性卖房人是机会，但对投机者则愈发困难[10] - 决策应基于个人财务状况和真实需求，市场会自行调整，刚需继续存在，投机难度加大，没有绝对正确的选择，只有最适合的选择[9][10]

就这样，我们用三十万买下了这套本来至少要五十万的房子。 过户手续办得特别顺利，大姑甚至主动垫付了各种税费。 拿到房产证的那一天，我和小雨激动得一夜没睡。 我们终于在北京有了属于自己的家！ 那天晚上，小雨趴在我怀里，眼中还含着泪花。 "你大姑真是我们的恩人。"她哽咽着说。 我轻抚着她的头发，心中也满怀感激。 如果没有大姑的帮助，我们可能真的要离开北京了。 其实在卖房子给我们之前，大姑刚经历了人生中最大的一次变故。 这些事情，是后来我从父亲那里慢慢了解到的。 大姑和大姑父是在八十年代末认识的。 明天就要去签字领取265万拆迁款了，这套16年前她以30万低价卖给我们的婚房，如今成了我们的天大惊喜。 可就在这关键时刻，大姑却突然找上了门，她究竟想要什么？ 2005年的春天，北京的房价就像坐了火箭一样往上蹿。 我和女朋友小雨谈了三年恋爱，终于决定要结婚了。 可是摆在我们面前的第一道难题，就是房子。 那时候我一个月工资也就三千块，小雨在银行上班，收入比我稍微高一点。 两个人攒了三年，加上双方父母的支持，勉强凑够了三十万。 可是这点钱在北京买房，简直就是杯水车薪。 我们看中的那些两居室，动不动就要五十万以上。 每次看房回来 ...

文章核心观点 - 文章围绕房地产的投资属性展开讨论，呈现了从纯粹投资角度、自住与投资结合角度、以及资产配置角度对房地产投资的不同看法，核心观点认为房地产作为投资品的吸引力正在下降，其流动性差、交易成本高、长期回报可能不及股票等金融资产，但在特定条件下（如高租金回报、作为资产配置的一部分）仍可能具有投资价值 [1][2][6][10] 房地产作为投资品的劣势 - 从纯粹投资角度看，房地产类似一个交易佣金2%到3%、其他税费2%到5%的股票或基金，且交易价格相对大盘指数会出现越来越大的折价 [2] - 房地产交易需要自行寻找交易对手，平均成交周期长达6个月甚至2年以上，流动性差，很难轮动和产生独立行情 [2] - 房产是消费品，会折旧，过5年需要重新装修以维持租金，装修费用是一笔不小的开支 [8] - 在人口下降、城市化进程基本结束的情况下，房产作为大宗消费，其涨幅可能跑不赢股票，因为存量房屋已能满足居住需求，而股市在衣食住行、科技、产品出海等领域能获得更高收益 [6] - 日本东京房地产指数从1990年的120点跌至2003年的60点，随后上涨至2023年的110点，上涨接近一倍，而同期日本非金融指数从1998年的200点上涨至2017年的800点左右，上涨4倍，显示长期来看股票回报高于房产 [5][6] 考虑投资房地产的特定条件 - 当房价连续两年上涨，且每年涨幅超过5%时，会考虑投资买房 [1] - 当每年租金收入达到房产价值的5%以上时，会考虑投资买房 [1] - 在零首付且贷款贴息的极端优惠条件下，会考虑投资买房 [1] - 个人操作上，只购买好地段、租金回报率超过5%的公寓，即使扣除装修折旧和托管费用 [3] - 仅在股市盈利后，才会拿出部分盈利购买公寓，不强制配置 [3] - 将房地产作为资产配置的一部分，个人会考虑配置25%的资产在房产上 [10] - 当通胀起来，例如CPI大于3%甚至大于2%时，需要买房的人应该出手 [11] - 只要经济实际增长，房价就有上涨理由，例如韩国和台湾在少子化、老龄化背景下房价趋势仍上涨 [12] 自住与投资的考量 - 自住购房主要考虑工作地点和通勤时间，应围绕工作地点就近选择，通勤时间过长不值得 [3] - 自住购房时，老城区的大户型房源稀缺，选择范围应优先考虑面积等实际居住需求 [3] - 对于不从事证券投资的人而言，投资房产需等待潜在接盘侠变多，例如人口出生数量回升或停止下滑 [2] - 年纪较大者投资买房，更看重房屋质量和地段，旨在拥有一个稳定的居所，即使房价下跌也能为子女留下资产 [13] 对房地产投资属性的观念转变 - 房地产从一个“永远涨”人人争抢的投资品，转变为了消费品，这种观念变化可能过于极端 [9] - 根据《穷爸爸富爸爸》的观点，能持续产生现金收入的房产是资产，而无法产生现金收入且需要持续花钱维护的房产是负债 [7] - 高杠杆、高位买入房产是导致投资失败的重要原因，不能归咎于市场 [13][14] - 对于多渠道投资者，首要问题是确定用多大比例的现金投资房地产，这比预测市场底部更为实际 [14]

文章核心观点 - 在相同预算下，城区“老破小”与郊区新房的选择并非简单的面积与新旧取舍，而是涉及通勤、教育、资产增值及生活方式的综合权衡，决策关键在于购房者的个人需求与生活阶段匹配[2] - 没有完美的选择，只有最适合的选择：事业冲刺期、通勤时间敏感者应优先考虑城区老破小以节省时间；追求居住品质、家庭空间且能接受通勤者，可考虑郊区新房[14] 城区“老破小”分析 - **地段与通勤优势**：位于市中心，交通便利，可显著节省通勤时间，例如有案例显示骑电动车10分钟到公司，每天节省1.5小时通勤，一年相当于多出22天完整假期[2] - **成熟生活配套**：通常被三甲医院、重点学校、大型商场环绕，步行圈内可满足全龄段生活需求，例如苏州观前街、石路商圈3公里内覆盖一切，北京东城改造后老房因配套便利价格反超四环外新房20%至30%[2] - **投资与现金流表现**：部分老破小租金回报率亮眼，具备“收租型理财”特性，例如南京鼓楼区一套54㎡老房总价60万，月租2800元，年回报率高达5.6%；北京朝阳区租金回报率普遍在2.3%至2.74%，超过银行定存（1.55%）和国债（低于1.8%）[4][5] - **政策与增值潜力**：2025年中央设立城市更新专项支持危旧房改造，核心区土地稀缺性凸显，例如北京某东城小区改造后半年房价明显提升[12] - **主要劣势**：房龄老，通常无电梯、无车位、管线老化，居住面积多在40至70㎡，居住体验较差[7] 郊区新房分析 - **居住品质优势**：通常配备电梯、充足车位、良好采光，户型设计更佳，例如82㎡建面可做两室两厅全配，更适合重视居住品质和有孩子的家庭[7] - **通勤与隐性成本高**：通勤时间长且成本高昂，例如从苏州郊区到湖东CBD单程需1小时以上，日均通勤近3小时；若自驾，每月油费、高速费、停车费轻松破千元，长期看这笔“时间税”可能相当于一套小户型首付[8] - **配套存在滞后与不确定性**：学校、商场、医院等配套往往需要等待3至5年才落地，期间生活不便，且若区域发展不及预期，配套可能永远无法兑现[9][10] - **增值依赖性强**：升值高度依赖城市外扩速度及区域是否被纳入重点发展板块，若沦为“睡城”则流动性差、难转手，不确定性远高于老破小[13] 购房者决策画像 - **适合选择城区老破小的人群**：工作在市中心、通勤时间敏感；重视子女教育，需要稳定学区资源；预算有限，希望低总价上车；接受小面积，优先考虑生活效率；例如处于职场上升期的年轻人，可将节省的通勤时间用于自我提升[11][15] - **适合选择郊区新房的人群**：工作地点在郊区或可远程办公；家庭人口多，急需更大居住空间；对小区环境、物业服务要求高；能承受长期通勤，且所在城市规模不大，通勤距离相对可接受[11][15] 市场趋势与对比总结 - **城区老破小**：优势在于地段核心、交通便利、生活配套成熟、租金回报率较高（2.3%-2.74%）、受益于城市更新政策；劣势在于居住体验差、物业费低但维修风险高[34] - **郊区新房**：优势在于居住体验好、小区环境佳；劣势在于通勤成本高、配套滞后、增值不确定性大、租金回报率通常更低[34] - **综合建议**：在同等预算下，城区老破小对刚需购房者和投资者可能是更优选择，适合长期持有；决策应基于个人对通勤时间、居住空间、生活便利度及未来增值潜力的权衡[34]

文章核心观点 - 当前房地产市场环境下，拥有两套房产的家庭面临多重现实压力，这些压力是必须正面应对的挑战 [1][3] - 两套房产从过去的财富优势可能转变为现实麻烦的来源，涉及经济、心理及管理等多个层面 [22] 现金流压力 - 两套房产意味着需承担两份住房贷款月供，若房贷利率上浮或家庭收入出现波动，月供负担将显著吃紧 [5] - 住房贷款月供可能占家庭收入很大比例，在面临教育、医疗等生活支出时，家庭现金流紧张，难以应对突发情况 [7] 资产价值与流动性 - 房价下行压力导致房产升值预期落空，家庭资产面临缩水风险，尤其对投资型购房者影响显著 [9] - 房产流动性差，在市场下行时难以出售变现或转换投资渠道，导致家庭陷入财务被动状态 [11] 运营管理压力 - 租赁市场出现空置率提高、租金涨幅缓慢及租客不稳定等情况，导致出租收益下降 [18] - 空置房产除产生房贷压力外，还需承担物业费、维修费等日常开销，并占用家庭大量管理精力和时间 [20] 非财务影响 - 因第二套房产的出租、投资或维修等问题易引发家庭内部矛盾，例如夫妻争吵或生活计划被迫调整 [13][15] - 家庭陷入“卖或不卖”的心理拉锯战，产生焦虑、睡眠不佳及家庭关系紧张等长期心理负担 [15]

房贷对个人财务状况的影响 - 房贷成为大部分中产家庭的沉重财务枷锁，导致其生活谨小慎微 [1][3] - 个人在30岁左右首付买房并背负30年房贷，还清贷款时已接近60岁退休年龄 [1][6] - 购房行为消耗了普通人一两个十年的黄金挣钱时期，并可能掏空家庭多个钱包的积蓄 [4][11] 购房决策与长期资产价值 - 过去十几年购房被视为稳赚不赔的投资，吸引年轻人投入存款并背负长期债务 [4] - 30年后还清房贷的房产可能已成为房龄三四十年的老房子，位于非市中心的老社区 [7] - 高层或超高层住宅因容积率高，未来面临拆迁困难且缺乏利润空间的问题 [7] 未来养老保障的挑战 - 个人在65岁才能领取退休金，但届时能否继续工作存在不确定性 [7] - 未来养老金体系面临压力，因10后出生人口数量减少 [8] - 为养老考虑出售房产可能引发社区内二手房源的竞相降价，导致资产价值缩水 [11]

文章核心观点 - 阿布扎比凭借其安全稳定的环境、强劲的经济实力、有利的人口结构与房产供需关系，以及高租金回报率，正成为全球高净值人士青睐的房地产投资目的地 [3][5][6][21] 投资环境与安全性 - 阿联酋对外政策中立，无地缘政治冲突，是中东地区最繁荣和最开放的城市之一 [5] - 阿布扎比连续八年被评为全球最安全城市之一，世界银行《2024年营商环境报告》中阿联酋排名全球第25位 [5] - 2024年阿联酋创下456亿美元的外国直接投资（FDI）流入记录，较上年大幅增长48% [5] 经济与财富基础 - 阿联酋GDP达5370亿美元，2024年全球排名第28位，阿布扎比GDP占比高达60% [5] - 阿布扎比人均GDP为7.8万美元，是迪拜的2.5倍，中国的5倍以上，2024年以1.7万亿美元被评为世界上最富有的城市 [5] - 阿布扎比市民的人均财富超200万美金 [6] 人口增长与房产供需 - 阿布扎比常驻人口414万，人口同比增长7.5%，近10年人口增长约139万人，其中外国人占比80% [6][18] - 根据《阿布扎比2030年愿景》，阿布扎比未来人口有望达到440万人 [6] - 至2028年，阿布扎比新房供应量仅4.3万套，是迪拜供应量（29.4万套）的14%，每年新增人口超15万，但新增房产仅约1.3万套 [6] 房地产政策与市场结构 - 阿布扎比个税、企业税、房产税全免，公寓及别墅为永久产权 [6] - 2019年阿布扎比开放针对外国人的永久产权政策，购房可获十年黄金签证，并享受当地医疗和教育 [6] - 阿联酋住宅开发市场集中度高，龙头企业Aldar占据阿布扎比95%的房地产市场份额，并有阿联酋国家主权基金穆巴达拉背书 [6] 房价表现与租金回报 - 阿布扎比住宅房价5年飙升31.3%，别墅涨幅领跑达42.3%，黄金地段萨迪亚特岛别墅年涨28% [10] - 别墅平均租金回报率5%以上，公寓7%以上，核心区小户型租金回报率可达10%以上 [10] - 一套价格500万元的公寓，年租金可达35万元，约十年出头可收回成本，核心地段1200万的别墅年租金约100万，12年可回本 [10][12] - 东京、纽约、新加坡和伦敦的平均租金回报率分别为5.1%、4.9%、4.7%和4.5%，低于阿布扎比 [12] 市场热度与投资者动向 - 迪拜房地产市场2025年前9个月销售额达1350亿美元，较2021年同期增长379.9% [8] - 《2025迪拜目的地报告》指出有16亿美元私人资本瞄准阿布扎比住宅房地产，使其成为阿联酋第二大受全球财富青睐的目的地 [19] - 全球高净值人士对阿布扎比住宅地产需求增强，19%的受访者计划在2025年购房，高于去年的14% [20] - Aldar集团2025年上半年约33亿元人民币的销售额来自中国买家，半年数据已超2024年全年总额，近三年购买量增长三倍 [23]