成都房地产市场近期价格调整情况 - 成都天府新区二手房价格从2021年高点至今出现显著下跌，体感平均跌幅约40% [1] - 天府新区房价从2015年的约5000元/平方米，经历2017年普遍翻倍，在2021年炒至均价2.5万元/平方米，目前回落至约1.7万元/平方米，跌回2018年水平 [1] - 成都不同区域跌幅分化明显，离市中心越远的地段跌幅越大，以二手为主的市中心区域跌幅较小 [2] - 近郊次新房价格曾在大涨后超过市中心稍老的电梯房，目前价格关系已反转 [2] - 全国范围内，成都整体房价跌幅相对较小，主要因人口流入数据尚可 [2] 具体区域与楼盘价格变动案例 - 天府新区万科翡翠公园小区，一套120平米房源在2021年高点成交价约400万元，最新成交价约205万元，从高点下跌41.4% [3][4] - 成都老城区部分老旧小区价格也出现下跌，如玉林小区从最高1.6万元/平方米跌至1.1万元/平方米，黄忠小区从1.5万元/平方米跌至1万元/平方米，化成小区从1.3万元/平方米跌至0.9万元/平方米 [8] - 尽管从高点下跌，但上述老旧小区价格对比2015年仍有约20%的涨幅 [8] - 有业内人士指出，若从2021年高点计算，成都部分区域房价跌幅已超过50%，天府新区是炒作最厉害的区域 [5] 当前市场结构与投资逻辑变化 - 房产价格体系出现混乱，同一区域相似品质的新房价格比房龄稍长的次新房高出50%甚至100% [6] - 价格体系的混乱导致投资或投机逻辑不清，是当前房产市场投资疲软的主因之一 [6] - 此现象与当前股市类似，投资逻辑的混乱或认同感较差，导致场外资金保持谨慎 [7] 横向对比与整体观察 - 有观点认为，全国无论大小城市，房价从高点算基本都下跌了约40%，这相当于跌掉了2020年地产大牛市最后一波涨幅 [9] - 将房价下跌与股市对比，有评论提及万科股价从高点下跌85%，五粮液股价下跌65%，并认为成都房价整体从高点跌幅应在50%-70% [9] - 但购买在最高点的毕竟是少数，在2015年或之前购入房产的持有者情况相对较好 [10] - 成都房价跌幅在全国处于平均水平，更严峻的问题在于部分城市市场流动性差，买方报价不透明 [11]