服务消费概念异动拉升 - 服务消费概念板块出现异动拉升，旅游酒店、医美、物业管理等方向领涨 [1] - 华天酒店、南京商旅、中天服务涨停，金陵饭店此前已实现2连板 [1] - 悦心健康、信隆健康、米奥会展、全聚德、君亭酒店等个股跟涨 [1] 政策消息面 - 国新办将于4月21日下午3时举行新闻发布会，介绍《加快推进服务业扩大开放综合试点工作方案》有关情况 [1] - 发布会由商务部副部长兼国际贸易谈判副代表凌激主持，工信部、国家卫健委、中国人民银行有关负责人共同出席 [1]

旅游及酒店板块市场表现 - 岭南控股（000524）和华天酒店（000428）双双涨停 [1] - 君亭酒店（301073）、张家界、桂林旅游（000978）、大连圣亚（600593）等股票跟涨 [1] - 暗盘资金正涌入旅游及酒店板块相关股票 [1]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [4][14] 报告的核心观点 - 市场担心君亭酒店标准化竞争能力，但酒店休闲需求占比接近40%，公司定位中高端商旅+度假需求，一店一品差异化设计产品，形成高于竞对的RevPAR水平，实现更强单店盈利能力；民营体制激励充分，属地化组织改革提升效率；在直营标杆店基础上，发展委管、加盟、体外基金等方式，撬动社会资本，降低开店风险，有望实现小体量下规模的非线性增长 [1][13] - 国内中高端酒店供需两旺，供给增速有望回归理性，存量整合竞争成关键，度假酒店有结构性增量，具备差异化定位等能力的新品牌有望弯道超车 [2] - 公司直营店贡献主要收入和毛利，一店一品形成RevPAR溢价；2025年启动加盟业务，目标三年千店；利用体外杠杆落地产业基金；与中旅、建发、希尔顿合作，扩大会员版图，未来联合品牌有望落地 [3] 根据相关目录分别进行总结 君亭酒店：国内中高端休闲酒店龙头 - 发展历程：专注住宿业务27年，以长三角为核心拓展，历经创立前身、品牌整合、上市融资、重新整合四个阶段，收购君澜、景澜完善品牌矩阵，目前有君亭、君澜、景澜三条产品线，9个酒店品牌 [22][23][24] - 管理团队：实际控制人为吴启元、丁禾夫妇，股权结构稳定集中，主要高管合计持股62.62%；核心管理团队经验丰富，董事长朱晓东曾任职凯悦国际，优化团队结构 [29][32] 国内中高端酒店格局生变，本土龙头突围在即 - 中高端市场开阔，供需错配问题将逐渐减弱：中高端酒店发展进行时，产品持续升级，需求端向体验消费升级，供给端成本上升推动RevPAR要求，存量经济型客房改造提速；中高端酒店供需两旺，供给增速有望回归理性；国内中高端酒店较美国有较大发展空间 [35][36][39] - 中高端龙头竞合，本土品牌有望崛起：中高端及以上酒店连锁化率非主要矛盾，存量整合竞争成关键；中高端酒店需求多元化，竞争要素在差异化服务等，具备相关能力的新品牌有望非线性增长 [42][44] - 休闲需求强于商旅需求，度假酒店热度提升：休闲需求增长韧性强于商旅，旅游政策催化文旅消费；度假酒店需求端度假游需求释放，供给端类型增多，国产度假酒店品牌崛起，2024年新开业酒店中度假酒店占比榜首 [47][50] 君亭酒店：一店一品，增量直营+体外杠杆+加盟业务贡献成长 - 直营店为体，差异化定位+强门店运营能力奠定产品溢价：直营店贡献主要收入和毛利，经营杠杆较高，2024H1直营收 入占比84%，毛利占比60%；RevPAR溢价使直营店毛利端优异，2023年直营店经营利润率29%领先同行；“一店一品”凸显产品差异化，首创“BAS”模式形成品牌溢价；2019年前存量门店盈利能力强，持续升级改造提升存量门店效益 [52][55][57] - 增量直营店逐步落地，优质项目突围：未来报表受增量直营店爬坡影响大，门店爬坡速度和稳态盈利水平是业绩主要驱动因素；成都Pagoda定位和设计独特，运营效率高，为后续直营店打造范本，2023 - 2024年新增直营店有望稳态贡献4700万增量利润 [64][67][68] - 首次启动加盟模式加码轻资产扩张：2025年启动加盟业务，围绕京广高铁和成昆接沿江通道布局，设立君亭尚品、君亭酒店、观涧酒店三大品牌；行业端中高端酒店竞争关键，君亭发起加盟条件和诉求具备，可加强轻资产业务变现能力，引进优质团队，样板店打磨充分；目标三年千店，600家新增加盟店有望贡献2.7亿增量利润 [72][74][84] - 创新Pre - Reits模式进阶资产管理型公司：REITS纳入酒店类基础设施，我国REITS机遇大；公司设立君达城进军资产管理业务，利用体外杠杆落地产业基金，降低直营店开店风险，首批酒店项目已落地，5亿元基金有望培育10 + 酒店 [86][89][90] - 会员版图不断扩大，携手希尔顿进军高端：会员体系与门店运营匹配，互通体系扩大，整合内外部资源扩充拉新渠道，践行ESG理念；与希尔顿合作，会员版图和权益有望大幅扩张，高端酒店联合品牌有望落地 [91][93][94] 盈利预测 - 预计公司2024 - 2026年实现营业收入6.27/7.90/10.31亿元，yoy + 17.42%/+26.05%/+30.42%，归母净利润0.29/0.65/1.44亿元，yoy - 4.86%/+124.41%/+120.97%，对应147X/66X/30X [4][14]

投资信息 - 合伙企业认缴出资总额10881万元，华能贵诚信托9023万元，君荟投资1848万元，深圳领汇实业10万元[2][11] - 全体有限合伙人认缴出资10871万元，占比99.91%[11] - 合伙企业投资存续期限5年，前1年投资期，后4年运营退出期[12] 公司情况 - 深圳领汇实业注册资本1501万，华能贵诚信托619455.7406万，君荟投资5000万[5][7][10] 投资决策与限制 - 投资决策委员会3名成员，普伙、有限伙、外部专家各委派1名[13] - 合伙企业对商业/酒店管理公司股权投资等，底层物业有选址要求[13][14] - 合伙企业原则上组合投资，有多项限制，不得举借债务和担保[14] 收益分配 - 投资返还与收益分配先返还实缴出资，再分配门槛收益，最后超额收益分成[14] 投资影响与风险 - 本次投资提高公司投资等效率，不影响正常经营，无重大不利影响[17] - 本次投资存在无法达成目的等风险[18]

市场现状与增长潜力 - 中国酒店加盟市场增长空间大，未来5-10年内至少有翻倍增长空间 [2] - 中高端及高端市场成为酒店加盟市场的主要驱动力，自2020年起显著增长 [2] - 中国酒店连锁化率正在加快，与发达国家相比仍有差距 [2] 君亭酒店加盟业务优势 - 品牌力优势：坚持东方文化发展理念，形成独特品牌矩阵 [3] - 商业模型及财务模型优势：依托20余年直营经验，形成独特商业模式 [3] - 资源及渠道优势：拥有1250名加盟商资源，积累丰富赋能资源 [3] - 产品差异化优势：三个品牌各具特色，商业模式清晰，快速匹配投资人需求 [3] 加盟品牌定位 - 君亭尚品酒店：轻中高端产品，单房造价10万元，适合一线及新一线城市 [4] - 君亭酒店：中高端城市度假，单房造价14万元，布局新一线及二线省会城市 [4] - 观涧酒店：高端精选服务产品，单房造价14-15万元，布局一线及新一线城市商务区域 [4] 加盟业务发展规划 - 未来三年内成为国内中高端及以上酒店品牌行业排名前三，达到千店以上规模 [5] - 围绕京广高铁和成昆接沿江通道两条线路，覆盖京津冀、长三角、大湾区和成渝四大城市群 [5] - 重点关注年轻和跨界投资者，通过青年投资人协会等渠道开发投资人群体 [5] 加盟业务盈利模型 - 三款产品投资回收期控制在四年及以内，GOP率目标在60-70%之间 [8] - 君亭尚品：ADR预计320-380元，OCC估计80-90%，单房造价10万元 [8] - 君亭：ADR预计360-420元，单房造价14万元 [8] - 观涧：ADR预计400-450元，单房造价15万元 [8] 加盟商选择与公司选择标准 - 加盟商关注投资回收期、事业或社交名片需求、情怀层面、资产升值 [11] - 公司关注加盟商价值观一致、契合度和情感基础、经济实力 [11] 人才培养与店长储备 - 人才培养采用内生加外聘模式，内部建立"未来营"培训机制 [12] - 外部与浙大城市学院、北京中瑞酒店管理学院合作，打造店长培养机制 [12] - 加盟业务中，店长由品牌公司统一聘用和管理 [12] 与希尔顿的战略合作 - 2024年11月与希尔顿签署战略合作意向书，聚焦高端酒店品牌、管理和会员服务 [13] - 合作得到希尔顿高层高度重视，具体落地内容仍在商讨中 [13] 直营与加盟产品差异 - 直营和加盟产品保持品牌标准一致性，不会刻意制造差异 [14] - 产品会根据市场需求不断迭代和优化，保持品牌竞争力和吸引力 [14]

投资评级 - 报告公司投资评级为"买入"，当前价格为19.34元，合理价值为26.26元 [3] 核心观点 - 君亭酒店宣布进军加盟市场，成立合资公司君行，未来将加速门店拓展，标志着公司向规模化目标迈进 [1][7] - 公司此前模式为直营+委托管理，截至24Q3共有26家直营酒店和210家委托管理酒店，预计直营酒店贡献80%以上收入 [7] - 加盟模式相比委托管理模式更轻，加盟收费预计更高且更稳定，加盟酒店综合take rate一般为12%左右 [7] - 公司深耕中高端及高端酒店赛道，单店模型优秀，携手希尔顿进一步打开高端酒店市场想象空间 [7] 盈利预测 - 预计2024-2026年营业收入分别为6.65亿元、8.10亿元、9.74亿元，增长率分别为24.6%、21.8%、20.3% [2] - 预计2024-2026年归母净利润分别为0.29亿元、0.85亿元、1.31亿元，增长率分别为-5.1%、193.9%、54.0% [2] - 预计2024-2026年EPS分别为0.15元、0.44元、0.67元，对应市盈率分别为129.87倍、44.19倍、28.70倍 [2] 财务数据 - 2023年营业收入为5.34亿元，同比增长56.2%，EBITDA为2.50亿元，归母净利润为0.31亿元 [2] - 2023年毛利率为39.7%，净利率为7.9%，ROE为3.1% [11] - 2023年资产负债率为59.8%，流动比率为2.13，速动比率为1.94 [11] 成长能力 - 2022-2026年营业收入增长率分别为23.2%、56.2%、24.6%、21.8%、20.3% [12]

投资评级 - 君亭酒店的投资评级未在报告中明确提及 [1] 核心观点 - 君亭酒店成立合资公司君行酒店管理（深圳）有限公司，标志着其首次全面进军加盟市场 [1] - 君行酒店将专注打造具备东方特色的高端及中高端酒店加盟品牌，发布授权加盟的品牌包括中高端品牌君亭酒店、轻中端品牌君亭尚品酒店、都市差旅高端精选酒店观涧酒店 [1] - 君亭酒店过去深耕直营门店运营，单店模型优秀，成功上市并验证管理能力，现通过开放加盟实现向品牌管理的转型 [3] - 君亭酒店在品牌构建、门店管理、团队建设等加盟业务前置工作上展现出管理层的眼界与能力 [3] - 君亭酒店通过开放加盟实现规模扩张，推动品牌与会员的飞轮效应 [3] 公司动态 - 2024年5月，君亭子公司君达城与信达地产旗下信悦资管签署战略合作协议，围绕盘活存量资产、提升资产价值展开合作 [2] - 2024年6月，君亭酒店集团与建发旅游集团签署合作协议，聚焦品牌共创、资源互通、平台共建，实现会员互通 [2] - 2024年11月，君亭酒店集团与希尔顿酒店集团签署战略合作意向书，共同探索中国酒店市场发展机遇 [2] 盈利预测 - 根据iFind一致预期，君亭酒店2024~2026年归母净利润分别为0.40/0.75/1.12亿元 [4] - 2025年1月2日收盘价对应PE分别为102/54/36倍 [4] - 君亭酒店已完成对京津冀、粤港澳大湾区、成渝经济圈的布局，开业加待开酒店客房规模超8万间 [4] - 君亭酒店逐渐从传统酒店集团成长为酒店资产管理集团，从单店收益模型升维到资产回报视角 [4] 行业展望 - 酒店行业已进入存量迭代周期，旧供给待挖掘空间大，君亭酒店有为行业提供新质供给的能力 [4] - 君亭酒店持续看好引领行业创新变革获得超额收益的机会与空间 [4]

培训情况 - 国投证券2024年12月18日完成对君亭酒店持续督导培训[1] - 2024年12月制作课件供君亭酒店人员学习[2] - 培训人员为保荐代表人彭国峻[3] 培训内容 - 介绍2024年新修订主要法律法规[2] - 结合案例分析上市公司信息披露要点[2] 培训效果 - 助君亭酒店人员理解合规运作[4] - 规范信息披露、提升运作水平[4] - 保护投资者合法权益[4]

公司成立信息 - 君行酒店管理（深圳）有限公司成立，法定代表人为朱晓东，注册资本为1000万元 [1] - 公司经营范围包括酒店管理、会议及展览服务、健身休闲活动、日用品销售、办公服务、停车场服务、组织文化艺术交流活动、企业形象策划、物业管理等 [1] 股权结构 - 君行酒店管理（深圳）有限公司由君亭酒店、花开一行酒店管理（深圳）有限公司共同持股 [2]

报告公司投资评级 - 买入 [4] 报告的核心观点 - 君亭酒店与希尔顿集团签署战略合作意向书，双方拟建立长期、全面的合作伙伴关系，共同推动在中国大陆地区高端酒店及目的地度假村方面的发展 [1] - 希尔顿集团是国际知名酒店管理公司，旗下拥有24个卓越酒店品牌，在全球138个国家和地区拥有8300多家酒店、超125万间客房、超2亿希尔顿荣誉客会会员 [1] - 君亭酒店深耕高端及中高端赛道，品牌矩阵完善，截至24Q3，公司开业及待开业酒店合计423家、客房数合计8.7万间 [1] - 双方优势互补，合作前景广阔，希尔顿具有国际化高标准、强品牌力及市场渗透力，而君亭作为国内领先的高端及中高端酒店运营商，多层次布局品牌，能够定制化进行项目设计与开发，打造"一店一品"，铸就差异化竞争优势，产品力较为优秀、具备较强的溢价能力 [1] - 盈利预测与投资建议：公司深耕中高端及高端酒店赛道、单店模型较优秀，携手希尔顿进一步打开高端酒店市场想象空间。公司业绩短期受新开直营店扰动，后续新店步入稳态后，毛利率将有所优化、财务费用也有下降空间，利润改善弹性大，需要更多耐心等待业绩拐点。预计24-26年归母净利润为0.29、0.85、1.31亿元，考虑公司业绩弹性及高成长性，给予公司25年60倍PE，合理价值为26.26元/股，维持"买入"评级 [1] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测 - 2022A至2026E的营业收入分别为342、534、665、810、974百万元，增长率分别为23.2%、56.2%、24.6%、21.8%、20.3% [2] - 2022A至2026E的归母净利润分别为30、31、29、85、131百万元，增长率分别为-19.4%、2.6%、-5.1%、193.9%、54.0% [2] - 2022A至2026E的EPS分别为0.18、0.16、0.15、0.44、0.67元/股，市盈率分别为389.44、141.81、161.23、54.86、35.64 [2] - 2022A至2026E的ROE分别为3.1%、3.1%、3.0%、8.6%、13.1% [2] - 2022A至2026E的EV/EBITDA分别为55.27、20.70、24.17、18.43、15.42 [2] 盈利预测和投资建议 - 酒店运营（直营）：预计24-26年RevPAR分别同比-4.8%、+3.9%、+4.1%，直营店分别为26、28、30家，收入预计为5.23、6.11、7.06亿元，分别同增25.5%、16.7%、15.5%，毛利率分别为20.0%、25.4%、26.5% [10] - 酒店管理（委管）：预计24-26年酒店管理收入为1.42、1.99、2.69亿元，分别同增21.2%、40.4%、35.1%，毛利率分别为73%、76%、77% [11] - 期间费用：预计24-26年管理费用率分别为11.5%、11.2%、11.1%，销售费用率分别为7.5%、7.3%、7.2%，财务费用率分别为6.4%、3.8%、3.1% [11] - 综上，预计24-26年实现收入6.65、8.10、9.74亿元，分别同增24.6%、21.8%、20.3%，归母净利润分别为0.29、0.85、1.31亿元，分别同比变动-5.1%、+193.9%、+54.0% [12] 可比公司盈利预测与估值 - 锦江酒店：2023A至2026E归母净利润分别为1,002、1,226、1,347、1,579百万元，26YoY为17%，2024E PE为23，2025E PE为21，PEG为1.2 [19] - 首旅酒店：2023A至2026E归母净利润分别为795、836、950、1,084百万元，26YoY为14%，2024E PE为20，2025E PE为17，PEG为1.2 [19] - 华住集团-S：2023A至2026E归母净利润分别为4,085、3,686、4,340、4,950百万元，26YoY为14%，2024E PE为20，2025E PE为17，PEG为1.2 [19]