上海2025年度第九批次集中土拍核心观点 - 上海2025年度第九批次集中土拍成功出让9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，总成交金额达173.33亿元，无一流拍，呈现民企逆势突围与国企稳健托底的格局 [1] - 土拍过程频现意外，反映资本对上海核心资产仍心存执念，国企民企争相加仓上海，市场信心未见消退 [1] - 在年底拿地淡季与市场调整期背景下，土拍呈现国企民企协同加仓、热点地块竞争激烈与非核心地块底价成交并存的特征，彰显上海土地市场基本盘韧性 [3] 竞拍主体结构变化 - 保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席本轮土拍，主要因年底投资安排节奏谨慎及对政策走势与市场复苏节奏的观望心态 [5] - 部分国企积极参与，如中海地产以21.77亿元底价拿下杨浦东外滩地块（楼面价6.88万元/平方米），中国金茂斥资37.26亿元拿下宝山双轨交地块（楼面价3.7万元/平方米），体现低成本补仓与区域深耕逻辑 [5] - 嘉定新城、杨浦江湾、青浦新城、奉贤新城等4宗地块均由区域国企或本土房企底价成交 [5] 民营房企表现 - 本次土拍共有4家民营房企成功斩获地块，成为重要增量力量，其中佳运置业经历82轮竞价以24.75亿元总价、15.76%溢价率摘得浦东川沙地块 [6] - 大华集团年内第三次在上海拿地，以11.42亿元拿下宝山高境地块，宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块，盘古集团时隔10年重返土拍市场以6.24亿元底价拿下嘉定地块 [6] - 民营房企集体发力传递优质民企仍愿扎根上海长期发展的积极信号，其区域深耕策略显著 [6] 土拍市场特征 - 市场竞争程度有所下降，头部央国企缺席导致整体竞拍热度不及往期 [7] - 民营企业成为潜力地块核心争夺者，多地块以底价成交反映市场整体理性回归 [7] - 外环外供地占比提升，土地市场供应结构与城市发展规划深度契合 [7] - 国央企以底价拿地为主，民营企业聚焦区域深耕，形成差异化布局格局 [8] 地块分化态势 - 土拍反映优质地块抢破头与非核心地块无人争的分化现象，体现房企宁缺毋滥的投资逻辑 [10] - 青浦徐泾地块具备区位优势（承接大虹桥商务区红利、交通便利、容积率2.2），但面临2026年集中解禁的3500套二手房直接竞争压力 [10] - 中海地产所获杨浦东外滩地块对比2024年相邻地块（楼面价7.33万元/平方米、溢价率16.33%），成交价格与热度明显回落，板块去化压力显现（如中海云邸玖章加推认购率从超200%降至121%） [11] - 非市区非核心地块全部底价成交，部分仅一家本地国企参与，呈现托底成交特征，房企投资逻辑转向选择有数据支撑的成熟板块 [11]