哎，朋友们，咱们今天来聊聊土地市场，这事儿可真有意思。说来也怪，一边是那些地产大佬们捂着钱袋子，不太敢出手买地了；另一边呢，像北京这样的 城市，土地市场却热得发烫，价格蹭蹭往上涨。这冰火两重天的局面，到底藏着什么信号？咱们一起来看看。 再瞧瞧北京，那完全是另一番光景。最近北京又新挂出了三块地，加起来有21万多平米，起步总价就接近44个亿。其中海淀永丰那块商务用地，起拍价就18 亿。截至12月初，北京今年卖地的收入已经超过了1911亿元，轻松打破了去年创下的纪录，而且看样子全年突破2000亿大关几乎是板上钉钉。这意味着什 么？北京土地市场已经提前"收官"，圆满完成任务，甚至超额了。 北京市场这么火，难道房企们"说好的"保守是假的？其实不矛盾。这恰恰印证了他们"全面退守一二线"的策略。钱和资源，正疯狂地向最核心、最安全的城 市聚集。北京作为绝对的一线城市，资源、人口、购买力都没得说，在这里拿地，虽然价格高，但风险相对可控，未来利润也有保障。所以你看，哪怕总基 调是收缩，但对于北京上海这样的优质地块，该抢还是得抢，这属于"战略性投资"。而且，这种火热直接推高了地价。2014年北京住宅用地的平均楼面价， 比2013年 ...

每经记者｜刘颂辉 每经编辑｜陈梦妤 据克而瑞，2013年，因"市、区国企不再参与商品房开发"政策限制，奥体建设逐步淡出大众视野，但 2021年下半年开始稳步推进地产业务，重回土地市场。去年6月19日，奥体建设经过47轮竞价，以17.4 亿元总价拿下南京河西南G11地块，成交楼面价43888元/平方米，仅次于上述中国能建的纪录；今年9 月，奥体建设继续加仓土地市场，以总价10.08亿元竞得秦淮区南部新城G56项目，成交楼面价23079元/ ㎡。 整体看，南京土地市场延续此前的分化表现，热门地块激烈争夺，偏远项目则底价出让。当日10宗出让 的涉宅地块中，仅上述建邺区地块出现溢价成交，其他9宗地块均为底价出让。总土地出让面积31.12万 ㎡，总规划建筑面积47.61万㎡，总成交金额约73.19亿元。 中指研究院南京分院高小妹表示，2025年下半年南京土拍整体呈现国企托底+民企回归、核心区火热 +外围平稳、低密改善成绝对主流，市场信心逐步修复，整体呈现"稳中有热"。 免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。 封面图片来源：图片来源：每经原创 12月19日，南京迎来今年土拍收 ...

公司土地获取 - 滨江集团于11月27日以总价24.62亿元竞得杭州两宗住宅用地，均较21.57亿元起始价出现溢价 [1] - 两宗地块总用地面积6.28万平方米，总规划建筑面积11.29万平方米，公司当前权益持有比例均为100% [1] - 湘湖地块经过28轮竞拍，成交楼面价20811元/平方米，溢价率达18.92% [1] - 萧山市北地块经过18轮竞拍，成交楼面价22355元/平方米，溢价率11.78% [2] 地块特征分析 - 湘湖地块容积率1.2，具备低密度和区域优质特征，紧邻湘湖风景区并享有湘湖新城产业红利 [1] - 萧山市北地块周边配套齐全且交通便利，但成交楼面价较2025年上半年同板块地块有所下降 [2] 公司战略与土地储备 - 滨江集团高度聚焦杭州市场，今年上半年新增16个土地储备项目中14个位于杭州，总土地款332.72亿元 [2] - 截至今年6月底，公司土地储备中杭州占比73%，浙江省内非杭州城市占比17%，浙江省外占比10% [2] 行业市场趋势 - 品牌房企对杭州核心区域及拥有特色资源的优质板块依然保持信心，土地市场呈现核心资产抗跌、外围承压的分化格局 [1][2][3] - 临近年底房企整体拿地偏谨慎，但对稀缺优质地块的争夺依然激烈，土地市场热度延续分化态势 [3] - 11月27日杭州土拍全部溢价成交，与11月25日三宗地块均底价成交形成鲜明对比 [2]

杭州土地市场近期表现 - 杭州土地市场呈现明显分化态势，未科、石桥等板块宅地以底价“一轮游”成交，而市北、湘湖等核心区域优质地块则出现激烈角逐 [9] - 市场情绪在短时间内发生波动，两天前宅地竞拍热情急转直下，但今日萧山市北和湘湖地块受到开发商争抢 [1] - 新房市场显露转冷苗头，普遍进入续销周期，部分项目去化周期拉长，资金回笼速度放缓 [9] 萧山市北地块成交详情 - 萧山市北单元XS070104-07地块被滨江房产以总价约16.13亿元竞得，成交楼面价22355元/㎡，溢价率11.78% [5] - 该地块起始楼面价20000元/㎡，容积率2.5，距离地铁7、15号线明星路站直线约700米，在开拍前已有10余家房企报名 [1][3] - 板块内近期地价大约在2.6-2.8万/㎡，周边在售新盘如滨江兴耀松川境均价约4.5-4.6万/㎡，滨江招商潮语臻境府高层均价约4.2万/㎡ [5] 湘湖低密地块成交详情 - 湘湖单元低密地块被滨江房产以总价约8.48亿元竞得，成交楼面价20811元/㎡，溢价率18.92% [6] - 该地块为纯低密项目，东侧靠近已交付的湖翠晓印轩、湖珀润园等低密小区，在开拍前有5家房企报名 [1][5] - 同板块内湘湖东岸有鸣湖里等在售新盘，均价约5.3万/㎡，定湖里和湖山玖映府的首开价格尚未公布 [6] 新房市场现状与开发商策略 - 新房销售难度加大，杭州很多板块新盘销售状态显现疲态，续销成为常态 [5] - 二手房价格回调加剧市场观望情绪，一二手房价差缩小削弱了新盘的性价比优势 [9] - 同板块内新房内卷严重，开发商在定价体系上的考量和产品上的差异化定位尤为重要，行业进入深度调整阶段，倒逼房企注重品质提升 [9]

土地市场整体成交概况 - 11月25日，北京、成都、杭州、武汉四地共有土地成交，总成交金额超过190亿元 [1] - 北京2宗涉宅用地总成交金额64.95亿元 [1][3] - 成都1宗宅地成交总价3.37亿元 [1][7] - 杭州3宗宅地总成交金额43.32亿元 [1][8] - 武汉8宗涉宅用地总成交金额37.81亿元 [2][10] 北京土地市场 - 北京朝阳区松榆里地块经过173轮竞价，由懋源以总价50.24亿元竞得，成交楼面价62140元/㎡，溢价率18% [1][3] - 该地块起始价42.50亿元，起始楼面价52567元/㎡，吸引了7家竞买人参与 [3] - 房山区长阳镇综合用地由北京城建以底价14.71亿元竞得 [1][3] - 朝阳区地块为邻近地铁14号线北工大西门站的优质地块，距地铁站约100米，5公里内覆盖三大成熟商圈 [4] - 专家认为该地块将有效满足区域改善性住房需求，预计未来售价在10万元—12万元/㎡区间 [4][5] 成都土地市场 - 成都郫都区宅地吸引了8家竞买人参与现场竞拍，经过35轮竞价，由金沙鹭岛以楼面价6000元/㎡竞得 [1][7] - 该地块成交总价3.37亿元，溢价率高达39.53% [1][7] - 地块起始楼面价4300元/㎡，折合起始价2.42亿元 [7] 杭州土地市场 - 杭州3宗宅地均底价成交，万科、绿城等房企均有斩获 [1][8] - 西湖区地块由蓝城和之江城投联合体以底价15.19亿元竞得 [8] - 拱墅区地块由万科和杭州安居建投集团联合体以底价10.15亿元竞得 [8] - 余杭区未来科技城宅地由绿城以底价17.98亿元竞得，该地块是板块核心区时隔五年推出的首宗纯低密宅地 [8] - 专家指出土拍结果凸显杭州房地产市场持续承压，房企投资更趋理性与保守 [9] 武汉土地市场 - 武汉8宗涉宅用地均底价成交，包括东湖高新区1宗、经开区4宗、青山区3宗 [10] - 地块总建设用地面积43.05万㎡，总规划建筑面积91.07万㎡ [10] 行业趋势与房企策略 - 头部房企如懋源、首开、金隅、越秀、建发、招商蛇口等积极参与核心优质地块竞拍 [4] - 北京土地市场呈现核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑分化 [5] - 房企战略布局上面临更深层次分化，核心区位主打改善产品，近郊板块需靠产品与配套挖掘价值 [5] - 杭州市场房企继续聚焦核心区位或有明确规划利好的地块，产品创新与精准定位成为竞争关键 [9]

土拍总体结果 - 上海2025年度第九批次集中土拍共推出9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，全部成功出让，无一流拍，总成交金额达173.33亿元 [1] - 土拍呈现民企逆势突围、国企稳健托底的鲜明格局，两宗外环外溢价成交地块被佳运置业、宝业房地产两家民企收入囊中 [1] - 在年底拿地淡季背景下，本次土拍彰显了上海土地市场的基本盘韧性，为年末楼市注入信心 [3][4] 竞拍主体结构变化 - 过往主导市场的保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席，部分源于年底投资节奏安排及对市场不确定性的观望 [5] - 国企在本轮土拍中表现分化，象屿地产报名两宗地块但颗粒无收，而中海地产以21.77亿元底价拿下杨浦东外滩地块，中国金茂斥资37.26亿元拿下宝山双轨交地块，体现其深耕原有区域市场的逻辑 [5] - 民营房企积极突围，共有4家民企成功斩获地块，成为重要增量力量，传递出优质民企仍愿扎根上海的积极信号 [6][7][8] 典型民企拿地案例 - 佳运置业经历82轮竞价，以总价24.75亿元、15.76%的溢价率成功摘得浦东川沙城南综合地块，楼面价达2.99万元/平方米 [6] - 大华集团以11.42亿元拿下宝山高境地块，实现年内第三次在上海拿地，深耕其大本营区域 [7] - 宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块，盘古集团时隔10年重返土拍，以6.24亿元底价拿下嘉定地块 [7] 地块市场分化特征 - 市场竞争程度有所下降，头部央国企缺席导致整体竞拍热度不及往期，多地块以底价成交，市场整体理性回归 [8] - 外环外供地占比提升，土地市场供应结构与城市发展规划深度契合，国央企以底价拿地为主，民营企业聚焦区域深耕，形成差异化布局 [8] - 青浦徐泾地块具备显著区位优势，承接大虹桥商务区开发红利，但面临2026年起大量解禁二手房源的直接竞争，改善型产品购买力支撑存在不确定性 [11] - 杨浦东外滩地块被中海地产以楼面价6.88万元/平方米底价获得，对比其2024年11月相邻地块7.33万元/平方米的楼面价和16.33%的溢价率，成交价格与热度明显回落 [12]

上海2025年度第九批次集中土拍核心观点 - 上海2025年度第九批次集中土拍成功出让9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，总成交金额达173.33亿元，无一流拍，呈现民企逆势突围与国企稳健托底的格局 [1] - 土拍过程频现意外，反映资本对上海核心资产仍心存执念，国企民企争相加仓上海，市场信心未见消退 [1] - 在年底拿地淡季与市场调整期背景下，土拍呈现国企民企协同加仓、热点地块竞争激烈与非核心地块底价成交并存的特征，彰显上海土地市场基本盘韧性 [3] 竞拍主体结构变化 - 保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席本轮土拍，主要因年底投资安排节奏谨慎及对政策走势与市场复苏节奏的观望心态 [5] - 部分国企积极参与，如中海地产以21.77亿元底价拿下杨浦东外滩地块（楼面价6.88万元/平方米），中国金茂斥资37.26亿元拿下宝山双轨交地块（楼面价3.7万元/平方米），体现低成本补仓与区域深耕逻辑 [5] - 嘉定新城、杨浦江湾、青浦新城、奉贤新城等4宗地块均由区域国企或本土房企底价成交 [5] 民营房企表现 - 本次土拍共有4家民营房企成功斩获地块，成为重要增量力量，其中佳运置业经历82轮竞价以24.75亿元总价、15.76%溢价率摘得浦东川沙地块 [6] - 大华集团年内第三次在上海拿地，以11.42亿元拿下宝山高境地块，宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块，盘古集团时隔10年重返土拍市场以6.24亿元底价拿下嘉定地块 [6] - 民营房企集体发力传递优质民企仍愿扎根上海长期发展的积极信号，其区域深耕策略显著 [6] 土拍市场特征 - 市场竞争程度有所下降，头部央国企缺席导致整体竞拍热度不及往期 [7] - 民营企业成为潜力地块核心争夺者，多地块以底价成交反映市场整体理性回归 [7] - 外环外供地占比提升，土地市场供应结构与城市发展规划深度契合 [7] - 国央企以底价拿地为主，民营企业聚焦区域深耕，形成差异化布局格局 [8] 地块分化态势 - 土拍反映优质地块抢破头与非核心地块无人争的分化现象，体现房企宁缺毋滥的投资逻辑 [10] - 青浦徐泾地块具备区位优势（承接大虹桥商务区红利、交通便利、容积率2.2），但面临2026年集中解禁的3500套二手房直接竞争压力 [10] - 中海地产所获杨浦东外滩地块对比2024年相邻地块（楼面价7.33万元/平方米、溢价率16.33%），成交价格与热度明显回落，板块去化压力显现（如中海云邸玖章加推认购率从超200%降至121%） [11] - 非市区非核心地块全部底价成交，部分仅一家本地国企参与，呈现托底成交特征，房企投资逻辑转向选择有数据支撑的成熟板块 [11]

土拍总体结果 - 上海2025年度第九批次集中土拍成功出让9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，总成交金额达173.33亿元，无一流拍 [1] - 土拍呈现民企逆势突围、国企稳健托底的鲜明格局，资本对上海核心资产仍存执念，市场信心未见消退 [1] 竞拍主体结构变化 - 过往主导市场的保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席，部分源于年底投资节奏安排及对市场不确定性的观望 [4] - 民营企业成为重要增量力量，共有4家民营房企成功斩获地块，其中佳运置业经历82轮竞价以24.75亿元、15.76%溢价率摘得浦东川沙地块 [5] - 国企与民企形成差异化布局，国企以底价拿地为主，民企聚焦区域深耕，如大华年内第三次在上海拿地，宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块 [4][6] 地块分化特征 - 市场竞争程度下降，多地块以底价成交，反映出市场整体理性回归，外环外供地占比提升 [7] - 优质地块竞争激烈，非核心地块底价成交，体现房企宁缺毋滥的投资逻辑 [7] - 青浦徐泾地块具备显著区位优势，承接大虹桥商务区红利，但面临2026年起大量解禁二手房源的直接竞争挑战 [8] - 杨浦东外滩地块由中海地产以21.77亿元底价拿下，楼面价6.88万元/平方米，对比相邻地块成交价格与热度明显回落 [4][8] 房企投资策略转变 - 房企投资逻辑转向选择长期深耕、有数据支撑的成熟板块，如金茂与大华聚焦宝山、中海深耕杨浦、佳运布局浦东 [10] - 对配套不完善、人口导入不足的非核心地块普遍采取规避态度，底价成交地块呈现托底成交特征 [10]

公司近期土地收购 - 10月22日公司于成都和徐州以合计约5.3亿元底价成功竞得三宗涉宅用地 [1] - 在成都获取两宗相邻地块 总面积约4.63万平方米 规划建筑面积约6.94万平方米 总成交价3.16亿元 [5] - 在徐州获取一宗住宅用地 建筑面积约5.33万平方米 成交价2.13亿元 [6] 公司投资策略 - 当前投资策略为“量入为出、聚焦核心” 通过项目盘活改善现金流 为优质项目投资奠定基础 [1] - 拿地策略整体审慎 以存量资源去化为主 新增投资高度节制 2024年累计获取新项目13个 权益地价总额约55.6亿元 [7] - 采取“小步快跑”的补仓思路 维持适度土地储备 同时不对现金流构成过大压力 [6] - 具体表现为严控增量项目标准 聚焦客户基础好的区域 并积极推动存量土地资源转化 [7] 公司具体操作与资源支持 - 下半年以来在8个城市共拿地11宗 累计拿地金额约33亿元 [8] - 采取联合开发模式分摊风险 例如联合湖北长投以4.69亿元拿下武汉经开区项目 [8] - 依托经营性物业贷盘活存量资产 为拿地提供流动性支持 [8] 行业土地市场趋势 - 2025年前三季度TOP100房企拿地总额为7278亿元 同比增长36.7% 增长主要来自热点城市核心优质地块的争夺 [9] - 土地市场加速分化 宅地出让金前20城市占全国总金额的61% 核心一二线城市如杭州、北京、上海出让金均突破千亿元 [9] - 四季度通常为推地高峰期 规模可占全年四成左右 核心城市优质地块竞争将维持 [11] 行业政策环境与企业建议 - 国务院批准在10个地区开展要素市场化配置综合改革试点 要求深化产业用地市场化改革 [11] - 建议企业积极对接地方政府 推动存量商办用地及闲置土地资源盘活 例如将存量商办项目转为租赁住房等用途 [12]

土地市场表现 - 7月杭州土地市场共组织4场出让活动 成交8宗优质地块 累计成交金额达102亿元 [1][4] - 核心区优质地块受追捧 非核心区持续低溢价成交 市场分化趋势明显 [1][4][5] - 单日土拍表现差异显著 7月29日3宗地块总成交价50.346亿元 其中2宗溢价成交1宗底价成交 [1] 地块成交详情 - 拱墅区石桥单元地块经过43轮竞价 由伟星房产以19.13亿元竞得 溢价率28.13% 成交楼面价19627元/平方米 [1] - 西湖区三墩单元地块由华润置地等联合体以底价26.85亿元摘得 成交楼面价13092元/平方米 [2] - 临平区星桥单元地块经过2轮竞价 由杭州广大房地产以4.37亿元竞得 溢价率1.16% 成交楼面价10622元/平方米 [2] 区域市场特征 - 核心区位优势地块受青睐 拱墅区石桥单元因低容积率1.9和地铁配套成熟获得高溢价 [1][2] - 非核心区面临去化压力 临平星桥单元尽管容积率仅1.1 但因板块库存高企导致溢价率偏低 [2] - 开发复杂度影响地块热度 西湖区三墩单元因地铁下穿和商业协同开发要求导致底价成交 [2] 房企投资策略 - 本土房企择机补仓 伟星房产和杭州广大等企业积极参与竞拍 [3] - 头部企业联合获取综合开发项目 华润联合杭州交投与杭州地铁拿下TOD项目 [3] - 产品力竞争升级 得房率提升和外立面材料升级成为行业趋势 [5] 月度成交对比 - 7月22日成交2宗地块总金额18.98亿元 余杭良渚东单元地块溢价率29.65% 拱墅石桥单元地块溢价率7.29% [4] - 7月15日成交2宗地块总金额29.86亿元 钱塘下沙单元地块溢价率12.75% 余杭西站新城单元地块溢价率2.8% [4][5] - 7月8日临平区地块由中德天诚建设集团溢价10.07%竞得 [4]