股权与控制权变更 - 湖北文旅通过协议转让方式受让公司创始人股东吴启元等人持有的5832万股股份，占公司股份总数的29.99%，转让价格为每股25.71元，总价款为14.99亿元 [2] - 湖北文旅同时发出部分要约收购，计划收购1169万股，占公司股份总数的6.01%，要约价格同样为每股25.71元，总价约为3亿元 [2] - 交易完成后，湖北文旅将持有公司不少于35.99%的股份，公司控股股东变更为湖北文旅，实际控制人变更为湖北省国资委 [2] 公司经营与财务表现 - 公司2025年前三季度实现营收5.06亿元，同比增长0.58%；归属于上市公司股东的净利润为990.33万元，同比减少45.92% [3] - 2025年第三季度单季实现营业收入1.8亿元，同比增长4.06%；归属于上市公司股东的净利润为373.36万元，同比减少19.11% [3] - 公司毛利率承压，从2023年的29.41%降至2024年上半年的18.76% [3] - 公司曾计划使用超5亿元定增资金开设15家直营店，但在开设11家后，宣布剩余4家直营店的投入使用时间延迟两年 [3] 业务模式与战略转型 - 公司历史上是“直营派”，2020年直营收入占比高达94.2%，2021至2024年间，直营占比稳定在75%–89%区间 [2] - 2025年开年，公司宣布正式开启加盟模式，这是其成立近20年以来的首次 [3] - 为发展加盟业务，公司成立了合资公司君行酒店管理（深圳）有限公司，其中君亭酒店持股51% [4] - 加盟布局主要围绕京广高铁和成昆接沿江通道，覆盖京津冀、长三角、大湾区和成渝四大城市群，预计占据加盟项目约80%的市场来源 [4] - 公司董事长朱晓东曾提出未来三年要在现有400+酒店的基础上，达到开业1000家酒店的规模 [3] 品牌与产品体系 - 公司着手拆分与重塑品牌体系，除原有的君亭、君亭尚品等中高端/轻中端品牌外，也推出以场景与人群为核心的观涧等新品类 [4] - 公司开始引入全球品牌合作，计划在高端酒店和度假酒店领域共同布局 [4] 国资入局带来的协同与支持 - 湖北文旅为湖北省属国有控股企业，注册资本36.74亿元，实控人为湖北省国资委 [4] - 湖北文旅承诺提供资源支持，包括：将其控制的优质住宿业资产分批次注入上市公司；将参与的文商旅新项目转移给上市公司实施；为投融资活动提供增信支持等 [4] - 目标是推动君亭酒店成为国内领先、国际有影响力的品牌酒店集团 [4]

公司控制权变更 - 公司股票自11月28日起继续停牌，最多停牌3个交易日，原因为81岁创始人吴启元计划转让公司控制权，相关方案仍在谈判中，尚未签署正式协议 [1] - 创始人吴启元出生于1944年，于2007年63岁时创办“君亭”和“君澜”品牌，其持股比例为33.93%，为公司绝对大股东，已于去年5月卸任董事长，转为终身名誉董事长 [3] - 公司工作人员表示控制权转让主要原因是创始人年龄较大，希望完成交棒，并预计新股东大概率能为公司业务带来赋能 [3] 公司发展历史与经营模式 - 公司创始人自创立之初即定位中高端市场，专注于商务客群，首家杭州门店采用五星级酒店同款床品，但定价低30%，迅速获得市场成功 [1] - 公司经营模式以“死磕直营”为显著特点，2021年末其直营门店占比高达34%，远高于同期锦江(7%)、华住(9%)和首旅(13%)的直营占比 [3] - 直营模式确保服务与品质标准化，但由总部全面管理，扩张速度较慢，2020年9月底公司仅有40家门店，且全部集中于浙江和上海地区 [3][4] - 直营模式为公司带来较高房价，2017年至2021年，其直营门店平均房价最低为367元，较同行同类型门店高出约40% [4] 公司规模扩张与资本运作 - 公司于2016年登陆新三板，并于2021年成功在深交所上市 [3] - 上市后公司加速扩张，于2022年收购君澜、景澜部分股权，使酒店规模跃升至300家以上，客房数量超6万间 [4] - 2022年公司通过定增募集资金5.17亿元，计划用于在北京、深圳等城市建设15家直营店 [4] - 截至2024年末，公司规模已增长至452家酒店，共计91440间客房，但与行业龙头锦江(13416家)和华住(11147家)相比仍有巨大差距 [4] 经营模式转型与挑战 - 面对直营模式扩张慢、成本高的压力，公司于今年正式开放加盟，并设立目标“三年翻番到1000家” [7] - 为推进加盟业务，公司成立了合资公司君行酒店，并聘请前锦江希岸联合创始人莫鑫亨担任总经理，推出包括免费选址评估、统一供应链采购及总部带店支持在内的“加盟三板斧” [7] - 公司已推出三个加盟品牌，覆盖中高端至商务精选市场，并与国际酒店集团合作，例如5月与精选国际合作获得两个品牌独家使用权，11月与希尔顿达成合作共同开发高端酒店及度假村，首个希尔顿合作项目预计落地三亚并于明年动工 [7] - 然而转型进展缓慢，截至今年9月底，仅新增29家开业酒店，签约加盟店25家，其中仅8家已开业 [10] - 直营酒店毛利率显著下滑，从2023年的29.41%下降至今年上半年的18.76% [10] - 公司2022年定增计划建设的15家直营店已延期，原定2025年1月完工，现推迟至2027年12月，有施工方表示自今年3月起建设速度已放缓 [10] 近期财务与运营表现 - 公司2020年直营酒店收入占比高达94.20%，随着引入委托经营模式，该比例在2024年降至82.45% [3] - 今年第三季度，公司平均房价为434.54元，同比下降10.19%，尽管出租率同比上升4.97%，但净利润同比大幅下降45.92%，仅录得990.3万元 [10]

投资评级 - 报告对君亭酒店维持“优于大市”的投资评级 [1][5][16] 核心观点 - 公司短期业绩受行业周期压制，但重资产投资已大幅放缓，并通过轻重结合与内外联动策略谋求差异化成长，若顺周期内需政策改善有望带来股价催化 [1][2][15][16] - 2025年第三季度扣非归母净利润在低基数背景下实现同比增长40.08%，显现企稳迹象 [1][8] - 公司在行业承压背景下深化轻资产扩张战略，第三季度新签约项目12家，新增客房近2000间，同时资本开支同比大幅降低73.9% [2][10] 财务业绩表现 - 2025年第三季度营业收入为1.80亿元，同比增长4.06%；归母净利润为373万元，同比减少19.11% [1][8] - 2025年前三季度营业收入为5.06亿元，同比增长0.58%；归母净利润为0.10亿元，同比减少45.92% [1][8] - 公司下调2025-2027年归母净利润预测至0.15亿元、0.46亿元、0.86亿元（此前预测为0.59亿元、0.87亿元） [16] 经营数据与市场策略 - 2025年第三季度直营店RevPAR同比降幅收窄至-3.32%，策略上以价换量，入住率提升4.97个百分点，但平均房价下降10.2% [1][10] - 区域表现分化：三亚市场受益于入境游实现逆势回升，上海区域相对稳定，浙江区域因企业会务支出收紧表现偏弱 [1][10] - 截至2025年第三季度末，公司在营门店272家（君澜135家/君亭82家/景澜55家），待开业酒店211家 [2][10] 发展战略与合作 - 公司通过“君达城”资产管理平台与信托机构合作设立产业基金，以体外孵化方式缓解新店爬坡期对表内利润的拖累 [2][15] - 公司与希尔顿、精选国际等国际酒店集团达成战略合作，引入其会员和全球分销系统，并获得精选国际旗下COMFORT、QUALITY两大品牌在中国大陆的独家特许经营权 [2][15] 盈利预测与估值 - 预测公司2025-2027年营业收入分别为6.71亿元、7.38亿元、8.45亿元，增速分别为-0.7%、10.1%、14.4% [4] - 预测公司2025-2027年每股收益分别为0.08元、0.24元、0.44元，对应动态市盈率分别为274.2倍、91.0倍、48.7倍 [4][16] - 预测公司2025-2027年EBIT Margin分别为9.2%、15.8%、22.5%，净资产收益率分别为1.6%、4.5%、8.0% [4]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“买入”评级 [4][8] 报告的核心观点 - 君亭酒店通过加盟扩张和国际巨头合作打破传统成长框架，定位向酒店管理平台转换，后续有多部分收入贡献，新增长曲线有望成型 [8] - 预计公司25 - 27年收入8.06/10.62/14.37亿元，同比+19.2%/31.8%/35.3%，对应归母净利润0.64/1.28/2.30亿元，对应EPS为0.33/0.66/1.18元 [8] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 君亭酒店是中高端酒店运营管理佼佼者，21年创业板上市，22年收购君澜/景澜股权，旗下有三大品牌，业务含酒店运营等四大板块，加盟业务已签约8家店 [14] - 君亭酒店定位“休闲 + 商务”，君澜为超高端，景澜结合当地文化，还新设两大加盟品牌，主营区域各有侧重 [14] - 公司实际控制人是吴启元，朱晓东接任董事长，前五大股东多为管理层核心成员，经验丰富 [25] 财务情况 - 22年以来营收因合并和扩张逐年上行，但多因素致净利率下滑，24年因门店前期费用毛利率受影响 [28][30] - 经营活动现金流量净额与净利润差值大，主要受使用权资产折旧等影响，后续差值有望缩小 [35] - 君达城投资转化路径或使使用权资产增长放缓，公司有望迎来收入和利润率双增 [39] 酒店行业 - 行业近年结构化转型，需求端经济型酒店占比降，中高端占比升，客房总供给略高于疫情前 [41] - 疫情期间经济型等酒店连锁化率提升，豪华型降低，24年各档次酒店数量增长，部分连锁化率有降有升 [42][44] - 行业已步入存量竞争阶段，中档/高档酒店客房总量增加但连锁化率降低，促消费政策等是走出困境转折点 [50] 国际酒店合作 - 入境旅游行业受政策催化快速上行，免签政策、支付便利等措施提升入境游便利性，24年入境人次恢复至19年90.77% [52][55] - 入境游为酒店行业带来景气，商旅高性价比诉求增强，入境游有望填补高端酒店需求空缺 [63][64] - 君亭酒店与希尔顿/精选国际合作，酒店位置适宜吸引入境游客，希尔顿借君亭提升品牌力，君亭借希尔顿会员体系引流 [72][79][93] - 君亭与精选国际合作，获主特许权限和分销系统，精选国际借君亭布局中国市场，君亭补全特许经营经验短板 [97][101][108] 业务拓展 - 加盟业务成立合资公司发力，目标三年千店，解决了导流、系统搭建和团队经验短板问题 [3] - 君达城合资公司资产管理模式扩充直营门店，解决爬坡期表内业绩拖累问题，有挖掘潜力目的地等优势 [7] 出海逻辑规划 报告未提及相关内容 盈利预测与投资建议 - 预计公司25 - 27年收入和归母净利润增长，首次覆盖给予“买入”评级 [8]