文章核心观点 - 阿布扎比凭借其安全稳定的环境、强劲的经济实力、有利的人口结构与房产供需关系，以及高租金回报率，正成为全球高净值人士青睐的房地产投资目的地 [3][5][6][21] 投资环境与安全性 - 阿联酋对外政策中立，无地缘政治冲突，是中东地区最繁荣和最开放的城市之一 [5] - 阿布扎比连续八年被评为全球最安全城市之一，世界银行《2024年营商环境报告》中阿联酋排名全球第25位 [5] - 2024年阿联酋创下456亿美元的外国直接投资（FDI）流入记录，较上年大幅增长48% [5] 经济与财富基础 - 阿联酋GDP达5370亿美元，2024年全球排名第28位，阿布扎比GDP占比高达60% [5] - 阿布扎比人均GDP为7.8万美元，是迪拜的2.5倍，中国的5倍以上，2024年以1.7万亿美元被评为世界上最富有的城市 [5] - 阿布扎比市民的人均财富超200万美金 [6] 人口增长与房产供需 - 阿布扎比常驻人口414万，人口同比增长7.5%，近10年人口增长约139万人，其中外国人占比80% [6][18] - 根据《阿布扎比2030年愿景》，阿布扎比未来人口有望达到440万人 [6] - 至2028年，阿布扎比新房供应量仅4.3万套，是迪拜供应量（29.4万套）的14%，每年新增人口超15万，但新增房产仅约1.3万套 [6] 房地产政策与市场结构 - 阿布扎比个税、企业税、房产税全免，公寓及别墅为永久产权 [6] - 2019年阿布扎比开放针对外国人的永久产权政策，购房可获十年黄金签证，并享受当地医疗和教育 [6] - 阿联酋住宅开发市场集中度高，龙头企业Aldar占据阿布扎比95%的房地产市场份额，并有阿联酋国家主权基金穆巴达拉背书 [6] 房价表现与租金回报 - 阿布扎比住宅房价5年飙升31.3%，别墅涨幅领跑达42.3%，黄金地段萨迪亚特岛别墅年涨28% [10] - 别墅平均租金回报率5%以上，公寓7%以上，核心区小户型租金回报率可达10%以上 [10] - 一套价格500万元的公寓，年租金可达35万元，约十年出头可收回成本，核心地段1200万的别墅年租金约100万，12年可回本 [10][12] - 东京、纽约、新加坡和伦敦的平均租金回报率分别为5.1%、4.9%、4.7%和4.5%，低于阿布扎比 [12] 市场热度与投资者动向 - 迪拜房地产市场2025年前9个月销售额达1350亿美元，较2021年同期增长379.9% [8] - 《2025迪拜目的地报告》指出有16亿美元私人资本瞄准阿布扎比住宅房地产，使其成为阿联酋第二大受全球财富青睐的目的地 [19] - 全球高净值人士对阿布扎比住宅地产需求增强，19%的受访者计划在2025年购房，高于去年的14% [20] - Aldar集团2025年上半年约33亿元人民币的销售额来自中国买家，半年数据已超2024年全年总额，近三年购买量增长三倍 [23]